观点与闫家瑞对话:不设限的合生 | 博鳌20年

观点地产网

2020-07-24 18:07

  • 虽然起家于住宅开发,但合生从来都不是一个“偏科生”。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 闫家瑞最近很忙。

    7月一个微雨的早上,尽管上班才2个小时,他已经与几位下属开完了第一波会议,顾不上从沙发中起身休息一二。

    从合生北京总部大楼一层办公室往外,灰沉沉的天气和漂浮的雨丝带来了难得的清凉。街道上很安静,仅留若干核酸检测指导牌提醒着人们,这座城市近期突发局部疫情。

    作为合生集团住宅投资事业部常务副总经理,闫家瑞分管住宅板块工程、设计研发、营销、资产管理、客服等多样业务,下属们需要经常向他请示意见。

    能交给观点地产新媒体的时间只有一小时,时隔一年未见,我们再次与这位老朋友谈房地产行业,谈合生,也谈个人。

    信心与变革

    闫家瑞告诉我们,合生已经平稳渡过了疫情最严重的阶段——从大年初三伊始,合生在几天之内制订了一套覆盖了防疫、工程、销售、执行、考核等工作的部署,甚至细致到了每一个工班。

    面对新冠肺炎疫情,合生始终保持着谨慎却乐观的态度:放大至时间与空间维度,疫情所带来的影响不会太长。

    这样的信心既来源于对国家和政府工作的信任,也来源于合生连续三年取得增长的自家底气。闫家瑞表示,今年亦有信心保持发展势头。

    从最新的业绩数据可以看出,在同行一片哀嚎,并将中期业绩同比跌去大半甚至亏损的原因归到“新冠肺炎疫情影响”的同时,合生上半年却录得综合溢利约60%的增幅。与此同时,其上半年销售额也同比上涨了14.6%,达到130亿元。

    “要相信政府的努力和成效,要看到购房者的市场需求并未消失。”对于新冠肺炎,对于公司上半年业绩录得15%的增幅,对于合生的很多已有成绩,他表现得相当风轻云淡:没必要过分解读。

    他的嗓音低沉而厚重。办公室里清一色的实木家具上,堆叠了各式各样的文件,一人高的发财树疏疏落落,绿意舒展。

    “企业需要选择最适合自己的发展机制和发展模式。”闫家瑞指出,在未来一段时间,资金相对比较充沛、资金安全度比较高、融资渠道比较畅通的企业或是发展的好时机。

    目前,境内融资在疫情前后变化不大;境外资金变多了,但却难以入场。

    他认为,香港等境外上市平台此时是有优势的——利用好境外发债既可以优化财务结构,又有利于企业布局海外发展。

    一个合格的管理人员,应该主动迎接变革,为公司打下更好的管理基础。如何应对内外环境的变动,这要求闫家瑞在危机中保持理性思考。

    他抛出了很多问题。

    虽然疫情影响已暂告一段落,国家也给了相应的支持政策,但是如何利用好这些政策,为公司争取更多利益,更好地保障客户和业主的权益,他认为合生要做的工作还有很多。

    对于成功,要看到成功的逻辑;对于失败,要看到失败的缘由。既要看到大环境中的种种不确定性并加以应对,也要从自身出发不断自我变革和自我提升。

    以补充“新血液”为例,合生自2018年启动管培生计划,招聘了上百个“合新生”,并分配到了不同部门。

    通过高素质人才的引进、培养、成长,成为企业未来的中坚力量和领导岗位的储备人选,同时优化人员结构、提高人员素质,这是合生的自我变革。

    “居庙堂之高则忧其民,处江湖之远则忧其君。”闫家瑞表示,合生亦希望能做出自己的贡献:使用好、培养好优质的人才,为社会创造更多的就业岗位,给人才创造发挥的平台。

    至于“房住不炒”的政策基调,作为从业者,闫家瑞判断接下来还是平稳为主。“没有大偏差,为什么要改变它?这是很正常的。”

    他的判断是有依据的。几年下来,政策对于整个市场的健康平稳发展起到了积极作用,包括对于房地产市场的良性和长期的可持续性的发展,包括对于国计民生带来的正面作用。

    同时,虽然资金进入楼市越来越困难,但更多企业已经适应这项政策,并取得了一定的发展。

    包括合生在内。

    “在判断一个事情的时候,要用理性的思维,有一定的分析和思考在里面,想到这个事情本身背后的逻辑是什么,而不是看它的表现是什么。”

    闫家瑞为自己倒了一杯水,两个多小时的连轴发言难得停顿。他需要放松,也需要一点思考的时间。

    片刻之后,他回答了我们临时起意所提的一个问题:合生的多元化。

    多元与不设限

    虽然起家于住宅开发,但合生从来都不是一个“偏科生”。继商业管理、物业管理、产业投资后,合生再一次进行了新尝试。

    观点获悉,合生将新增“股权投资”为公司的主营业务,其中又以高新科技、医疗科技类股权投资为主。

    早在2016年12月,合生便确定了股权投资这项新任务,并于2018年、2019年均录得净利润。一是通过一级市场私人股权投资以孵化和培育高科技投资业务板块;二是通过二级市场股票投资,长期持有蓝筹股等兼具现金分红能力和随时变现能力的优质股票。

    截至2020年上半年,合生持有上市证券的未变现收益总额已超20亿港元,综合溢利预估达60%增幅。

    如何在低息环境中管理流动性,为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流?闫家瑞为我们详细解惑:“于合生而言,股权投资是一种布局、一种方式,但这种方式并不是单指在股票二级市场上收购股票。”

    他提到,合生未来除了房地产主业之外,肯定还是要布局一些相应的产业。例如,健康产业、养老产业、科技产业都会是可能的合作方向。

    多元化的不只是合生的业务,还有合生的实践路径。以住宅开发为例,除了招拍挂、二级市场以外,合生的拿地方式和手段一直都有新尝试,譬如合作、一二级联动,但最终决策仍是谨慎的。

    公司官网首页,合生创展的愿景是成为全产业链优质生活运营商——通过创新城市运营模式、多元化业态优化发展的战略定位,最终成长为跨区域、跨行业、国际化的世界级企业。

    至于如何多元化,闫家瑞也在思考这个问题:业务是否需要流量支撑?在遭遇线下流量滑坡后是否仍坚持原路?抑或根据正在发生的变化布局新的产业和场景?

    想明白了,才能更好地提升企业的可持续发展能力和抗风险能力。

    新冠疫情也好,政策变动也好,闫家瑞始终相信,对于看好的市场、看好的项目,合生会坚决进入,自己不会给自己设限。

    从2017到2020,今年已是闫家瑞与观点对话的第三年。而伴随房地产行业走过了20个春秋的博鳌房地产论坛,也见证了一批又一批地产人士的起起伏伏。

    从合景泰富到合生创展,闫家瑞在地产圈浸淫十数年,每一年都会面临一些变与不变。

    随着经验的积累,对整个行业的思考与理解,对于工作本身的热爱都在不断地加深。但身处地产圈,身为管理层,做好经营管理和对工作的喜爱始终如一。

    与合生共进退这三年,闫家瑞是管理者,也是同行者。尽管他已习惯于从管理层面来思考,但也没有忽视来自执行层面的意见。

    在北京总部大厦一层的个人办公室,所有员工都可以随时推门而进,与闫家瑞交流工作,在不经意的讨论中,这里甚至临时征用为会议主场。

    短短的一个小时采访中,我们先后见到了三波不同的面孔。在下属面前的闫家瑞,沉稳、从容,几番笑谈,便敲定最终方案。

    多元化之外,闫家瑞频繁提起了另一个关键词:信息化。

    他向我们介绍,合生自行开发了关于商业管理、物业管理的APP,如“合生通”等,借助信息化快速提升了物业管理质量,并更好地支撑对业主的服务。

    在未来的竞争中,信息化手段能够建立比较好的竞争优势,区别于一些传统物业或者商业管理手段,同时最终要体现在经营成果上。

    以线上售楼处和直播卖房为例,目前来看只是一种噱头抑或是一种手段。如何从打广告落实到卖房,落实到企业经营数据上,做到有投入必有产出,这仍需要地产同行不断努力和突破。

    闫家瑞强调,真正打通背后的交易全链条,打通前端的手段和后端的交易环节,这才是作为企业在未来利用信息化手段能够取得的竞争优势,而合生正沿着这条路稳步推进。

    以下为观点地产新媒体对合生集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞先生的专访实录:

    观点地产新媒体:从个人、公司或者从社会层面上来说,您觉得过去一年最大的变化在于哪些方面?

    闫家瑞:有变化也有不变。不变的是:不管是做哪一个方向的管理工作,还是负责全面管理,我始终在房地产行业里面。

    这十几年也看到了整个行业的变迁,随着每一年工作经验的积累,包括对整个行业的思考、对工作本身的热爱都在不断加深。

    有变化的是每年的市场情况,包括公司的经营目标、行业的起起落落。

    作为自身,适应这种变化,在思维上和行为方式上积极求变,才是对工作、对行业、对公司的积极态度。

    如果始终抱着一种思维、一种习惯、一种模式,可能自身的适应能力,或者对于公司整体对变化中的应对能力会起到反作用。

    观点地产新媒体:如何积极主动地应对过去一年的市场变化?

    闫家瑞:大家都知道今年的大环境,包括很多黑天鹅事件,疫情的影响,全球经济的影响,中美关系的影响,对房地产是有很大的外部环境方面会带来的改变,是近些年来没有过的改变,甚至超过了08、09年。

    这确实对行业带来一定冲击,对各行各业都带来了冲击。

    在这种冲击面前,应该主动想一些方法。不管政策是松还是紧,外部环境是友好还是不友好,房地产行业始终存在需求,不会消失。

    以合生为例,我们从大年初三开始就已经部署了。面对整体严峻的形势,我们采取了很多科技手段。很多公司都建立网上售楼处,但是关键在于建立之后的细节如何落地,不是说建立一个网上售楼处、做做样子就算了。

    针对外部、对疫情所带来的销售冲击,外部客户是通过什么手段和方式去发动?利用科技手段建立所谓的VR开发或者网上售楼处,只是一个手段的展现。

    但是,接下来通过大量工作,如何去找到外部客户、找到目标客群,如何把相应的一些合作的渠道公司有机地串联起来,这需要线下做很多工作——包括配合什么样的政策,同时发动内部客户、员工、老业主,这个是有基础的。

    再配合什么样的动作,由谁执行、效果如何、谁来监督、如何考核,一系列的手段在几天之内就制订出来,通过有效的手段保证我们平稳地度过了疫情最严重的阶段。

    虽然国家给了相应的政策,但是这些政策如何利用好,为公司争取更多利益、保障客户和业主的权益,我们要做很多工作。我们和总包单位,甚至到每一个工班沟通协调,克服困难恢复工程、推进进度,同时确保质量。

    观点地产新媒体:疫情过后,房地产行业会发生什么样的变化?

    闫家瑞:首先说疫情是常态化,不是疫情过去就回到以前了。

    疫情对这个行业产生了一定冲击,未来整个发展趋势会不会产生一定的变化,这个不好说。

    在之前的时代,某些路能走得通,但是未来大家要重新审视一下,基于行业发展的趋势,自身企业采取什么样的发展模式,是激进?是保守?还是稳健?

    对企业多元化的布局上,到底怎么样多元化?可能这场疫情带来深刻的变化,比如文旅需要流量支撑,但是线下流量消失、减少的情况下,这些布局是部分是还要按照这条路去走?

    根据变化,相应布局到哪些产业?场景是什么样的?需要线下还是线上流量支撑,企业在多元化的道路上采取什么样的模式?进入什么样的行业和产业?这些都需要大家反思,以便更好地提升企业的可持续发展能力和抗风险能力。

    观点地产新媒体:全国多地土拍市场回暖,很多企业都高价拿地。

    闫家瑞:第一,企业自身的发展需要,是正常的。到了一定阶段,土地储备肯定要补充。一线城市、重点城市是各大企业非常看重的市场,竞争肯定会激烈。好东西大家都想要,这是市场原则的体现,不必过分解读这个事。

    从市场资金来讲,国内外目前的金融政策造成了全球经济的货币资金流动性比较充足。资金都有避险的需求,个人也好,企业也好,房地产承载了一定的避险功能,资源和资金可能更加倾向于一线城市核心地段的核心资产。

    合生看重的核心城市、要进入的核心城市,或者已经有布局的核心城市,肯定要深耕。

    第二,企业要量力而为,如果有合适的地,我们肯定在不断地研发,不断地跟进,包括我们拿地的方式也很多元化。

    除了大家看到的正常的招拍挂、二级市场以外,比如合作,比如一二级联动,一直都有尝试,跟踪的项目很多,最终我们决策会相对比较谨慎。

    看好的市场、看好的项目我们会坚决进入,但是我们自己不会给自己设限,如果有好的机会,肯定是要抓住的。

    观点地产新媒体:您刚才提到企业拿地,包括楼市发展,很多都是资金避险,还有企业拿地节奏的问题,怎么看今年海内外的融资环境?

    闫家瑞:国内的融资环境,疫情前和疫情后没有太大的变化,因为国家相关政策没有太多变化,相反对于资金进入房地产还是出台了更加细致的管控措施。

    国内的融资市场,对于企业的融资要求和条件越来越严格了。企业是不是健康,会决定未来的发展,包括境内的融资渠道是不是畅通、融资手段是不是丰富,这可能会对企业提出更高要求。

    当然也跟企业自身情况有关,比如有相应的优质核心资产,获取融资的渠道或者途径相对更加方便一些。

    从境外来讲,现在境外的钱很多,也很便宜,关键在于境外的钱很难进来,所以一些企业发境外债的成本是在降低的,包括通道相对畅通。

    这个过程中,如何利用好境外发债,对于在海外上市的公司,比如说港股上市或者其他的市场上市,利用好这个渠道优化自身的融资结构,降低企业的财务成本、运营成本,可能会有一定的积极作用。

    另外,对于企业海外布局,比如有海外投资需求的企业、多元化的企业,可能通过这种方式把钱用到企业发展上去。

    第一,要看到不同融资渠道融来的钱如何使用?第二,也要看到发债的规模,发债的水平,给你自身能够带来什么?一方面是发展的需要,另一方面是财务结构,提升自身管理效率。

    观点地产新媒体:合生计划增加股权投资的业务,重点布局高新科技、医疗科技类。现在进入医疗股还有高新企业产业会不会股价偏高,是否与公司业务相结合?

    闫家瑞:合生创展是一个多元化的公司,企业发展到一定阶段,肯定想采取多元化的路线,这个是正常的。很多企业走到了多元化的这条路上,但是如何选择多元化,每个企业的判断是不一样的。

    对于合生来讲,未来除了房地产主业之外,肯定还要布局一些相应的产业。股权投资是一种布局、一种方式,但这种方式并不是仅在二级市场上收购股票。

    我觉得大家的解读不能太片面,就好像买房子,什么时间都有人说现在市场是高点。为什么总会有人觉得买的合适或者不合适,这是根据投资判断和投资决策决定的。

    第二,除了股票二级市场之外,也会投资比较看好的产业或者企业。我们采取很多的方式方法,比如合作,从而形成特有的发展模式。这块会有一定的布局,带来的收益肯定对公司、对股东、对投资人都要有交代。

    这几年合生一直在稳步增长,所以我也希望大家在判断一个事情的时候,要用理性的思维,有一定的分析和思考在里面,要想背后的逻辑是什么,而不是看表现是什么。

    撰文:何凯玲    

    审校:武瑾莹



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