蒋安绰与观点对话:绿城小镇的理想与现实 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-01 23:40

  • 作为老绿城人,蒋安绰一直憧憬着小镇集团的未来。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 国人喜欢喝茶,以茶待客是礼仪之道,在杭州西湖更甚。

    见到绿城小镇集团总经理蒋安绰时,二话不说便把我们招呼至茶桌前,展现娴熟的操作技法,从暖杯、取茶、醒茶到泡茶、倒茶、品尝,茶入喉,口感甘醇,精神也为之振奋。

    先是闻茶香,轻吹茶杯面,蒋安绰呷了一口茶,开始进入话题:“疫情对小镇集团的影响并不大,反而有促进作用。”

    他似乎比较满意,2020上半年小镇的销售额远超预期,半年度指标早已超额完成。

    这是采访的开端,在近2个多小时对话中能感受到,绿城小镇集团的发展更像是绿城发展史的一部缩影,只是这当中跌宕起伏的故事,没有比当事人更清楚的了。

    若以2016年成立的时间算,绿城小镇集团还很年轻,但事实上,绿城在小镇业务上已经探索了十余年。

    回忆过去时,蒋安绰道:“2014年后想明白,2015年重新发力,所以小镇在2016之后过得还是幸福的。”

    作为老绿城人,蒋安绰一直憧憬着绿城小镇的未来。

    起步与挑战

    “最痛苦的是发展初期,因为十几年前只有大型社区、理想之城等概念,没有小镇的确切提法。”小镇从无到有的发展过程,蒋安绰仍历历在目。

    据观点地产新媒体了解,2003年绿城打造的首个大型社区海宁百合新城,是绿城小镇的雏形。

    随着小镇样板的推进,管理层开始对小镇概念有了认知后,绿城小镇集团遇上最困难的周期。蒋安绰认为,2011年至2014年,因为市场和企业发展遇到的一些变化,大家还是半房地产思维和半小镇思维,小镇的概念还是有点模糊和不明确的。

    这时期,绿城小镇处于“摸着石头过河”阶段,直到2014年,才更加明确了“小镇”概念。

    蒋安绰坦言,绿城小镇一开始也是用房地产思维在做,小镇思维没想明白,生活配套还不够完善,产业经营的理念也还不够领先。

    说到遗憾之处,蒋安绰皱了皱眉,十年前绿城对小镇的设想还未成型,到底是该先做房产还是先做配套?蒋安绰很快给出了答案:“一开始先投配套,然后房产同时起步可能好一点。当时的理念转变有限,是一个发展和认知的过程。”

    “现在越来越多企业用‘短平快’思维去做小镇项目,不会做生活服务,这真做不了小镇。”蒋安绰希望后来者可以想清楚再出发。

    他也认为,虽然越来越多“选手”加入小镇,竞争愈加激烈,换作三年前是有压力的,但现在反而觉得没压力了。

    “绿城小镇的健康程度已经大于等于房地产了,每年拓展10个左右小镇是可以实现的,五年后积累三五十个。”他脸上露出微微笑容。

    小镇的未来

    2019年,绿城成立了小镇事业部,负责规划指导和开展绿城中国的小镇业务,如今已经落地20多个小镇项目,因规模大、货地比高、股东投入峰值低、产投比高,产业小镇发展格局基本显现。

    蒋安绰表示,目前绿城小镇思维已进一步明晰,小镇的直接土地红利已经不明显了,需要通过经营去进一步挖掘土地溢价。首先要靠运营大产业和小产业,围绕美好生活提供服务,服务提升了,溢价也就有了。

    小镇发展的核心竞争力,还是在于小镇的策划、规划、和产业经营,因为绿城小镇具备这样的能力,所以很多合作方特别是政府会找上门。

    开发周期较长是小镇运营的特点之一,据蒋安绰介绍,小镇项目前期和政府沟通的过程可能要花一年多时间,因为有认知和商量的过程,之后才能做一些技术性或者制度性的工作,建设周期可能需要五至八年时间、甚至十年以上,所以绿城小镇经过十多年发展起步,现在基本可以滚动发展了。

    “这两年,绿城小镇主要抓拓展。今年小镇集团的投资目标是200亿,目前已经完成一大半,今年投资肯定能超额完成。”同时,因地价相对较低,小镇几乎不占用集团资金,已经实现平衡。

    据悉,绿城小镇以生活服务和产业配套为主线,房地产只是一个平衡点,像小镇中心和大量的配套类物业都是自持不销售的,都需要进行长期经营。

    “这种小镇模式,房地产是弱化甚至是去化的,只是做了一些生活居住产品,最主要是建设基本生活配套,甚至引进一些产业,比如康养、科创还有农业等等。绿城做小镇主要是配套和产业用地,居住用地比例并不大,多为康养、科技、农业、商业、文体、教育用地等。”蒋安绰进一步解释道。

    区域选择上,近期绿城小镇重点布局长三角区域,其他区域会选择性且有质量的进入,没有布局太广,因为每一个小镇我们都会先根据当地文脉、历史、产业、人口等内容进行研究,然后再结合小镇做研判,要保证每个小镇的品质和绿城的品牌价值。

    谈及过去一年与蓝城的合作,他认为,这能为小镇突破人才资源方面的瓶颈。蓝城的团队,不仅有项目资源,还有优秀的管理团队。

    对于未来3-5年的规划,蒋安绰提及了几个关键词,首先是完善管理体制和机制,建立完整且适合小镇发展的发展体系。五年后,小镇肯定作为绿城中国一个增长极或互补极。

    “这时候甚至可以考虑进一步走资本化路线,现在没提出来,但也是有可能的。现在小镇的销售额占了绿城整体的十分之一左右,利润占比更大,五年以后占比争取进一步的提升。只要经营得当,会保持一个比较好的状态。”

    以下为观点地产新媒体对绿城理想小镇集团总经理蒋安绰先生的采访实录:

    观点地产新媒体:疫情对绿城小镇集团影响大吗?主要体现在哪些方面?原因是什么?

    蒋安绰:本来觉得有压力,但事实上影响并不大,反而对小镇有促进作用,销售额远远好于预期,半年度业绩早就完成了。

    这与疫情期间人们对美好生活的认知有关,因为小镇相对独立,是一个封闭系统,相对自成体系,可以自动隔离,且配套服务完整。特别是小镇里面原来规划的一些小房子,去化非常快,以前留下的库存没了。

    不同于房地产短平快项目只提供居住功能,小镇理念是满足基本生活需求,且提供不同的生活服务功能,所以疫情期间小镇表现得好。

    观点地产新媒体:近几年小镇的发展环境如何?政策环境怎么样?

    蒋安绰:疫情是一个牵引点,疫情以后人们可能对这种生活认知会改变。小镇其实是一个概念或模型,区位肯定不在市中心,可能离市中心偏一点的郊区或城镇、乡镇。

    绿城小镇模式,其实是弱化房地产的,虽然做了一些居住产品,但最主要是建设基本生活配套,甚至引进政府需要的产业,这两个结合对小镇发展非常有利。

    小镇真的不是房地产,从策划、规划、定位等出发,考虑要引进什么资源合适。

    其实小镇建设就是城镇建设,作为企业,可以通过市场化引进比较优秀高端产业资源。在政府倡导下,把政府的想法和小镇的建设相结合,提供一个完整的策划方案。

    绿城做小镇,绝大多数都是配套用地,生活居住用地比例并不大,好多时候是康养、科创、农业用地,或者商业、文体、教育用地等,真正居住用地有,但比例不是非常大。

    今年的政策环境对小镇会是利好,倒不是因为疫情,这只是其中之一,非常微小,是人们对美好生活的愿景和需求在逐步提升。

    政策环境在转变,政府非常认同绿城的小镇项目。

    观点地产新媒体:很多房企进入到小镇这个领域,有竞争压力吗?

    蒋安绰:原来觉得有压力,特别是三年前,现在反而觉得压力没了。很多企业和同行还是用房地产思维去做小镇,不会做服务,这是行不通的。

    绿城能做起来,首先创始人宋董对小镇非常重视,而张亚东总是从政府里面出来,管过乡镇、当过市长,他对小镇美好生活和老百姓的需求也非常了解,所以非常支持小镇事业。此外,小镇的经营班子也非常理解小镇的发展理念,因此推动起来方便。

    绿城做小镇除了根据历史判断,还有一个是根据国家政策判断,中央提出来美好生活、乡村振兴战略等,就是把城里的资金腾挪到农村城镇化去,小镇是一个打通城乡的通道。

    目前,绿城小镇这两年还处于起步阶段,但已经发力了,健康程度已经大于等于房地产。

    这三五年,小镇集团有总裁支持且发力,现在已经有20多个项目积累,今后每年拓展10个左右小镇项目是可以实现的,五年以后有三五十个。

    观点地产新媒体:绿城小镇集团有目标吗?

    蒋安绰:绿城小镇的年复合增长率不低于绿城中国的增长率,这是其一,各项指标都要增长,往质量上发展。

    第二,小镇要拓展。去年有270个小镇找绿城对接,勘探的有100多个,真正落地的就十来个,今年也一样。

    小镇的发展速度要大于等于绿城中国的发展速度,以后讲小镇的个数可能会弱化,更突出小镇质量、销售额和利润额。一定要做有利润的,且利润大于等于平均数,有生存能力、政府支持引导和鼓励的小镇项目。

    另外,区域布局近期集中在长三角,因为绿城的大本营在杭州,会侧重长三角发展。其他区域和城市群,会有选择性地且有质量的进入,因为每一个小镇我们都会先根据当地文脉、历史、产业、人口等内容进行研究,然后再结合小镇做研判,要保证每个小镇的品质和绿城的品牌价值。

    观点地产新媒体:一般完整开发小镇项目需要多久?

    蒋安绰:跟政府沟通可能都要花一年,因为有认知和商量的过程,之后才能做一些技术性或制度性工作,包括报批报建,规划落位等,所以要一年多时间才能落位。

    沟通、落地到开发完成可能要五至八年时间,甚至十年以上,绿城布局得早,2007或2008年就已经发展起步,现在已经在滚动发展了。

    这两年,绿城小镇主要抓拓展,今年投资目标是200亿,已经完成一大半。今年投资肯定能超额,销售和现金流没压力,小镇几乎不占用集团资金,已经实现平衡。

    小镇项目开发周期较长,土地资源也越来越稀缺,原来的小镇有两三千亩,现在一千来亩已经很好了。

    一开始因为经验不足,没想明白怎么做,所以开发周期要十年以上。现在短的可能3年,一般是5到8年,长的可能会10年。

    和一般的房产开发不同,因为小镇的开发周期长、难度大,所以绿城小镇的体制机制需要补充和完善,思想上已经全部认知了,制度要进一步跟进。

    观点地产新媒体:绿城小镇经历了哪些阶段性转变,理念有发生转变吗?

    蒋安绰:最痛苦的是发展初期,因为没有小镇概念。十几年前只有大型社区、理想之城、大盘社区的概念,没有突出小镇。直到2008、2009年以后,随着几个小镇样板的推进,开始有了认知和概念。

    原来是理想之城,乌托邦式的理想社区,但真正确切提出“小镇”概念是2014年。最困难的周期应该是2011-2014这两三年时间,因为市场的变化、企业发展的一些变动等影响,大家还是半房地产思维和半小镇思维,概念没明确。2014年后想明白了,进一步明确了小镇概念,2015年重新发力,2016之后过得还是幸福的。

    观点地产新媒体:大部分项目都是绿城小镇独立开发吗?和蓝城的合作项目好象也很多?

    蒋安绰:现在有些小镇项目有合作伙伴,他们掌握项目资源,并且有大概的开发思路,但细节琢磨不透,于是找上绿城小镇,这是一种合作模式。

    蓝城合作方面,去年落地了几个项目。绿城、蓝城几年前都是一家人,一家人跑出去拓展项目,是姐姐和弟弟的关系,有时候心里面还是对绿城非常有情怀的。

    蓝城有项目、人力资源,因为绿城原来一批优秀的人,一部分留在绿城,还有一部分在蓝城。其实,绿城这几年发展确实遇到瓶颈——人力资源瓶颈。其他方面不担心,最缺少的是优秀的管理团队和人才。为了这些优秀的人力资源,跟蓝城合作是一个好办法。好多项目跟蓝城合作后,这些人才就打通使用了,这就是团队能力,或者说团队加公司品牌的能力。

    观点地产新媒体:会通过哪些具体措施或渠道招揽更多这方面人才?人才战略是怎样的?

    蒋安绰:人才战略已经启动了,其实发现这个问题是好几年前。最主要的已经在完善机制,包括激励机制,小镇项目负责人也叫镇长,他的综合实力是不一样的,因此需要进一步在待遇上进行明确激励。

    现在有一个不利的情况,如果一样的条件,做小镇镇长和房地产总经理,大部分人宁可选择房地产总经理,因为房产相对简单一些。如果待遇上有区别后,可能会吸引他们转型到小镇。

    一方面,绿城小镇成立培训班、镇长训练营、青训营、蓝图计划等,都是为小镇的经营团队做培训。随着小镇体制机制和培养机制完善,后面的梯队也会成长。

    而且选拔出来的人才学历比较高,都是90后的硕士博士,趋年轻化,已经放到小镇项目里锻炼,要大胆交给他们,他们学习能力很强。

    还有一方面,不排除外面的优秀人才引进。一是自己培养,二是绿城体系里面把这部分人才吸引过来,三是外部引进。

    观点地产新媒体:这个行业三到五年的发展趋势是怎样?绿城小镇会成为什么样的企业?

    蒋安绰:现在绿城小镇已经逐渐走到一个健康的发展轨道,随着这一两年跟客户、社会和政府的接触,小镇一定是发展的方向。这三年里应该会有比较好的表现,五年左右会有质的飞跃,因为小镇既可以满足刚需或者过渡性需求,也可以满足城市高端人群的“逆城市化”需求。

    未来两年里,绿城小镇会有更完善的管理体制、机制,这是我们一两年的发展目标,现在也在梳理和总结。

    希望通过一两年努力,根据团队、项目经营的发展,绿城小镇能建立完整的适合小镇发展的管理体系。

    这个体制机制将更有利于小镇发展,可能到五年以后,成为绿城中国的一个增长极或互补极。这个时候可能甚至可以考虑进一步走资本化路线,这是根据几年以后情况,现在也没提出来,但也有可能的。

    绿城小镇的经营指标肯定要大于绿城中国的增长指标,利润占比更大,现在小镇的销售额占了1/10左右,五年以后肯定占比要有进一步的提升。我相信只要经营得当,应该不会走下坡路的,能够保持一个比较好的状态。

    撰文:郑培茵 陆欣    

    审校:劳蓉蓉



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