观点与薛春对话:创富港如何创富? | 博鳌20年

观点地产网

2020-07-26 17:29

  • 在联办行业,无论是规模拓展还是品牌质量,创富港无疑是低调的一个。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 薛春脸上总是挂着微笑,没有一点架子。

    在“博鳌20年”系列专访中,观点地产新媒体邀约到了创富港董事长薛春。因为疫情,我们采取了视频连线的方式。

    屏幕里的他,对创富港IT化管理、人力成本管控、项目选址、上市融资等,娓娓道来,给人带来一种亲切感。

    在联办行业,无论是规模拓展还是品牌质量,创富港无疑是低调的一个。不过,其持续的盈利能力则是市场不能忽视的。

    根据最新披露的财报,2019年创富港实现营业收入5.38亿元,同比增长27.85%;扣除政府补助等非经常性损益的扣非净利润1282.35万元,连续4年正向盈利。

    创富港的盈利秘密,或许可以从这一次交流中窥见一二。

    IT基因与思维

    创富港前身是1995年成立于香港的拓业国际商务中心,原本是一家IT企业,2008年转型做服务式办公,目前拥有“创富港”、“拓业国际”两个品牌,分别对应中国内地、香港两大市场。

    或许因为IT基因,创富港特别重视互联网技术在联合办公领域的场景应用。

    “我们自己的管理已经做得比较精细化,运用了大量IT手段,大概有几十项软件著作权都用于配合办公的管理、运营、服务及财务。”

    薛春分享创富港的互联网技术,如快递收发件,创富港研发了智能快递柜,把人工收发件转化成自助;复印系统则研发了自助复印机,与APP对接。另外,也有自助会议室预定系统和专门的做账平台。

    在IT技术助力下,创富港可以用尽可能低的成本获得更多收入,并把收到的增值服务费用,最大化成利润。

    众所周知,增值服务收入是联办行业最重要的盈利增长点。业内大多数联办企业都形成一个共识,就是不单纯扮演“二房东”角色,而是为客户提供办公场景的服务供应商。

    对于创富港而言,“增值服务”被提至与“租赁业务”同等重要的位置。薛春认为,正常情况下,当联合办公的增值服务和租金差发挥的作用相等时,会是一种比较好的状态。比如增值服务收入能覆盖所有人工成本,或者租金差能覆盖所有的人工成本。

    为了做到这一点,创富港除了IT化,极力降低人力成本外,还在打造增值服务,在实现多元化收入方面费尽心思。

    对话中,薛春给我们详细介绍了创富港增值服务收入的三个主要来源,即注册地址,包括注册企业、财税代理;“虚拟办公室”和社群服务。“虚拟办公室”平常主要用于为入驻企业提供收件传真服务,若是有客户来访,入驻企业可以临时租用该办公室。

    薛春指出,这种临时性服务的利润反而比较高。

    至于社群服务方面,去年下半年创富港在深圳试点了“创享邦”,收取适当费用,每周为会员组织活动,包括组织创业导师授课,提供一个交流学习的平台。

    空间与技术

    除了增值服务,在项目的空间分割上,IT技术的作用也发挥得淋漓尽致。

    薛春指出,借助IT测评模型,创富港做到了坪效最大化。

    “我们有很强的设计分割能力,很多联办企业把设计分割做得很漂亮,很好看,但是空间发挥不出最佳价值。我们虽然看上去会比较经济,或者不怎么炫酷,但是可以把每一寸面积的作用都发挥出来,带来足够营收,增加可能20%收入。”

    2019年年报显示,创富港的客群主要包括广大中小微企业和创业者。薛春回应称,从常规角度看,中小微企业应该选择更低端的物业,但恰恰相反,其实小微企业是最需要在核心区域生存的,因为这里离“市场”最近。

    因此,创富港的项目主要选择一线城市核心区域里的甲级末端和乙级物业,为小客户群体打造2-5人的户型,把该类群体的办公成本下降到极低位置。创富港官网显示,以北京为例,商务中心内固定/移动的办公卡位,价格低至每位50元/日。

    “租金差”虽然变小了,但是通过IT化设计分割后,可租赁空间却变大了:“对他们(中小微企业)而言,租用一个小小的地方,可以享受到非常多的面积;对我们而言,会有较为可观的增值服务收入。”

    薛春进一步分析称,因为小微企业享用的公共面积,包括前厅、秘书、会议室等,使用会产生费用,而大客户有自己独立的前台、会议室和共用空间,增值服务收入会下降,做大客户反而没有利润。

    2019年,创富港实现营业收入5.38亿元,较上年增加1.17亿元,增长27.85%,其中7714万元来自于2018年新店营业收入的增长,2454万元来自于2019年新店产生的营业收入,其他来自于老店经营业绩的提升。

    目前,创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在90%以上,综合毛利率基本保持在30%以上,业绩表现处于行业前列。

    争取国内上市

    通过IT技术将管理做到精细化后,下一步创富港想的是如何将品牌管理更好地对外输出。

    薛春透露,创富港目前的输出方式,是属于全管理输出,同时也在考虑是否可以借助培训课程来输出IT产品及管理,尤其是在产业园区的联办运营方面。

    问及其对联合办公企业轻资产转型的看法。薛春笑称,这其实是个伪命题。他认为轻资产转型更像是将亏损转嫁给重资产这一方,使得整个行业的链条变得割裂,不利于形成健康的闭环。

    “目前很多联办企业采取了适度的重资产,但在大多数企业普遍不盈利的情况下,转成轻资产就意味着重资产持有方要牺牲一部分利润,才能支撑后面轻资产的利润。”

    薛春认为,只有在整条产业链实现盈利的情况下,轻资产转型才是成立的。目前的轻资产运营,只是增加了一个盈利模式,一种补充方案。

    过去一年,联合办公行业充满质疑喧嚣,资本回归理性。不过创富港依然对行业未来充满信心,薛春指出,“泡沫”破灭之后,第二波资本会向头部企业倾斜,对于那些仍在坚守的联办企业来说,无疑是一件好事。

    事实上,即使有第二波资本投入,目前来说,仍没有一家联办企业能够在中国的资本市场上市。

    对此,薛春笑道:“我觉得迟早会有一家,我们也在努力当中。”

    2016年4月,创富港成功挂牌新三板基础层。目前在新三板市场上,仍在挂牌的孵化器有9家,其中创富港是最专注于联合办公模式的。

    截至2019年12月31日,创富港全国签约门店数量183家,其中签约新店29家,新增经营面积5.61万平方米,实现27.6%的新店规模扩张。全国签约门店建筑面积合计25.94万平方米,其中自营店占比95.71%。

    过去一段时间,创富港一直在探索国内上市与海外上市:“我们是不是头家也不知道,我们争取。”

    以下为观点地产新媒体对创富港董事长薛春先生的专访实录:

    观点地产新媒体:今年疫情对各个行业影响比较大,您认为联合办公行业会有哪些机遇和挑战?

    薛春:今年我在上海待了一段时间,也对三四个同行进行了研究,我们发现同行在疫情之后进行战线收缩的比较多,包括很多头部企业都在收缩。

    我认为,他们过往发展得太快了,管理没有跟上,所以在疫情之下有经营压力。如果本身好的话,是没有影响的,如果有影响,也是少量的影响。

    对于创富港而言,国家政策已经弥补了疫情的影响,整体上我们认为并没有影响。

    观点地产新媒体:现在有很多联合办公或者是共享办公的品牌,会选择跟商办运营者合作,创富港有没有类似的计划呢?

    薛春:我们有这样的计划。目前的输出方式,属于强管理输出,也就是说,其他联合办公品牌做得不好的情况下,我们可以要求全面主导,由我们的人员全面去做,可以确保管理能力不稀释,也确保管理之后能产生很大的价值。

    另外我们也在考虑,可不可以通过做培训来输出我们的软件,输出管理。

    目前我们有很多跟产业园的合作,以后能不能不是由我们的人主导?而是我们负责培训,让他们去做,这样的话,我们的人可以专注于自身项目,创富港的扩张速度会更快一些。

    这个培训今年会做一个项目的启动,以前的合作都是由我们全管理输出,今年设立了创富港大学,这个大学专门培养联办的运营者,除了培训我们自己的员工以外,也可以培训外面的同行。

    我觉得目前中国的联办很大程度上都仅仅是做了二房东的工作,尤其是产业园里的联办,增值服务和深度服务都做的不够精细化,刚好我们可以补上这一块。

    观点地产新媒体:创富港在增值服务这块有什么样的优势或者规划?

    薛春:增值服务对于联合办公来说是很重要的,正常情况下,联合办公的租金差和增值服务发挥的作用相等时,是一种比较好的状态。

    比如增值服务收入能覆盖所有人工成本,或者租金差能覆盖所有人工成本,这样就是一个比较良好的状态。也就是说,可能你的盈利部分跟团队人工成本差不多,就是每年流入的现金相当于发出去的员工工资、福利,这样子是比较理想的。

    增值服务方面,我们主要做的是注册地址,包括注册企业、财税,以及我们的收件传真服务,也就是虚拟办公室。

    所谓虚拟办公室,入驻企业实际上是不在我这里办公的,但在有一个办公点。我们提供秘书服务,包括免费接听电话。如果有客户来访的时候,入驻企业可以用我们的会议室,或者临时办公室,这个叫做虚拟办公室。平时不占用,但是需要的时候会临时租用,这种临时性服务的利润反而比较高。

    还有一些更深度的服务,比如社群服务,去年下半年才开始尝试的,我们在深圳试点了“创享邦”,把深圳所有的会员连在一起,基本每周都有活动,让他们交朋友,让他们相互学习。

    另外,这些服务还要尽可能做到提升服务效率。所有的服务都用IT作为支持,用IT去配合。比如快递收发件,我们自己研发了智能快递柜,把人工收发件转化成自助;复印系统的话,我们研发了自助的复印机,与APP对接,有自助的会议室预定系统;我们自己也有专门的做账平台。

    观点地产新媒体:创富港主要服务中小型企业,这些企业去核心的区域租用办公室的需求大不大?

    薛春:我们在一线城市的核心区域里面选择的是甲级末端和乙级物业,提供给小客户的主打产品一般是2-5人的户型,可以把办公成本下降到极低的位置。同时,我们有共享会议室和共享秘书,共享的办公环境。

    其实小微企业是最需要在核心区域生存的,因为这里离市场最近。在核心区域里面,我们的成本是最低的,包括通勤成本。如果把办公地点放到郊外,做生意要到市区里来,通勤成本反而会增加。

    为什么要定位(中)小微企业呢?因为(中)小微企业享用的公共位置,包括前厅、秘书、会议室,享用的面积有的是免费,有的是使用才产生费用,所以对他们而言,租用一个小小的地方,可以享受到非常多的面积;对我们而言,会有较为可观的增值服务收入。

    观点地产新媒体:您是怎么看待轻资产输出的?对于联合办公未来来说,会不会是一个出路?

    薛春:轻资产转型,我一般认为,如果用转型这个词,这是个伪命题。如果认为轻资产转型能够让联办成长起来的话,我觉得本身就是一个错误的命题,因为轻资产转型是不可能改变这个行业的。

    正常情况下,轻资产转型输出拿到的利润应该是整个产业链里的一环,而不是所有利润,要基于整条产业链是盈利的前提下才成立。

    现在的情况是,很多联办企业采取了适度的重资产,但这种业态的多数企业不盈利,如果要转成轻资产就要使整条产业链变得盈利。这意味着重资产持有方要牺牲一部分利润,才能支撑后面轻资产的利润。

    你让别人接受了你的轻资产模式,假设你能得到利润,就意味着前面的重资产持有方会亏得更大,这是把轻资产运营方的损失转嫁到重资产持有方身上,是不可持续的。

    所以在我来看,轻资产不是转型,只是增加了一个盈利模式,一种方案。

    观点地产新媒体:疫情对于企业尤其联合办公的企业影响很大,很多企业急需融资输血,您是怎么看待联办行业今年或者未来几年的融资环境呢?

    薛春:我特别看好联合办公行业。我觉得经过了这次疫情,在泡沫破掉之后,反而会进入到一个良性发展阶段,就像2000年互联网泡沫破掉之后,产生了像腾讯、阿里巴巴这样的巨头,资本会更加理性。

    优秀的企业对资本来说,还是会有吸引力的,在泡沫破掉之后,机会更大。同行关店,头部企业撤出,会给优秀企业或者还在坚守的企业留下很大空间和机会。

    从资本市场角度看,还没有一家联办的企业能够在中国的资本市场上市,但我觉得迟早会有一家,我们创富港也在努力当中。

    撰文:黄柏坚    

    审校:刘满桃



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