博鳌特写 | 博鳌开讲:一场非典型的楼市夜论

观点地产网

2020-08-12 09:19

  • 只是,站在十字路口,始终需要选择一条岔路口,后疫情时期的楼市,究竟需要作出怎么样的改变?

    2020博鳌房地产论坛·特写 海南陵水8月中旬的夜晚,空气依然燥热。这里人口密度低,阵阵海风吹不散高温,也阻挡不了人们享受阳光沙滩的闲适、惬意。

    外面的世界,人们依然焦虑。虽然新冠疫情国内控制,但全球疫情不断高涨,隐患仍在;贸易保护主义下全球经济的加速下滑,中美局势紧张,内循环成为焦点名词。

    新冠疫情这只黑天鹅的影响远不止让人们带上了口罩,更是激发了潜在的矛盾。疫情也成了一次意识的洗礼,覆盖到了各行各业,以及每个人的生活点滴。

    把目光聚焦到房地产,疫情冲击下这个行业究竟会面临着怎样的转变?楼市会迎来怎样的波折?深陷其中的房地产从业者又将何去何从?在这场始料未及的疫情之中,暗藏着哪些危机,又存在着何种机遇?

    人们期望在交流中产生共鸣,希望在不确定未来中寻求发展的机会。8月11日晚间,2020博鳌房地产论坛博鳌开讲如期开幕,与会嘉宾向外界传达着自己的看法,剧烈思想碰撞中,唯一的共性,也许只有一个词能概括:焦虑。

    不管是购房者还是开发商,抢房、抢地,下行环境中本应更加收敛的投资行为,完完全全走向了另外一个道路。

    疫情让购房者恐慌——“杭州过去半年中,两种人最恐慌,第一是刚需,第二是高端人群。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。

    数据是最好的证明,房地产销售恢复得很快。国家统计局数据显示,1-6月份,全国商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。

    观点指数发布的“2020年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前7月TOP100房企实现全口径总销售金额63363.9亿元,同比增长1.7%,累计销售同比增幅今年首次转正。

    可以看到的是,在售楼处关闭的2月份,房地产销售断崖式下跌,但随着疫情影响消退,销售中心逐步开放,楼市正以极快的速度回暖。

    高端市场亦有数据可查,据丁建刚透露,以1000万为界限的杭州豪宅,在过去6个月卖了1600套,这是以往任何一年都不曾达到的数字,2019年仅卖出700套。

    来自侨鑫集团的崔达诚亦表示了类似的观点,他以公司开发的从都国际庄园别墅销售为例,过去一个半月卖出了40套别墅,超过过去一年总量。在这段时间里,更是密集涨了4次价,涨幅22%到23%。

    但也有嘉宾认为,也许只是夸大了疫情的影响。在广东省房地产研究会执行会长韩世同看来,楼市之所以在疫情之下依然火爆,完全是因为降价吸引而来的:“如深圳太子湾原来均价11万,后来降到9万5,销售非常火爆。”

    这一派主张楼市是假涨真跌,销售价低于市场价,销售火热的情况,是购房者以摸奖心态造成的。

    “市场价的基础上压了七八千,谁都知道只要摇中了一套房子,相当于中了一个百万大奖,所以不摇白不摇。”丁建刚总结。

    在韩世同看来,为了稳定房地产市场,摇号会是降价的第一阶段,供销两旺是第二阶段,最后是供过于求。但是第一阶段却演变成另一场恐慌性购房,这在目前疫情常伴下、走差的国际环境下,究竟能维持多久?

    “这种演变,是放水造成的。”韩世同称:“通过不断地把限购、限贷打开,不断放水,起到托市的作用,逐渐到最终可以实现平稳着陆。”

    “先放水了,所有的行政管制还没有退出,控制不住了就来压制。如果未来还出现2018年四季度那种市场表现的话,我们还有什么招数和做法应对这样的变化?”

    “M2已经4个月增速超过10%,上半年人民币贷款已经达到了12万亿,比去年上半年多了2.4万亿,这么大的水量还是出来了。”丁建刚表示。

    大量的放水,让房地产商的融资成本大幅降低,加上市场销售回暖,开发商手上资金充裕,进一步传达到土地市场,热门城市高溢价频现。

    认为行业没有根本改变的嘉宾认为,这有着非常大的风险。

    来自武汉的主编笔记总编辑冯毅成以武汉的实际数据为例:“光谷中心城有三个公寓项目在卖,都用了分销,分销一般是4%到5%的佣金,其中有一家企业给到了9%。”

    他表达出拿地时机的重要性:“开发商的逻辑是看城市宏观指标,比如GDP全国排名前十,房价水平排名十几,还有非常大的空间。但是对于老百姓来讲,是承载不了快速上涨的。”换言之,需要时间兑现空间。

    只是,站在十字路口,始终需要选择一条岔路口,后疫情时期的楼市,究竟需要作出怎么样的改变?

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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