博鳌演讲 | 孟晓苏:房地产与国内大循环

观点地产网

2020-08-12 15:15

  • 22年前正是为了改变这种状态,我们才启动的房改,所以还是要不忘初心、回归本原,要牢记房子是用来住的,不是用来炒的。

    孟晓苏(国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长):按照会议要求让我讲这个题目,“进步的房地产”,我就把几个方面的进步跟大家说一说。第一是在产业政策方面,第二是房价方面,第三是金融创新方面,第四是保持进步方面。首先谈谈产业政策,为了防止大家下午犯困,我给大家带来60多张图片。

    22年前的房改,给我们造就了今天产业发展的形势,也造就了包括观点杂志在内的这20年的发展。在22年前,那个时候中国领导人一度不理解房地产的兴起,还打压房地产。随后由于金融海啸,使得领导人注意到要把住房作为消费热点。当年阵容强大的房改课题组,这里面包括有原发改委、原国家计委、原国家科委和建设部的一批大佬,一些老领导、专家。

    我们所提出的关于房改的方案被国务院接受,从2000年开始房改方案实施,使得住房、汽车和与它们有关联的基础设施建设,成为最新三大件,推动了中国经济的成功转型,朱镕基总理也看到了这个作用,他说房地产业拉动了100多个产业的发展。

    房地产业是一个组装产业,它把诸多的产品组装成一个产品,就可以卖给老百姓,有点像大厨做菜一样,你总不能把原材料交给人家吃。朱镕基总理从原来对房地产打压,后来在2001年他做出批示,“明年以后国民经济要靠住房建设来拉动”。房地产的政策由国务院确定把它作为国民经济的支柱产业,并且房地产业在22年的发展过程中,有效地拉动中国经济的持续增长,房改之前我们是名列世界第七位的GDP,房改之后我们每两年超越一个国家,最近10年又进一步拉名了第三名以外的这些国家的距离。

    在8年前本届政府上任的时候就提出了因地制宜、分城施策,保持房地产业平稳健康发展的正确政策,并且在2014、2015年房地产持续下滑的情况下,中央提出了化解房地产库存,促进房地产业持续发展的正确政策。

    而对于保障房建设,早在房改设计时期,我们就提出了市场供应商品房,政府供应廉租房这样的双轨并行的政策,现在已经把它演化成了两个体系,“完善住房市场体系和住房保障体系”。最近,习主席又提出了以国内大循环为主,推动双循环互相促进,繁荣国内经济,促进国内大循环。

    同时,中央政治局最近再次强调,要促进房地产市场平稳、健康发展。从房改到现在,房子是用来住的,老百姓的住房得到了全面的改善,现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%,其中最穷的低收入的家庭,他们的住房拥有率也达到了89.1%,可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。

    第二部分,谈谈房价,房价上涨化解通胀压力。这些年虽然不少声音呼吁房价下跌,但是实际情况是房价持续上涨,30年,房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高,今后还会不会继续上涨?我的三个判断:第一,短期看供求,现在供求关系在一些城市全面紧张。第二,中期看地价,最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三,长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退,全世界各国都在印钞,都在发国债,都在实行货币宽松。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下,货币多了,资产价格就上涨。

    为什么最近股市上涨,为什么黄金价格上涨?其实就是一个因素,因为货币多了,而货币多了当然也会推动房价的继续上涨,房价上涨和其它的资产价格上涨还有一个好处,它就可以吸纳这些超发货币,由此降低通胀压力,防止这些货币都流入CPI,对老百姓的生活造成影响。

    这些年来,我们国家发了不少货币,但是这些货币都进入通胀了吗?没有。正是因为包括房价在内的资产价格上涨,吸纳了这些发钞,所以铸币才没有引发通胀,我们形成的是一个良性的循环。

    房价上涨对于老百姓到底是好事还是坏事呢?对于有房老百姓是好事,很多人的房价都增值了,过去说穷教授、傻博士,现在教授不穷了,他们光靠房子就变成了千万富翁。对老百姓来说家庭财产是不是因为房子就受到影响?受到的是正面影响,央行的数据说明,在家庭总财产中,房产比例已经达到接近60%,相比之下负债率反而降低到9.1%,并不是说老百姓的负债太高了,如果要加杠杆,应该加在居民这一端,而不应该加在地方政府和企业那一端。

    有人说房价上涨对老百姓是不利的,你得看什么时候,在老百姓大部分都没有房子的时候,现在城镇居民家庭住房拥有率为96%,户均拥有住房1.5套,也就是100户家庭只有4户没有产权房,而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%,这种情况下,房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值,这绝对不是一个正确的政策选项。

    房价上涨要涨到什么时候?我认为在楼市以增量为主的时候,房价上涨趋势明显,只有到存量加以的时候,房价才有涨有跌。最近我们已经看到一些城市房价开始上涨,在一些城市开始跌,特别是小微企业贷款,银行怕风险,就搞了一个房抵经营贷,要房子抵押贷款来搞经营,这对搞活经济可能有好处,但是未来很可能因为经营不活,就出现了一批法拍房,这批法拍房的价格会下降,但这不是房地产的问题,是经营没有搞活的问题。

    第三部分,谈谈金融创新助力循环经济。房地产的金融创新是我们这些人提出来的,而不是金融界的人提出来的。

    这里面我讲三个,第一个是住房抵押贷款,是我们从1996年开始宣传了三年,才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。而现在银行普遍愿意放居民房贷,让他借给小微企业,还要抵押房子,因为放房贷,资产新的,而且又有首付,这种贷款放出去不仅安全,还有一定的传导机制,并不是钱交给开发商就没有了,开发商就存到地窖里了,而是这个资金由开发商交给营造商,营造商交给部品制造商,部品制造商交给了它的上游环节,每个环节都创造的财富,劳动力也有钱来消费,这样又反过来促进居民买房,这就是一个循环。

    有银行行长提出,你把它倒过来画,我画了一个树形,浇树要浇根,现在说要喷那个小微企业的树梢,不如把它用到根上,根系就是老百姓的购房,把水分能传导到树梢,这样企业就能被救活了,这个说法也被中央介绍,叫做改善货币传导机制。

    再一个产品是反向抵押养老保险,这是我已经持续提了10年的,后来才在我创立的幸福人寿推开。这种产品形成了一个人生的循环,就是在人生老了,按照樊纲上午讲的在付出去的情况下,就可以把存在房子里的资金释放出来,作为养老用,房子还要居住,养老给付金要供奉终身,使得入保的老人都很满意,这个产品需要进一步推广。

    大家都关注现在社会上炒得很响的REITs,这是我15年前提出来的,现在用它推进基础设施建设,化解地方债是一个好东西。

    回顾这15年,我就像和氏献璧一样,苦苦的要把这块玉献给国家,但是15年非常艰难,幸亏没有人剁我的左脚和右脚,现在能不能把它雕琢成和氏璧,还需要工夫,我们面对的是地方政府的债务,还息都很困难,还本无望,如果还本也是借新还旧,这怎么能拿出新的资金投入基础设施建设呢?而引入REITs,就可以把存量资产盘活,让社会资金来接盘存量资产,让原来的资产持有者可以解脱出来,从而有能力去投入新的基础设施建设,包括传统基建和新基建,这就形成了一种国内的循环经济。

    房地产和基础设施建设,这是国民经济固定资产投资中的两个轮子,过去我们一直都知道,基础设施建设和房地产有一个比较,房地产比基础设施投资占用资金少一半,经济拉动大一倍,原因在于房地产有一个接盘侠,广大老百姓买房就是一个巨大的接盘侠市场,而基础设施建设则需要长期拿在原始权益人手中,慢慢地偿还,期间占用的资金和形成的债务要长期使这些企业陷入困难。我推动的REITs就是设想为基础设施建设营造一个接盘侠,通过这种方式助力国内大循环。

    第四部分,保持进步走出认识误区。从2010年以来,中国发明了一个词汇叫楼市限购,它对房地产业打压还说得过去,因为房地产转型快,但是相关产业,特别是制造业难以转型,他们往往是受害的最重的一方。

    从限购政策出来以后不久,我们的经济就进入了新常态,从2011年开始,中国的经济就跌下了8%以上的增幅,就变成了7和7以下,一路下跌,这中间发生了什么事情,就发生的是楼市限购,那时候还没有疫情,也还没有中美贸易战,是我们自己把自己的经济打压了。现在又有外部压力,又有疫情,在这种情况下还需要进一步抑制居民的购房需求吗?在房地产整体销售下滑的情况下,还需要因为某些城市先热起来,就继续实行限购限贷,继续加码吗?要看大局,不能盲人摸象,个别城市先起步,但是大体还处于下滑状态。还需要政府用一刀切改变因城施策吗?你切了深圳的鞋跟,就切了其它很多城市的脑袋。

    现在出现了一种奇怪的政策混搭,一边要花钱刺激经济,要用财政力量鼓励老百姓买东西,一方面却对老百姓想买的住房限制。就像在餐桌上你非得不让老百姓吃大厨炒的菜,你让他吃那些原材料,他怎么下得了口呢?中国古代有个叶公好龙的故事,这个人讲老是说喜欢龙来,但是龙一来就把他吓走了。我们现在一些人不是真的想拉动内需,他们只是说说而已。

    我们都知道房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个非常正确的表述,但是这个表述也已经被演绎得不一样了,就像这些相声演员把成语演绎成不同的样子一样,他们把这句话演绎成四种情形,一种说房子是用来住的,不是用来买的,限制老百姓住房。第二种是房子是用来住的,不是用来卖的,限制开发商卖房,他们认为没有买卖,就没有炒卖,由此干脆把你的买卖封了,市场极端化到这种程度。第三种是说房子是用来租的,不是用来买的,第四种说房子都是单位自建,职工只能租房。 

    22年前正是为了改变这种状态,我们才启动的房改,所以还是要不忘初心、回归本原,要牢记房子是用来住的,不是用来炒的。

    房地产市场平稳发展,我认为是加快形成国内大循环的关键,到底现在老百姓还需要不需要房子?还需要,人民群众盼望有更舒适的居住条件、更优美的环境,而且人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。

    第一是关于迁徙的需要,迁徙就是农村人进到城里来,城镇化正处于加速阶段。第二是城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的,什么叫自住,什么叫改善,我有一个诠释,中国老百姓虽然已经是居者有其屋了,但是老百姓对居住状况还不够满意,否则就不会继续实行限购,你放开就行了,老百姓就不买了,实际上老百姓的需求很旺盛。

    中国老百姓作为人类历史上最早的定居民族,他们对房屋和土地有着天然的爱好,我认为这种住房标准应当达到和美国差不多,这个时候才能让人民群众满足。而特别是在抗击疫情、居家隔离的情况下,到底老百姓是更需要什么呢?不是更需要医院,因为医院都去不了了,他们需要更大的住房。第三是城市老酒小区改造,要满足老百姓新的需要。第四是人口红利,现在已经可以生两个孩子了,未来可不可以继续放开,中国的人口基数大,我们不愁人口红利。还有养老度假这些方面,这都离不开房地产开发。

    最后讲一句,在大疫当前,百业艰难的时候,我们需要按照习主席的指示,危中有机,唯创新者胜。

    审校:劳蓉蓉



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