观点与闫亮对话:阳光海天“停车”蓝海 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-03 16:35

  • 我们希望能够领跑,而且要一直跑到最后。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 随着经济高速发展和城市空间的挤占,“停车难”问题日益凸显,成为城市发展多年来的痛点。

    数据显示,2019年中国汽车保有量达到了2.4亿辆,每年增加2000多万辆,然而,中国大城市汽车车位配比近1:0.8,中小城市约为1:0.5,停车泊位现阶段成为了一个稀缺的供给端资源。

    汽车保有量的飙涨加剧“停车难”,供需矛盾愈发突出,但背后本质的原因是城市公共停车场建设滞后、车位资源分配不合理,以及传统停车场管理低专业化。

    2019年7月,中央政治局会议首次将“城市停车场”写入议程,明确要求实施该项补短板工程;7月15日,发改委发文,推进主要公共建筑配建停车场等建设。

    政策纲要不断出台,给予行业更多导向。

    实际上,探索挖掘优质停车资源,并用精细化运营管理赋能停车产业本身,阳光海天已经走过了14个年头。

    2006年创立至今,阳光海天已成长为国内规模最大、产业链最全的停车管理公司,致力于提供完善的停车资产管理解决方案和覆盖全产业链的专业停车服务。

    截至目前,阳光海天服务的停车场已覆盖全国40余个城市,服务车位超50万,其中不乏中央电视台新址、上海虹桥机场、海口美兰机场等百余个地标性案例。

    “我们希望能够领跑,而且要一直跑到最后。”阳光海天董事长兼CEO闫亮说道。在他看来,行业发展才刚刚开始,要形成足够大的规模并充分挖掘行业价值,还需要十足的耐心,经历一个很长的周期。

    因为疫情,我们通过线上方式会见了这位行业引领人。从他口中,我们更清晰了解到停车管理行业发展脉络,以及阳光海天为这个领域打开的想象空间。

    顺势:掘金停车蓝海

    回首过往,闫亮只用了“误打误撞”这个词,概括他进入行业的故事。

    2006年北京的地下室,阳光海天诞生于此。从对外经贸大学毕业2年后,闫亮偶然进入停车行业,拿下4个停车场的运营项目。

    当时停车场在国外是非常优质的不动产资源,但国内车辆基数与停车市场和国外并不完全一样,效仿国外收停车费很难施展开来,于是阳光海天转向了另一条路——做专业的停车场服务提供商。

    “刚进入行业时,中国汽车保有量不到4000万辆,现在已经2.7亿了。既是最大的存量市场,也是增长最快速的一个市场。”如闫亮当初所预料,停车行业是一个朝阳产业,蕴藏着巨大的机会。

    从2006年到2011年,阳光海天是运营服务商,以劳务输出为主。

    闫亮告诉我们,那时候停车场停车产业的价值尚未被发现和挖掘:“大家更关注的停车场只是地产的一个配套,收费率不高,运营价值还未凸显,市场更多是对管理和服务的简单需求。”

    发展到2.0版本,是从停车场规划设计到施工到运营,提供一站式解决方案;3.0版本便是从资产管理角度进行停车服务,打造智慧停车完整停车产业生态链。

    如今,阳光海天提出4.0版本,在原本资产管理上再添数字化,在进行资产运营提升效率的同时,挖掘数字场景的价值,并围绕公司停车大数据管理平台AIPP(Allinoneparkingplatform)开展战略,为商业数据提供支持和服务。

    从最初简单的地产配套,到如今资产管理+数字化,停车产业这个亿万蓝海的发展脉络在阳光海天身上见证。

    某种程度上说,阳光海天也是在带领着行业往前进。

    闫亮坦言,每一步走得都很惊心,其实是在适应变化:“如果不去适应,你会发现十年前的商业模式已经死掉了,原来在15年前贡献主要业务收入的主营业务,现在只占到收入10%了,说明每一个阶段要顺应行业发展需要,不断迭代,调整商业模式。”

    当下,闫亮的判断是:未来两三年是城市解决停车难的风口期,因此这是个非常重要的战略阶段。

    去年,阳光海天便定下了“三年50城”目标,即三年要进驻50个三四线城市。据了解,目前停车难逐渐由大城市转向中小城市,许多中小城市存在停车泊位缺口大、周转率低、价格体系不合理、执法力度不严、管理手段落后等问题。

    “在数字化浪潮大背景下,新基建深度城市化、智慧城市建设,对于停车场场景智能化有了连接的需求。”而阳光海天能提供的,便是以资产管理能力为核心,以运营管理能力为基础,以金融投资与互联网技术为两翼的全产业链服务。

    闫亮称:“公司已经成功落地了五六个城市,在谈的大概40多个。”

    “在红海当中拥有‘人有我优’的执念,能为自己创造一个蓝海。”闫亮常挂在嘴边的这句话,得到了时代的验证。

    借势:海南自贸港东风

    相关政策不断出台,让停车场行业迎来了春天。今年6月,《海南自由贸易港建设总体方案》正式出台,将中国最大自贸港的建设热度推到高潮。

    海南自贸港建设总体方案的主要内容可概括为“6+1+4”,其中“6”即是贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动。

    “阳光海天是最直接的受益者。”闫亮称,基础客流量的增加使得海南整体商业价值提升,带动停车产业增值收入明显增加,对停车场后续发展有很大利好。

    据了解,2018年12月,阳光海天获得海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场停车场十年经营权,正式对机场停车场的7000多个车位进行运营管理。

    以凤凰机场停车场为例,阳光海天对出入口智能化识别设备全部更换,场内进行线上支付宣传,积极打造智慧、方便、快捷的停车出行体验。

    同时,对场内基础设施进行扩充与改造,国际停车场和立体停车楼安装场内监控,重新规划残疾人车位,对停车场內标识指引进行升级改造。

    通过智能化运营和服务,凤凰机场停车场的线上支付率已经达到85%以上,人员运营成本降低40%,运营管理效率提高50%,杜绝了停车出场拥堵现象,进出车辆准确识别率达到99%。

    这不仅仅便利了商旅人群出行,同时也给阳光海天带来非常好的经济效益。闫亮称,目前机场非停车收入占比可能超过了15%,甚至接近于20%,收入增长明显。

    “我们对这两个项目给予了非常大的希望。”闫亮表示:“未来还有很多基于机场的管理模式尝试和创新,也都将在此展开。”

    乘着政策春风,阳光海天紧抓海南发展机遇,更加积极投身自贸港建设中。

    具体而言,将加大对重要交通枢纽等大型商业停车场的拓展和合作力度,同时拓展城市级业务,加大提升智能化水平和运营管理能力。

    据他介绍,阳光海天刚中标了海南西线东方市的城市级停车业务,获得30年经营权。闫亮认为,在这个探索发展阶段中,运营效率和方式是最重要的,另外更要关注的则是自身参与机会在哪个环节。

    类似这样10年以上长期经营权的租赁收购,将是阳光海天未来业务的着重点,也是战略核心。

    “这相当于帮助停车场做单个停车场的ABS,十年或者二十年资金的一次性兑付,由我们来进行运营。”在闫亮看来,停车场其实是有稳定现金流的运营资产,未来基于停车场产权方面REITs已经在探讨,基于停车场经营权ABS的探讨,是一个非常有价值、有意义的趋势。

    造势:创造停车体验

    2019年,随着物联网、人工智能和大数据技术在停车领域的成熟和发展,阳光海天AIPP停车大数据管理平台正式搭建完成。

    AIPP系统结合智能设备、AI、大数据、物联网、互联网平台等技术,所构建的是一套以停车为流量入口、以会员体系为核心的闭环消费体系,通过接入写字楼、商业体的数据分析及会员权益,进行用户画像和精准营销,把停车场景贯穿消费场景全周期,实现客户导流及商业赋能。

    在闫亮看来,这算不上多么开天辟地的创新,是结合市场需求和自身生长自然到达的新阶段,但他也坦言,“这个阶段是令人兴奋的”。

    凭借自身优势,7月10日,阳光海天与奥园健康和晶石(中国)签署战略合作,第一阶段,合资公司将通过资源整合、技术及运营团队的融合,对奥园健康旗下购物中心、写字楼及住宅等不同业态的停车场,进行全面智慧化升级。

    值得注意的是,本次合作范围涵盖了奥园旗下住宅类项目连接上线和智能化改造;同时,不限于现有存量,阳光海天还将围绕奥园健康旗下未来增量进行投资。

    闫亮表示:“与奥园的合作有了突破性的创新,而与房地产企业进行大型地产+物业资源的整体运营合作模式,是未来值得关注和探索的方向。”

    另一方面,围绕城市级停车业务,阳光海天与全球最大停车管理公司Indigo成立的合资公司“赢地泊”,目前正全面参与肇庆市13200个停车位和遵义市4175个车位的城市智慧交通建设和运营。

    未来,赢地泊还将致力于城市级停车业务拓展和布局,延伸停车场景的能力,挖掘数据化业务的价值,并将其反哺到停车产业的发展中,推动中国停车产业的整体进步。

    停车资产首先是资产,阳光海天要发展足够壮大,对资金有着极大的需求。闫亮亦称:“金融化是我们今年一个非常重要的命题。”

    过往,在股权融资、债权融资、基金成立等不同层级的资金打通上,阳光海天从未中断过,这让其有足够的弹药并购更多优质资产实现“跑马圈地”。

    要借助资本的力量,是否会寻求上市?闫亮称,在规模体量和发展质量上都能够与资本市场对接是阳光海天的目标,但上市并非终点。

    在闫亮看来,时刻保持清醒和焦虑,才能不断进步和创新。

    “坚持比选择更加重要”,供给和需求决定了停车行业的价值和潜力,但对企业而言,需要内在的不断突破创新和更迭,才能最终生存下来,甚至跑到最后。

    以下为观点地产新媒体对阳光海天董事长兼CEO闫亮先生的采访实录:

    观点地产新媒体:阳光海天与奥园健康和晶石(中国)签署战略合作,在选择目标合作企业时,公司有哪些考量标准?未来还将进行哪些方面的探索?

    闫亮:我们选择的合作企业通常是有较优质的停车场资源且有高尚诉求的,奥园很符合我们对于合作伙伴的定位,本身有大量存量停车场资源,同时希望把这些停车场通过数字化的改造,提升管理效率和客户体验。

    阳光海天拥有技术和管理能力,通过合作我们将对奥园几十万车位进行整体智能化改造,包括平台建设、未来的线上运营。

    跟奥园的合作,我们是有所突破的,合作范围涵盖了奥园住宅类项目的上线连接和智能化改造。

    因为我们技术和平台规模上有了足够的能力和自信,才敢去突破这样的管理停车场的模式。

    以往进行资产管理和运营,还需要有人员到现场进行征收和管理,但这两年平台线上运营能力越来越强,目前针对奥园现有停车场,可以完全通过智能硬件的投入,打造成一个介于无人值守、少人值守的线上管理模式,覆盖的边际成本是极低的。

    阳光海天跟奥园是整体的合作方式,第一阶段,计划在智能化改造投资不低于5亿人民币,运用平台式运营对奥园现有存量停车场进行智能化升级改造。

    但不限于现有的存量,未来阳光海天还将围绕奥园的增量进行投资,比如在现有停车场内引入技术含量更高的管理模式,增加停车泊位,或者引入更多增值收入。

    通过与奥园的成功接洽到最后形成合作,对于阳光海天而言是创新、突破性的一种合作方式。

    目前,我们也在关注多家大型房企的地产+物业资源整体运营,正在探讨这样的合作模式。

    观点地产新媒体:阳光海天已成长为行业的一个独角兽,站在顶端的位置,您觉得是比较理想的吗?对行业的竞争会有所担心吗?

    闫亮:目前我们的管理车位有超过50万,这个规模还不足以有安全感。

    因为中国的市场太大,也比较分散,未来一定会出现超过500万车位管理规模的公司,形成100、200万管理规模的公司也会有,甚至可能会有好几家。

    因为中国最大的一个特点,就是市场的基数和规模足够大。

    对于阳光海天,我们希望能够领跑,而且要一直跑到最后。但我们还远远没有足够安全,非常容易被别人追上。所以需要保持焦虑感,不断在技术、运营能力和规模上进行创新。

    观点地产新媒体:阳光海天未来3-4年有一个比较大的计划,叫做“三年50城”,即三年要进驻到50个三四线城市”,为什么会有这样的布局考虑?

    闫亮:未来两三年,将是城市解决停车难的一个风口期,这是一个非常重要的战略阶段。

    我们的目标是未来三年至少成为50个城市的运营商,现在已经落地了五六个城市,在谈大概40多个。

    比如在大湾区的肇庆市落地,带动了大湾区其他城市,也在洽商;长三角地区的布局也带动周边百强县,或者比较强的地级市,都在洽谈落地。

    为什么三四线城市机会更大一些?因为中国的城市化进程几乎是同步的,汽车保有量也在同步增加。在数字化浪潮下,中小城市同样面临停车难问题,但是自有的财政资金并不那么充足。

    阳光海天的优势在于有投资能力,且通过运营收费来收回投资,同时又具备平台建设和智能化建设的经验和能力。

    观点地产新媒体:公司是否有上市的计划?

    闫亮:跟资本市场对接是我们的目标,有这样的计划和安排,但是现在并没有确定什么时候要上市。

    我们希望规模体量发展到一个比较恰当的阶段,比较适合对接资本市场时再考虑。

    目前这个阶段通过股权融资、债权融资、基金成立等,具备比较强的融资能力,确保有足够的弹药继续去跑马圈地。

    与资本市场对接,我们更关注的是把握好节奏,上市也不是终点。

    观点地产新媒体:阳光海天成立至今已走过了14个年头,一路走来,您最大的感受和想法是什么?

    闫亮:最大的感受是,坚持比选择更重要。我们在这个行业时间比较长,之所以能一直坚持而且不断发展创新,主要是有外因和内因两点。

    外因方面,停车管理行业最主要还是由供给和需求决定,过去十多年我们可能误打误撞看到了停车行业,主要是得益于汽车保有量的快速增长。

    刚进入这个行业的时候,中国汽车保有量不到4000万辆,现在已经2.7亿了,而且既是最大的存量市场,也是增长最快速的一个市场。

    内因而言,同阶段成立的公司其实有很多,甚至有些原本比我们大很多,但现在可能不存在了。我们之所以能生存下来,得益于每一步都在自我创新和迭代。

    每一步都是步步惊心,如果不去适应变化,你会发现十年以前做的商业模式都已经死掉了。如果没有做互联网模式,没有数字化能力,光靠以前的劳动输出,已经行不通了。

    这说明在每一个阶段都要顺应行业需要,能够不断迭代,调整商业模式。

    撰文:林海研    

    审校:劳蓉蓉



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