解局 | 保利澳洲地产投资中的内房路线

观点地产网

2020-02-18 00:08

  • 从墨尔本、悉尼到布里斯班,从住宅、公寓到写字楼,保利澳洲下一步又将落点何方?

    观点地产网 自2017年以来成交量缩减的海外地产投资又陆续回到了内地房企的视线中。

    就过去的2019年一年,绿地、万科等房企曾多次披露海外业务新变动。其中,绿地酒店品牌管理输出签约12家海外酒店,首入日本、斯里兰卡;万科动作更多,先是万科置业(海外)收购母公司3宗海外物业、并更名为万科海外投资,再有业绩会上公布将美国、英国的业务移交给海外平台......

    这一次,是对外一向保持低调的保利,地点则是其海外大本营——澳洲。

    保利“爱”澳洲

    进入2020年以来,保利发展海外消息不断。据观点地产新媒体此前报道,1月18日,传保利地产正考虑出售伦敦金融城价值约1.95亿美元的总部大楼5 Fleet Place,浮盈近8000万人民币。

    2月12日,据新加坡机构房地产私募股权投资公司SC Capital Partners披露,保利发展向其买入一栋位于澳洲悉尼南面中央商业区Goulburn Street 59号的写字楼。该写字楼建于1973年,楼高26层,净可出租面积1.95万平方米,初始租金回报率4.9%,以2.7亿澳元成交,折合约12.66亿人民币,均价为6.52万人民币/平米。这将是保利在悉尼的第二个写字楼项目。

    公开资料显示,保利澳洲为保利国际子公司,面向澳大利亚市场,旗下项目始于2014年。彼时刚刚成立的海外事业部辗转于美洲、英国、非洲市场,最后选择了澳大利亚作为出海首站,先后以1984万澳元、1.1亿澳元收购墨尔本克莱蒙公寓地块、悉尼埃平地块,折合逾6亿人民币,按成交价计算每平米均价为5.83万人民币。

    此后,保利澳洲保持每年拿2-3个项目,表现稳健而谨慎。据观点指数不完全统计,截至2020年2月,保利发展在海外持有至少16个地产项目,尤以澳洲市场项目居多,占据了其中13个。

    保利在澳项目以住宅开发为主,并涉及综合体、写字楼。其中,住宅项目的产品形态以公寓、联排别墅为主,面向澳洲移民海外置业及当地居民住房需求。综合体及写字楼项目不多,以旧楼改造为主,最新计划尚未公布。

    保利在澳项目集中分布于澳洲前三大首府城市。其中,墨尔本项目4个,悉尼项目8个,布里斯班项目1个——布里斯班为澳洲东北部昆士兰州首府和主要港口,人口仅次于悉尼、墨尔本。截至2018年,澳大利亚人口近2500万,过半人口聚集在上述三城。

    多数项目尚未开工。据保利发展2019年半年度公告,截至2019年6月底,保利澳洲在建项目仅墨尔本唐斯卡特项目、悉尼保利胜地项目、悉尼保利林菲尔德项目3个。

    从项目体量上来看,与国内项目体量相比,保利在澳项目体量在规模上讲究少而精、小而美,投资规模、拿地成本在总体业务中占比不高。就已公开的住宅项目地价计算,保利在澳项目最高地价为埃平地块项目的6.22万人民币/平米(汇率按4.7计算),但多数住宅项目地价在3万人民币/平米上下,总体上略低于国内一线城市。

    对此,保利地产品牌管理中心总经理何智韬曾表示,选择小项目运营是因为澳洲预售制只收10%预付款,剩下的90%房款交楼时才能拿到,周转期延长至3年,对资金要求更高。

    另据外媒报道,保利澳洲高层人士曾坦承公司海外项目非常谨慎,一是落地项目强调少而精,如2016年保利澳洲在1200个项目只选择了2个项目,2017年则在1800个项目中选择了3个项目。

    谨慎试水澳洲

    截至2019年上半年,保利在澳洲共设有24家子公司,经营范围均为房地产开发、经营、管理,多由保利投资设立,权益多为100%,仅63-4-7-5. Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 一家除外(权益51%)。

    从经营方式来看,保利更倾向于与当地金融机构和公司合作,逐步试点、推广成功经验。

    一方面,保利倾向于收购合作方持有的项目,权益由“试水”51%逐步上升至100%。公开资料显示,目前已公开的卖方机构包括Southlink地产公司、RSL俱乐部、养老村运营商Ingenia社区、日用品公司Harry the Hirer、投资集团Austino、投资机构SC Capital Partners等公司,收购方式涉及股份收购、投标等。

    一方面,在获得项目之后,保利澳洲继续选择合作开发,并于2019年2月宣布引入战略投资者共同开发悉尼、墨尔本写字楼业务。

    保利国际相关人士在接受外媒采访时透露,保利澳洲项目目前以自持为主,因澳洲政策限制,单个项目仅有20%-30%的体量可以销售给海外人士,不排除建房出租、再次出售等可能性。就建房出租方面,比对国内的长租公寓行业,考虑一次性6个月至2年租约,同时欢迎签署时间更长的租约。就再次出售方面,时间节点或设置在持有6-10年后。

    回归保利半年报,4家英国子公司与澳洲子公司情况类似,但其经营范围均为房地产租赁,说明保利在海外市场之间并非完全的复制成功经验。

    截至2019年6月30日,保利澳洲年内取得营业收入4154.84万人民币,成本3897.25万人民币,比2018年上半年双双缩水约六成。就海外业务占比,保利澳洲的营收与成本分别占65.88%、65.48%,同比下降了14.4%、27.79%。

    据业内人士分析,这或与早期项目的“清库存”、新项目多未开发有关,并不代表保利有意收缩澳洲市场;以3年运转周期推算,保利澳洲在近几年内还会有一批项目陆续入市。

    英国脱欧与澳洲房价回升

    将澳洲作为出海重点的房企不止保利一家。

    在海外地产最疯狂的那几年,碧桂园、绿地、万达等国内房企已先行进入澳洲市场。

    据观点地产新媒体不完全统计,仅2019年下半年至今,已公开的澳洲地产项目大宗交易至少已有4起,均位于悉尼,以写字楼与住宅公寓为主,成交金额逾12亿澳元。其中,写字楼均为带租约出让。

    来源:企业公告,观点指数整理

    另外,自2017年年底以来几近喊停海外地产投资的万达也有了新动作。2019年10月18日,万达酒店向万达香港转让伦敦和澳洲项目应收款项约8亿港元,有意重提海外布局。

    而据观点地产新媒体此前报道,澳大利亚是英国退欧背景下,全球投资者寻找的首选替代投资目的地之一。在长达7年的拉锯战之后,2020年1月31日,英国宣布正式“脱欧”,结束其47年的欧盟成员国身份。

    回归到保利本身,基于之前的海外战略与稳健拿地考虑,上述消息的错综复杂对其影响有限。

    保利相关人士对观点地产新媒体表示,澳洲市场投资环境稳定、贷款利率低、房地产业务开发流程与国内相似等因素是保利选择澳洲的主要原因。此外,部分国内开发商已经先行试水,在澳项目面向客群为当地华人,均取得不错的反响。

    即使澳洲政策与楼市热度一度退潮,保利澳洲的拿地进度未曾停止。2015年以来,维州政府加强了地产开发控制,增加了3%的外国购房者印花税,叠加技术移民签证收缩,澳洲房价大幅下滑,海外买家数量下降;但当地购房需求受政策推动出现了上涨,保利澳洲项目也将目光放在了这部分新增购房需求上。

    而得益于房贷抵押贷款利率降低、借款人可用性性评估放宽、住房支付能力提高、本地居民首次置业优惠,澳洲房价在2019年经历了先跌后涨,但仍低于其2017年10月的最高纪录。

    据澳大利亚地产咨询机构CoreLogic指数报告,澳大利亚住宅价格在2019年上涨了2.3%,悉尼和墨尔本同比上涨了5.3%。在全国范围内,CoreLogic指数在2017年10月创下最高纪录,当前住宅价格仍比2019年底的历史高位低3.1%。以2019年第四季度的增长率推算,到2020年住房价格将会迎来新高,澳洲房屋市场将在3月复苏。

    研究和预测机构SQM Research也在报告中做出了更进一步的分析。假设澳储行不再进一步的降息、澳大利亚审慎监管局(APRA)不出手干预、经济对迄今为止的降息反应良好,预计未来12个月全澳首府城市的房价最高将飙升11%。其中,预期悉尼房价将上涨10%-14%,墨尔本房价将上涨15%,堪培拉房价将上涨7%,布里斯班上涨6%,阿德莱德上涨4%,霍巴特上涨5%-8%。

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    撰文:何凯玲    

    审校:武瑾莹



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