越秀REIT:上半年经营、分派双稳定,下半年有望受惠于减息周期

观点地产网

2020-08-07 03:06

  • 上半年,越秀房产基金维持合理的融资结构与汇率与利率敞口,平滑市场动荡对基金业绩的冲击。

    8月6日,越秀房产基金(00405.HK)稳健交出半年成绩单,今年上半年经营收入人民币8.31亿元,物业收入净额达人民币6.54亿元,资产总额维持于362.76亿元人民币,同比基本持平。于2020年6月30日,每个基金单位的基金单位持有人之应占资产净值为人民币4.38元。每个基金单位分派为人民币0.0990元,约等于0.1098港元,按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算,按年计算的分派收益率为6.22%。

    疫情当下,越秀房产基金展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力,这与优质资产组合的基本盘密不可分。上半年,基金物业整体出租率约为92.1%,较2019年同期的90.5%,同比增长1.6个百分点。其中,广州IFC等成熟型物业出租率94.5%,武汉财富中心等成长型物业出租率86.7%。整体物业相关税项较2019年中期期间下降41%,经营开支总额同比下降34.5%。

    越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良先生表示:2020年上半年,受疫情影响,中国宏观经济受到较大冲击,越秀房产基金因应疫情后的市场变化及不同行业租户所面临的压力,提供租金减免措施,与租户同舟共济,同时制定更为合理且具针对性的租赁政策,有效化解疫情带来的运营风险,各项经营指标逐步企稳回升。

    展望下半年,全球量化宽松政策,REITs产品将受惠于减息周期,预期存量融资成本及再融资成本均下降。伴随着市场消费复苏,越秀房产基金即将迎来上市十五周年,管理人将继续沉着应对市场变化,通过多项管理和措施,实现物业保值增值,推动经营持续强劲复苏。

    稳经营+稳分派,越秀REIT保持发展韧劲

    2020年初突如其来的新冠病毒肺炎疫情,是新中国成立以来传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。即使面对疫情不可抗力的影响,越秀房产基金依旧表现出“双稳”局面。

    其一,稳经营。

    写字楼“疫”势增长,上半年业态整体收入同比增长3.5%,至人民币4.684亿元。武汉越秀财富中心加强产业链招商,积极增加客户储备,精准把控成交价格,筛选优质客户,出租率逆势突围,攀升至82.9%,同比增长17.1个百分点。上半年新签合同面积约2.9万㎡,与75%的到期租户达成续租意向。

    值得关注的是,“明星项目”广州IFC写字楼表现依旧卓越,上半年收入同比增长1.2%,顺利通过 BOMA国际360认证,成为亚太地区首个获得BOMA COE+360 双认证的REITs资产项目,并获英国皇家特许测量师学会(RICS)授予“年度设施管理团队优秀奖”、“年度可持续发展成就优秀奖”。

    越秀房产基金零售逆市前行。各项目稳步推进品牌优化,丰富业态,增强消费体验。国金天地引入常来、匠品、糖朝、樱岛等新租户,上半年出租率保持96.7%。VT101维多利广场,多渠道引流促回暖,出租率保持94%以上,引进年轻潮流化妆品牌调色师、网红发廊On Style等商家,增加年轻消费人群的聚集效应。

    面对疫情,越秀房托坚持疫情防控与复工复产两手抓、两手硬,主动管理,积极有效控制和降低经营成本。上半年,整体物业相关税项较2019年中期期间 下降41.0%,经营开支总额同比下降34.5%。

    其二,稳分派。

    分派率是反映REITs分红能力的重要指标。2020年中期,管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房产基金的100%可分派收入总额。自上市至今,越秀房产基金一直保持100%分派。每个基金单位拟分派为人民币0.0990元,约等于0.1098港元,按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算,按年计算的分派收益率为6.22%。

    尽管受疫情影响经营数据同比出现下降,但置身于市场中进行比较,越秀REIT仍体现出良好的抗风险能力及发展韧劲。上半年,越秀REIT是香港市场中唯一一家从流动性、资产价值认可度、抗风险三个维度考虑均排名前三的房托。

    从资产价值及抗风险能力看,越秀房产基金物业主要布局于中国核心城市(广州、上海、武汉、杭州)的核心地段,资产非常优质,抵御市场波动风险能力强,公司市净率、单位资产折价率在香港REITs中处于领先地位。

    上半年,越秀房产基金维持合理的融资结构与汇率与利率敞口,平滑市场动荡对基金业绩的冲击。把握市场利率下降趋势,整体融资成本从年初的4.2%下降到3.13%。

    优质基本盘+多维创新,越秀房托塑造增长新动能

    “REITs产品最基本是要看基础资产,即基础资产的资产在哪里?越秀房托董事会主席及行政总裁林德良强调,“越秀房托基础资产几乎都是地铁上盖的地标物业,所以抗风险能力很好。”

    疫情当下,越秀房产基金展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力,这与优质资产组合的基本盘密不可分,更来自于越秀房托主动资产管理,以不断创新塑造增长新动能,在运营层面不断提升资产价值。

    商办业态:寻找产业动能,以“四个画像”精准定位

    越秀房托注重从研究城市发展规划,描摹城市的“产业画像”,找准“客户画像”,精准定义“产品画像“与“服务画像”。例如上海越秀大厦,根据城市发展规划和毗邻“三金中心”,提出在金融和贸易的基础上,拓展“高端制造业等”市场定位。上半年,越秀大厦新签成交量上升,续租率高达七成,整体出租率高于市场平均水平。成功引进五家目标优质客户,有力保障租户结构及大厦经营收入。

    上半年,越秀房托写字楼业态升级“悦享会”会员平台,重构“人、货、场”从 To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”,由点及网全面升华“1+1>2”的营销裂变效果,打造城市数字化“楼宇生态圈”。

    零售业态:寻找消费动能,以“十大运营体系”赋能商户

    国金天地、VT101及武汉星汇维港等零售项目主动造节,创造消费热点,联动100+商家,聚合线上直播、线上智慧零售平台、社群传播等营销渠道,建立商家线上服务群超60个,全面增强客户和采购商粘性,激发复购率。上半年,零售项目线上商城小程序累计访问量超51万次,拉动客流自3月开始稳步恢复,餐饮业态坪效已恢复至97%。

    越秀房托上半年着力推动“智慧零售十大运营体系”建设,从商户端的租售比、坪效、成本、销售的动态跟踪,到消费端的精准营销、价值转化的全过程管理,再到资产端的商业动线管理、客户管理、品牌组合的全周期管理,赋能商户共建数字化新零售。

    白马大厦:线上线下,打造“时尚之芯“品牌新时尚”

    面对境内外采购商受疫情影响不能到现场采购,白马创新打造“直播+电商+品牌IP”模式,组建超2万人采购商社群,举行超100场直播及新品云发布,成功引流聚粉助力交易。6月末客流量恢复至去年同期的60%,环比提升23%,开业率接近九成。

    白马大厦首二层焕新升级,打造中庭“时尚之芯”,吸引高端轻奢王牌“凯撒”女装强势回归,实力单品融合餐饮服务,强力打造“服装原创设计品牌基地”。

    酒店公寓:内循环驱动,打造商务休闲新体验

    连续六年获评“福布斯五星“的广州四季酒店,整合创新宴会产品,打造儿童亲子主题房,吸引顾客逐步回流,入住率从2月份的3%恢复至6月末的62%,平均出租率较竞品酒店高3.3个百分点。

    雅诗阁公寓多渠道营销吸引长住客房稳步回升,强化 OTA 渠道促销拉动短住房逐渐恢复。国金雅诗阁公寓在雅诗阁中国区业绩收入和 GOP% 均排名第一。

    全球量化+消费复苏,越秀房产基金15周年行稳致远

    展望下半年,全球量化宽松、市场消费复苏,政策支持等利好因素不断。

    首先,全球量化宽松政策,REITs产品受惠于减息周期。全球央行集体“放水“,降息成主旋律,反映港元借贷成本的Hibor(香港银行同业间拆借利率)跌至近年低位。越秀房产基金受惠于减息周期,预期存量融资成本及再融资成本均下降。市场预期2020年下半年Hibor环比下降约150bp,若考虑一年内到期债务的再融资影响,预计未来融资成本可继续下降。

    其次,常态化疫情防控下,网络购物、在线娱乐、线上课堂等消费新业态新模式逆势增长商品零售恢复较快,餐饮和住宿行业持续改善。上半年商品零售额同比下降8.7%,第二季度降幅比第一季度收窄 14.1 个百分点,月度商品零售连续四个月好转,特别是 6 月份商品零售额与上半年同月基本持平;上半年餐饮收入同比下降 32.8%,第二季度比第一季度收窄23个百分点,餐饮收入连续三个月好转;上半年限额以上住宿企业客房收入降幅比第一季度收窄超过7个百分点。

    此外,不同城市在政府推动下呈现不同产业经济发展新机遇。例如,广州作为大湾区核心城市,发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》,加快湾区金融开放,加强新一代信息技术、人工智能、生物医药的交叉融合。武汉举办2020 年“云招商”央企专场活动,吸引中信集团、航天科工、中航工业、中国石油、国家电力、三峡集团等50多家大型央企参加,占全国央企总数一半以上,37个项目签约金额1,888亿元,百亿元以上项目6个。

    展望下半年趋势,市场是持续回暖的,但影响是滞后的。基金管理人将因应市场之动态变化,弹性灵活的租务策略更加积极,持续推进的物业商业价值挖掘更加有为,抢抓后疫情时期结构发展机遇,打造基金增长新动能;同时持续寻找符合越秀房产基金投资策略的优质项目,把握具备成长潜力的投资机会,不断为基金持有人带来持续稳健的回报。

    审校:武瑾莹



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