博鳌20年·经典重温 | 巴曙松:热钱的战争

观点地产网

2020-06-27 23:59

  • 大概巴曙松自己也未曾料想到,11月中旬的这段日子,“热钱”这个词已经和“池子”成为年末最具话题性和关注度的两个经济词汇。

    编者按:在“博鳌20年”这样特别的时间历史里,我们回顾并重温20年中这些不平凡的动人记忆。

    本文为观点地产新媒体2010年对巴曙松先生完成的“领袖访谈”稿件。

    一个“池子”

    一道竞猜题竟然成为了政府官员、经济学家、金融人士和财经媒体共同猜测的话题。

    事情还得回放到到11月5日,当天央行行长周小川在北京的一次演讲中,谈及中国如何应对美国量化宽松政策带来的热钱威胁时,周小川说:“短期的投机性资金要进来的话,希望把它放在一个池子里,不让它泛滥到整个中国的实体经济中去。”

    意想不到的是,一个用来打比喻的“池子”立即被媒体捕捉到,随即众人展开热议。

    大家纷纷猜测,周小川所提的“池子”到底是什么?

    央行副行长马德伦解读了周小川所提的“池子”概念,他称:池子是指包括调整存款准备金率在内的系列政策组合措施。

    中国农业银行战略研究部付兵涛分析,所谓“池子”,就是要将“热钱”引导到对实体经济的影响不会太大的领域去投资。在楼市和股市中,他更倾向于股市。

    花旗集团中国研究主管、大中华区首席经济学家沈明高认为,存放“热钱”的“池子”也可以是一组措施,包括让它进入A股市场、央行用数量型货币政策工具吸收对冲,或加强资本管制。

    就在各种解读热闹纷呈的时候,向来比较低调的巴曙松也按捺不住了。

    巴曙松献策

    11月16日,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在出席“中国全球债务资本市场研讨会”时建议,可以以债券市场应对热钱流入,使之成为“池子”的一部分。

    在巴曙松发表的最新一份关于在量化宽松环境下中国经济环境走势及对策的一份研究报告中,其表示:“随着美国采取的量化宽松政策,资金大规模流入以中国为代表的新兴市场在所难免,因此,央行加强对跨境资本流动的监管,遏制热钱流入将成为必然趋势。”

    至于应对之策,巴曙松给出了四条建议:

    一是央行有可能重点加强对外汇贷款的控制,以及对外债规模实施额度指标管理。

    巴曙松猜测,作为一种对称性管制措施,中国或将在加强资本流入的同时,逐步放松对资本流出的监管,加大鼓励金融机构与居民对外投资。从这个意义上说,香港资本市场可能在这段时期内会跑赢内地市场。

    二是在货币工具的公开操作方面,央行票据发行规模的扩大与存款准备率的提高将成为常态化的对冲外部流动性的工具。

    其表示:“从总量对冲的角度看,银行信贷的收缩是其中一种可选方案,但其对实体经济的影响更为直接,特别是对基础设施的投资会产生明显冲击。相反,央行票据发行和存款准备金率的调整作为另外一种总量对冲方案,其对冲的主要是基础货币,因此,其影响的范围更为全面,但也更间接。”

    三是从汇率制度转换的趋势上看,中国未来或将考虑的一个政策选择可能是:逐步从参考一篮子货币转向直接或紧或松的直接盯住一篮子货币,从而给国际市场一个清楚的预期,确定相对稳定的升值幅度,这个制度转换的完成将有助于稳定货币与金融条件。

    四是在货币总量不断扩大的情况下,货币“资金池”需要寻找回报率更高、价值更为稳定的流向。巴曙松认为,理论上,古玩、字画等均可成为潜在的“财富池”中的一种,但由于总量有限,其吸收货币资金的能力也较小。此外,房地产作为目前居民积累财富的一种重要渠道,由于调控因素的影响,其吸收能力也将暂时受到抑制。那么在这种情况下,一种潜在的政策选择就是最大程度地扩大“财富池”的种类,如扩大金融产品的数量与规模,加快上市公司的发行、放开对服务性行业的准入、加快债券市场的发展等都可发挥类似作用。

    巴曙松称,在全球量化宽松条件约束下,中国试图回归2%左右的历史常态水平的通货膨胀目标面临较大的压力,考虑全球流动性充足、低利率以及量化宽松的基本预设条件,中国在未来几年考虑接受3%-4%左右的通货膨胀水平应该说更为现实。

    在这篇报告中,巴曙松对未来CPI的预测为3%-4%左右。

    2010年11月11日,国家统计局发布的数据显示,继7月、8月和9月我国CPI涨幅连创新高之后,10月份CPI同比上涨4.4%,涨幅比9月份扩大0.8%,创下25个月来的新高。

    热钱的战争

    作为中国知名的经济学家之一,这并不是巴曙松首次为流动性和热钱感到担忧。在金融危机刚刚过去的2009年,巴曙松就曾公开表示担心资产泡沫。2009年年中,刚刚走出危机阴影,中国经济因4万亿的刺激未来走势初现曙光之时,巴曙松就开始在各个场合表达了自己对未来的担忧。

    7月初,巴曙松公开表示资产泡沫形成的内外部条件已经形成。彼时,巴曙松在接受媒体采访时表示:“在金融危机的冲击逐步平稳之后,适度宽松的货币政策也需要界定一个度,不能在实际执行过程中变成无度的宽松。”

    而巴曙松在7月底泰达荷银基金2009年下半年投资策略报告上更进一步表示:“在巨大的信贷投放下,今年中国的超额流动性指标或达到改革开放以来的最高点,估计可以达到16%以上;与此同时,美国等主要发达国家的超额流动性指标也创出历史高点。”巴曙松预计,有了经济复苏明朗的大前提,在国内流动性,以及热钱涌入的推动下,将继续推高股票市场与房地产市场。

    同时,巴曙松也并不掩饰其对流动性泛滥下房地产危机的担忧,在巴曙松看来,房地产畸形繁荣就是推高资产泡沫的重要原因之一。

    各地地王频现,房产泡沫隐现,“在房地产的大规模投资中,外资占据的比例在明显提高,值得关注。”巴曙松更如是着重指出。

    他谈到,从国际资本的流动趋势看,现在的资金流动状况非常像1997年亚洲金融危机时期,美国的超额流动性指标同样处于历史的高点,同时大量的资本在欧美国内没有投资机会。

    作为金砖四国之一,作为在2008年金融危机之后仍然保持超高GDP增速的国家,中国是外资秃鹰眼中随时伺机而动的猎物确实无疑。

    于是,巴曙松开始不厌其烦的一次又一次表明提醒投资者要理性投资,要提防资产泡沫,要对市场有正确预期。

    因此在今年8月中,巴曙松接受了观点地产新媒体的专访。重点梳理对当前房地产市场发展、保障房制度、及其与金融政策、资产泡沫、热钱、通货膨胀等等的关系与看法。

    GDP和CPI

    观点地产新媒体:在7月统计局数字出来之后,有人士认为按照这组数字推断,中国今年的GDP可能破8,预期不是很乐观。你怎么认为?

    巴曙松:看同比和环比。

    同比今年要跌倒8%以下,看来可能性是不大。什么时候会跌倒8%以下,比如像2008年第四季度和2009年第一季度,才6.7%和6.8%,都已经跌过了7%以下了。

    其主要原因还是出口大幅下滑,出口对GDP的贡献从正的2%,突然变为2009年的负4%左右。

    今年从公布的外贸数据来看,外贸恢复得还是比较理想的。因为今年1-7月的出口总额已经超过2008年全年总额。今年的一季度超过60%外贸的增长,二季度40%多,七月份还有38%的增长。所以,即使下半年回到10%左右,全年也差不多有20%的增长。所以,出口对整个经济增长肯定是一个正的贡献,不会出现陡峭的下滑。但是从环比来看呢,个别季度,比如说四季度有可能出现大幅度的下滑。因为从环比来看,经济的增长速度回落,还是比较明显的。

    观点地产新媒体:今天统计局公布的CPI数字和你之前预计的差不多。你曾表示,今年7、8月会到顶点,约3%左右,然后会出现回落,你认为3.3%很高吗?8月会更高吗?

    巴曙松:目前看8月超过7月的可能性不大,因为同比因素,6、7月份是比较高的,去年同期比较低。6、7月份应该去除2.2%,那么7月公布的3.3%实际上应该新增加是1.1%而已。

    但从7月看,前几个月的自然灾害导致蔬菜粮食的价格上涨,在第四个星期开始回落了,再加上原材料价格回落也很快,PPI回落很快。所以从PPI向CPI传导因素也会减弱。

    从今年来看,通胀的走势还是在预期中的,到目前为止没有出现大的意外波动,但是今后的物价压力,我们要有心理准备,要去接受比原来更高的物价。主要原因是我们总是要节约资源、转变生产方式、降低生产消耗,那就不可能使得资源价格刻意地保持在低水平。资源价格的市场化改革将反映供求关系,使物价压力由隐形的变为显性的。经济结构改革之后,短期内可能加大资源压力,但对整个资源的节约和转型是有积极意义的。

    市场与行业

    观点地产新媒体:根据8月公布的数,全国70个大中城市房价首次出现了降幅,房价的涨幅也比6月环比是缩小1%,环比7月是持平的。有人认为通过一个月降幅就能够达到这样的效果,这个变化幅度似乎比之前预期快了很多。

    巴曙松:这一次我比较关注的还是看供求关系,就是整个房地产开发周期。

    从2008年底一直到2009年开始的大规模的房地产开发,直到2009年第四季度才开始正增长。。2009年上半年也是负增长,1到8月份房地产开发方面还是负增长的,9月份持平,10月份开始正增长。从去年10月份开始到现在7月份还保持高位。去年10月份到今年7月份,这一大批新开发的房地产形成供应,大概就是四季度。

    房地产信贷的调整,从过去的波动经验看,产生效果大概也需要半年左右的时间。所以从“4?15新政”开始销售萎缩,再加上供应量上升,我认为,这一轮的调控效果趋势已经比较明朗。我们现在讨论的就是中长期的问题,这一轮调整完了之后会带来什么影响。

    我现在担心的就是从中心角度来看,2009年房地产之所以在调整中被拉起来,是9.59万亿的超常规的信贷起到很重要的作用。那么今年底到明年进入调整之后,不太可能再有这么大的信贷规模政策支持,这样的话房地产在底部盘旋的时间要比我们想象的长。而且整个宏观经济的拖累作用、负面作用也会比想象的大,所以我们要想好应对措施。

    观点地产新媒体:那么您认为如果房地产出现问题的话,可以为经济发展填补的动力应该是什么?

    巴曙松:现在看,扩大消费、收入分配调整还是比较难的事情,目前看来,像房地产行业这样关联度这么大的行业是不太容易找到。

    观点地产新媒体:有的人是看好新能源。

    巴曙松:目前为止在中国或者全世界,新能源的方向并不明确。新能源的带动作用非常有限,形成有效的商业模式的新能源比较少,而且新能源基本上是做减法。

    比如说节能,找一个新的商业模式来进行投资,带动作用现在看起来并不是很明显。现在哪一个能够形成合适的商业运用的新能源?都还是不明确的。现在所谓的新能源汽车能叫新能源汽车吗?用的是电油混合,电也是烧煤发的电,煤也是有消耗的,这不是真正意义上的新能源。

    观点地产新媒体:所以您认为目前并没有能取代房地产作为支柱行业地位的动力出现?

    巴曙松:消费有这个趋势。

    因为有一个很大的可能,如果保障性住房能够跟上。那么,居民原来长期积攒的储蓄,以及因为购房被压制的消费可能就释放出来了。

    观点地产新媒体:到达什么样的程度才可以说已经取代了房地产的位置了?

    巴曙松:房地产只是带动作用,在固定投资里面没有那么重要。主要的比如说制造业,占固定投资40%左右,基础设施20%多,房地产10%多或者20%。所以,我们中国还是加工制造业为主导,这个对投资的影响是最直接的。

    我对中国经济不是太悲观,一是因为出口没有大幅下滑之外,二是加工制造业的产能利用率大幅上升。在危机时期,2009年一季度,产能利用率只有60%多,但是现在上升到90%左右。按照这个趋势下去的话,很可能到年底这些制造业产能就满足不了市场需求,就一定需要扩张,需要投资。所以,加工制造业的投资更大。

    同样基础设施规模在2009年大规模上升之后,今年上半年,其实调控是异常严厉的。地方政府进行清理规划之后,同样开始要对其中一部分合规的进行贷款支持,也恢复了一个正常增长。

    保障房政策

    观点地产新媒体:您有个观点,认为保障房是对冲今年商品房缩减稳定经济的一个很好的方式?

    巴曙松:对。不过有一个前提,之前既定的目标要实现,比如说580万套能够建成。

    观点地产新媒体:但是据8月统计局发布的数字,全国房地产开发投资了23,865亿元。那其中商品数在投资的16,709亿元,然后占的比重是70%,也就是说剩下的30%才是保障房以及其他类别的投资。这个比重,你觉得是偏低还是在您的预期内?

    巴曙松:只要保障性住房建设能够占到10%左右,我觉得今年就大部分平衡。

    保障房建设占整个房地产开发大概平均数字,超过10%应该说就是不错的。原来房地产过分强调市场轨,实际上始终是双轨的,一个是保障轨,一个是市场轨。统计局数据所反应的进步意义在什么呢?就是增加和强调了保障轨,认可了不是所有的人群都适合去在市场上去买房子,这是一个很大的进步。

    这有什么好处呢?在经济回落时期,能够起到对冲的作用。因为我们商品住宅有很强的周期性,比如说经济回落的时候,预收款减少、贷款控制、再筹资压力大、土地供应减少也导致供应减少。这些导致房地产回落时回得非常显著。那么,一到整个行业紧急复苏的时候,开发商就会没有房子可卖,因为在低迷时期开工量少。那么,在低迷时期大规模的进行保障轨方面的开工建设,一个可以对冲市场的下滑,另外一个就是弥补了市场轨的不足。这样,在下一轮的调控里面,如果真的出现房价上升或供应不足的话,只要中低收入阶层保障轨的这一部分正常运行,有足够供应的套数的话,那么对于房价上涨,市场接受能力会更强一些。

    观点地产新媒体:您说过有一个3千亿规模的保障房投资,那是您观察到在今年的投资数字吗?

    巴曙松:估算。我只能根据各省的披露来测算大致的进度,比如山西、北京、成都等。还有一些局部的披露,比如说北京市开工多少万套,建成多少万套来。

    以前,我们每年投放市场房屋总套数大概是900万到1000万。580万套保障房目标如果能完成,比例上就是一半多。当然,我们不做那么大的奢望,仅完成目标的一般,其实,比例上来说可以达到30%左右了,这已经是个很大的进步了。

    观点地产新媒体:今年中央其实在加大了保障房的政策力度。但是,地方上往往会达不到中央希望的层面,这个冲突怎么解决?

    巴曙松:所以我们现在要想,为什么以前没完成。一个原因是土地财政,第二个是考核约束机制不到位,再或者是土地供应和资金配套的问题。

    所以,今年不要说18万公顷,就是只有10万公顷土地供应,那么政府的土地收入基本上就能够承担保障性住房的资金需求,同时也不会挤压商品住宅土地的供应。

    观点地产新媒体:保障房资金在落实上是不是比较困难?

    巴曙松:资金缺口没有那么大。580万套分在各个省,其实并不多。所以,只要考核到位、资金落实到位就好。现在我是建议对保障性住房的进度给予披露,以前往往要滞后,滞后一个季度、两个季度,甚至第二年的三、四月份才知道上一年的建设。现在能不能改成一个月,就像我们的统计数据一样,按月度、季度披露进展。

    观点地产新媒体:另一个问题是,就算这些保障房建起来了,但是能不能到真正需要的人手中呢?现在很多地方反映保障房被不需要保障的人抢光了,做不到保障。

    巴曙松:这个不能成为不建保障性住房的理由,这是分配环节的问题。

    分配环节,首先要大道理管小道理。有一部分中低收入阶层需要住房,所以必须建保障房。至于分配环节的不公,那是另外一个问题,要加强监督,加强法制建设。

    在一些发达国家,如果虚造收入证明,或者住进不应该入住的保障性住房,要受到法律追究。即使像香港50%的住房是政府所拥有,那也要分配,关键是怎么分配到中低收入阶层手里。

    观点地产新媒体:所以,您今年提出的房地产的调整中,最应该的是完善房地产的制度?

    巴曙松:完善制度,完善体系。短期看,抑制房价是当务之急。但是,从长期来看,还是要完善这个体制里面的缺陷。

    一要增强保障性住房,第二个就是降低或者尽量的熨平商品住宅的土地和“银根”供应方面的强波动。

    事实证明,我们以前仅仅靠调控银根或地根这些临时调控政策,在当时有一定的效果,但是从完整的周期来看效果是存疑的。

    观点地产新媒体:您对今年的一些调控政策并不是很认同吗?

    巴曙松:我觉得还是有很大的进步。土地供应增加,保障性住房开始大规模启动,对房地产的定位更多的强调是消费品而不是投资品,这些在以前是没有,或者说不明显,这次强调得非常充分的。

    观点地产新媒体:另一方面这是不是也在强制性的剥夺房地产作为投资性的属性呢?

    巴曙松:房地产这种产品在中国当前这个阶段,首先强调消费品特性是比较重要的。因为土地资源是稀缺的,而且房地产会影响到社会的稳定,城市化的推进。如果城市化还没有大规模推进的时候,就已经把整个城市的土地价格、房地产价格推到非常高的水平。那农村居民向城市转移之后,他住在什么地方呢?他怎么样来承担这样高的房价?

    资产泡沫与投资

    观点地产新媒体:您说过从2005年之后,很大程度上,房地产开始由消费品向投资品转变。为什么您觉得转折点是2005年?

    巴曙松:这是数量分析的结果。把房地产销售,房地产价格和货币供应量做相关分析,2005年之前相关度不大,2005年之后相关度比较大,也表明中国的这些投资者没有其他的投资渠道。

    观点地产新媒体:您说过,中国楼市并不存在全国性的泡沫。也就是说,您认为某些区域是有泡沫的存在。是一线城市吗?

    巴曙松:对。

    观点地产新媒体:那么在新政之后,这些一线城市泡沫是否出现了调整呢?

    巴曙松:销售量大幅萎缩,价格没有明显下调,但是肯定在这一轮上涨。

    比如北京郊区比较远的,今年涨得非常快的,肯定也是率先开始进行调整,应该是有这个意向。

    我们看日本、韩国的房地产价格的波动趋势,全国的房价总体水平比较平稳之后,核心城市的房价还进入一个显著上升的过程,就是泡沫经济的后期。因为大量的人流、物流向主要几个核心城市集中。所以泡沫经济高峰时期,东京的房价平均水平到了日本房价比较低的地区的20倍左右,就是泡沫经济后期表现主要在少数几个城市。

    观点地产新媒体:今年我们看见很多企业纷纷从一线城市调整到二线城市,有分析人士认为这些二线城市近期异常的活跃,可能会带动刺激一线城市的在量价方面的反弹。您认为当这些开发商纷纷涌向二线城市的时候,是否也会造成二线城市泡沫的形成?

    巴曙松:泡沫不是开发商导致的,泡沫是货币宽松、供应短缺才导致的。

    二线城市市场的的房价收入比大致在可接受的范围,然后开发商主动去开发,这是市场调节和政策引导的结果。至于泡沫从一线城市向二线城市的传导,我没看出明显的迹象来。

    开发商从一线城市向二线城市转移,这是一种大形势。房企因为不同的资金实力、开发能力,在核心城市的高地价、高竞争之中,就自然会有一些优胜劣汰。

    我个人觉得,最核心的问题还是供求关系的问题。要看几个指标,第一个,城市家庭和住房套数的比例,我们现在大概在0.8左右,也就是1个家庭0.8套房。在主要发达国家城市化发展过程中,大概在一比一左右,然后才能有的挑,有的选,无论是租还是买,还是怎么样。在全国范围内看,一个家庭要对应的一套房子才有调整的可能。我觉得现在首先第一位的是加快建设,把那个家庭套数比的缺口弥补上。

    第二个,我比较看重的一个指标是90平米占70%这个指标。当然这是计划经济的表现,不过也有其一定的合理性。中国现在每个家庭大概三个人,90平米大概一个人就有一间卧室。所以,我们看到日本当年在工业化时期,就是家庭和住宅套数大概在一左右。一个人,他对应的住房间数也大概有一左右。在这个基础上,我们再去考虑投资、调控等的问题。

    现在主要问题我觉得还是一个供求许可问题。

    观点地产新媒体:您觉得今年的政策能够有效去调整这个问题吗?

    巴曙松:土地供应是关键。即使在2007-2008年,房地产进入调整期,土地价格都还是上升的。

    地方政府的土地供应要稳定,不能朝令夕改的。否则市场对于土地供应,就没有一个稳定的预期。

    现在就是不能老是拿着生产者去出气,大蒜涨了骂农民,房租涨了骂中介,房价涨骂开发商。其实我觉得还是要加大供应。

    大家屯房,为什么不屯彩电,不屯冰箱?因为供求关系达到了一个基本良性的平衡。而房地产市场,还处于供不应求的卖方市场。购房者买房都得排长长的队,开发商房子根本不愁卖。

    观点地产新媒体:但是今年到目前为止,不管是广州还是北京、深圳,其实土地供应都不是很多的。

    巴曙松:对,所以我们要关注这一点。

    现在是差得很远,所以才要说这个事情。在广州我看到一个统计数据,今年计划供应20多平方公里,其中住宅用地5平方公里,截至8月,实际供应不足20%。

    观点地产新媒体:其实从前几年来看,在土地供应方面基本上可以说是没有哪一年是能够完成到年初的预期计划。这个也是执行的问题吗?还是政策方面的?

    巴曙松:这个是因为临时性地根调节模式导致的,临时性调控政策,在当期可能有效果,但一个完整的周期看下来,可能还加剧了波动。因为,地根就是在调整时期是不卖地的,资金紧也不开发了,那供应量又从哪里来呢?我比较看重供应量放大。

    观点地产新媒体:从今年调控的政策来看,土地方面是有加强出让力度的,在“银根”方面也确实作出了紧缩的调整。

    巴曙松:对。所以更多的应该是管住信贷,防止银行的过度介入,但是要放开融资,放开金融。房地产企业进行多种金融核算,比如说票据、证券、上市、信托、基金等等,如果有融资需求,市场资金又愿意,那何苦要把资金给控制死。好像一定要把房地产企业的资金打得越紧,绷得越紧,房地产企业越开发不了就越好一样。这种方式短期来看能起到减价销售房子,房价调整来的效果。但是实际上倒逼房地产企业在下一轮周期上涨房价,因为在这一轮周期的开工量减少,下一轮他没有房子供。

    观点地产新媒体:您觉得应该管制信贷过度介入房地产,但是,您曾经说是,取消首套房贷的基准利率对个人的住房消费是比较严厉的态度。这二者之间是否矛盾?

    巴曙松:也不是。我的意思是按揭贷款和开发贷款之间要做区分,两者之间对银行的风险状况是不一样,自住和投资也要做出区别。当然进行意义上的区分也应该是可以理解的,但是在实际执行中是并不容易去执行。

    比如二套房贷怎么来认定?中国的房地产市场的演进是一个波浪式,改善式推进。比如说1999年房改,我们当时在单位分了80平米的一个小房子,我攒了几年钱之后想改善一下,所以往往就不会再去买一个80平米的房子,他肯定要买一个100平米以上的房子。

    所以,中国不同时期,房地产销售的主打户型面积是在逐步扩大的。我们有时候只是看到冰川的表面。其实,原来那些小户型房子空出来就变成出租和销售,小户型是还在的。所以,二者之间应该怎么区分开其实不容易。如果严格的一律禁止二套房贷,其实使相当一部分工薪阶层进行住房改善的渠道受到冲击了。反而对于那些资产比较雄厚,收入比较高的人影响不大。

    因此与其说是片面的强调一套、二套,还不如银行自己把评估偿还能力、风险管理手续做到位,自己进行风险竞价,而不要去简单的禁止一套房和二套房。改善型住房需求也是实际需求,也是消费者共同的需求,为什么大家一辈子只能住一个小房子?

    观点地产新媒体:是不是因为现在银行对于投资和改善还没有一个有效的方式去区别?

    巴曙松:关于风险控制能力,像加工制造业,成千上万企业的风险偿还能力,银行都可以判断,那对于我们普通居民的贷款购买怎么会判断不了?也能够大致判断。所以,把这个判断权利交给银行,由银行负责。

    观点地产新媒体:今年很多开发商和基金做了一些合作,您觉得这个会不会是以后房地产开发商的主要渠道?

    巴曙松:一直都有。广州现在放开金融,应该是这个方案影响的,就是信贷之外的都可以融资探索,应该让其去做。你说别人有一个现货,我要发债,我发了以后有人买,卖得出去,利率高一点,你管得那么紧干嘛?

    观点地产新媒体:而今年香港的上市企业都在发债。

    巴曙松:所以香港上市企业的生存能力会强一些。至少有可供选择的机制,这个时候他有可供选择的机会,只要他愿意付更高的价。

    即使很高利息,但是总比他破产好。这些付出高利息的肯定是在企业短期利润能承受的范围内,只是让出一部分利润。

    房地产政策预期

    观点地产新媒体:您认为下半年的房地产政策是会继续加紧还是可能会比上半年会松一点?

    巴曙松:我们主要实行已有的政策。那个新国十条,这些政策基本上都覆盖到了,还是执行的问题。

    观点地产新媒体:你觉得不会有新的政策出台吗?最近有很多人在讨论空置率,也有很多人也是上海的物业税。这是不是意味着可能还是会有一些新的政策会出台,现在正在酝酿?

    巴曙松:现在到底怎么定义空置,包括空置率的统计,还没有一个准确的数据。怎么能界定下来空置?是住多长时间算空置,住一个月?三个月?五个月?然后每个房子门口派一个人守着,还是做其他的措施?

    首先,现在讨论的就是房地产的基础工作非常重要。应该及时推进房地产的调查,就是我们到底得多少套房子?什么结构?多少是商品开发?住宅开发多少是原来单位的公房分配?多少是经济适用房?自建房各自到底有多少套?现在这些基数都没有,就开始忙着讨论空置率,房地产税。这些基数都没有。

    媒体炒作的一个数字很荒谬,什么6500万套空置,数字不知道从哪里来,这么荒谬的数字广泛运用。1999年房改之后,建成的商品住宅大概有5千万套就空置了6500万套?那不是原来分配的房子也空了吗?

    最后,这些争论往往回到最基本的数据来源的争论。这个人扛着摄像机去看的时候,这个楼空置率很高,那个人到另外一个楼看了说,这个入住率很高。所以,我们统计部门要公布一些基本的数据,我们判断才有依据,现在面临就是这个问题。

    观点地产新媒体:但是现在很多人对统计部分的数字也是存疑的,这个问题怎么办呢?

    巴曙松:房价的统计都从一些新开楼盘,这个可以。那么房价统计应该跟CPI的一样,比如说选择几个固定的比较成熟的社区,调查这些社区的房地产的交易量和价格。这样才是同样的一个质数,同样的产品,他的价格波动才是比较可靠的。

    样板总在变,新房子社区成熟程度总在变,有的是装修,有的是不装修的。有的是大套的,有的是小套的,然后就只统计新开楼盘价,之后简单的溢价就算了,这样肯定不行。

    观点地产新媒体:您预期这次调整会有多久的时间?

    巴曙松:我觉得今年四季度一直到明年的大部分。

    审校:劳蓉蓉



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