博鳌20年 | 博鳌开讲:后疫情时期的楼市

观点地产网

2020-08-11 22:17

  • 一场疫情,让楼市发生了改变,线上销售热浪涌动;土地与楼市成为了各方高度关注的领域,而房价问题一再牵动人心;因城施策、房住不炒,楼市下半年面临全新的生态。

    8月11日晚9时,2020博鳌房地产论坛正式开始“博鳌开讲”环节,讨论主题为“后疫情时期的楼市”。

    主持嘉宾 

    丁建刚  浙报传媒地产研究院院长

    讨论嘉宾

    王曙煜  力高地产集团有限公司副总裁

    崔达诚  侨鑫集团营销管理部总监兼从都国际庄园高尔夫球汇副总经理

    韩世同  广东省房地产研究会执行会长

    冯毅成  主编笔记总编辑

    作为主持嘉宾的丁建刚引出话题——“我们把目光聚焦到房地产行业,疫情冲击下,这个行业究竟会面临着怎样的转变,楼市会迎来怎样的波折,我们这些深陷其中的房地产从业者们,又将何去何从?在这场始料未及的疫情之中,暗藏着哪些危机,又存在着何种机遇?在后疫情时期,我们面临着许多值得深思的问题,而今晚这场博鳌开讲,或许会给我们带来一些启发。

    丁建刚:博鳌开讲是作为博鳌房地产论坛近几年一个序幕,很高兴在这里和大家聚会。去年离开蓝湾的时候,我就在想,明年是博鳌20周年了,我相信一定会有很多感慨。但是没想到今年的感慨远比去年设想的要多,去年我们还只是设想了博鳌20年的感慨,但2020年一定会写进中国的历史、人类的历史,因为我们面临着一个动荡的时期。

    过去的半年时间,大家都恍若隔世。刚才和几位观点媒体机构的同事交流,甚至在三四月份的时候都还不确定今年能不能在线下开博鳌论坛,尽管我们现在能够坐在这里来开这个论坛,但是整个世界政治、经济面临着极大的不确定性,国际的政治秩序受到了很大的冲击,经济面临着衰退,我们还有很大的不确定性,包括疫情在内,但是今天还是很高兴我们能够坐在这里参加已经持续20年的论坛,感谢和我一起参与这场对话的嘉宾。

    刚刚我说半年的时间恍若隔世,回到我们楼市的话题,我不知道大家是不是有这样的感慨。在二三月份的时候,我们都没法设想未来的半年会发生这样大的变化,特别是部分城市,其中就包括我所在的杭州。当然首当其冲的是深圳,第二个是杭州,又出现了抢房、抢地的情形。比如杭州最高出现了6万人摇号,大家都带着极其焦虑的心情抢房,开发商也在抢地,杭州今年7个月的时间卖了2000亿的地,今年又是遥遥领先的全国第一。深圳开了第一枪,中央政府的政策好像并没有特别统一、比较严厉的政策。今天我看朱中一先生的结论是,政策不太可能紧。

    今天我们的博鳌开讲就来谈一谈,过去半年我们所经历的市场现象,或者说如何来看待这样的一些现象,这些现象背后,普通公众面临着什么样的选择,房地产企业面临着怎么样的选择。

    王曙煜:今天也非常开心在这样一个环境下和大家共同探讨这个话题。今天下午已经和一些专家以及房地产的大咖们探讨今年的形势。今年在年初来的时候,大家都没有想过疫情会给我们带来这样的变化,当然这个变化除了有经济上的,也有市场上的。我是来自一家总部在深圳的房企公司,负责营销的工作,所以一头我是紧贴着客户的感觉,一头也是从企业未来的发展和战略上,也有深度的感受。今年有一些一线城市确实是非常火热,尤其是深圳,7月15号之后,大家会看到很严厉的一些政策,包括它这些政策后来也延到东莞,以至于现在东莞和深圳旁边的惠州的房地产需求一下子有很大的增长。

    丁建刚:把深圳压住之后,从旁边冒出来了。

    王曙煜:对,也会延续到那边去,这是一个蛮正常的现象。

     我觉得房地产发展到现在,再加上今年这种经济形势,它的发展应该还是循序渐进的,尤其是深圳、杭州这种经济承受能力特别强的城市里面,它会在楼市反映出来,但是从楼市的需求来说,大家还是要谨慎一点对待,我觉得今年整个的需求,我们的客户的需求发生了变化,这一点就需要我们的房企应对需求发生变化,今年下半年经济环境比上半年会看好一些,结合这个时机如何把握住基调,如何把客户的需求抓到,然后能够把握好这样一个市场时机。我始终很看好房地产的未来,尤其是中国房地产的未来,我们过去已经有了20年的辉煌,未来的20年在整个中国的市场和经济环境下,它还是有很大的空间,只不过我们在里面看如何找到适合的机会和切入点。

    丁建刚:你刚才说你发现需求有些变化,有哪些变化?给我们举个例子。

    王曙煜:最明显的需求的变化就是客户对产品的要求真的是发生了很大的变化,比方说以前传统说的刚需,经过这次疫情之后,大家对住房的需求实际上已经不再是一个简简单单的空间,他对这个住房的需求有空间的,也有他在这里面居住的更多的感受,所以他对住房的需求从空间面积,以及功能,还有赋予在房间里的一些要求。最典型的比如说大家都觉得现在的刚需会很少出现纯小两房了,希望还是有一个小三房,或者是三房,这就是我们起步的刚需,现在这个面积门槛已经抬高了。

    第二是产品当中,他不仅只是关注以前的安全或者是居住,更多的是希望在这个产品里面注入到舒适,甚至注入到他对健康建筑的要求。在疫情的情况下,客户不断地反馈他们的需求,让我们调整出适应市场需求的好的产品。

    丁建刚:王总刚才谈到了需求的变化,杭州的市场印证了这一点,杭州在过去的半年中,两种人最恐慌,第一是刚需,因为刚需是从没有房子到有房子,当然刚需的要求也提高了,在疫情的时候,大家说希望在家里隔离的时候不要像蹲监狱一样。第二是最高端的人群,杭州的豪宅,以1000万为界限,在过去6个月卖了1600套,这个数据是过去任何一年都没达到的,去年一年才卖700套。这是杭州的情况,两种人特别焦虑,改善的人可能会在两者之间犹豫,因为改善的人觉得可能还有机会,如果没有选好的话,可能还在犹豫。

    刚才说到了高端,旁边这位高富帅,他就是专门做高端楼盘的,他的高端非常高,高到了上亿。

    崔达诚:谢谢主持人的赞赏,各位大晚上好。市场的需求确实是发生了变化,我们是做高端项目的开发商,我们不是做量的,侨鑫一直致力于做最好的、最高端的,我们从汇景新城到汇悦台,到现在卖的从都庄园别墅,我们都经历了市场种种的变化,这次疫情前和移情后,可以说是唤醒了非常严谨和朴实的广州人购买的意愿。

    我们在2月份就复工了,我们的从都国际庄园的别墅,在春节期间我们是没有关门的,当时整个从化地区大部分的酒店都关门了。

    丁建刚:你说没有关门是你们的酒店没有关门?

    崔达诚:我们整个庄园都没关门,因为我们一直以来都坚信我们所提供的服务是最安全和最好的,在这么艰难的时期,我们更加要为高端的人士或这个社会去坚持一些东西,所以我们做了一个最大的决定,就是在疫情期间是没有关门的。

    当这个市场产生了这个需求,因为大家在家里边可能都闷了超过一个月,他们需要找一个安全可靠、值得信赖的品牌或地点,出来喘喘气,从都国际庄园有高尔夫,有酒店的温泉别墅,3、4、5月基本上都是全满的,我们发现部分的客户一住就住两个月,从都庄园从那个时候就开始产生了它的人气,从而才说到我们的酒店、可售的别墅,大家能来看到这么优美的从都庄园,再看到我们的别墅,发现他们购买的速度还是比较惊人的。

    丁建刚:惊人到什么程度?

    崔达诚:像王总刚刚说的数据,或主持人刚刚说的,去年和今年比,我们去年和今年一年卖了差不多30套的别墅,今年我们用一个半月的时间卖了40套别墅。一个半月做了去年一年的量。

    丁建刚:平均总价多少?

    崔达诚:平均总价3000万出头。

    丁建刚:最高的呢?

    崔达诚:成交的最高达到5000万。这也就像王总说的,深圳打响了限购第一枪之后,大家都往周边寻觅好的产品,我们记得在5月2号,有一个深圳的客户过来打球,打球之后我们就给他介绍我们这边有些什么样的产品,我们这个庄园有些什么样的配套,然后他去我们那边看了一下我们的一个样板房,五一刚刚开放的,他是开放第二天去的,看了之后他觉得非常便宜,连装修、软装加起来才4000万,他说太便宜了,他说这个钱在深圳买个厕所都不够。所以他在24小时内,连同这个别墅和高尔夫的会籍定下来。

    丁建刚:这类人的潜意识是什么?是真的住,还是资产的保值?他肯定不是投资,肯定不是说今年5000万买进,明年看看能不能6000万卖出,他是不是资产保值?还是确实想找一处自己终极改善的居住的场所?

    崔达诚:其实我们分析了一下,我们今年成交的客户群,都是在40岁到55岁之间为主力客户群,大部分是一代创业者,经过这次疫情,我采访了好几个业主和侨鑫忠诚的粉丝,这次给到他们最重要的是他们口中所说的人生的停顿点,让他们思考了一下人生,思考了一下对他们来说,他们这么辛苦奋斗,终于有机会停顿一下,在家里想一想,真正人生需要什么,是需要这么多钱财吗?可能不一定是,可能还是需要留有一份健康和照顾家人,所以他们购买这个别墅,大部分的需求都是可以提供一个非常健康、优美的环境给到家人,而不是今年买,明年卖,他从投资上已经发生了这个变化。

    丁建刚:谢谢崔总的分享,崔总最后一句说出来了,实际上这是一个人生的停顿。今年上半年我写了一篇文章,我说疫情改变了中国人的生活观、生命观、价值观,包括置业观。确确实实如此,无论大家是不是这样总结,内心都有这样的感触,这是一次重大的历史转折和变革。

    接下来是韩老师,韩老师是博鳌房地产论坛的常客,也是我在中央人民广播电台财经评论节目的同事。有请韩老师。

    韩世同:我和建刚是老搭档,在这里是老搭档,在央广经济之声也搭档多年,其实我每天都拜读你发的文章,虽然你的产量不是很高,但是每一篇都非常精到,尤其是在宏观形势方面的判断,我也受益匪浅。

    我的观点可能跟大家不太一样,你刚才讲的那么火爆,那些摇号,在我看来都是因为降价引来的,包括侨鑫,我认为它肯定不是涨价,肯定是降价或者是比较优惠的价格,它才吸引到别人去买。这种情况在初期的阶段就会引来很多早就渴望想买的人,比如深圳的太子湾,原来均价11万,后来9万5来销售的时候,销售非常火爆。看统计数据确实是涨了,因为其它的结构性的价格放大了,因为这件事情深圳又被打压,又被开研讨会,我觉得这是有点误判。

    这种情况我觉得是属于假涨真跌,或者是结构性上涨。我们现在把它当成真的涨,实际上也起到了涨的效应,因为现在还有大规模的金融推动,这个金融推动不是针对房地产,而是针对全社会,但是这个钱始终会渗到房地产领域。这种做法,2019年年初的时候,我们看到小样春其实是同样的招数和做法,但是放到这么严重疫情的时候,还用这种做法,我是对此持不同的观点。

    在疫情期间我是提了一些主张的,我主张我们是不是不要过度地强调让房价在高位保持平稳,其实这个风险是始终被维持的,因为它有一个高的落差。所以我当时是希望我们能够追求一个平缓回落,然后我们通过不断地把限购、限贷先打开,不要放水,起到托市的作用,力量还不够就放水,逐渐到最终我们可以实现一个平稳着陆。但是现在看起来,恰好是跟我的设想相反,先放水了,人民所有的行政管制还没有退出,控制不住了就来压制。

    如果未来还出现2018年四季度那种市场表现的话,我们还能有什么招数和做法去应对这样的变化?这是我比较担心的事情,这是我这次到博鳌论坛,想要寻找一下这种担心是不是杞人忧天,是不是多余的,是不是神经过敏,有没有这种必要性。这是我比较关注的。

    我觉得摇号是降价的第一阶段,供销两旺是第二阶段,最后是供过于求,现在第一阶段被演变成又引发了一点的恐慌性购房,但是这个恐慌性购房在疫情下面,在目前的国际环境下面能维系多久,这个真的是值得关注的一个事情。

    丁建刚:谢谢韩老师的分享,韩老师谈了一个观点,他说这是降价,如果我在这里说杭州的房价是因为降出来的话,杭州人一定会说我疯了,但是我真的很同意韩老师的说法,真是降价。怎么降的呢?是政府硬生生的把商品房的价格和市场价之间给它压下去了一截,压了大致5000到1万块。所以那些所有几万人摇号的楼盘,那个6万人摇的项目,而且是现房,就是在市场价的基础上压了七八千,谁都知道只要摇中了一套房子,相当于中了一个百万大奖,所以不摇白不摇,只要你有房票,到处借钱都要去摇,这确实是降价带来的,这种情况确实非常畸形。当然我所在的那个城市也有点畸形。

     刚才韩老师的担心,我相信明天上午有一些经济学家们会来讨论这些问题,这也是我们最大的担心,坦率来说我不太担心政策能够起作用的阶段,当政策不能起作用的时候,那才是令人担心的时刻。接下来有请冯总,冯总来自过去半年当中大家非常关心的武汉。

    冯毅成:谢谢主持人,谢谢大家。来的时候我们有一个很明显的感受,我们放眼看了一圈,只有我和我的伙伴光华老师两个人是戴着口罩的,上台之前我在这个角落才把口罩摘下来,这是我们经过了三个月的健康安全教育之后的行为规范。

    这次疫情对武汉的冲击大家感受是非常深的,我给大家说几个数字,我拉了一个表,近5年武汉的新建商品住房的成交量,平均每一年大概是20万套出头,但是今年上半年统计的数据是4.3万套。

    丁建刚:拦腰还不止。

    冯毅成:我在疫情期间做了一个分析,在各种算法的叠加之下,我预计今年应该是13到14万套,从目前来看,7月份有一个小高潮,7月份一个月就突破2万套,今天是8月11号,这个月销售了将近7000套。我们从这个数据来对比,整个上半年是4万套出头,7月份有2万套,实际上这个回升的速度是非常快的,这是一个数据。

    这个数据后面表现出来的有几点:第一,从市场表现和供应端来看,成交比较旺的就是两端,一个是刚需,刚需可能在这次疫情的教育下,他可能深刻地感受到了生活、生存权利空间的重要性。第二个是在武汉中心区域,以往不太多见的,在武汉解禁以后,出现了大量的顶豪或者是极致改善,以大平层为代表,这种楼盘非常多。武汉天地又创下了一个记录,武汉天地一直是武汉过去10年的标杆,含装修5.2万的单价,开盘2分钟售謦。

    丁建刚:5.2万是武汉住宅的最高价格了。

     冯毅成:对。这是一个数据。从整个疫情期间,大家在家里刷手机,刷网上视频,可能会经常看到武汉的两类视频,一类涉及到武汉的城市公共管理和公共服务,出现了各种新闻,当然话题性的比较多,争议性的比较多。当然武汉的领导班子也换了,各种公共配套、公共服务也正在做,这是一个。

    第二个是物业服务,特别是在这次疫情的背景下,整个武汉市的居民,特别是在疫情期间留在武汉市的居民,对物业的改观是非常大的。过去可能大家的认知是,物业是打扫卫生、看家护院的角色,但是在这次疫情的背景下,物业的好坏直接决定了小区的感染人数、感染比例,实际上它不是一个简单的幸福指数。

    丁建刚:变成了人的生命指数,哪怕没有感染,也极大地影响了你的生活的幸福感。

    冯毅成:对,物业过去可能跟业主始终是对立面,从交房的那一刻开始就是对立面,但是在这次疫情期间,他就是跟业主是站在一条线的,大家是一个生命的共同体。可能武汉对这种感受是非常强烈的。

     所以我们从市场表现来看,上周我走访了武汉二环内的一个项目,他们做了一个事情,就是他们二期的地块出来以后,想做产品系的全线升级,当然它的基础设计和园林都改了很多,它最直接体现在客户面前的是它的物业升级,首先在它的案场请了全国前三甲的物业,这个感受是非常直观的。他们老总说,下一步打算把他们所有的小区里面的物业,要么就是直接换掉,要么就通过学习这个前三甲的物业,直接全线升级,以此来做溢价和竞争,这是一个非常明显的销售端的感受。

    刚才我们说到一个销售数据,为什么在7月份能够销售2万多套,是上半年的一半,实际上一个是结构性的改善,第二个还是反映出大家对武汉这个城市的信心。这个城市的信心,最根本的还是你的基础建设和你的产业风口、产业未来。刚才我们说到深圳、杭州万人摇,其实他除了短期投机的空间之外,他从长期来说,也是有这个产业支撑的。武汉这座城市其实跟杭州非常像。所以我是这么看待这个变化的。

    丁建刚:谢谢冯老师给我们的分享。冯老师是媒体人,原来是党报出身,现在自己做了一个《主编笔记》,观察得非常仔细。刚才冯老师分享的大家可能听明白了,实际上是人们对武汉这座城市的信心大幅度回升了。我想问一下,武汉的价格,这半年有没有下降?现在有没有变动?

     冯毅成:武汉的价格应该说是稳中有升,特别是在这次备案价发放的时候,当然在7月份的时候,它做了一次上调,是因为把精装修含在毛坯价格里面一起,做了一个上调。我们总结,它的总体上浮是控制在可控的范围内,这是第一个,武汉市的房价在全国排在十几名,没有被点名。

    第二,它这种略微上浮有两个直接的好处,一是给市场观望者信心,二是给企业营销的空间。因为我们一般是高举低打,比如说备案价做到3万2、3万3,可能通过一些促销手段能做到3万1甚至3万。对武汉的开盘情况来说,去化能达到6成已经是不错了,所以它的竞争,在供应量特别大的区域,还是比较激烈的。

    丁建刚:我觉得还是比较健康的,如果一个楼盘开盘能够去化6成,不要每个都秒光,杭州那种情况还是比较令人担心的,万人摇太多。

    刚才四位嘉宾都分享了各自的观点,我们进入下一个议题,博鳌房地产论坛的一个重要的参与者就是开发商,面对已经过去的上半场和经济形势的变化,开发商面临很多的选择,比如说在杭州,甚至包括整个浙江、长三角、大湾区,开发商都在很焦虑地抢地,甚至是抢得头破血流,在杭州已经算到了1%的利润还不一定有,杭州本土的一家开发商,因为它有优势,管理成本也比较低,市场算得也很准,它的融资成本也比较低,就垄断了很多地块,同行们既羡慕又嫉妒又恨。我想问一下各位,在现在这样的形势下,开发商应该怎么办?到底是不是沿着这个扩张的路走下去,继续快周转?首先从开发商开始。

    王曙煜:大的基调上,房地产开发商都会有一个大的基调趋势,当然每家企业还会结合自己的特点。力高集团已经是20多年、接近30年历史的公司,1992年就成立了,我们又进行了全国的布局,我们的产品和侨鑫一个最大的区别,我们一般是在强二线城市或者是强三线城市,做的刚需改善的住宅比较多。本身我们一直还是比较谨慎,我们这个企业没有高速扩张,在大家都扩张的时候,我们也是比较稳稳地走,当大家都收缩的时候,我们还是按照我们的步伐走,所以它一直还是有它自己的节奏。

    我对深圳的感触还是比较深,大家刚才说今年楼市火热是不是因为降价了。我觉得是他的需求在那个点上集中的爆发了一下,并没有说它的价格真的有跟去年或者是前年有特别大的抑制。深圳控制房价也不是这半年的事情,去年深圳一些楼盘开盘很多人去抢,也是因为它的一手房的售价已经低于它的一期里面二手房的售价,就像刚才丁老师说的,你如果买到这个房,感觉就像中了大奖一样,所以这个我觉得它是在一个需求点上是爆发的。

    在我们自己的节奏当中,尤其是今年疫情之后,我相信以我们这种公司为代表的,在二线城市和强三线城市的住宅,在2月份都是很惨淡的,2月份售楼处都是关门的,到了3月底才逐步放开,但是3月底到4月初,我们的客户的需求在这个点上是爆发得还不错的。所以我们从4月份开始起,整个房地产的销售成果还是蛮不错的,甚至还好过往年,就是因为它真的是积压了一个季度甚至几个月的需求,只要这个需求没有跑掉,当疫情过去只求,它一定会在一个点上有所爆发。

    到了5月份我们会明显地感觉到市场又开始有点回落,需求短期爆发是因为积压的,但是从5月份开始,我们又重新开始思考,客户也重新开始思考,思考今年的经济、环境、今年要买的房子,所以我觉得在5月份的状态,从5月中下旬之后,反而有一个小的回落。

    6月份的时候,各家房企都拿出了很多的招数,当然你说降价,可能是很多企业在阶段性会做的事情,但是它应该不会大幅度的降价,因为企业还是要有一定的利润,再怎么样降都不能降到没有利润去销售,这样就没有意义。

    同时我们又发现客户对你的需求的点,就是刚才我说的,真的不是纯粹关心我能到底钱,我是不是一定要最便宜的买到最简单的房子,这时候我们就发现有一个很大的变化了。

    丁建刚:我们现在讨论一下,企业面临这样的形势,走哪条道路比较合适?

    王曙煜:在去年10月份,力高就把企业战略的高度落到产品,我们有一家专门的研究机构做健康建筑的,这个健康建筑就涉及到安全、防疫,还有一些技术上的专利。当时我们并不知道今年会有这样的疫情,只是说在这三年当中,我们要把它落到位。因为我们想力高成为一个中而美、产品为先的公司,所以去年就启动了这件事情。

    当疫情来临的时候,我们这个恰恰是在3月份要对客户讲的时候,它真的是非常助力我们的营销。以前我们要讲那么多的技术语言,那么多的成品还没有出现的时候,客户是不会关注的,这个时候因为市场的环境推动着你去关注了,所以真的是有一个产品的触动力。当然,这时候你就要借着这样的机会,要抓紧把客户关注的点说出去,并且让大家理解,让大家认可。所以我觉得这一点上是要抓住时机。

    对于今年的市场,我们每家企业都在思考什么呢?刚才丁老师也说,有一些城市的拍地非常火热,而且是不计成本的,我们也不知道未来它是不是一定这个售价能覆盖得了。

    丁建刚:反正杭州是有很多很悬。

    王曙煜:包括今年广东这边也是这样,土地市场真的是非常火热。相信上半年每家房地产企业的开工量都是一个月比一个月更多,上半年大家还是去了一些手上的余货或者是库存,因为毕竟你有一段时间受影响的不是一个买房市场,你还有开工等等,这些东西都是在往后积压,到下半年就要把这些东西赶回来,国家也给了很多的政策支持。这样就会发现,我们面临得更多的是供给方面是大的,如何去应对呢?我觉得这时候就是要找出自己产品的核心竞争力,你要在客户的选择里面,成为这个客户最想要的产品,我们的需求和供应这两方面,今年要抓住一个时机。

    当然,也有局部的环境,我觉得并不是完全都是很乐观的。比方说我们公司在武汉也有两个项目,武汉今年确实是有足足半年的时间都没恢复过来,而且有一些商业性的楼,比如说写字楼或者是公寓,在今年的表现是很差的。

    丁建刚:这也是疫情改变了人们的价值观、生活观,或者是生活和工作的模式。

    王曙煜:这一块涉及到的消费,包括他买商业性的楼宇投资,这一块大家还是要很谨慎地对待。

    丁建刚:谢谢王总,王总分享了很多,但是我想最重要的,套用一个词就是供给侧改革,我们要找对市场需求,找对你自己要供应的产品,能够被市场接受的产品,这一点非常重要。关于扩张,王总的说法是中而美的企业,同样能够生存。

    崔达诚:侨鑫其实某种程度上也像王总刚刚分享力高的情况,当然力高的规模更大,在全国布点也多。侨鑫一直以来的发展方式就是老板经常说的,我们不盲目扩张,做小而精、小而美,要么不做,要做做到最好,做到最贵,把品质做到最好。

    所以如果说到未来的趋势,我相信侨鑫会坚持它接近30年的定位,回应一下韩总刚才的发言,也做一个解释,我们在3月底开始,我们迎来了销售的爆发,其实我们没有降价,我们在4月27号到5月12号,我们密集的涨了4次价,涨了22%到23%。在2015年我们卖汇悦台的时候,那个时候楼市还是比较模糊,大家还看不清,2016年3月才迎来一个爆发,那时候很多人以为我们要降价,侨鑫从来不降价,从来没有做过降价这个动作。因为老板坚持品质优先,能做高端你就要耗得起,就要耐得住寂寞。

    丁建刚:今天两家企业很有意思,王总是中而美,崔总是小而美,但是最高端、最高价,从来不降价。

    崔达诚:对,未来的发展趋势也印证了老板的远见。从都国际庄园要打造的也就是一个未来的生活范本。

    丁建刚:当然是最高的那个顶端的人群。

    崔达诚:对,我们一直立志要做的就是将世界先进的生活方式带到中国,将中国优秀的历史文化传播到世界。后面这句我们可以先忽略不话,但是我们一直以来都是把最先进的生活、产品、设计师等等,在广州市场上我们都是非常领先和优先的,包括当年我们卖汇悦台,我们请的设计师,他号称是世界设计界的教父,我们也是把他们引进到中国,之后在深圳湾也有了它。还有伦敦海德公园1号的设计师成立的设计院,我们去年第一次引进它来中国,它做完它的产品,今年我们在疫情过后,4月份的时候,就以1.5亿的价格卖了一套他的样板房。其实我们一直都在打造最新、最好、最高品质。

    从都庄园其实在9年前就做好了它的定位,未来的趋势也是要结合健康、生活方式的改变,就像我们之前说的,我们要解决温饱问题的时候,升级到我们要吃得好,吃得好之后还要吃得精,到现在我们要吃得健康,其实我自己自我感觉,我们也是正在走着发达国家后面,我们是晚了人家若干年。我们看到10年前、20年前,日本人也在全世界买房、全世界旅游,其实我们现在人均GDP已经达到了一个程度,我们也进入了全世界旅游、全球投资、健康生活的阶段,我们会向着这个方向去走。

    所以我们从都庄园就有几大板块,其中最重要的就是有大健康、酒店、高尔夫、博物馆、别墅,还有一年一度的从都国际论坛,我们是几大板块融合在280万平米的从都国际庄园,这也是10年钱老板定位的,我们应该是往这方面发展。

    丁建刚:打造的是一种生活方式,谢谢崔总的分享。刚才两位嘉宾和刚才我说的那些抢地的开发商的理念不一样,那些都是迅速地扩张,越快越好,加大市场覆盖等等。韩老师,您怎么给开发商一些建议?

    韩世同:他们一个中而美,一个小而美是非典型开发商,现在典型的开发商,在目前的情况下来拿地,它其实是因应了地方政府想要通过卖地套现,又给了他们一个机会,加上我们看到一二季度之间,这个融资环境是相对宽松的,加上市场的销售又有所回暖,使得他们手上的资金比较充裕,但是我是觉得,如果未来是不好的,未来是有坑的,这样的做法是有非常大风险的。

    丁建刚:很可能是踩进坑?

    韩世同:除非你留了充裕的现金流。

    丁建刚:就是踩进去你能爬出来。

    韩世同:对,如果不够充裕的话,你就会断,一断就非常麻烦。这个疫情已经给一些企业带来了困境,我们看到不断地有一些企业需要卖项目来筹措资金,这还是有企业帮你,等到大家都不行的时候,帮都没法帮,这样的状况在未来是有可能出现的。

    我记得以前冯仑说过,还是要牛市卖流、熊市拿地。现在显然还没到熊的状况,陈启宗也是非常喜欢拥抱熊市的,熊市拿地的时候,那时候没人拿,就不需要抢。万科有几年也实施不拿地王,他们日子就好过很多,前些年拿了地王的企业,下场都不是特别好。还有一些企业的负债率也非常高,现在企业拿地,招拍挂已经不是他们更想要的目标,反而更多的瞄准旧改项目,因为旧改项目可能拿到的土地成本会很低,但是它往往又会套住你,需要非常多的资金才能运作得了,快速周转的模式可能就未必适应。

    所以我觉得在目前的状况下,快速周转的企业还是压审慎一些,未来其实更多的还是要靠运营,靠资金、资本的结合的模式。甚至我是比较推崇凯德的模式,它甚至做到极致的时候,它是可以不用卖的,它是股权交易,前期的时候我带领几只基金进来,这个钱就足够可以转移到交给运营商的时候,运营商再交给持有商,甚至包括做商业的地颤抖可以不用卖,这是股权运营的概念,我们现在都是债务融资,所以就造成了不得不很快的卖,你看最后买房子的小业主是赚最多钱的。

    如果开发商手里的房子拿10年不卖,你看谁赚钱多,结果小业主买了房子,他赚了10倍、8倍,你赚30%、40%就很高兴了,就是因为你快速的周转,你的价值还并没有随着时间的推移来体现。所以未来可能是需要通过运营把你的物业价值逐渐提升,这在模式上恐怕要转变,而且我还是主张现金为王,这还是一个非常好的应对风险的举措。

    丁建刚:满负荷的负债还是要谨慎。冯老师。

    冯毅成:我认为节奏很重要,刚才几位老师讲的拿地,其实在武汉特别明显,我还是先说一组数据。比方说力高在武汉光谷有一个项目,其实整个光谷是非常好的,但是你要分阶段去看,比方说2016、2017年炒得特别火的时候,光谷管委会规划的新中心,光谷五路、六路这个地方,毛坯的价格大概是1万6、1万7,今天这里的价格,带装修的是1万9,我们这样对比就可以发现一个问题,它基本上没有怎么涨。我本身原来是打算投资这个区域的,但是我走访了几个业主群,我就发现这个区域的投资客特别多,多到什么程度呢?如果说一个小区100套房子,有40个业主是外来业主,跟这个地方没关系,这还可以接受。但是这个地方是反过来,可能有50%以上的业主跟这个地方工作和生活没有关系。

    丁建刚:纯投资。

    冯毅成:对。但他投资的逻辑又没有错,为什么没有错?比如说光谷的GDP在2017、2018年,在武汉的13个行政区划里面,它是增速最快,总量第二,2019年跃居武汉第一,GDP是1800多亿,它有五大千亿板块,而且武汉的所有高科技全在这个板块里面。我们充分相信它是武汉未来高收入、高科技的聚集地,这是没有问题的,但是它的兑现是有一个时间表的,比如说新房的居住氛围,它是很大程度上取决于区域里面几大商业中心的开业时间,它的开业时间大概都是2022年左右。

    另外这个区域的新中心规划是2016年出台的,它的第一个五年建设应该是2021年,10年就是2026年,我们认为它的成熟周期应该是在2026年到2028年,也正好就吻合了有一家港资企业在这个地方做的一个很大规模的综合体项目。所以说它的成熟期应该是有这么10年的时间。

    现在的问题就是开发商卖的产品、开发节奏和这个人群是完全错位的。比方说今天现场也来了一家企业,是武汉的一个国资背景的企业,它现在在光谷卖的一个大平层,可以算得上是整个光谷最高端的、纯改善的、最高品质的项目,但是从他这个项目开盘的反应来看,去买的首改人群居多,按我们的分析,它应该定位的是华为、小米,包括国家储存基地的高管,最高端的人群居住最高端的产品,应该是这样的定位。但是它的主力客群不对,进驻武汉的时间可能在未来两三年,他们还没有来,可能本地的首改、地缘客户就比较多,就造成了一个是它的去化问题。

    第二个是刚才王总说的,力高在光谷的商业项目,其实光谷有很多公寓、商办项目,未来是很有前景的,只不过如果说这家企业急于周转,需要现在入市,难度非常大。我们做一个数据,在光谷中心城有三个公寓项目在卖,都用了分销,分销一般是4%到5%的佣金,其中有一家企业给到了9%,我们听上去就觉得不可思议,9%就没法玩下去了,这是一个很残酷的现实。

    有一个滨江板块,它也是遇到这个问题,拿地价格太高,楼面价大概是1万3,备案价大概是2万3,但是这个地块有70%的商办和配建,比较困难。开发商的逻辑是我看这个城市的宏观指标,比如说GDP在全国是第七、第八左右,但是房价水平是16%,理论上还有一倍的空间往上涨。对未来有信心的,但是从老百姓的口袋来说,它是承载不了这么一个快速上涨的。

    丁建刚:刚才冯总的看法是,除了宏观以外微观指标更重要,一个区域的市场变化的节奏,包括它的成熟的市场节奏都非常重要。

    最后一个话题,也是我们明天要重点讨论的,就是下半年会怎么样?因为我们面临着太大的不确定性,刚才说到国际政治经济的不确定,有些我相信是确定的,比如说全球的经济衰退,这一点几乎大家都没有什么悬念,会不会成为1929年那样的衰退,恐怕还有争议,但是衰退是肯定的。

    同时疫情还还不确定,我们的政策也不确定,比如说730的政治局会议,这次非常简单,就那么两句话,坚持房子是用来住的,不是用来炒的,平稳健康发展。其实留了很大的空间,去年730有非常狠的一句话,叫“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,今年都没有提,实际上留了很大的空间。货币政策说是不放水,昨天易纲的讲话看上去好像还是不放水,但是实际的M2已经4个月增速超过10%,同时上半年的人民币贷款已经达到了12万亿,比去年上半年多了2.4万亿,这么大的水量还是出来了。下半年面临着这么多的不确定,可能影响市场的最大因素是深了?

    下半年市场可能的最大变化是什么?有没有极端的可能?我们每个人用两句话来结束。

    冯毅成:第一,没有消息就是好消息,这是武汉感受特别深的。第二,上半年政府是在帮扶企业,在金融层面、行政层面,下半年如果说经济能够复苏,可能缓一缓,如果不行,可能土地财政还得要用一用。当然在疫情情况下,张文宏说全球疫情第一波没有结束,谈不上反弹这个字,我们现在是非常谨慎,对国内的形势和国际经济形势,处于严重的焦虑和观望状态。

    丁建刚:谢谢冯总,非常简单,第一个是要谨慎,如果下半年经济继续下行的话,还是有可能动用土地财政,对疫情还是要保持高度的谨慎。

    韩世同:我其实跟您的观点蛮接近的,这两年您也一直在讨论灰犀牛什么时候来,黑天鹅已经来了,灰犀牛恐怕也是很难避免。很难避免的情况下,我觉得还是要积极地设法应对。下半年我比较担心市场出现反复。

    现在通过资金的大量的烘托等等的方式带来的回暖,我们还要人为地去抑制,万一出现2018年四季度这种情形,其实是比较困难的,你能够应对的措施就不是太多,招数就不是太多。所以我还是蛮担心的,所以我觉得这才是我这次来参加这个会非常想听到有没有一些更好的应对的方法和措施,这是我的一个看法。我当然希望我是杞人忧天了。

    崔达诚:我就两个观点,一个外部,一个内部。我觉得未来三个月还是最关键的时期,美国大选前的一系列的不确定因素,第二是我们内部的热钱没地方去,我们在5月底、6月初的时候就已经开始看到大家已经重新在思考投资行为了,大家都以为牛市要来了,大家都跑去股市了。内部的因素就是一部分资金可能会随着牛市流入到不同的资本市场,房地产也是一个选择,但是我觉得长远来看,到今年来看谨慎乐观,房地产发展还是会进入一个我个人认为计划经济的年度。

    丁建刚:要进入计划经济的年代?

    崔达诚:我个人认为是计划经济的年度,就是平稳按照国家政策而行的方向。

    丁建刚:完全在政府的控制范围之内。

    崔达诚:对。

    王曙煜:我认为下半年还是比较趋稳一些,无论是经济还是客户买房的需求上面。企业我觉得要结合每一个企业自己的疾走,这个要精准地探好企业的节奏,结合今年的经济形势,拿出自己精准的经营策略或者是营销策略,让企业稳健发展,我也比较赞同今年的市场还是大家希望能够稳健地度过,包括把现金多抓点在手中。所以今年的市,我是觉得大家可以谨慎一点去看。

    丁建刚:刚才几位嘉宾做了简短的总结,如果我要说的话,我可能偏向同意韩老师的观点,我不担心政策,因为一旦经济下行的话,可能还会把房地产祭出,真正到政策不灵的时候,那是最可怕的时候,我想每一家企业、每一个购房者、置业者,都应该有一个敬畏的心,保持谨慎的乐观可能更好一些,因为有太多的不确定。回溯一下,刚才我们说国际的政治、经济、移情等,刚才冯总讲,第一波还没过去,何谈第二波,我们现在还没有有效的疫苗,是不是这个疫苗能及时出来,这些问题都没解决,这个时候我想谨慎可能比激进要好一些。

    以下为现场提问环节实录:

    现场提问:随着需求的爆发,中小房企的销售什么时候能回到正常的水平?在疫情期间流行起来的线上销售模式,在之后会不会变成一种趋势而继续存在下去?

    王曙煜:恢复到正常水平,我觉得应该是不分中小大的。

    丁建刚:主要还是看市场。

    王曙煜:对。其实到6月份,我们的状态已经恢复到了往年的至少百分之八九十,这一块已经有一个很好的起色。如果抓住三季度,把握好四季度,今年尤其是对于一些以前目标设得不是太激进的公司,我认为这个还是有很大的机会,这是第一点,就是关于市场恢复的问题。

    第二个是关于你刚才讲到营销的创新,其实今年我们的营销有很多种招数,只不过线上的营销在今年这种市场情况下,在线下没法交流的时候,线上就显得特别重要。但是实际上这个事情一定会变成常态化去做,因为这个事情很早以前,很多的中大企业都在研究,因为我们现在的营销是讲究线上跟线下的系统全部都要一起打通的,我觉得这是一个营销,只不过这个阶段,它把你推动到了线上,感觉到好像我们是有了创新,但是实际上我们以前都已经在做这些工作,所以我想线上和线下这些工作还会持续共同推进下去。

    现场提问:我想问两个问题,一个是各位嘉宾刚才谈到深圳、杭州的楼市情况,我们看到深圳火热之后很快有辣招出现,杭州在前几天也出了一个暂时停发预售证的辣招,各位会不会担心这些辣招向其它城市蔓延,就是其它城市也效仿,出一些辣招?

    第二个问题,现在全球的利率在持续下降,似乎是一个发美元债的好时机,我们看到很多企业在增发美元债,但是现在国际形势也不是太稳定,会不会担心发美元债会因为政治的原因有一些阻碍?

    丁建刚:第一个问题,会不会出招。其实已经看出来了,尽管副总理到住建部去召集了10个城市的座谈会,那么大的一件事,副总理去找企业座谈,但是还是没有出统一的政策,说什么坚决遏制房价上涨之类的说法,这些都没出,所以我认为这个政策是坚决贯彻了因城施策。

    我认为总体来说不会紧,深圳开那一枪是不得已,舆论压力太大了,枪打出头鸟。杭州还是比较温和,刚才你说的那个手段,实际上是因为每年要限制涨幅,我个人估计是这样,杭州官方是没有承认这个事,现在4万多的预售证也拿出来了,停了大概20几天的时间,现在也拿出来了,所以它肯定是为了限制那个涨幅,杭州的关注度也是很高的,但是现在也许多出痛下狠手的政策,所以个人判断,这是因城市而易,不同的城市会出不同的招,但是下狠手我相信不会。

    第二个问题请韩老师说一下。

    韩世同:我也不是金融出身的,但是我对发美元债有一些自己的看法,我们看到有些很低的成本发美元债,有的达到了20%多、30%的利率,优质的企业可能发得很低可以,但是在你的负债、运营状况、风险状况、评级状况,高的比国内还高,甚至有一家是20%,如果到年底还还不了,就要升到30%,这也是蛮令人难以判断的,究竟是鼓励还是不鼓励,发外债也不是随便都能发的,今年上半年发了比较多,利率也不统一,但是我想只要有机会,能发还是要发的,所谓债多不愁,当然发低利率的肯定好,高利率的风险非常大。

    审校:劳蓉蓉



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