观点与雷易群对话:上市一年 探究奥园健康稳健发展之路 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-08 01:12

  • 相信经历了风雨以后,奥园商管团队会更加厉害、更加有条件做好更多的商业运行的管理。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 自去年7月奥园将集团总部及二级业务集团迁入番禺万博以后,我们这是第一次见到雷易群。

    现任奥园健康常务副总裁一职的他十分忙碌,此次见面也因出差、会议等行程更改了几次。

    见到我们,雷易群一连说了几声“好久不见”,把桌上的荔枝分给大家,并亲自冲茶招待,对于这次见面,他也是期待已久。

    雷易群的新办公室看起来干净明亮,透过落地窗望出去,万博商务区高楼林立的风景尽数纳入眼中。

    迁移至广州新商务区的这一年时间,也基本上是奥园健康登陆资本市场的第一年。

    对比2019年初稍显惨淡的市场环境与如今物业股一派风光的局面,雷易群感叹道:“我们上市的时候是很难的,当时香港资本市场的资金比较紧张,我们的定价也很保守。”

    不过,这一年的奥园健康的表现让雷易群觉得“超出预期”,在如今整个奥园集团一业为主、纵向发展的发展方向下,奥园健康属于纵向发展中走得比较稳健的一个。

    “而且是小马快跑,跑出来的一个奥园健康小马。”

    商业运营难易

    对比这两年赴港上市的物业股,奥园健康在规模体量上并不算大。

    据悉,递交招股书之时的奥园健康,在管总建筑面积并不具备优势。

    不过,在雷易群看来,公司打出的是另一张牌,上市时奥园健康物业管理规模体量虽然小,但是旗下物业的业务结构比较合理,有一定的成长性及潜力。

    据悉,区别于其他物管公司以住宅为主的业务结构,奥园健康由物业管理、商业运营为两大收入业务组成。就2019年营收结构可以看到,物业管理服务及商业运营服务的收入分别占总收入约71.8%和28.2%,即是说接近三成的收入来自于商业运营服务。

    不小的商业运营比例使得奥园健康盈利水平处于行业高位,2019年实现整体毛利率37.4%,行业其他物业服务公司的毛利率水平则基本上处于20%-30%。

    正是这种业态模型,让奥园健康获得了资本市场的青睐。

    “这样的物业结构组合给我们带来很大的空间,所以当时投资者才对我们的预期比较好。”雷易群说。

    然而,业绩风光的商业运营业务管理,并没有外界想象中的容易,商业管理出身的雷易群或许更加明白个中滋味。

    雷易群在商业运营上的经验颇为丰富,在2015年加入奥园健康生活集团之前,还曾在龙湖、万达商管等公司任职过。

    雷易群坦言:“商业利润高、资本市场喜欢,但是商业运营这一块组建团队的难度很大,成熟且有成体系的打法还比较难。”

    其中最为首要、核心的竞争力是人才与团队,雷易群称,商业运营与传统的物业管理公司的逻辑不太一样,后者主要靠规模,前者则是首先靠团队的能力。

    “很大程度还不一定依赖资本,当然,资金也需要,但是首先是要团队,有了一个团队,可能在短短几年时间就能创造一个很出色的品牌,这就需要团队的专业能力和资源结合来解决这个问题。”

    雷易群感叹:“商业运营不是随便一个人都可以干得了的。”

    今年猝不及防的疫情,也让雷易群对商业运营有了新的思考。雷易群透露,对于已开业的商业项目,目前的复工复产率已达到75%以上;但对于新开业的项目,本来便处于市场培育期,疫情影响之下有些业态管制不能开业,客流量则有较大的影响。

    但是,成熟的管理团队与体系让雷易群坦然与充满信心:“疫情结束后我们有信心能够快速恢复生产、赶超进度,我还是非常看好商业运营未来整体的方向。”

    目前,最重要的是利用这一段时间修炼好商业内功,“我们在这个基础上还要更加有效地夯实内功,如果在这种情况下都能生存下来,以后你就不怕什么了,不经历风雨怎么见彩虹。”

    至于外拓存量项目,雷易群也称,公司现在有一半的商业项目是外拓的,但这两年的发展战略是提升内部的精细化管理。

    “如何在市场变化中能够凤凰涅槃生存下来,而且能够发展得更好,形成市场的亮点,是这几年我们要做的。”雷易群喝了一口茶,放慢了语气说:“以后有的是机会去选择,这个行业不能急。”

    收并购的考量

    除了物业管理、商业运营、大健康产业三大业务板块,奥园健康还在寻找着更加具有潜力、成长性的业务模型。

    为了实现这样的目标,奥园健康采取的重要路径之一便是收并购。

    事实上,上市一年多以来,被视为物管公司规模扩张最为直接有效的收并购法则,奥园健康使用得并不多。

    对此,雷易群道出了背后的考量:“公司并不是没有选择物业收购,我们一直在做,但是要选择对整体市场布局有利的,对业务协同有帮助的,对整个战略规划是有效的,当然还要实现股东价值,这几点要综合考虑,我们才会精准地收购。”

    今年4-5月少见的两笔收并购,在雷易群看来十分符合奥园健康的标准,并称之为“精准打击”。

    据观点地产新媒体了解,4月22日,奥园健康公布以约2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%的权益。此后5月11日,奥园健康再度发布收购公告,宣布以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%的股权。

    雷易群谈起这两笔收购甚是满意,称乐生活的收购有效补充了公司在环渤海、京津冀区域规模的不足,宁波宏建的收购则为以后发展华东市场起到奠基石的作用,包括以后走到江苏、浙江和上海。

    “这两个收并购丰富了管理的区域,形成环渤海、长三角、珠三角三足鼎立的局面,填补了一些区域的空白。”

    布局之外,这两笔收购在业态扩充上也起到了一定填补作用:“乐生活本身就有一些非住宅的物业,包括学校、医院和公共建筑,这就填补了奥园健康以住宅和商业为主,对于公共业务板块不足的战略空白,可以强强联合。”

    雷易群表示,奥园健康下一步将会在城市运营这一块发力。他列举了同行如万科横琴、保利西塘等项目,称公司正在这个方向着手准备:“我们对这个方向非常看好,既承担了社会责任,同时又能解决很多系统性的问题。”

    在采访中,雷易群还向我们介绍了不少新业务方向,比如社区养老:“这是我们物业管理未来的重要发展方向,现在跟几个养老医疗机构签订了战略合作,在三个社区开了中医门诊,系统已经搭建起来了。”

    雷易群称,目前公司还在尝试阶段,争取在养老高峰期到来之前摸索好社区养老的一些经验,包括小区的适老化改造等等,将成为公司一个新的增长点。

    “所以为什么叫奥园健康?未来社区养老、医疗美容都会是我们的方向。但是这块业务如何去做,如何做得更好,我们会通过这两年给市场一个很明确的信息释放出来。”

    通过收并购与业务组合扩张,反映到资本市场上最直观的将是规模的增长。

    雷易群透露,经过收并购,奥园健康目前全国运营服务面积超4300万平方米,这对奥园健康的市值管理是一个非常大的利好。

    以下为观点地产新媒体对奥园健康生活集团有限公司常务副总裁雷易群先生的采访实录:

    观点地产新媒体:这次疫情当中物业的角色举足轻重,在您看来,疫情给物业行业和物业公司带来了哪些改变?

    雷易群:这次疫情防控对物业管理是有好处的。

    第一,物业管理会越来越重要,通过这次疫情以后,业主和物业管理之前因沟通导致的问题得到有效解决,在困难面前互惠互助拉近了彼此的心理距离。而且业主觉得物业管理的质量,直接决定了健康、安全等很多保障性因素。

    第二,以前政府职能部门与物业管理方的沟通协作程度没有现在这么高。

    这次疫情以后,尤其是基层政府的职能部门,发现物业方对于最后一公里的管理,协助促进甚至解决了很多基层治理难题,给基层社区群防群治工作,包括疫情防控体系带来了积极作用。一旦物业管理水平不达标,问题就会丛生;有了优质物业管理方的协助,很多问题迎刃而解。

    随着疫情防控成为是常态,以后不单疫情防控方面,还有涉及其他层面,问题最终都会归结到如何提升物业管理最后一公里,所以政府对物业管理的重视度也越来越高,包括维修基金方面,这次《物权法》对维修基金的使用就放松了很多,还有一些地方政府对物业管理进行补贴。

    这些补贴政策,包括物权法的改变,说明国家对于物管服务是大力支持的,你去做好最后一公里的物业管理,把它做大做强,会给很多支持,这对物业来讲是迎来了一个春天。

    观点地产新媒体:相比于房地产而言,物业行业集中度并不高,这对物业管理行业来讲是否是一个非常大的机遇?

    雷易群:中国的房地产发展到这个阶段,越来越难赚钱,集中程度越来越高。在十多年前中国房地产群雄逐鹿的时候,那时候上万家房地产开发公司,开发的存量规模非常大。

    物业行业的话,剔除100强或者50强房企开发的项目由他们自己的物业进行管理之外,剩下的房地产开发公司开发量是很大的,这是一个存量市场,目前这些物业的物业管理大多是从地产公司里面分出一个很不重要的部门去成立一个物业公司,然后做保洁、保安的工作。

    受限于体量和盈利能力,这些开发商自持的物业,也发挥不到它的作用。管理一百来万方的物业对他们来说很费事,所以很愿意把物业管理板块转出来,这部分对物业管理公司来讲,特别是对上市企业,有资本能力的公司来讲,是一个非常大的市场机会。对业主来讲,他们也需要更换一些有实力、有品牌的物业公司替代原有物业。

    现在真正做得好的物业公司就是一二十家,前20名物业管理公司来分全国的物业的存量。现在看物业公司管理几亿平米的规模已经很大了,实际上这里面有上万亿的存量。现在还没有完全形成头部,随着未来5年、8年的发展,头部企业应该是有上百亿规模的管理面积,由此可见,在这条马拉松赛道上,行业才刚刚起步。

    所以我觉得这对物业管理行业来讲是一个非常大的机遇。

    当然,已经有了这么大的管理规模以后,增值服务也很重要。本来物业管理是一个平台的端口,用互联网思维也好,用市场经济思维也好,需要的是一大批有经营能力的人才来充实这个团队,提高素质,才能解决经营意识,有很强的经营意识,才能解决整个市场发展的机遇。

    观点地产新媒体:今年以来奥园健康收购了乐生活、宁波宏建,进行这两笔收购是出于什么考虑?

    雷易群:乐生活的收购,有效补充了奥园健康环渤海、京津冀这个区间的市场规模。宁波这个收购在以后发展华东市场起到奠基石的作用,包括以后走到江苏、浙江和上海。

    这两个收并购,从战略角度来讲,丰富了管理区域,形成环渤海、长三角、珠三角三足鼎立的局面,而且是在经济最发达区域的布局,填补了区域空白,是对区域的增强,起到了战略收并购的作用。

    乐生活的业务结构,本身有一些非住宅的物业,包括学校、医院和公共建筑,填补了奥园健康以住宅和商业为主,对于公共业务板块不足的战略空白,乐生活有这样的板块,我们可以强强联合。

    宁波宏建的物业管理的利润率比较高,目前审计利润超过百分之十几,这也符合奥园健康在利润增量上的诉求,这两个收并购我们是精准打击。

    可能现在有人会说乐生活的利润率很低,但是我觉得还有很大的发展空间。我们接管以后,不管是品牌、企业文化还是成本控制、客户体验,我们有一整套的打法,有成功的经验。我们有信心把乐生活的利润快速提升上来,而且能够提升客户体验感和满意度。

    对物业管理而言,通过收并购是一条路,通过中国奥园集团交付的物业带来的增量是一条路,再加上每年的市场外拓,所以我们的步子走得是比较稳健的。

    观点地产新媒体:您是商业管理出身,您怎么看待今年的疫情对商业尤其公司商场带来的影响?

    雷易群:今年疫情确实对商业有很大影响。

    对于疫情下的商业这一块,新开业的项目时间会往后推,已经开业的项目,经济指标相应做了一些调整,目前是七八成的复产率,包括原来疫情期间全部封闭管理,对我们还是有些损失。

    如果疫情防控做得好,复工复产率持续提升,下半年会把之前的损失补上来。但是对疫情的走势判断,我们没有办法很精确地把握,我们也做好了疫情常态化下的复工复产的打算。

    同时,商业运营在奥园健康占比30%左右,随着物业管理收并购的加强,这一块的占比会逐步缩小。当然,今年这种情况是全球灾难,这种天灾人祸是不可抗力,但是长期很看好商业运营的发展。因为商业运营是体验性商业,无论怎么变化,它是人民生活水平提升之后必须有的业态。

    我们的商业经营可能会遇到收入压力、收缴率压力,但这是全行业共性问题,我们在这个基础上还要更加有效地练内功,如果在这种情况下都能生存下来,以后就不怕什么了。不经历风雨怎么见彩虹,在温室下培养,并不能检验到真本事。

    从目前来讲,我认为我们目前各项运行还是井井有条的,有条不紊地推进复工复产。除了经济指标,我们也会和商户共同抗疫,共同面对市场困难,包括给他们提供市场营销扶持的政策。

    对于商业运营,相信经历了风雨以后,奥园商管团队会更加厉害、更加有条件做好更多的商业运行的管理。

    撰文:林心林    

    审校:劳蓉蓉



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