6月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-07-23 17:16

  • 科技与地产结合成为众多公司未来探索的方向,在新基建政策下,未来对数据中心基础设施的需求具备非常广阔的发展空间。

    观点指数 6月,光大安石和基汇资本位列“6月中国商业地产资产管理创新力排行”内地和非内两个榜单榜首;而黑石集团排名略有下调,位列第五。

    过去这一月,基汇资本动作频繁,继收购了杭州阿里巴巴全球总部附近写字楼后,又与软银风投公司共同领投越南O2O房地产平台Propzy。

    除杭州外,上海写字楼也是资本投资热点。

    6月份上海共有3宗大宗交易,交易总额51.2亿元,交易物业均为写字楼。

    上海作为中国金融中心,尽管第二季度写字楼空置率达到20.9%,但从长远来看,核心区域写字楼抗风险性、可投资性仍极具竞争力。

    光大安石、基汇资本领航,黑石排名略有下滑

    据观点指数发布,光大安石和基汇资本分别位列“6月中国商业地产资产管理创新力排行”内地和非内两个榜单榜首。

    光大安石截至2019年管理规模突破1100亿,成功投资退出逾100个项目,投资回报超过市场水平。疫情期间,光大安石旗下商场跟紧电商潮流,持续加码线上小程序、直播等工具,并持续对旗下品牌进行调整、优化,以面对市场冲击。

    非内榜首的基汇资本投资动作频繁,6月5日收购了杭州阿里巴巴全球总部附近写字楼,该区域是杭州发展科技创新的重点区域,位于中央商务区未来科技城的核心位置,未来发展潜力巨大。

    杭州收购不久,基汇资本又与软银风投公司共同领投越南O2O房地产平台Propzy,融资金额为2500万美元。考虑到越南所展现出的良好宏观经济,基汇资本对Propzy的业务及越南市场持有乐观态度。

    月内不少企业对数据中心都表达出了不小的兴趣,6月24日,黑石与中国领先数据中心服务商世纪互联达成协议,投资1.5亿美元帮助世纪互联拓展数据中心业务;丰树4.94亿美元收购美国14座数据中心,将其管理资产价值增加至47.4亿美元。

    相关数据显示,中国2019年数据中心数量接近7.4万,数据中心机架数量为227万架,年复合增长率为16%,且仍在不停增长中。在国家新基建政策的大力推广下,未来对数据中心基础设施的需求将不断提升,具备非常广阔的发展空间。

    未来数据中心不仅在中国大有可为,在全球来看也是主流资产之一。据Synergy Research Group数据显示,截至2020年第二季度,全球超大型数据中心增长至541个,五年内增长一倍有余。

    其中EMEA及亚太地区增长率最高,但美国仍占据最大市场份额,达到38%。在新加坡REITs市场中,三只数据中心REITs:吉宝数据中心房地产信托、丰树工业信托以及腾飞房地产投资信托表现强劲,在2019年平均总回报率达到了45%,位列新加坡REITs前20名。

    非内榜单中,黑石集团排名略有下调,位列第五。受疫情影响,黑石旗下一个利用杠杆投资商业抵押贷款支持证券的基金,资产在疫情期间不断缩水,惨遭关闭。

    据惠誉国际评级数据显示,因疫情导致不少酒店等物业收租困难,美国CMBS违约率从5月的1.46%上升到6月的3.59%,CMBS市场持续低迷。

    黑石第一季度财报数据显示,当期营收22.37亿美元,同比增长10.47%,但净利润亏损10.7亿美元,主要投资与绩效分配均有大幅缩减。

    由于新冠疫情对经济和市场环境的影响,黑石的机会型地产与核心增益型地产当季价值分别下降了8.8%、3.9%,私募股权投资组合则下降了21.6%,主要受石油能源影响。

    与此同时,黑石开始调整房地产投资战略,将眼光转向其他产业。

    鉴于疫情期间在线内容创作产业大受欢迎,黑石看到了演艺行业未来的巨大潜力,收购了一家拥有好莱坞三处电影制片工作室和五座相邻办公楼的合资企业49%的股份,其租户为Netflix及迪士尼等知名企业。

    基础设施类REITs试水,税收痛点有望解决

    6月10日,中交路建成功发行国内首单桥梁基础设施类REITs、央企首单基础设施类REITs:中联前海开源-中交路建清西大桥资产支持专项计划,发行规模47.05亿元。

    中交路建为中交集团旗下附属公司,而中交集团作为全国最大高速公路投资运营商,在交通基础设施领域处于全国领先的地位。

    据中交集团有关负责人表示,将以本次创新基础建设类REITs产品为契机,积极申请参与公募REITs首批发行试点,发挥央企的带头作用。

    数据来源:观点指数整理

    同为响应基础设施REITs试点,重庆市政府于6月18日发布了《重庆市新型基础设施重大项目建设行动方案(2020-2022年)》,预计未来3年内将投资3983亿元,储备375个新基建重大项目。

    该方案显示,未来重庆将重点关注新型网络、智能计算、信息安全、转型促进、融合应用、基础科研、产业创新7大基础设施,鼓励符合条件的企业发行企业债券、公司债券、资产证券化产品,提高直接融资比重。

    在响应国家政策的同时,基础设施REITs的税收问题一直是行业内关注的重点。消息称,目前财务部正在研究REITs税收政策,包括资产各个环节所涉及的税项,以期解决其潜在的税收痛点。

    从国际经验看,REITs发展的一大要素就是税收优惠政策,此前国内类REITs并不享受任何税收优惠政策,增值税以及所得税双重征税等情况给产品收益率带来了较大负担,这也是国内类REITs市场并未真正发展壮大的根源之一。

    只有解决了税收痛点,公募REITs才能真正被市场大众所接受,未来才能发展成为中国金融市场的重要支柱。

    被资本看好的杭州,但上海仍是投资热门

    6月5日,基汇资本收购杭州欧美金融城46层甲级办公楼成为圈内热点。该大楼位于阿里巴巴全球总部附近,主要租户为阿里巴巴集团。

    强劲的租户资质无疑是该大楼受到基汇资本青睐的主要原因之一,另一方面,杭州自阿里巴巴等科技企业崛起后,经济发展在二线城市中具有很强的竞争力,在长三角一体化中也占据了重要的战略地位。

    数据来源:观点指数整理

    值得关注的是,杭州的人才引进政策一直处于全国前列水平,2018年杭州对技术人才的吸引力首次超越北京,2019年人口流入56万,位居全国第一。

    大量的人口流入带动了工作人口激增,杭州写字楼也开始成为资本投资热点。2019年,凯德集团以110亿元收购杭州科技园,成为当年杭州最大笔大宗交易。

    虽然目前杭州投资热度不减,但未来市场的发展情况还有待观望。据研究机构数据显示,2019年第四季度杭州甲级写字楼空置率达到16.3%,2020年由于疫情冲击,上半年甲级写字楼空置率攀升至25.4%。

    同时,据仲量联行估计,随着2022杭州亚运会建设推进,2021年杭州写字楼将迎来供应最高峰,或将达到2020年新增供应量的3倍。

    数据来源:戴德梁行,观点指数整理

    对比杭州,一线城市的空置率也处于较高水平,唯独广州空置率处于低位,主要因为广州写字楼存量不多,且由于中心土地稀缺,上半年写字楼新增多数均在黄埔、番禺等外围区,这与疫情期间写字楼重心外移的需求不谋而合。

    尽管上海写字楼空置率达到20.9%,但在大宗交易市场上海写字楼仍是投资热点。

    疫情导致的空置率上升属于短期现象,长期来看上海作为中国金融中心,其核心区域写字楼的抗风险性、可投资性一直广受资本看好,但可能会受疫情影响导致投资较为保守,大笔交易金额少有出现。

    撰文:周艺初    

    审校:欧阳颖



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