博鳌铿锵行 | 并非唯一的房地产

观点地产网

2020-08-12 11:24

  • 疫后复苏,经济重启,房地产行业要一马当先。但在这个已经改变了的世界,过去的经验已经不足为凭,如何适应新的环境和新的秩序,成为行业与企业需要思考和应对的最大问题。

    主持嘉宾

    樊  纲  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

    讨论嘉宾

    邱晓华  阳光保险集团首席经济学家

    林  中  旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席

    李迅雷  中泰证券首席经济学家

    田  明  朗诗集团董事长

    潘  军  花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官

    樊纲:时间不多,我们精简一下,每个人先讲四五分钟。从邱晓华开始。

    邱晓华:房地产确实是一个大家都很关心的话题,我的看法是不管如何变换政策,在当下房地产还是政府、社会高度关注的产业。

    房地产在整个中国经济增长过程中,曾经发挥过巨大的作用,当然应该看到今天它的重要性已经有所减弱,它开始由高速转入到平稳增长的阶段,因此各方面要学会适应调频转换速度的变化,不要再停留在高速成长的阶段。

    房地产已经走在分化的路上,未来更多还是由人口和财税、货币政策来决定它的走向,凡是政策友好的时候,地产一定会得到更好的发展。凡是人口流入多的地方,地产一定会得到更好的发展。

    房地产虽然是老产业,但是插上高科技新翅膀,它会焕发出新青春,一定要避免把房地产与高新科技产业对立起来。

    林中:邱总讲得很好,我觉得对房地产还是要乐观,对未来至少10到15年,我们自己看应该是20年,从历史来看中国房地产还是非常好的,这是鼓励我们所有房地产行业从业人员一直做下去的因素,现在很多人问对房地产行业是看多还是看空,我认为这个时候应该要看多。

    现在房地产行业已经进入了平稳发展的阶段,这个阶段跟过去的高速增长阶段还有运行方式、市场表现、竞争模式的不同,所以我们要适应这个变化,摸索新的阶段运行的规律。

    我们现在还面临着很大得不确定性,每一年我们都会面临着没有想到的一些事情,在未来的发展过程中,我们还是要稳健前行,这样才能走得更远。

    李迅雷:我不是做房地产研究的,但是中国人基本上都会研究房地产,房地产在中国经济增长当中的直接贡献加上间接贡献,大概在30%左右,金融和地产这两项对中国经济的稳增长,对中国经济的拉动作用还是比较大的,所以这个我觉得确实非常重要,我们不能够回避,因为我们有好多企业家座谈会都没有金融行业跟地产行业的企业家参加,我们不能回避这样一个现实。 

    虽然中国研究房地产的人那么多,但是还有两个方面没有深入研究,一个是为什么房地产能够有持续20年的牛市,我觉得这里面有两方面的因素,一方面是我们的民族偏好,世界上有农耕民族,也有游牧民族,我们中国的祖先是农耕民族,所以对房地产的偏好非常高,按照国际标准,我们的资产配置恐怕是有点问题的。第二是我们没有好好地研究中国居民的收入,克强总理在两会中提出6亿人的收入问题,引起了大家的热议,但是反过来讲,还有8亿人的收入水平到底怎么样呢?没有做深入研究,这对房地产的拉动作用到底有多大,我觉得这个还是需要有更深入研究。

    最后还是想强调一点,既然房地产这么重要,我们在房地产政策的研究方面,在房地产如何稳增长,如何避免价格波动对于整个经济带来风险方面,还是要有一个更加深入的探讨和研究。

    田明:前面几位讲得都非常好,留给后面讲的空间非常少。我补充几点:

    第一,中国的房地产从增量的时代到了存量时代,已经过顶了,然后在高位盘整,也可能以后会有一个长长的振荡下行的趋势,所以房地产的整个竞争态势、发展的态势都发生了变化。

    第二,中国的房地产已经从有无阶段进入了好坏的阶段,从有没有到改善,这是一个大的变化。

    第三,房地产企业要想在未来的市场里面活得好,需要转型升级,传统的做法不可能在未来的路上持续下去。

    第四,这个行业也好,里面的企业也好,可能要做好应对经济社会高度不确定性、高风险的时期。因为国际社会发生了不稳定的因素,对中国经济的影响和风险有可能随时爆发,所以要做好准备。

    潘军:刚才樊纲先生讲的确实是我们开发商现在在做的事情,大家开始埋头做产品和服务了,我觉得开发商这群人其实是一群很可爱的人,我认为现在的房地产不能简单的只是看房地产开发。我看到很多的开发商都在从房地产开发转变到做产业服务、文旅、养老、社区服务等等,未来的房地产是一个大房地产的概念,是房地产作为第三产业服务社会的一个新的形态。

    今年上半年跟去年上半年比,销售额已经下降了8.6%,对于未来来讲,我认为国家给予的一些政策,其实应该更宽裕。我们现在都知道土地市场是公开的,现在很多一二线城市是限价的,刚才邱局长讲到是不是应该与一些科技结合,我觉得现在有难度,国家应该给一些政策,开发商在建安成本的控制方面要求非常高,如果按照这样的话,就是3-5%的利润,怎么能够产生好的产品?因为科技产品是需要给溢价的。所以从这一点来讲,我认为在政策方面要给予更宽的政策。现在不仅是装修,老百姓的产品如果把价格限死,成本上涨,直接的建安成本实际上是下降的,我们给装修给一点,给科技应该再给一点,这样才能做出真正意义上的好的产品。

    现在大家也看到,先进的行业带来的衍生的空间是非常大的,我最近去了一趟唐山,我发现唐山这个地方有变化,北京为什么环境越来越好?我认为跟河北的工业的改革有很大的关系,现在我看唐山曹妃甸、乐亭这些地方正在建大规模的新的钢铁厂,我说为什么这里要建这么多钢铁厂?钢铁是我们的下游产品,现在一个钢铁厂一年二三百亿的利润是很正常的,他们有能力,1000亿的投资5年就收回来了,我们现在开发商有几个说自己有几百亿的净利润?可能1000亿的销售有几十亿的利润就不错了。所以从这个点上来讲,房地产行业对其它行业的拉动,这个拉力是非常大的。所以应该让房地产在产品和服务方面,有更好的创新的东西出来,国家在政策方面应该给予相应的支持,其实开发商已经在做了,只是环境上需要更宽松一点。

    樊纲:下面我给三位开发商企业家提个问题。我们刚才都讲了房地产要转型,面对新的需求,通过这次疫情,还有你们对未来的预期,你们觉得房地产市场的需求方,中国的居民,他们现在新的一些需求的趋势是什么?我们前面也讲到租售的问题,现在在售和租之间,有没有发生变化?需求是不是在发生变化,业态是不是在发生变化?在你们看来,你们的楼盘的租售关系是不是在发生变化,应该怎么发生变化,你们认为什么样的模式比较好?房地产商和中介公司以什么样的方式参与比较好?我想听听三位企业家的问题。

    林中:疫情还是促进了客户需求的变化,就像2003年SARS的时候对北京塔楼的房子“消灭”了,大家开始住板楼,今年疫情的时候,大家从来没那么长时间待在家里,大家都发现自己的客厅太小了,多方面的房间不够,要开视频会议找不到地方,需要躲到卫生间去,厨房的开放性不好,不能促进家庭的交流,一个人煮菜,门要关起来,现在的厨房要更加开放。这些东西都会促进中国未来新一代的住宅。包括智慧社区,也就是你不要按钮就可以回家,现在我们很多人已经全用了无接触的方式,你从最早的时候开始就不需要触摸任何的东西,因为疫情时期,最危险的就是电梯里的那些按钮,这些东西都已经开始做了,很多科技、智能打造的未来的智慧住宅和智慧社区,这一块的速度加快了很多。

    从刚需来看,刚需可能是这一轮需求影响比较大的,因为对收入增长的预期,以及职业的不稳定性,会使一些需求滞后。从未来几年来看,一二线城市的刚需是有个趋势,就是面积要更小,确保总价能承受得起,所以现在会开发更加经济、高效布局的刚需的住宅,来应对这种购买力、支付能力的变化。

    还有一个是租和售的问题,在中国能做长租的房子还是很少的,主要是在一二线的大城市,流动人口多、商务人口多,中小城市的租赁市场有,但是不太大。从目前来看,租赁市场还是碰到了比较多的困难,因为今年一线城市住宅的租金普遍是下跌的,疫情对租赁市场还是有影响的,从长期来看,租赁的需求还是会稳步增长的,因为在购房之前还是要解决居住的问题。

    随着纯居住用地的推出,中国未来将会推很多新的满足家庭居住需求的产品,现在长租公寓主要还是要满足年轻人,因为都是20平米、30平米,都是一个过渡性的居住。它不是长租的,长租一般是要一年、两年以上,只有家庭的租住才会比较长,因为你不能经常换,特别是有小孩的情况下,租住的时间是比较长的。

    中国的租金跟中国的房价都会面临很大的挑战,以前租金预测的模型都是每年都会上涨3%到5%,我最近问他们一个问题,我说租金未来会不会每年还上涨3%到5%?是不是要做出调整?过去20年也是中国收入高速增长的时期,因为租金和收入有巨大的关系,未来收入增长不那么快了,是不是意味着租金增长不会那么快,租金跟房价没有太敏感的关系,但是租金和收入有非常敏感的关系,一般人会拿30%的收入去租房,如果未来几年中国居民的收入要高速增长是很难的,所以我们最近都在调租金增长的模型,我们认为未来几年租金增长还是会放缓,甚至未来两三年都会停止增长。

    但是租赁市场会蓬勃发展。当然租赁市场也碰到了很多政策性的障碍,还需要更加能做一些改革的事情,来促进租赁市场的发展,满足多层次的需求。你大学刚毕业、刚刚创业的时候,你就租房,等到你30出头有积累了,你就开始买房,等到30大几了,你就换房,这样形成梯度的消费。所以租赁市场未来还是会蓬勃发展。

    田明:林中刚才讲的几条,我和他的想法是一样的。一个是中国的房地产已经从高速增长进入了一个平稳发展的阶段,市场的需求是从解决有无的刚需,进入了追求品质改善,进入改善时代。以前的刚需、快周转的模式已经走到顶峰了,必须需要进行调整。现在房地产是“两高一低”行业(高投入、高风险、低收益),已经不是当年的“三高”行业。以后要在这样的行业里面存活下来,是要在品质改善方面和在企业的产品创新方面有突破,行业里面也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。

    二是关于租售并举这件事,长期来看我觉得中国的租赁业务肯定会起来,现在我们的购房者当中,买房的动机大部分还是投资性的,真正为了居住目的买房的比重不大。如果坚持房住不炒的政策,而且我也认为只有这样坚持才是正确的,如果不坚持,继续炒要出大事。所以如果坚持房住不炒,必然带来投资性的购买房屋下降。而人们解决居住类问题,更多的是要通过租赁的方式去解决,这是一个长期的趋势。

    短期内比较困难,一方面我们的房价不能跌,房价涨上去有问题,跌下去问题更大,地方财政、金融系统全部会崩溃,所以房价不能跌,房价还撑在那里。而市场上的收入、消费能力是下降的,租金又是下跌的,租金的市场化程度非常高,反应很快,疫情以后,租金一路下降。所以现在反而是租金跟房价之间的差不是在缩小,而是在加大。因此我觉得我们需要经历一个阵痛,来实现租金跟房价之间的新的平衡,可能需要一个市场化的调整,否则眼下很难解决这个问题。

    从长远来看,我觉得租售并举,租赁业务会重新起来,特别是在大城市,我们更多的居住将通过租赁的方式解决。这是我的判断。

    潘军:我觉得疫情对于买房这件事情应该是一个推动,中国有句老话叫“有恒产者有恒心”。七八年前,万科曾经请了一个90后小女孩马佳佳去给万科的很多高管演讲,她说90后不买房。万科认为这是一个危机。但是现在我看到不光是90后要买房,现在这一波疫情之后买房的,很多00后都已经在买房了,而且买的都是好房子,因为疫情下来以后,发现居住环境很重要。

    这次疫情以后,大家对于居住,尤其是随着就业的业态发生了一些变化,大家发现很多人可以在家办公,我认为这次疫情之后,对办公楼、产业园会有重大冲击,对住宅反而是要求越来越高。这次我在北京调研,发现很多人准备卖了市区的房子,搬到郊区去住,有些40岁以上的人,他工作不需要到办公楼里密集工作的,反而更注重生活品质。我认为从社会的发展来讲,房地产住宅产品的品类会越来越丰富。

    对于租售这件事情,我跟他们两位的观点不同,我们不做长租,我个人很悲观。这样不合天理。如果说政策完全是拧的,你租的房子必须是住宅产品,你能住在办公楼里吗?现在还能在北京市中心建长租公寓吗?只能建到五环、六环外,因为城区已经建满了住宅,年轻人需要低房租,你就需要住得更远,现在在北京开车进到金融街、CBD,需要两个小时,我的高管需要开车两个小时来上班,坐高铁、坐地铁把人都挤得像相片似的,挤七八次挤不上地铁。按道理来讲应该是年轻人住在市中心,老年人住在郊区。我们现在是人都住在市中心,越穷的人住得越远,如果说现在能有租赁的土地,也只能是放在远郊。如果你用住宅地来做长租公寓,年回报率只有百分之一点多,所以未来的租赁性住宅在未来的一二线城市,我认为是没有资源的,政策根本不匹配,市场环境没有。

    深圳为什么不让城中村再改造了?如果扒掉城中村,市中心就没年轻人了,因为只有城中村能给年轻人有更好的生存空间,所以只能做综合整治,就不能再做城市更新了。比如说华润大冲旧改项目,现在卖13万一平米,按现在几千块钱的租金,根本没办法做租赁。所以未来整个的租赁性住宅应该政府来做。

    田明:打断一下。国际的经验是发达的经济体在城市地区50%以上的居住都是通过租赁解决的,我相信租赁的需求最终会改变供给。

    潘军:所以如果现在把多余的写字楼允许改造成公寓,现在深圳已经在倡导了,为什么做不成,就是因为租金上不去,在国外的租金收益率能到4%、5%,深圳连1%都到不了,北京也到不了。你怎么市场化?我们能不能在产业园区就近配套非出售性的租赁,同时把比例提高一些,这样对一些一线的城市、二线的城市,他的企业的员工可以就近居住。如果没有地价的公寓,回报率做到4%、5%是没问题的,如果按住宅的地价供应,而且还不允许在商场里居住,不允许在办公楼里居住,就近居住是无解的。所以如果能把政策打开,我认为未来租售并举的方式才能真正落实。

    樊纲:三位说了很多非常深刻的问题,我相信这两天的会议中这些问题也会进一步讨论。最后是提问两位经济学家,首席经济学家的职责是帮助你们的企业分析投资机会,你们现在在资本市场上、投资市场上,现在对房地产的那些金融产品,包括REITs、债券是怎么评价的?金融市场和房地产市场结合,下一步会有哪些趋势?

    李迅雷:在资本市场上,房地产估值给的很低,大概6到8倍左右的市盈率。一方面反差很大,一方面房地产被限购、被抢购,大家想买一手房都买不到,另外一头,A股市场对房地产倒不太乐观,包括对金融也不乐观,银行股估值水平也就在6倍左右,也都是比较低的。但是恰恰这两个行业所创造的A股市场的利润总额占比又在50%以上,这就形成一个很大的反差,这种反差背后也是一种政策的预期,比如说房住不炒的预期,银行要给实体经济让利等等。反过来讲,一些高科技的炒的市盈率很高,比如说一些军工股、亏损的股票的市盈率都很高。

    所以我觉得我们A股市场和房地产市场也有类似之处,有一部分资金确实是投机性的比较强。在这方面可能是我们发展中的问题。

    具体的建设方面,我觉得这可能是一个比较漫长的过程,我们政策上应该更加灵活一点。我特别赞成前面两位老总所提出来的,关于租的问题,为什么办公楼的空置率那么高,你不能改成出租房呢?这方面应该要灵活,根据市场的需求变化调整。另外一方面,居民收入的分化又比较严重,对于打工一族,他们在租金方面如果能够便宜的话,在开发商的成本方面会有所下降,这些方面是可以做文章的。

    邱晓华:这几年最失败的政策就是房地产政策,这是对政府来说。对老百姓来说,最有价值的投资就是买房子,基本上有买就有挣。但是这个时代正在发生变化,一个以金融资产投资为上升期的时代已经来了,从国家到社会,到全体老百姓,都已经逐渐地觉悟到这样一个转变,也就是今后要降低老百姓在房产中的投资比重,要提升老百姓在金融资产当中的比重,所以从投资角度来说,可能这是一个对地产相对不利的信号,但是这又是国家在转变中必然会出现的一个问题,我们还是乐观其成,该买的买,不该买的不买。

    樊纲:因为时间关系,我们这一轮讨论就到这里,让我们以热烈的掌声感谢各位嘉宾。

    审校:徐耀辉



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