博鳌演讲 | 管清友:从住得开到住得好、住得起

观点地产网

2020-08-12 15:45

  • “企业一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了,未来房地产就是一个制造业、服务业。”

    管清友(如是金融研究院院长、首席经济学家):我今天分享的主题是“从住得开到住得好、住得起”,刚才孟总(孟晓苏)也做了非常好的介绍,建国总(刘建国)也做了非常好的个案的分析。

    什么叫住得开呢?简单来说,因为房地产市场确实进入到了一个大的变化周期,从总量扩张期到结构的调整期,也有人说从黄金时期到白银时期。我们可以看一下,影响房价或者整个房地产市场需求层面的因素大概就是这些,大家都比较熟悉,我也不详细介绍了。

    我们从几个维度来看,大的周期确实来了,也可以说原来增长的斜率非常陡峭,现在的增长斜率相对平缓了,但是这也确实不意味着说中国房地产市场是不是就会崩盘,我觉得不存在这种可能性。

    第一方面是政策的收紧,这里我想强调一点,因为从政策建议这个角度,我们可能更多的关注应该如何,但是从房地产的投资、建设,也就是说从企业和居民购房的维度来看,我们看政策可能要看实际是怎么回事,会怎么影响到我们。

    房住不炒的提出有一个演化过程,我们能明显感受到,在房住不炒提出之前,我们的房价基本上是越调越炒,越炒越调。房住不炒提出之后,房价的上涨确实进入一个平缓期,这是数据上能看得到的东西。

    当然这里面是不是有问题的呢?是有很多我们要探讨的问题。包括最近我们看到关于深圳、南京、宁波等等城市出现房价的过快上涨,也很快遭遇到了严厉的调控。也就是说从政策的意图上来看,政策当局不希望看到房地产再出现价格过快上涨,或者泡沫的情况,这种意图其实也是可以理解的,因为我们现在处在一个比较重要的时期,就是外部面临贸易战,内部又处在结构升级、产业升级的状态。

    如果出现资产泡沫比较剧烈的话,确实有可能影响我们几十年,就有点类似日本在80年代末期,由于广场协议签定之后,它的宏观政策出现了重大的失误,导致泡沫破灭,出现很严重的问题。

    从过去的教训来看,我们在过去十几年里头经历了三轮大宽松,一次是2009年,一次是2012年,再一个是2014年,三次分别是4万亿、保7.5%和保7%。由于这次保7,影子银行膨胀,导致股票市场剧烈上涨,以至于到2015年出现了股灾。这是从政策层面,从国内的教训、国际的教训来看,不太希望看到出现剧烈的泡沫。

    从住得起这个维度来看,我们简单统计了一下中国大城市的房价,我们无论从绝对数还是相对数来讲,在全球都是处在前面的。这也是我们必须承认的客观现实,当然解释的原因有很多,我们统计了一下,跟世界上主要的几个发达经济体的城市,其中也包含一些发展中国家,你会发现中国这几个大城市基本上都是排在前面的。

    从买得起的角度来讲,我们的房价上涨已经大大超过收入上涨的水平,这也是房价上涨过快引发政策调整的来源。

    从中央银行的策略来看,你会发现在这一轮调控当中,2017年以后金融整顿的过程没有结束,在疫情暴发以后,我们看到中央银行对房贷利率的调整也是有意的隔离,5年期LPR的利率是不下调的,准备金率也好,利率也好,都纷纷下调了,也就是说在这一轮宽松当中,中央银行有意地在隔离房贷利率。这也是从需求层面去抑制房价的一个非常重要的举措,所以大家看到买房没这么容易。

    从需求层面来看,人口因素还是非常重要的,特别是刚需人口,我们未来还面临一个人口塌陷式的变化,也就是在新中国成立以后第二轮生育高峰期的群体,在未来五六年的时间里会整体步入老龄化,这个变化非常大,对我们整个房地产行业冲击也是比较大的,因为第二波的生育高峰期,简单说1966年到1976年出生的人有接近3亿人,这批人是要整体步入老龄化。一般来说人口的拐点也意味着需求的一个重大的拐点,这是对房地产实现下压的因素,从支撑因素我们讲城镇化率,特别是真实城镇化率和民意城镇化率之间,有2亿人要实现真正的城镇化,他需要买房,需要社保,所以需求确实还是比较强劲的。

    关于住得好的问题,我们来看一下数据,不同的统计略有差别,但总体上来讲,大概能看出来我们从住得开到住得好的转变,我们现在人均的居住的建筑面积是37平米,就的统计是在40多平米,但是从人均居住面积来看,其实只有20多平米。也就是过去20多年房地产的市场化,基本上解决了住得开的问题,包括孟总刚才提供的数据,我们城镇居民的住房拥有率其实是比较高的。但是住得好不好呢?实际上是不够好的。

    从跟我们人口密度差不多或者比我们高的国家来看,他们的人均居住面积是大大超过中国的,也就是今天的中国人可能下一轮的追求是要追求住得更好一些、更宽敞一些。比如意大利、日本、英国、德国,这些国家的人口密度都跟中国差不多或者是高于中国,但是他们人均的居住面积比我们要高得多。

    有没有提升空间呢?其实还是有的。刚才我们讲了从需求端的因素的变化,我觉得从供给端入手,还有很多可以做的事情,比如说从目前住房结构来看,商品房面积的占比也就刚过1/3,大量的存量的老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。包括房地产市场化20年,其实20年前住的房子,你会发现基本上是没法住的,就像我们说博鳌地产论坛跑到今天这个会场,是因为大家觉得博鳌那个场馆有点老旧了,也不过20年的时间。所以现在看来,这些存量的房地产,它的改造、投资其实空间还是比较大的。

    从供给上还有一个比较重要的事情是要改善土地供给的结构,这些年房价上涨固然有金融因素,其实跟供给端的变化也有很大的关系。我们的整个土地供应,住宅土地供应不到15%,在这么小比例的住宅土地供应当中,你就很难抑制房价的上涨。

    所以话说回来,目前对于房地产行业,政府层面考量房地产行业的发展无可厚非,但是对症下药,这个症结要找对。房地产行业之所以可能面临风险的主要原因还是高杠杆,有人讲房地产行业像背着个银行发展,在金融上行周期,这样也没什么太大问题,但是在2017年以后,我们看到这一轮金融整顿,整个金融周期下行,原来的高杠杆、高周转的模式,它的风险也确实会暴露出来。

    从监管或者管理的角度来讲,我觉得主要的方法应该是降杠杆,也就是说从体制上降杠杆,比如说拿地,房地产开发商的自有资金是不是可以提高,不用再像以前这种非常低比例的自有资金。比如说卖楼花这种情况是不是可以改进,以降低杠杆率。

    我们有一个统计,中国大陆房地产上市公司,如果只算别内杠杆率,我们的杠杆率大概70%。香港的房地产上市公司,如果只算表内资产,它的杠杆率不到40%,很大的区别就是管理的体制和机制上不同,同时香港是真正经历过房地产剧烈波动的周期,很多开发商吃过亏,所以他们对金融风险的防范更加明确一些。供给端还涉及到土地多元化利用,它还涉及到农村土地制度的严重,如何实现城乡统一的土地市场。这就是涉及到更深层的改革,也涉及到最近一直在讲的生产要素的市场化改革。

    简单来说,我们现在基本上解决了住得开的问题,但是住得还不够好,很多社会群体还住不起。

    最后我简单说说从不同的市场主体,他们对房地产市场的不同态度。从企业的角度来看,现在对企业的限制太多,比如限购和限售,这里会出现一些问题,这些问题也是存在的,经济学的常识告诉我们,限价的东西一般是不能买的。如果它是一个市场化程度比较高的东西,你用限价来限制它,就会产生几个结果,第一个结果是市场供需失衡,第二是偷工减料,减少成本,第三是寻租腐败。所以我建议要去掉一些不必要的过度的管制和限制。

    从政府角度来看,政府觉得房价上涨过快引发社会争论,他们需要给社会公众一个交代,同时大量收入比较低的群体无法购房,会积累社会矛盾,所以房地产市场以及房价的过快上涨在任何国家都是一个民生话题,政府不得不去做一个事情:既然我无法控制价格的上涨,我就给你限价。这是政府思考的问题。只要是价格限制住了,好像对好百姓有个交代,但是限价的过程会产生很多问题。需求和价格上涨有关系,另外和我们的收入分配结构也有关系,所以从居民角度来看,房地产的问题可能也是一个收入分配问题。

    这三个主体大家的诉求是不一样的,出发点也是不一样的,你从不同的诉求、不同的出发点建议,很难达成共识。现在房地产很大的一个问题是很难达成共识,就是政府、企业和居民三大部门很难达成共识。

    在未来如何从住得开到住得好和住得起呢?需要这三方达成共识,我们个人建议政府要抓住降杠杆,抛弃原来很多不必要的限制,从企业这个角度来讲,一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了,未来房地产就是一个制造业、服务业。

    从居民角度来讲,当然不希望房价过快上涨,但是也不要期望房价剧烈下降,或者出现日本那种价格崩盘的情况,那种情况出现就会非常危险了。

    我就跟大家分享这些,谢谢大家。

    审校:劳蓉蓉



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