国际顶级教授畅谈:国际资本偏好和投资逻辑 || 走马观花看世界

观点地产网

2019-12-10 22:07

  • 游学归来已过半月,仍心潮澎湃,回味无穷。

    在红黄渲染的秋天里,我们来到了伦敦、牛津、剑桥三大城市游学。这个季节充满着诗情画意。游学活动是由观点地产机构周密安排的,陈老师和她的伙伴们全程陪同。我们领略了国际顶级教授的风采,也见识了中国留学生在当地的重要作用。期间,我荣幸地演讲了《中国房企发展现状及未来之研究》。

    用规则维系千年家族企业

    在Stoke Park(斯托克公园),庄园继承人Hertford King给我们分享了庄园的变迁和发展史。这座庄园有超过900年历史,是英国King家族的重要产业之一。1964年,Hertford King的父亲创立了IHG,是一家国际医疗管理服务公司,总部设在伦敦,在全球52个国家完成了480多个项目合作。2015年,IHG开始进军中国,在中国建立了6所国际标准医院,还和两家房企开始项目合作了。

    Hertford King很绅士,儒雅,整洁,说话平和,总是面带微笑。介绍完之后,带我们参观了斯托克公园。斯托克公园的建筑并不多,以大面积草坪和古树为主。草坪被充分利用,是一个很出名的高尔夫球场基地。

    提问环节,我好奇地问了一个问题,你们负债率挺高的,说明资金需求巨大,可你们家族这么悠久历史,主业清晰,又有很高的知名度,为什么不上市发行股票呢?我接着说,相信贵司上市之后,可以获得更快更好的发展。

    Hertford King想了几秒钟,然后认真地用最简单的语言回答了我:不上市是家族的一项决定。

    初初一想,Hertford King的这个回答很官方。

    深想一层,既然是家族决定,说明百年家族生意也许一直有一份章程,即约定,也许还有信托之类的明文规定。Hertford King只是继承人,而非所有事情都能话事的人。如果要变,可能要召开若干会议,进行若干研究,再举行有律师见证的按照法定流程的若干表决才能同意是否上市。

    这就是规则。

    Hertford King 先生

    社会运行需要规则,家族生意也需要规则。

    规则是商业文明的基础。若一个组织没有规则,或者有规则却未能有效地依照规则执行——包括拥有权力的政府在内,这个组织必然引发诸多矛盾,甚至违法的事情。退一步来讲,很多问题其实是人为造成的,而后陷入到矛盾漩涡之中。所以说,所有组织制定规则很重要,自觉履行规则同样重要。

    相比中国私人企业,满打满算不过存活了40年,而更多的优秀企业诞生是在90年代初期,目前还处在少年期,最多是青春期。一方面外围环境是多变的,随意的,而另一方面自身也是多变的,任性的,狂妄的,要迈进商业文明还有很长的路要走。

    而当下中国私有企业几乎没有成熟的规则。即使自认为有,也只是老板一时的念想。老板是一企之主,一夜之间说变,则等不到天亮就变了。都说变是不变的规则。当下中国私有企业不断地变,才能在乱如麻的环境中找准自己,找到商机,然后以迅雷不及掩耳的速度出击。这些年来,中国私有企业很愿意用狼性要求团队做事。所谓规则,中国私有企业从来就没有当回事,而所有决定都为结果服务,正因为如此,中国私有企业在国际上算是很另类的一族。

    另类没有什么不好,也许正是当下生存环境的做法。

    丛林法则,适者生存。

    我对中国私有财产今后长期得到保护很有信心,也许百年或几百年之后,中国很多东西也会私有化,那么从现在开始,就要像IHG集团一样建立百年规则,以及塑造家族百年产业。譬如,在合适的地方拥有一座山或一片丛林,然后长期经营,长期开发。把这样的理念由父亲传给儿子,儿子传给儿子,子子孙孙的。这样传承下去,也许可以真正缔造出一批像IHG一样的百年乃至千年的家族企业。

    积极洞悉国际资本特性和流向

    在剑桥和牛津大学游学期间,分别分享Andrew Baum、John Glascock、Steve Williams、Jonathan Baines及Colin Lizieri等教授的演讲。Andrew Baum是牛津大学赛德商学院专家及哈佛大学客座教授;John Glascock是康涅狄格大学房地产和城市经济中心主任;Steve Williams是前RICS全球主席,清华大学客座教授;Jonathan Baines是为主权财富基金、全球性机构及家庭投资在伦敦等地寻找投资和发展机会的知名顾问;Colin Lizieri是剑桥大学房地产研究中心主任。

    我一向对国际资本感兴趣,也许得益于我在香港工作了30年及我多年来一直和国际资本打交道的缘故。在他们演讲过程中,我异常专注,注意力空前集中,生怕遗漏他们的任何观点。

    资本如空气,是流动的;哪里有机会,就流向哪里。

    在浩瀚的国际资本市场,资本是一种特殊商品,是可以用来交换的,是可以用来买卖的,是可以用来拥有的。有时就像战场上的弹药一样,随时可以用来攻击敌人的。有时就像毒品一样,令嗜好者为之狂欢,为之倾慕,冒巨大风险想占为己有。

    既然如此,我们就需要无时无刻地洞悉国际资本的特性和流向。那么当下,国际资本又是怎么回事呢?

    Andrew Baum 教授

    教授们一致认为,全球资本找不着投资方向,像日本、欧洲等国已经提前步入到了负利率时代。这说明,全球经济增长及消费增长的动力不强。

    要了解全球资本流向,就要拥有巨大的动态的数据库。发现数据其实很容易,但要找到有意义的数据却十分艰难。所有理性的比较都要有数据支撑,但数据的来源却是一个巨大问题。

    在国际上,事实证明,资本最喜欢美国和英国。这两个国家的数据是公开的,还有许多专业机构为此建立了庞大的数据库并长年跟踪和更新。其实,资本并不喜欢日本,因为日本比较保守,日本对外国人在日本投资限制非常多,外国人在日本企业晋升是很难的。在资本层面,日本是比较孤立的。日本人本身不太活跃,不太灵活,加上老龄化严重。而资本开始逐步喜欢中国了,但顾虑却十分大。

    若从不动产角度去看,Andrew Baum教授认为,亚洲投资者除了喜欢英国之外,还很喜欢新西兰和澳大利亚。而实际上,全世界220个可以接受投资的国家中,全球资本仅仅去了不到10%的国家,说明资本是有偏好的。

    John Glascock 教授

    同样,德国也是很难做生意的国家。别看德国很发达,在欧洲举足轻重,但基于严谨、固守以及千古不变的规则很多,做起事来就很难。大家普遍认为,即使英国脱欧了,德国并不会从中受益,因为从事资本的职业经理人都不大愿意去德国生活。

    普遍认为,英国脱欧后,伦敦依然是国际资本最喜欢选择的城市,其地位比之前还要重要。这是没得选择的选择。因为英国法规健全,政府有诚信,做事规范,是典型的小政府大市场,资本流动性好,尽管资本回报也就3%左右,但资本依然喜欢这里。

    很多人认为首先退出脱欧的应该是法国,反而变成了英国,那么英国人为什么要抢先脱欧,有人以为是瞎折腾,其实不然,因为过去一说起欧盟时,大家很自然认为德国和法国最重要。很显然,英国的国际地位没有凸显出来。脱欧之后,英国就有机会被国际单独重视起来,当然对中国、美国都有影响,也许英国和美国走得更近一些。

    一般而言,自由的体制为创新提供了巨大的可能性,而非自由体制培养的企业比较传统。创新才是一个国家发展的原动力。因此,教授们一致看好英国、美国、加拿大及澳大利亚的资本市场。

    美国在过去100年里,视乎是企业创新的最佳时机,但并没有解决贫富严重悬殊的问题(注:美国超过80%的财富,掌握在不到1%的人的手里,是世界上分配最不公平的国家),但基本做法是正确的,因为国家的进步是人民和市场做出的自发选择,而非政府推动和决定的,美国已经成为一个消费型经济模式。

    John Glascock教授认为,美国人根本不相信中国会开放金融市场,这包括债券市场、股票市场、外汇市场。那么,开放条件是指:第一,要有浮动的汇率机制;第二,要可以自由买卖外汇。一般而言,在人民的角度大家希望开放,在政府的角度未必会这样。事实上,在全世界范围内,很多国家的政府和人民的角度永远是不尽相同的。

    Steve Williams 先生

    预计明年,全球发生四件大事会对资本流向有重要的影响。第一件是中国的一带一路的纵深发展;第二件是中美贸易战走向及何时结束;第三件是香港发生的颜色革命以何种方式结束;第四件是全球投资额继续下降,负利率时代开启所带来的影响。

    说起美国资本下的美国人,美国人向来就爱争,就爱吵,就爱虚张声势,就像许多资本大鳄表现出来的手法一样,他们利用规则,声东击西,未必关心意识形态的差异,但一定会关心获取暴利的机会。

    国际资本大体由两部分组成,一是国家主权基金,二是私募股权基金,而美国、英国、加拿大、澳大利亚等国的资本几乎都是由私募股权基金组成,而中国、新加坡、中东、日本等国的国际资本既有国家主权基金,也有私募股权基金。若不考虑基金的来源,那么会发现,在巨大的房地产基金池子中,来自美国基金的占比最大,其次是欧盟、东南亚和中国。中国资本主要是国家资本,也就是说,中国私人资本还没有形成巨大力量来参与全球资本的流动。

    国际资本如何流动,流到哪里去,主要考虑四大因素的效应,其一,历史的IRR或资本回报哪里最高;其二,操纵资本者的喜欢程度,有传统的喜欢,也有新晋的喜欢;其三,未来资本回报、外汇管制状况及套利能力;其四,大都喜欢投资不动产——商业、写字楼、酒店、长租公寓等。

    香港发生颜色革命以来,从香港流出的资本数以万计,而最大的流向地是新加坡和伦敦,市场已经为这么多钱涌入感到头痛。

    国际资本是海量的,要多少钱就有多少钱,他们永远追求多元化的投资组合,追求稳定的政策,追求利益的获取。之所以不能把巨额资本投放到房地产股票市场,是因为股市不够大,直接投资不动产将是一个很好的选择。

    可以看出,国际资本带着低廉成本正唏嘘中国市场,也许在不久的将来,这股力量将成为中国不动产和股市的重要力量。

    Jonathan Baines 先生

    中国资本参与国际投资的做法

    大家都知道的一个事实,那就是东西文化是有巨大差异的。文化本身没有什么好坏之分,也没有先进和落后之别。

    来自美国的John Glascock教授非常崇尚西方文化,他做了很多比较,从他比较的字眼里可以感觉得到,代表西方的美国所做的各种选择都优于东方,特别是中国。很明显,他是自由主义派,一切交给市场来平衡。除此之外,就认为英国是最好的投资市场,相比之下,英国市场比美国还要开放,可以容纳全球方方面面的资本,包括中东的资金。

    当我参观完大英博物馆,就很难接受John Glascock教授的看法。

    大英博物馆,如今拥有超过800万件藏品,从人类早期的石器工具到21世纪的版画作品,乃至于已经展出中国微信和支付宝结算方式,跨越了整个世界文化历史。

    我们都知道世界有四大文明古国,如今只剩下中国还在延续它的古文字、古语言和历史,而其他三个国家因为种种原因而使文字、语言和历史断掉了,如今的埃及不是过去的古埃及,印度不是过去的古印度,罗马也不是过去的古罗马,这一现象引致无数的历史学家都在研究。当代最伟大的历史学家汤因比认为,中国虽然经历了多次混乱和解体,但中国人完整地守护了一个超级文明,长时间生活在一个文明帝国的稳定秩序中,保持了人类社会中最为可贵的天下主义的精神,加上儒家的人文主义价值观让中国人与时俱进,还有佛教思想的存在使中国人在漫长的时代中有分寸地建立和坚守着自己的文明,同时道家思想对宇宙和人类之间的解释为人类文明提供了节制性和合理性发展观的哲学基础,因此,人类的希望在东方,而中国文明将为未来世界转型和21世纪人类社会提供了无尽的文化宝藏和思想源泉。

    尽管东西方有巨大差异,但要想成为一个成功的经理人,也是有很多一致性的,譬如:John Glascock教授认为,成功的经理人首先要有想法,然后要为实现想法而努力;他认为管理人不是创新的人,他只是利用当前形势而赚钱;企业里的副手,在相当程度上是要保护一把手的,但很清楚副手不是一把手。如果一家企业是偏技术型的企业,就要由技术人员担任CEO。他发现中国有一个现象,就是很多政府人员转到企业,然后成为成功的企业家,但在美国等国家是不可能的。

    John Glascock教授直言不讳回答了学员很多问题,譬如他认为所有投资要点不外乎有四个方面:一要考虑流动性要强,二要考虑交易成本要低,三要合理的多元化,四要投资信用评级好的产品。

    John Glascock教授如今已经退休了,他认为年龄越大,投资的周期要短,最好60%的资本投资在股票上,40%投资在不动产上。他说他以前年轻的时候正好相反。

    在英国谈房地产,一般指的是不动产,而不是住宅为主的开发房地产。如果企业要为房地产项目融资,如果是不动产,融资好批而且融资成数比较高,而把住宅项目看成是风险较大的投资,融资成数低而且成本要高。中国房地产市场目前正好相反,说明彼此所处的发展阶段不同。实际上,中国的一线城市正像伦敦一样,逐步步入到存量市场阶段,那么,不动产投资和运营则为主要投资产品。

    Colin Lizieri 教授

    Colin Lizieri教授说,风险和回报是一对连体兄弟,有回报就有风险;高回报一定伴随着高风险。当一个企业的债务很高时,一定要求回报测算更高才可以投资。

    由此可知,当我们撇开文化差异把视野放在全球范围,然后聚焦具体投资或投资组合时,其实,技术层面的做法有可能是完全一样的。目前中国私有资本还很小,没有国际投资经验,若想大举进军国际市场,就要了解国际上的普遍做法,然后步步为营,在实战中逐渐成长。

    游学归来已过半月,仍心潮澎湃,回味无穷。

    再次感谢观点地产机构的精心安排和辛勤付出。

    作者:吴建斌 阳光城集团执行副总裁

    撰文:吴建斌    

    审校:武瑾莹



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