查懋成与观点面对面:激流与磐石 | 博鳌20年

观点地产网

2020-07-26 17:28

  • 生于斯,长于斯。查懋成肃容总结:“我们当然乐见经济繁荣,社会安定,人民美满幸福,居者有其屋。”

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 往日里,要见查懋成一面都不容易;加上当前的疫情和时局,更是难上加难;但所幸,我们最终还是见到了这位老朋友。

    依旧是在香港兴业国际的办公室,比原本预定的采访时间有所延迟,因查懋成突然有公事耽误。

    与共和国同龄的查懋成,自四十年前被父亲从美国召回香港,一直支持家族事业,操持着香港兴业国际集团的一应大小事务,似乎从不知疲倦。

    这或许是受他父亲的影响——查懋成曾说,在他印象里,父亲查济民一直在工作,“没有一分一秒脑袋里不在想事情,事业对他而言是一生中最重。”

    从初创、传承到今天,香港兴业国际经历了几代人的努力。从父亲手中接班,一眨眼已有近二十年光景。这么多年来,查懋成时刻谨记家族的人生信条:诚信、专注、勤俭,同时一直保持谦逊低调的行事作风。

    等待查懋成的间隙,他的助理告诉我们,因为疫情原因,査先生没有出差只能留在香港。这段时间,他都是最早到公司的,自己在办公室想事情。

    不久,查懋成到了。

    依旧是细条纹白衬衫,外罩一件灰色马甲。灰白但显得精神的头发,带着圆框的眼镜,脸上带着标志性的微笑。

    快速落座后,查懋成连连表示抱歉:“不好意思不好意思,我来晚了。”

    香港土生土长的他,有着一口流利的国语,实属难得。

    交流十分顺畅,别人发言时,他常常回应“是的,是的”进行互动。但温和中也不失犀利,查懋成敢于直言批判,常常一针见血。

    激流与磐石

    童年成长于殖民地,年轻时求学美国,毕业后也曾只身外出闯荡,见过不少风风雨雨,安定发展的环境是多么珍贵,他深有感触。

    问及当下的中美贸易关系和国际形势,查懋成叹息:“现在情况肯定不太妙,对中国和美国,以至全球的影响是有的,但也为我们制造了机遇。”

    如何把握?“不靠自己绝对不行,一定要自力更生”,查懋成的回答十分肯定。

    中国过去经济的三驾马车分别是出口、投资和消费,踏入2000年后,净出口对GDP增幅的贡献已经低于20%。受去年中美贸易摩擦影响,疫情又进一步打乱全球经济链。

    “准确点说,全球工业出口正经历史无前例的冲击,无人能独善其身。”

    回到房地产行业,查懋成给出了乐观的回答:“基本的供求不会有太大的改变,房地产依然是中国经济复苏的强劲动力之一。”

    十三届全国人大三次会议上,在原本的“三驾马车”上新增了“两新一重”,作为推动新时代的经济引擎,其中“两新”指新基建及新型城镇化。

    查懋成以此预判,随着内地房地产市场逐渐恢复,对以城市更新作为重点业务战略,富有创新精神,又追求卓越品质的房地产企业,将会迎来巨大机遇。

    除此之外,查懋成似乎更善于发现“美”的东西。

    “进入后疫情时代,虽然整体上房地产市场复苏相对较慢,但对健康住宅、改善型住房的需求上扬。”他笑言:“这对楼市发展也是一种逆向促进。”

    这是查懋成希望看到的,上世纪70年代,他的父亲买下的海边那片荒地,成为了香港兴业国际的“家底”。

    愉景湾项目最初的规划和定位非常具有前瞻性,40余年过去,已发展成为亚洲环保小镇的典范,“可持续发展、绿色造镇”的开发理念,早已体现在愉景湾的每一个角落。

    查懋成乐见社会正向发展,但眼光要放得足够长远,这与父亲经世济民的人生理念契合,也更像对家族信念的一种传承。

    聚焦到行业,目前在激流汹涌中如何“活下去”?在查懋成看来,这并没有想的那么艰难,企业管治至关重要。

    “有的企业纯粹是借钱来支撑的”,这样“高周转、高杠杆”的发展模式危险系数太高。查懋成尤为强调风险监控,从拿项目的那一刻起,就要做到心中有数,尽量做到没有“后顾之忧”。

    “任何一个项目都要记账,不能只是约摸的数,包括利息、佣金、广告费用等等,所有的成本都要算进去。”查懋成的表情认真了起来,弓起食指有节奏的敲着桌子,呼应着自己的话语:“财务管理必须到位,精确预算成本,才能计算到底能赚多少钱。每笔账一定要算清楚,不然就会吃亏。”

    这大抵也是香港企业在疫情冲击和社会不稳定环境中,未受多大影响依旧稳健的原因。

    查懋成认为,疫情下个别财政紧张的企业不堪资金链断裂的冲击。在某种意义上,这也有助于修正市场过去不健康和不规范的操作,为房地产行业长期稳健发展带来正面作用。

    启示便是,“风暴”所卷走的是那些不太牢固或本就柔软的东西,而真正坚固的,才不会被轻易摧毁。

    商界的隐士

    查懋成的商业作风倾向低调谨慎,纵横商场多年,但不争不抢,不爱出现在公众视野,更像是一个商界隐士,所有的心思和精力,几乎都放在打磨项目上。

    “赚钱只是市场经济中的指标,而不是目的,对事业成败的责任和如何使事业健康发展,才是最重要的。”这样的价值理念,是父亲留给他的最大财富。

    因此,在查懋成的眼里,土地并不是为企业带来利润的工具,而是一块为满足社会安居乐业、附带社会价值、承载历史发展的璞玉,需要耐心的打磨和雕琢。

    对于每一个项目,查懋成都秉持“止于至善”的态度,注重长远价值,对工程质量精益求精:“愉景湾每开发一期,我们都会做全盘的考量和规划,顾全大局,确保不同时期的建筑能充分配合原有的自然、生态、建筑环境,使之融为一体。”

    打磨一个愉景湾,查氏家族倾注了40余年心血。直至今日,愉景湾已开发到了第18期,容积率却仅为0.16,这在建筑密度极高的香港是不可思议的事情。

    可以预见,愉景湾的故事还将继续。

    对待内地故乡这片土地,查懋成同样满怀热忱。受传统儒家思想影响深刻的查懋成,拥有很强的家族观念。饮水思源,香港兴业国际90年代进军内地房地产市场,并于2002年在上海拍下了大中里地块,从而开发了内地旗舰项目兴业太古汇。

    兴业太古汇最终于2017年正式开业,成为上海内环标志性的大型商业综合体项目。对于行业来说,兴业太古汇给内地开发商带来的是生动直观的实战教材。

    其实,15年走下来做兴业太古汇的精力,查懋成也不由得长叹一句“好累”,但他是满意的:“我们现在(在内地)小有名气,所以大家都追捧我们。”

    “房子不是死的东西,可是人们容易看到表面,如售价、位置和户型等,忽视背后的质量和细节。”只管拿地造房子,但是不管房子的质量和后期的维护和管理,这是查懋成所不能接受的。

    对待土地和房子,查懋成的要求是“尊人重土,一砖一瓦,都不容许有半点差错”。

    查懋成提起做兴业太古汇项目的时候,坚持金玉其外,亮丽其中。单是大的冷气管道,他也要求外层必须包上有保温功效等的特殊物料,一层层保护好,防水、美观又环保。

    “开业两年多,我一直关注如何提升项目里里外外的质量,即使是那些大众不会注意到的后勤,我都坚持尽善尽美。””

    为什么这么执着?这是一种责任,也更像是一种使命感,除了实现企业自身价值,还要承担更高的社会责任。

    查懋成内心坦荡、底气十足,这边放了多少木头、那边管道是匹配哪一条线路,他都心中有数。

    他激动的敲了敲桌子:“即便是领导人来到兴业太古汇了,我也不会只带他们看前面,我会打开后门,请他们看后面的东西,那才是实实在在的功夫啊。”

    企业国与民

    谈及行业趋势,近期出现不少内地发展商与港资的大手笔合作。

    4月底,新鸿基公告宣布就香港西九龙高铁上盖商业地引入平安人寿,后者以113亿港元入股成为第二投资者。

    如何看待?查懋成认为:“内地发展商与港资拥抱合作,这是好事,两地加强交流,也会是一个趋势。正如港商多年来一直在内地发展,内地发展商也会来香港物色投资机会。”

    从长远来看,这是战略性的合作伙伴,将互利共赢,促进两地共同发展。

    查懋成笑言:“我也希望找个这样的伙伴。”

    按他所想的,企业要有足够的风骨和高度,小到为企业自身,大到为国、为民。

    最近,香港推出第二幅“港人首置上车盘”地块——安达臣道住宅地块,由于这是首次以私人发展商开发的首置与私人住宅混合发展项目,引起了不小关注和热议。

    安达臣道首置地块由长实集团以49.51亿港元投得,每呎楼面地价4550港元,接近市场估值下限。但规模不小,总单位数 1700 多个,首置单位超过半数,并有限量及限呎的条款,变相局限了发展弹性,热议的重点便在于如何兼顾盈利和房屋供应。

    “对政府来说,安达臣道采用私人发展商买地建屋模式,由开发商承担建筑工程和兴建相关的财务安排,好处在于可将建造工作和风险转移给开发商。”

    但综合来看,这次安达臣道项目的优点是能让开发商享有地价优势,而且某程度上,还有政府包销逾半单位。

    查懋成亦称:“在目前全球政治和经济高度不明朗气氛笼罩下,也是一个对冲风险的方案。”

    毫无疑问的是,项目将更好地满足首置上车客的中长期住屋需要,帮助夹心阶层置业安居。

    查懋成表态支持,呼吁大家必须明白首置上车先导项目的初心,“相信特区政府亦是希望通过试行以私人发展商开发的先导模式,从中汲取经验,进一步优化日后港人首置上车盘的长远发展方向。”

    作为地产开发商,同时也是社会的企业公民,生于斯,长于斯。查懋成肃容总结:“我们当然乐见经济繁荣,社会安定,人民美满幸福,居者有其屋。”

    以下为观点地产新媒体对香港兴业国际集团有限公司副主席兼董事总经理查懋成先生的采访实录:

    观点地产新媒体:2020 年,全球经济都受到疫情严重影响,而中国经济更早进入复苏轨道,您认为房地产在经济复苏过程中可以起到多大的作用?房地产的发展会因此发生什么改变?

    查懋成:在十三届全国人大三次会议上,中央政府在原有的“三驾马车”之上提出了“两新一重”作为推动新时代的经济引擎。“两新”指新基建及新型城镇化,“一重”为增加国家在交通、水利、能源、电力等重大工程的投入,以稳定生产体系,升级改造经济基础,保障民生。

    其中新型城镇化涉及城市更新和城镇老旧小区改造3.9万个,涉及居民近700万户。政府工作报告强调,在发挥中心城市和城市群的综合带动作用的同时,又重申了“房住不炒”和“因城施策”。

    相信这些举措一方面将有助于拉动房地产行业稳步发展,但同时又达到适度市场调控的目的。我们相信,房地产依然是中国经济复苏的强劲动力之一。

    3月份以来全国土地供应逐步恢复正常,尤其是进入4月份,土地市场热度明显上升;虽然整体上房地产市场复苏相对较慢,但出现 “豪宅火” 的现象,也表明了大家在后疫情时代对健康住宅、改善型住房的需求上扬,相信这对楼市发展也是一种逆向促进。

    老百姓对房企项目有了更高品质的要求,对专业物业管理服务有了更殷切的期待,尤其是 “智慧住宅” 将会成为房地产未来发展的趋势,这正好对标香港兴业国际集团所追求的“精品为先”“创新为求”的业务宗旨。

    观点地产新媒体:随着复工复产的加速推进,房地产行业出现了反弹,土地市场升温,在这个过程中香港兴业国际是否有看到拓展的机会?

    查懋成:事实上,在中央政府过去数年的调控措施下,房价过度上涨的势头逐步被遏制,期间也有效调整了房地产行业过去盲目追求“高周转、高杠杆”的发展模式。疫情下,个别财政紧绌的企业不堪资金链断裂的冲击。

    我们也看到房地产市场出现淘强汰弱和合并整合的现象,在某种意义上,这也有助于修正市场过去不健康和不规范的操作,为房地产行业长期稳健发展带来正面作用。 

    目前内地房地产市场已经在较快恢复中,对将城市更新作为重点业务战略,富有创新精神,而又追求卓越品质的房地产企业,将会带来巨大机遇。

    香港兴业国际一直坚持中国内地市场是我们的发展重点之一,其中长三角更是集团着力深耕的区域,我们也会在这里积极找寻更多发展机遇,增加土地储备,为市场带来更多品质项目。

    观点地产新媒体:近段时间,香港的楼市呈现火爆态势,各区新盘蜂拥登场,楼盘现场人头涌动,甚至出现了需要截龙的情况。您认为香港楼市为什么在这个时点会出现如此反弹?楼市的“热浪”对香港兴业国际的推售计划有影响吗?

    查懋成:疫情初期的居家办公安排和近期的限聚令确实打乱不少房地产开发商的推盘计划,自 4 月下旬香港疫情相对受控后,我们看到买家蠢蠢欲动,首先是一手新盘销售情况活跃,5 月起二手市场的看房量和成交量也明显上升。

    然而,目前楼市距离“火爆”仍有一段距离,我认为以“回暖”来形容更为恰当。

    香港地少人多,从经济学的供求原则看,土地供应严重紧张,早已是不争的事实。而年轻人的置业需求也是从不间断。

    在政府连番辣招的强攻之下,确实很大程度上遏制楼市的炒卖情况,但也同时冰封了二手市场的供应,跟 2003 年 SARS 时的情况不同,现在的业主持货能力相对较强,抱着惜售的心态,这亦是楼价没有明显下调的原因。

    现在市场看到的基本都是刚性需求,对大部分人来说,置业毕竟是人生最大的投资之一,随着社会、政治等全球和本地不明朗因素影响下,如最新香港失业率已创十年来新高至 5.2%,确实会动摇某些上车客和换楼买家的入市意愿,大家取态更趋谨慎。

    在供应侧方面,特区政府2020/2021年度的卖地计划,只有15幅住宅用地,为逾10年来最少。

    另外,根据差饷物业估价署的数字显示,今年私人楼宇落成量将从2019 年的 13,643 伙大幅下降至 3,744 伙,预料将被刚性需求所消化,楼价很难会出现“海啸价”。香港兴业国际对后市抱着审慎乐观的态度。

    观点地产新媒体:关于最近热议的公开出让的第二幅“港人首置上车盘”地块安达臣道住宅地块,您认为这种公私合营的模式与旧模式相比,有多少进取之处?

    查懋成:安达臣道首置项目与此前的“焕然懿居”最明显的分别在于单位售价的折扣率更高;其次是单位数量翻倍;第三点不同之处在于户型和面积调整,更好地满足首置上车客的中长期住屋需要。

    对政府来说,安达臣道采用私人发展商买地建屋模式,由开发商承担建筑工程和兴建相关的财务安排,好处在于可将责任和风险转移给开发商,政府当然要在地价上“让利”,而以市场估值下限批出地块已说明这一点。

    此外,要考虑到私人发展商日后售楼安排,若然楼价折扣率差距太大,或许会为发展商带来太大挑战。

    对开发商来说,地产项目资本密集,投资时间长,若不幸遇上经济下向周期,资金不能回笼,将对企业带来极大财务压力。这次安达臣道项目的优点是能让开发商更享有地价优势,撇除种种条款和限制,发展商应该是经过综合评估,计算过有利可图的。

    而且某程度上,还有政府包销逾半单位,在目前全球政治和经济高度不明朗气氛笼罩下,也是一个对冲风险的方案。 

    对首置买家来说,能以市价八折购入与私楼同质的物业单位,肯定有一定的吸引力,即使五年禁售期后出售单位需按市值补地价,若整体楼市向好,计算下来还是能从中获利,即使大市出现调整,只要楼价跌幅小于 20%,买家也不会出现损失。

    对于其他买家来说,虽然他们不如首置上车买家一般可享受百分之二十的折扣,买入价看似贵了,但首置上车业主日后若要出售单位,是要补回地价的。除非他们终生不卖单位,否则楼价的差额或多或少是要补回来的,只是时间问题而已。

    大家必须明白首置上车先导项目的初心。整个计划的目的是帮助夹心阶层置业安居,推动社会阶层向上流动,促进社会和谐,增强香港人民的幸福感。

    观点地产新媒体:香港兴业国际在内地最重要的项目兴业太古汇,目前复工复产的情况如何?其营运指标恢复到去年同期的几成?公司是否有注意到市场上出现消费报复性反弹的情况?

    查懋成:随着疫情防控工作进入常态化新阶段,兴业太古汇整体的运营情况也渐趋平稳。从二三月复工复产起,兴业太古汇根据市场环境和消费者消费需求的变化,制定前瞻性的运营策略,并不断调整运营举措,在线上、线下渠道的各个方面都有新的探索与尝试。

    为配合消费者的购物习惯,我们同步强化了线上运营;同时借助新科技,提升运营效率,为消费者和客户创造更加安全、放心的购物和工作环境;

    疫情期间,人们不能出门,更多地依赖网络娱乐,但与此同时,消费者对线下体验的渴求更加凸显,作为商业综合体,创造无与伦比的体验是我们的优势和强项。我们积极响应上海市政府提出的多项繁荣消费的指示,助力商圈及商业环境回暖。

    在新常态下,兴业太古汇希望通过“线上+线下”的运营模式与众多创新体验活动,为消费者带来更多渠道、更多体验的内容与服务,多渠道建立与消费者的高粘度联结,将消费者吸引到线下,为他们提供安全、可信任的消费环境,触发更多的潜在消费机会,持续引领美好生活方式。

    观点地产新媒体:作为中国房地产界影响力巨大的首脑级论坛,您对 “博鳌 20 年”议题方向和活动设置有什么意见或建议?您认为博鳌房地产论坛对中国房地产的影响体现在哪些方面?

    查懋成:2001年到2020年,是中国房地产市场精彩的二十年;是兼顾速度与深度,多维度发展的二十年。

    香港兴业国际也是在90年代进军中国内地房地产市场,并于2002年在上海拍下了大中里地块,从而开发内地旗舰项目兴业太古汇。随后在内地市场持续前进、积极发展多元组合业务。

    博鳌房地产论坛历经二十年,见证了中国内地房地产市场的腾飞,为行业方向不断提出新的指引,已经成为房地产市场中的一大行业盛事,拥有举足轻重的影响力。

    非常荣幸香港兴业国际能够连续多年参与博鳌房地产论坛,成为其中的参与者。

    撰文:林海研 黄子慢    

    审校:刘满桃



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