赵建生与观点面对面:昌建控股中原寻路 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-03 17:42

  • 按照赵建生设想的节奏,完成第一阶段目标后,下一个节点也很快会到来。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 6月下旬,“千年古都”郑州迎来了晴多雨少的季节,天高云淡,一片浅蓝。

    天气已经开始升温,虽然不失为一个外出的好时机,但现实中出于健康考虑,我们不能切身感受到这座城市的风土气息。

    与昌建控股创始人、董事长赵建生的访谈选择了线上方式进行。

    当天下午4点,赵建生出现在了镜头前,面露微笑,一如既往让人感到亲切和蔼。他戴着银色边框眼镜,穿着朱红色休闲衬衫,身后的墙上挂着一幅水墨画;两边则立着红木书架,放满了书籍和瓷器。

    成立于“非典时期”的昌建控股,已有17年的发展历史,并且在很早之前就开始尝试多元业务、多区域的发展战略,业务从住宅开发延伸到商业商贸、物业管理、代建、养老等,区域上从漯河一步一步走到郑州,再走出河南。

    2017年初,赵建生提出了“二次创业”的战略构想,深耕郑州、聚焦河南,进驻全国有发展潜力的城市。

    这年8月,昌建控股将总部搬到郑州郑东新区的中央商务区。

    进驻郑州之后,赵建生身后那幅水墨画便一直挂到现在。意境之内,青峰浮岚黛色横,一片留白处。意境之外,平远高山,留白即未来。

    赵建生告诉我们:“我们定了2026年以后上市,还有6年的时间,不知道未来市场会发生什么变化,但是我们通过上市的要求规范企业运营,规范内部管理,建好标准化体系,提高盈利能力,关键是做好企业的基本面。”

    这方办公室之内,是昌建控股的“新起点”;之外,则是它的“新战场”。

    “很有信心”

    “2020年是个非常不平凡的一年。”赵建生嗓音浑厚,却又自带一种爽朗。诚然,今年这场“黑天鹅”事件成为了这次访谈不得不讨论的话题,商界也交织着各种各样的情绪。不过,赵建生认为这次事件中,有危亦有机。

    “在房地产领域,疫情对行业的冲击还是很大,但是从整体情况来看,销售还是不错的。就算下滑10%,行业规模也还有14万亿到15万亿的市场。我感觉市场规模还足够大,我认为行业的基本面没有大的改变。”

    赵建生坦言,这次黑天鹅事件也将加速房地产行业的洗牌。

    “长远来看,目前行业的分化将继续加剧,集中度将进一步提高。强者恒强,目前百强的市场占有率越来越大,随着城市地价的上升,企业的利润空间被进一步压缩。”

    在“唯规模论”的现实中,规模较小的房企目前仍处于不利的一方。赵建生认为:“相对来讲,规模房企比中小房企优势明显,市场情况对规模房企更加有利。”

    观点指数发布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,今年上半年TOP100房企总销售金额51517.1亿元,同比下降3.2%。其中6月,TOP100房企录得总销售额为14435.7亿元,同比增长达到上半年峰值,为12.1%。

    赵建生乐观地表示:“目前情况来看控制得非常好,应该说社会经济活动基本上恢复了正常。”

    与此同时,赵建生对中小规模房企同样有信心,认为依然有一线生机:“未来房企谁的精细化管理能力强,谁的成本控制得好,谁将来就能够生存下去,能够更好地发展。”

    精细化管理能力在赵建生身上呈现得尤为具体,复工复产开始推进后,赵建生除了忙于疫情后的日常统筹工作之外,开始奔走于各个重点项目中。比如3月28日考察漯河总部港、璟上项目,4月19日考察周口昌建广场项目,4月22日考察平顶山峰璟、望悦台项目……

    过去三个月,在昌建控股许多施工项目上都能看到赵建生的身影。对自身家底的了然,是赵建生如此自信的重要原因之一。

    在他看来,先做好企业内部“基因”的培养,才能更好应对未知的未来,而且现在的外部环境也将迎来利好的一面。

    赵建生告诉我们,目前在“因城施策”的指导下,各个地方都出台了房地产政策,部分城市已经做了一些边际性的放松。

    “政策利好主要集中在供给端,未来可能会释放一些需求端的政策。问题主要在需求端,比如下一步契税的减免,购房补贴,购房方面政策的释放,降低首付比例等。整体来看政策环境是正常的,偏乐观一点。”

    利好消息又岂止这一个,今年5月,“新基建”被写入政府工作报告中,并对下一阶段进行了总体部署,涉及领域包括轨道交通、5G建设、新能源汽车、互联网、大数据等。

    赵建生说:“新基建更加民生化,对于完善城市功能、提高城市竞争力帮助非常大。新基建投资规模是上万亿,市场流动性、资金投放能直接刺激就业,就业机会提高后居民收入也会提高,对大家购房的需求会有所帮助,房地产也是受益的产业。”

    可以想象,随着新基建的推进,作为华中交通枢纽之一的郑州也将受到更多的关注。

    早在2011年,昌建控股就开始了在郑州的布局,2017年8月,昌建控股“迁都”郑州后,更是加大了投资力度,并提出了“环漯河”和“环郑州”的“双环”战略。这波红利下,昌建控股在郑项目也将得到惠及。

    谈到上面利好因素,赵建生语气坚定地补充道:“2020年,我们的销售目标是200亿,面对疫情的影响,目前还没有下调目标的计划,我们感觉今年还是很有信心完成目标。”

    “六年之后”

    昌建如此自信和坚定,与四年前的业务调整不无关系。

    访谈间可以感受到,赵建生很早之前就对昌建控股的发展有着清晰的脉络。

    2016年中期,赵建生预感到房地产行业的转折点将要来临。彼时,在新的五年计划里,他对昌建控股提出了收缩业务领域、分轻重缓急的要求,即在产业上做减法,聚焦房地产经营领域”。

    在赵建生的设想里,这种转变更多是基于未来行业形势渐趋平稳,以及昌建控股本身规模不大、有待发展等原因,做“减法”可以更加有利于发展主业。

    2016年年底,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。房地产行业的“靴子”落地,开发商融资、拿地、投资、购房信贷等方面都发生了巨大变化。

    迫于行业形势和规模现实,赵建生发现,还是需要先将昌建控股的规模发展起来。

    “我们制定了两个阶段的目标,第一个阶段的目标是进入百强房企,第二个阶段的目标是实现上市,这两个目标是衡量昌建规模的关键因素。”

    那么,如何将规模发展起来?

    赵建生给出的答案是,在合理杠杆、风险可控的前提下,运用好资金的杠杆作用,提高资金使用效率,发挥资金的效能、效率。

    “这是我们重点抓的问题,用好资金,把资金用到极致。目前负债率保持在合理的范围内,对融资问题偏保守,平均融资成本也比较低,没那么高。”

    赵建生向我们坦言,过往,昌建控股选择坚持稳健的发展思路,与自己比较保守性格有关。但现在,还是不能过分保守,也不能冒进。

    “我们要按照既定的发展战略不变,苦练内功,重构能力,一步一个脚印把自己的事情做好,让企业能够行稳致远。”他平和的个性不允许企业走得太急,但热衷学习的精神又促使其找到更优办法。

    2018-2019年期间,昌建控股先后与融创、碧桂园、金科、新城、大发地产、建业地产、康桥集团、蓝光集团、祥生地产等合伙人联合开发项目,在河南省、长三角等区域均有落子。昌建控股向外扩张的决心跃然纸上。

    赵建生笑着告诉我们:“昌建控股2018年成功实现销售首次突破百亿,今年计划完成200亿目标,目前来看还是很有信心完成的。这个目标不激进,去年我们已经到了127亿的规模,今年我们感觉到应该可以完成目标。”

    随后,赵建生又说:“2022年我们争取进入百强房企,实现第一个阶段目标,我们不能保证一定进入,因为百强的门槛在提高。不过目前我们的现金流相对宽裕,在疫情期间不停地拿地。”

    今年上半年,全国各地推地热潮中,昌建控股在昆山、扬州、安阳、周口、漯河、信阳等城市积极落子,合计占地面积40.87万平方米,建筑面积合计99.31万平方米;目前土储货值超过400亿元,其中在售、在建的项目有60多个,在建面积530万平方米。

    赵建生透露,昌建控股目前土储可以支撑未来两到三年的发展,今年计划新增土地储备货值在200多亿元,目前完成145亿元货值储备,可能拿地货值还要上调,10月份以后会更加发力拿地。

    而在河南省、长三角城市群之外,赵建生亦有关注大湾区的发展机会:“可能今年下半年会组织团队先进入大湾区做前期工作,明年正式启动。我们会更倾向于公开市场拿地或者和别人合作进行拿地,但可能不会参与到旧改项目,因为难度更大一些。”

    按照赵建生设想的节奏,完成第一阶段目标后,下一个节点也很快会到来。

    提及上市筹备,赵建生从容地说道:“我们的压力不大,没有把上市作为必须要做的一件事情,实际上现在的规模就可以上市了,没有上市是因为我们对融资的需求并不是那么强烈,自身现金流比较好,资金储备也比较充分。”

    “上市不是目的,是推动企业发展的一种手段或者途径。”赵建生补充道。

    访谈渐入尾声,话里话外都能感受到昌建控股在赵建生描述的模样,正如他身后那幅水墨画,行云流水,浓淡得宜。而印象最深的还是他概括昌建控股六年后的未来:“相信将成为一个稳健、强悍、可持续发展的企业。”

    以下为观点地产新媒体对昌建控股集团有限公司董事长赵建生先生的采访实录:

    观点地产新媒体:今年受疫情的影响,房地产行业出现了很多的挑战,您怎么看目前行业趋势,您觉得机遇更大还是危机更大?

    赵建生:2020年是个非常不平凡的一年,但是目前根据情况来看控制得非常好,应该说目前社会经济活动基本上恢复了正常。

    从1到5月份的房地产销售数据来看,行业整体销售额同比出现了下滑,整体影响还是比较大的。我现在的观点和大家不一样,有人认为下降了5%到7%,根据目前我们一线的情况来看,我觉得今年的下滑应该在10%左右。

    疫情对房地产的冲击还是很大的,但是从整体情况来看,包括昌建控股和双汇地产的销售来看还是不错的。但是就算下滑10%,我们行业的规模也还有14万亿到15万亿的市场,我感觉市场规模还足够大,我认为行业的基本面没有大的改变。

    目前规模房企在这方面做得相对来讲比中小房企好,市场情况对规模房企更加有利。2020年我们昌建控股的销售目标是200亿,面对疫情的影响,目前我们还没有下调目标的计划,我们感觉今年还是很有信心完成目标。

    观点地产新媒体:除了行业变化之外,在两会期间中央重新提了房住不炒,因城施策,您觉得目前和未来房地产政策会发生什么变化?另外一个热点是新基建在推进,新基建对于房地产有哪些影响?

    赵建生:房住不炒仍然是中央对房地产政策的主基调,这个在两会期间说得非常到位,包括中央委员会的一些会议,包括国务院的一些会议,中央对这一块十分坚定,在这个问题上我们不能有任何的侥幸心理。

    新基建领域蕴藏着巨大的机会,目前大家都在关注这方面的情况,我感觉新基建主要是在轨道交通、5G建设、新能源汽车等硬件信息方面投入得比较多。特别是教育、医疗、社保,与民生、消费升级有关的软件信息建设也在加强投资。

    新基建肯定会释放很多投资,对市场的资金流动性肯定是好的。同时,我感觉到教育、医疗这两块和房地产的关联度比较大,应该说存在着一定的市场机会,我们应该进一步关注这一块,要抓住新的政策机遇,实现企业的发展。

    观点地产新媒体:3月份以来复工复产慢慢推进,反映到市场是销售开始回温,部分城市楼市出现了温度上升的情况,还有不少地块是高溢价成交的,您怎么看高溢价成交地块的现象?公司今年上半年拿了不少地,拿地目标是多少?

    赵建生:今年昌建拿地动作比较多,进账的项目也比较多。我们有切实体会,土地市场和销售市场阶段性的高位是正常的,我们要客观看待这些事情,同时我们要分析背后的逻辑,更好地指导我们昌建当下的工作。

    整体上来看,我认为主要原因还是供需关系发生了失衡和变化,目前土地市场受疫情的影响,特别是第一季度地方政府忙于疫情的防控,导致土地供应不足,而大部分房企全年的拿地目标都是不变的,包括我们企业的拿地目标也是不变的,最近市场一旦出现拍地的情况,竞争就比较激烈,特别是3月份、4月份、5月份的竞争比较激烈。

    相对来讲资金链比较好的企业,土地储备的要求比较急,特别是一些区域公司,一些大的百强城市区域公司必须要拿地,不拿地就完成不了未来的指标任务,他们拿地的积极性就比较大。

    2020年昌建控股计划新增土地储备货值大概是200多亿,截至目前我们完成得比较好,已经完成了145亿的货值储备,可能我们今年的拿地货值还要上调,我们目前拿地主要集中在中原城市群和长三角城市群,因为这两个区域是我们昌建重仓布局的地方。

    比如说,我们今年在河南的安阳市、信阳市进账了三个项目,在漯河市进账了三个项目,周口市也进账了两个项目,还有江苏的扬州、苏州等我们深耕的城市都有项目进账,上半年,我们在长三角共计进账了七个项目。

    在产品业态方面我们主要是以住宅为主,整体上看,上半年的投拓工作为我们今年和未来两年企业的持续发展储备了优质项目。我们最近做了项目投资后评估,还是比较理想的,项目质量没有问题。对下半年的发展充满信心,因为上半年拿的项目大部分在下半年能够出货,为我们明年做了很多储备工作。

    关于昌建在省内、省外的比例,中原城市群是我们的主战场,投资比例相对多一点,长三角区域土地质量相对比较好,目前对省内、省外的比例大体上是6:4,中原城市群拿的土地多一点,基本的方向是这样的,但是没有明确的指标。

    观点地产新媒体:最近大湾区城市土地市场也比较火热,昌建有没有计划进入大湾区这些城市?会以什么样的方式进入?

    赵建生:昌建对未来的发展有很清晰的战略,我们始终坚持区域聚焦和城市深耕战略,我们现在目标很明确、很坚定,正在有计划、有节奏地让战略落地。

    大湾区作为我国最核心的三大经济地带之一,人口基数大,经济发展水平比较高,目前是高地,市场发展空间也很大,肯定是昌建控股未来要重点研究和重点布局的核心区域。

    2019年底之前我们主要是河南省为主战场,我们也布局了全国有潜力的中心城市,比如说扬州、成都、海口、西安等城市。

    随着长三角被纳入国家战略,2019年我们正式成立了上海公司,上海公司的任务主要是布局长三角城市群,将长三角作为我们的新战场,把握城市新机遇,目前我们在长三角的项目有12个。

    我们未来的战略布局是“一体两翼”,一体是指中原城市群主战场,两翼是指长三角和大湾区,作为我们两个新战场。我们计划今年下半年组织团队先进入大湾区做前期工作,明年正式启动。

    关于进入大湾区的方式我觉得和其他城市,和其他房企差不多,主要是基于昌建控股以高周转为核心的战略体系,围绕这个目标,我们更倾向于在公开市场拿地,当然这个很难,或者是和别人合作拿地,我们可能不会参与到旧改这些项目,这些难度更大一些。

    有并购的机会我们肯定不会放过,因为并购也是企业未来扩张和发展的关键一步,但是我们会谨慎并购,合作是我们的主要方式。我们刚进入还是以学习为主,以稳健为主,以选准高周转住宅项目为主。

    观点地产新媒体:刚才提到今年下半年预计会有团队进入大湾区,现在有没有具体到要进入哪些城市?

    赵建生:我们计划围绕深圳周边的城市进行,比如珠海、惠州、东莞等城市,因为我们企业规模不大,直接进入深圳有困难。目前已经有两三个项目正在洽谈,需要耐心,需要精准,这是对我们的基本要求。

    观点地产新媒体:去年公司提出未来三年做到300到500亿的规模,今年的规模在200亿左右,目前的货值是怎么安排的,能否完成目标?

    赵建生:关于昌建的发展规模和速度,我们制定了两个阶段的目标,第一个阶段的目标是进入百强房企,第二个阶段的目标是实现上市,这两个目标是衡量昌建规模的关键因素。

    我们非常有信心,到2022年突破300亿,至于突破多少现在还不好说,因为现在市场情况很复杂,主要还是看土地储备情况。但是我们会保证300亿以上,这是我们形成的共识,我们的土地储备也没问题。2022年我们力争进入百强房企,我们不能保证一定进入,因为百强的门槛在提高。

    第二个,我们计划到2026年突破600亿,力争在2026年实现上市的目标。上市的工作我们今年已经开始布局了,在财务、法务、内部制度体系建设等方面已经按照上市公司的要求在调整。

    今年计划销售目标是200亿,目前来看还是很有信心完成这个目标,200亿的目标不激进,去年我们已经到了127亿的规模,今年完成目标的难度不大。

    在土地储备方面,我们现在中原城市群、长三角城市群土地储备货值已经突破了400多亿,目前我们还在拿地。我们的土地储备还是很充足的,产品结构也是合理的,可以支撑未来两到三年的发展。

    当下最重要的还是做好现有的项目,特别是把我们项目的品质做好,产品做好,服务做好,这是我们当下最重要的工作。我们已经开工的项目,在售在建的项目有60多个,在建面积是530万平方米,压力还是很大的,我们必须把现有的项目做好,这是关键。

    观点地产新媒体:刚才您还谈到今年已经开始做上市的准备,昌建在上市方面会不会有一些压力?

    赵建生:我们的压力不大,没有把上市作为必须要做的一件事情,实际上我们现在的规模就可以上市了,没有上市是因为我们对融资的需求并不是那么强烈,自身的现金流比较好,资金储备也比较充分。

    我们定了2026年以后上市,还有6年的时间,不知道未来市场会发生什么变化,但是我们通过上市的要求规范企业运营,规范内部管理,建设好内部标准化体系,把企业真正做好,提高企业盈利能力,至于说最后能不能上市关键要把企业基本面做好。

    通过6年的打造,内部管理的提升,产品的打造,包括我们的布局、规模、利润都做好了准备,我们很有信心,应该没有问题。

    观点地产新媒体:昌建是一个多元化的公司,业务涉及到8个领域,其中物业现在在管面积有多大?物管业务除了住宅管理之外,有没有涉足商管和产业园?

    赵建生:昌建除了房地产开发业务之外,多元化的专业公司也是我们整个产业生态链中的重要一环。当前我们集团专业公司的业务涵盖了几个领域,第一个,轻资产代建,目前突破了30亿的规模;第二个,金融投资,我们在上海成立了基金公司,还有我们的资产管理、健康养老、建筑装饰、园林绿化、商业商贸、物业公司。

    物业公司是我们未来的一个大平台,昌建物业公司成立于2005年,已经经历了15年的发展,目前物业公司已经进入省内外20多个城市,拥有60多个签约管理项目,目前签约管理的面积超过1000万平方米。

    观点地产新媒体:用一句话来形容6年之后的昌建是什么样的企业。

    赵建生:是一个稳健的企业,是一个强悍的企业,是一个可持续发展的企业,这是我们的目标。

    撰文:利晋    

    审校:劳蓉蓉



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