上市成潮背后,物业公司如何讲出赚钱“新故事”

观点地产网

2020-06-22 10:14

  • 在夯实基础业务的同时,企业正不断寻求多元收入和业务结构的“外太空探索”,以找到业绩增量和未来成长质量的新支点。

    港交所门外,等候上市的物业企业已排起长龙。

    2014年第一支物业股彩生活上市时形单影只,而今却可用井喷来形容。据不完全统计,目前共有27家物业企业登陆港股和A股市场。

    股价翻番,估值飙升,资本市场蛋糕的甜美让人垂涎,今年至少还有10家物业企业“鸿雁南飞静待归”,排队等敲钟。招银国际近期研报指出,物业企业纵向可介入地产产业链,横向可整合社区资源,物业公司上市对地产公司而言常常是“意外之财”。

    看起来似乎很诱人,听起来也不困难,那为什么有些头部物企仍然不上市?比如万科,比如龙湖。

    对于是否分拆上市,龙湖集团首席执行官邵明晓曾在业绩会上坚定给出“暂时不会考虑分拆上市”的回答。在他看来,龙湖智慧服务现阶段主要做的事是进一步强化竞争力:对客户研究的能力,挖掘客户没有被满足需求的能力,开发匹配客户需求的产品能力,在空间里提供交叉增值服务的能力,系统性高效运营的能力……

    由此看来,韬光养晦仍然是首要的必须的。

    探索业绩增长新支点

    历经疫情高光时刻,物业行业悄然进入黄金时代。在夯实基础业务的同时,企业正不断寻求多元收入和业务结构的“外太空探索”,以找到业绩增量和未来成长质量的新支点。

    绝大多数物业企业正迎来一个大趋势:公司的基础性服务收入占比在下降,社区增值服务占比在持续爬升。有数据显示,25家上市物业企业公布的2019年业主增值服务收入中,总额已达到92.4亿元,较2018年同比上涨96.3%,占总营收比例达到14.78%。

    以龙湖智慧服务为例,2019年营收结构进一步优化,业主增值服务业绩体量较上年增长5倍,除传统强项租售业务外,业主装修一站式平台业务、旅游业务增长强劲,并且还新孵化出了搬家、家政、宽带等创新业务。

    有业内专家表示,2020 年乃至 2021年,依旧是房企结转交付大年,在管社区随行就市,增值服务渗透率仍有良好的提升空间。

    为什么是增值服务?

    尽管行业内并没有对于增值服务定义的统一标准,但通常认为,物企增值服务可以分为两大类:非业主增值服务和业主增值服务。前者主要服务对象是开发商(to B端),多以项目前期咨询服务、案场服务、验房交房等为服务内容;社区增值服务内容垂直细分百花齐放,服务对象是业主(to C端),包括二手楼的中介服务、线上线下商品销售、家居装饰装修、楼宇广告、医疗教育等等。

    增值服务一定程度上可以摆脱传统人力桎梏,利润率要普遍高于基础物业服务。有证券机构数据显示,平均来看,基础物业服务收入占物企总收入83%,但利润贡献率是69%,17%的增值服务却能带动31%的利润。

    以碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务和南都物业4家典型的上市物企为例,增值服务的毛利率范围为42%-67%,而基础物业服务毛利率范围仅为19%-32%。此外,随着疫情期间物业企业与业主间黏性的增强,增值服务未来可期。

    增值服务培育带来的高毛利率,为行业带来了薪火之光。传统认知中,物业服务所谓的一锤子买卖,正在转变成一个跨越社区,延宕到城市边界的超大服务场景。

    对此,龙湖智慧服务的判断是:公司要跳出传统物业企业只做好基础服务的能力圈。不仅如此,“空间即服务”即是通过重塑运营逻辑及空间定义,让龙湖的服务从社区拓展到更广阔的城市空间。

    截至2019年12月,龙湖智慧服务的服务业态,已从传统住宅拓展至商业、写字楼、医疗、产业园、学校、交通枢纽、航空后勤基地、公建、城市管理等13大领域,进驻全国118个城市。

    求索降耗提速密码

    若说增值服务是物管企业未来发展的重要支点,那么加大科技运用则是活化自身机体的降耗提速密码。

    众所周知,物业企业收入端增速始终弱于成本端。作为劳动密集型行业,2019 年,百强物业企业成本构成中,人员费用占比达59.09%。兴业证券研报显示:按现有技术估算,智慧物业可以帮企业降低营业成本约3个百分点,科技赋能预计会为每家物业企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。

    据统计,头部物业企业的科技投入,占每年营业收入比例约1%,折算在管面积约0.2元/平方米以上,在安防系统、环保卫生、设备管理、社区智慧平台这四大场景均有布局。

    两年前一个冬日夜晚,由龙湖智慧服务进行管理和服务的、杭州旗鱼创新产业中心的两位物业工程师的手机端,突然同时收到大厦水泵房水浸的紧急告警,后经查看是水箱浮球故障所致,工程人员当即维修浮球阀门,有效避免了业主的潜在损失。

    这无疑折射出物业行业科技进步的一个缩影。

    目前设施设备管理系统、数据共享中心等智能化系统已成为头部企业标配。以龙湖智慧服务为例,数年的科技投入已开花结果,涵盖RBA远程监测系统、慧眼系统、U享家APP等20余个智能系统的智慧服务引擎搭建成型。龙湖经此不仅明显提升自身运营水平,且在这次抗击新冠疫情战斗中应对从容。

    如此降耗提速、多元创新之下,龙湖智慧服务去年录得不俗业绩:营收实现50.3亿元,同比增长60%,毛利增长174%,净利增长89%;新进45个城市,合约面积增长60%,在管面积翻番,基本完成重点及潜力城市布局;非住宅业态丰富度明显提升,非物业服务收入达到51%,为下一年实现较好的利润率埋下伏笔。

    相较于过去单一的住宅领域,新的行业格局对物业企业的运营模式提出了更高的要求。

    龙湖智慧服务在多年住宅服务运营经验的基础上,大力推进多业态服务的标准化。“对接国际服务标准,针对不同不动产业态各自的管理特点,对不同专业服务重点进行侧重。”龙湖智慧服务集团总经理曾益明表示。

    预计五年后,物业管理市场规模将快速破万亿,远未触及的天花板,将给予各家足够空间去碰撞、去争夺、去试错、去翻滚。

    审校:武瑾莹



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