博鳌对话 | 地产精英 博鳌论剑之一:跨越房地产的未来

观点地产网

2020-08-12 13:41

  • 疫后复苏,房地产的表现令人振奋。不要浪费每一场危机,谨慎而积极面对疫情冲击的经验和教训,把握住其中所激发和催化的变革趋势,房地产未来将获得更长足的发展。

    主持嘉宾

    邵 宇 东方证券总裁助理、首席经济学家

    对话嘉宾

    刘 伟 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理

    罗韶颖 迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长

    沈建光 京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家

    郝一斌 金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长

    魏 浙 中国金茂高级副总裁

    刁 露 路劲地产集团主管董事

    邵宇:我们直接讨论问题,这个题目叫做“跨越房地产的未来”,刚才几位讲者对未来勾画得挺清楚的,有一个区域的分化,有头部的分化,我想问问各位房地产行业的大佬,究竟怎么样看待这个行业的跨越?我们围绕在几个方面,区域的布置、业态的布置,还有品质、资金周转杠杆的考虑。我们每个人大概讲4分钟。

    刘伟:今天主要是来听经济学家的,我们主要是学习。今天上午陈启宗说了,我们比经济学家压力大,我们要把投资投好,这个行业利润率实际上已经有很大变化了,不是刚才有位专家讲的那么高,这些年利润都是下降的,行业的压力,一个是政策对房地产的调控,经常是有变化的,我们叫双控,地价、房价都在控,房地产越来越像一个制造业,这个利润已经给你规定好了,而且前提还是你要把所有工作做好。

    任何行业最终竞争的归宿都是有点相像的,会回到社会平均利润。回到社会平均利润,企业比什么呢?还是竞争力,产品的竞争力,劳动生产力,我们的资本效率。我们应对未来,无论外界如何变化,把自己做好,这是我想说的一个话题。

    另外一个就是刚才讲的这些分化,其实一般大一点的地产商,可能在全国都有布局,招商蛇口已经布局了全国主要的60个城市,我们更多的不在于说还要进一步做扩张,从目前来讲,关注我们新投入项目的质量,从让老百姓住得起到住得好,这是我们的追求,所以我们会加大我们产品的科技的含量。

    另外,我们在这个过程中也会根据这个变化,我们提出综合发展。我们的综合发展里面,实际上就是和城市的整个发展相匹配的,我们会综合考虑这个城市的发展规律,把我们的很多工作,包括我们为未来的产业做好准备,包括招商蛇口现在在做邮轮产业,我们可能是地产商里面唯一一个做邮轮的,尤其是疫情期间这个行业受到一定的挑战,但是并不代表这个行业没有前景,未来人们对美好生活的追求,一定是需要这种产业的,所以我们对这个产业也是有信心的。

    包括我们也在做园区,做园区的挑战是很大的,是长周期的工作,我们在这个过程中也要创新的回答很多问题。包括我们在海南博鳌、三亚都有相应的高科技和医疗的专门的园区,这种园区不是以房地产的概念来做,都需要我们去创新。

    所以我想对我们自身来讲确实是一种考验,从战略定力、从我们对产品的管理、成本管理的能力,还有金融方面的互动、协同效应的发挥,我们对这个行业未来充满信心。就像林中讲到的,中国人要改善居住环境的需求,还远远没有得到满足,我们只看到一些高端的人群改善,还有很多人是需要改善的,所以这方面我们还有很多工作要做。

    邵宇:谢谢刘总,我们听听罗总的观点。

    罗韶颖:刚刚李迅雷讲到分化的问题,我是特别认同的,现在大的特征一个是分化,一个是不确定性,这种背景下来看房地产,回答你的问题,第一是区域,可能处在不同段位的公司会有不同的选择,一定会有这种选择。

    像我们这种排名40几的公司,首先还是会继续坚持精选深耕我们擅长的一线、强二线城市,我们要做的分化和平衡是什么呢?比如说华中、华南,我们会下沉到这边更有经济活力的三四线城市,因为确实它是一个都市圈的概念。

    同时回答你讲的业态的问题,我们还是会坚定不移地看好房地产,未来5到10年的时间,它都还是继续有增长的巨大的空间,毕竟这个基数摆在这里。同时我觉得也真的是需要开始为未来布局,我们自己内部讲要寻找第二曲线,房地产开发如果是老曲线,老曲线一定是要坚定,新曲线一定不能坚定,因为新曲线是试出来的,新曲线的尝试要在不同的领域播种。

    我们首先是找朝阳产业,然后天花板要非常高,具有市场空间的行业,同时看看往外接轨的点在哪里,有没有社会的痛点,能帮人家规模化的解决问题,但是这个问题是你的吗,要看看你自己,你的基因优势,你的资源优势是不是让你更适合去解决这个问题,如果往外能接轨,往内也能接轨,你碰到一个有热心去做这个事情,同时也有商业感觉的商业逻辑团队,你是可以把它孵化出来的。我们的服务确实收效特别好,去年拿了客户满意度的第一。

    邵宇:你说的服务是物业服务?

    罗韶颖:对,我们有自己的物业公司。对这个团队来说,它就是一个特别热心服务、善于服务的团队,再往外走就要结合养老,做社区和居家级的养老,这是我们会尝试的,而且现在已经有了一定的成果。所以说到为未来布局,以前做房地产开发确实是要聚焦、做规模、做速度,你还真的不能分心,你就关起门来做就好了,但是为未来布局,一定是要在商业价值和社会价值之间寻找结合点。

    昨天我们提到房地产一行独大,它会造成什么情况?大树底下不长草,就是你跟别的行业是一个资源争夺的竞争关系的时候,你发展大了,别人就活不了。你同样是一棵大树,能不能做到大树底下好乘凉?我觉得完全是可以的,你能给别的行业赋能,老百姓也喜欢,大家都喜欢,这才是新业态布局的一个好的考虑。

    邵宇:罗总的结论非常清楚,我们给自己的定位就是做城市群,增加服务的附加值,特别是倾向于养老这一块。

    郝一斌:我觉得要强调两个趋势,一个是需求分化的趋势,这是对地产中长期的影响。第二个是再次通过疫情验证了房住不炒的决心,在这么大的疫情之下,我们看到局部城市复苏之后很快被约谈,有些城市也出台了一些比较猛的调控政策,所以我们看到再次强化了这个趋势,这两个趋势是已经确认的。

    从地产行业而言,本身地产是有它的自身运行规律的,它跟宏观经济是有不同的。我们要在不同的周期平滑在这个周期波动里面的影响,包括很多新的增长点,去进行调整。我们从上半年可以看到全球宽松已经变成了一个常态化的状态,但是宽松的力度到底有多大,或者说在宏观宽松情况下,对房地产定向的宽松力度紧多少,这些都是值得思考的。包括疫情之下,我们的很多产品需要做一些优化,这是一个常态的东西,这个东西跟周期没关系,地产公司只要在这个行业存在,都要不断地提高你的效率,做成本管控,包括因应客户的需求,不断地优化你的产品。

    当然疫情之下我们有一些特殊的要求,大家在疫情期间居家隔离也感受到了,我们对一些设备系统或者对居住环境,都会有一些变化,高密度物业或者高密度办公都会受到影响。这个疫情我们不知道它会持续多久,会不会有疫苗出来,什么时候出来,这也是一个提示,可能过些年不一定是新冠疫情,可能是另外的一种病毒,总之这是一个常态,大家可能对于卫生、健康、防疫会有更多的产品优化的要求,这是一个大家长期的工作。

    对地产公司来讲,房价是一个货币现象,也是宏观经济的一部分,如果不是看到中长期的影响,恐怕你就会遇到很大的问题,很多事情就无从谈起。

    邵宇:郝总提了一个特别关键的问题,大家知道在过去几个月央行释放的流动性,也就是印出来的钞票,超过了过去10年的总和,这些钱去到哪里?很多只能去到固定资产。另外就是品质提升,特别是对居住卫生环境的提升,这是一个最大的推动转变的力量。下面听听魏总的观点。

    魏浙:前面各位嘉宾讲得都非常好,大家讲的更多的是认清形势,如果形势有规律的话,研究国际形势的规律、经济形势的规律,国运的经济形势的规律,以及我们这个行业的规律,包括你所在的城市的规律,包括你自身的规律,你所在这个企业的规律,它都是有周期性的,那个周期在以前叠合起来,或者大部分叠合起来,你肯定都好。现在我们明确地看到可能出现了一些问题,大家也都感觉到了这些问题,所以这是一个形势,我们必须要认清,而不是盲目地去想未来。

    现在分化已经是一个非常明显的态势,几位演讲嘉宾都谈到了,包括人口、产业的问题,疫情只是一个突发事件,它只是加剧,并不是说能够彻底改变什么。在这种情况下,你必须要认清形势,国家对经济现在是因城调控,甚至在一个城市里的某些区都因区调控,你不可能说再做一刀切的事,你自己也要认清这个形势,这是第一个。

    第二个是认清自身,咱们企业在发展的过程中,我们还有多少可挖掘的东西,我们更擅长什么,还有我们可以去拓展的东西,那就是给自己的战略要想得明白,要把自己认得清清楚楚,我处在哪个周期上,跟它进行有效的叠合。

    第三个是做好当下。做好当下的意思是什么呢?既然已经是分化了,你也不能一刀切,必须要分化管理,研究这个边区本身的趋势和规律,以及各个方面的特点。对于我们自己的要求就非常多了,包括我们自己产品的迭代升级的问题,包括现在我们在做的金茂府产品,它的迭代升级也是要适合市场上的规律,加上科技融入等等方面,这都是自身的迭代。

    现在可能做某一件特长的东西非常重要,在这一块更多的是你的商业、旧改、产业导入、引入、城市运营等等诸如此类的东西,一些综合性的整合,或者是你自己发掘你自己的能力,在这种情况下才会有更多的抗风险能力。未来这个趋势,咱们叫看得清楚方向,它可能是波动的情况,有的地方好,有的地方不好,我们如何在这个方面找到自己的平均值和平均点,这是一个关键。

    邵宇:魏总提到了一个分散的问题,包括增加产品的科技含量,这是一个好的角度。

    刁露:刚才各位嘉宾都说得非常好,我也想说两点:第一,目前对这个行业是怎么看的。路劲一直是一个特别低调的企业,过去这十几年我们年年都来博鳌房地产论坛,我觉得大家对行业的判断和看法,大家对未来这个行业还是非常有信心的,很多嘉宾也提到,未来还看好10到20年,这跟中国发展的大势,包括跟经济发展的大势也是相辅相成的。我记得过去十几年,一旦有一个宏观调控出来,每次论坛的基调就在变,大家都在叹息。

    但是站在今天,我觉得房地产行业,我们这些从业者都已经很从容、很淡定,因为我们已经非常接受各种各样的政策的调控,这个调控其实就是我们目前的一个常态,已经不是新常态,所以心态已经调整。

    换句话说,这个行业还是看好未来10年到20年。其实我们特别庆幸处在中国改革开放40年以来数一数二的好行业,对比一些行业,有些行业真的是没有第一,只有唯一。你不做第一,你就没办法活下去。但是在这个行业,可以容纳非常多的企业,家家企业总体来讲都活得还可以。所以我们在这个行业里,已经是非常幸运的事。

    第二,作为房地产行业的从业者,万变不离其宗,归根结底是要把企业做好,企业需要盈利,需要可持续的发展,需要有投资的动力,有把产品和服务做好的动力。对于企业来讲,其实最重要的还是要给客户带来价值,我们怎么样能够创造出更好的产品和服务。

    前一阵子我们曾经在内部有一个研讨,我们曾经有一个项目在一个二线城市的很小的区域里,周围有23个竞争对手,多数都是大开发商,但是我们的项目跑得比别人快,价格比别人高。

    不管怎么样,竞争是永远存在的,可能前20年我们想好自己的土地布局,到哪个城市买地,买到合适的地,你就能赚钱,那赚的是土地的钱。但是未来回归理性,回归一个平常的心态,我们要赚产品的钱,企业还是回归本原,做好自己的产品,提升品质,这是永远不变的真理。

    邵宇:我们计算了一下,房地产企业每年的发展,我们可以画一条K线,过去30年有28年是一个阳线,只有2年是阴线,所以在这个行业还是表现非常好的。最后请沈建光分享一下您的观点,您对未来怎么看?

    沈建光:现在中国经济面临四大不平衡,第一是生产比较快,但是需求增长比较慢,我们的生产已经恢复了,需求还没有恢复,这就很明显带来供大于求。但是房地产现在相反,房地产从现在限购的情况来看,还是供小于求,比如说深圳,它的住宅房价大涨,但是办公楼租金大跌,办公楼供应大大高于需求,但是住房又大大小于需求,这些不平衡问题就使得房地产的需求没有得到满足,这是非常重要的一个基本面。房地产现在在这个贷款中的比重也是非常高的,居民的中长期贷款都是买房的贷款。所以从这个角度来看,房地产还是有一个比较好的需求。

    现在问题是供需不平衡造成的问题,比如说深圳的房价不断地创新高,这也是不正常的,全球很多地方,包括纽约、伦敦在疫情之后房价都下跌,不是说大城市就一定有需求,有购买力的需求才是更重要的,所以我们要理解疫情双重的影响,一方面资金很宽松,今年新增贷款很多,另一方面是你有购买力的需求,下半年会不会增长,这是很重要的。

    从经济角度来看,现在央行对流动性提出到适度宽松,流动性宽松的情况是不会改变的,但是另一方面,疫情会不会得到防控,昨天大家也看到金价大跌,现在全球的资本市场也是风云突变,感觉疫苗的情况比想象中的要好,包括普京的女儿都已经打了疫苗,很多疫苗已经开始在人群当中使用了,这个进度比想象中要快,然后经济的景气指数,美国、欧洲的失业率都比预期的要好,这就引申到另一个方面,就是流动性的问题,刚才很多报告都讲到了,我觉得最核心的还是基本面的问题,这是最重要的。

    刚才李迅雷首席作了一个报告,他谈到人口的净流出、流入,我现在在京东,在用大数据研究宏观经济,我们用地址的迁移来看,李迅雷用的是统计局的数据,我们用的是4亿人口实时的收货地址的变化情况来分析,我们团队还可以通过实时的消费数据,来反映某个地方的购买力。经济活动强弱最终反映的就是你这个地方的消费怎么样,人均消费怎么样。我们在做这些非常有趣的研究,通过消费、物流、地址变化,也反映出一个地方的经济活跃度,这对判断房地产的需求、价格都是非常有意思的,我以后如果有进一步的研究成果,会再跟大家汇报。

    邵宇:我稍微小结一下,斗胆说一个观点。只会造房子的国家是没有前途的,但是不会造房子的国家是没有当下的。这就提出一个平衡,这个问题就在于,比如说我还有15年的白银时期,我们能不能完成这样一个切换,不管是从你自身的产品的品质还是业态,这是每一个从业人员要思考的切换的窗口。

    我们的论坛就到这里告一段落。谢谢各位的聆听。

    审校:劳蓉蓉



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