博鳌演讲 | 刘爱明:产业运营逻辑

观点地产网

2020-08-12 17:42

  • 什么是好的产业园区?就是园区所有企业都挣钱,你的园区就好了,租金就高了,资产就增值了,所以运营本质上就是服务。

    刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长):大家好,这个名字想来想去,我最喜欢用“窄门之路”今天说换一个词,那四个字依然是反映走过的历程,真正搞产业地产的人也有这样的感受。今天用这个来讲很具体的案例,以此说明产业地产的窄门之路怎么走法。

    这个PPT是第一次讲,也献给博鳌论坛,这个论坛是全年唯一一个答应非得参加的,其他要看时间。我们拆了华为手机、小米手机和大疆无人机,不细看了。拆完了之后比较什么呢?比较是全面的,只给大家讲一个维度,就是螺丝。这个PPT用的旧版,不是新的,这上面没有标,就看螺丝的种类。

    华为手机这么多螺丝,只有两种类型。小米手机是四种,四种螺丝。大疆无人机就是二十几种。这说明什么问题?就我们做制造业就知道,说明你的产品集成度。如果华为是大学生,小米算是中学生,大疆无人机大概还不及格,大概算小学生的水平。

    我们同样拆了西门子的洗碗机和美的的洗碗机,你说大疆无人机是新企业,但是美的是老牌,来个一比,我们有全面的报告,去我们展厅看,全部挂在那儿。拿一个数据来比,就是整个装配的时间,西门子764秒就可以装完,美的2276秒。这个都是跟合作伙伴干的事儿,下面再讲是什么意思。

    拆过瘾了,现在正在拆特斯拉,拆完了之后就在深圳展出,有兴趣的可以看一看。为什么拆这些东西?它是什么意思?

    我们是DFMA产品设计降本的服务,做房地产的知道,在设计阶段成本70%被定下来了,图纸一定,成本七八十就定了,招投标只解决20-30%的成本。制造业也是一样,但是制造业在中国没有这样的机构给大家服务,华为很优秀,华为用大量的顾问公司、咨询公司来解决制造水平。

    大疆无人机虽然技术很先进,但是制造是刚开始,并不成熟。在中国没有这样的服务资源,我们找了一堆,最后找到新加坡的公司,用这个公司来提供设计降本的服务。类似的服务还有什么呢?除了设计降本的服务之外,还有中城智能硬件加速器,这个加速器干什么?类似于大疆这样的企业,技术很牛,但是生产是不懂的,是完全不懂的,那我来给你服务,从头到尾全流程所有的加速找到我,更快一点、成本更低一点,就是这样的服务。

    还有什么服务呢?天集社,就是帮企业找订单的。因为企业老板最关心还是市场,你能不能帮我卖东西,要能帮我找到订单就和你玩。还有金融服务,时间关系就不细讲了。

    还做了清华中城智能制造联合研究中心,直接给电子制造业提供精密测量、装备智能化、机器视觉等。这些所有的事情只讲了一个,就是智能制造,如果我们想做智能制造园区,产业方面的运营服务,就是这样的服务。讲了半天才讲了产业方面的运营服务。

    我们讲全流程服务,刚刚只说到最后一个,大家总说产业运营,什么是产业运营?前面那个小伙子讲商业地产,一听他讲话就是做商业的。他说没有任何一家通过搞设计盖商场赚钱,而是通过运营赚钱,招商都不重要。

    商场开张的那一天都是满的,不是空的,否则你不开了,开张3年就开出差距了,运营价值就在这儿。产业运营的逻辑也在这儿,在最后一步大家往往不重视,这个地方又恰恰是最重要的,如果不整清楚,前面的东西都没有用,我可以告诉你都是错的。

    咱们在这儿是做酒店,酒店跟这个概念是一样的,酒店什么最重要?运营。你请了威斯汀来运营,要做酒店第一步是找到威斯汀,再按照威斯汀的思路把这个过程做完,是这个逻辑。产业地产跟它的逻辑是一样的,不能按照住宅的搞法,这是肯定错的,而且做到最后越痛苦,都不知道怎么回去。做酒店和商场的人都知道这个,产业园区跟这个逻辑是一样的,实际上我们是一个运营上的思路。

    运营就是服务,什么是运营?我们探讨了几年,什么是运营?没有一个定义。我到大商场看,跟商场搞运营的人聊,商场搞运营的人就整天在商场逛和转,一看这个商店人不对啊,连续一个月人流量不够,别的地方商家挺好,为什么你的人流量不够?你的产品可能有问题,客户不喜欢。你如何把生意做好?我们要调。如果你调不好,我采取最后的行动是把你清出厂,违约都请你出去,再换商家进来,这个就是运营。他就在那儿逛,没事很好,但是有事就不行。

    什么是好的产业园区?就是园区所有企业都挣钱,你的园区就好了,租金就高了,资产就增值了,所以运营本质上就是服务。我刚刚讲的就是产业服务,把它讲清楚了,再从最开始的产业规划做起来,产业的定位策划。

    还有一个比较重要的就是政策的建议,产业跟商业不一样,产业跟政府是密切相连的,所以要有相关的政策建议,这个非常重要。还有进行产品设计,这个很重要,我自己做了园区都吃了很大亏,自己盖了园区,还租了园区,大客户肯定都想放到建的园区,小客户放到租的园区,事实情况跟大家汇报,大的客户在租的园区,小的客户在租的园区,这对于我来说是血的教训,你们要建肯定也会碰到这样的问题。空间非常重要,不同的产业对空间的需求完全不一样。

    其实就像商场一样,商场是运营方案出来了搞设计,不能没有出来就搞设计。就像酒店一样,缺点是万豪,就按照万豪来设计,确定是威斯汀就按照威斯汀设计。

    还有展厅,在座是开发商,大家是不以为然,我碰到很多大企业,都不说名字了,都是前20名的企业,来找我做展厅,我都觉得奇怪。后来我才明白,诸位是搞房地产的,政府一看你就是售楼处,我设计的就是展厅,出发点不一样,因为你们设计了太多售楼处了。

    在我们的建设阶段就是产业的招商和生态,我刚刚说的产业生态就是最后面运营的服务体系,这就是生态体系。这个体系要把它引到园区来,在你的图纸阶段,图定下来就已经在开始所谓的招商了。

    但是,我没提招商,其实我们是生态服务的体系到位。服务体系到位了,客户自然就来了。服务体系不到位,那就叫招商,硬招商,就碰到谁就招谁,大概是这样。在从图纸的设计阶段就开始,到最后的建设期,差不多有2年左右的时间,这样基本上就招满了,活也干完了,就入驻、运营。我想这个是我今天想跟大家分享的全流程的服务。

    我最后只想跟大家强调一点,希望大家有点印象的就是它一定是从运营开始的,运营是从服务客户开始的,就是从最开始拆手机,从那儿开始展览所有的产业园区的全流程的服务,这个事儿就做对了,程序上对了,否则程序上不对。

    时间关系,就不跟大家多展开讲了,明天还有一个线上的培训,有45分钟的时间,如果大家有时间可以把这个展开再一一跟大家细讲一讲。总的情况就到这儿,谢谢。

    审校:劳蓉蓉



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