东北证券:三季度新增房地产信托金额环比显著下滑

观点地产网

2019-12-07 19:00

  • 三季度末投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,比二季度末2.93万亿元下降了0.15万亿元,其在资金信托中的占比数据从二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。

    2019年11月26日,信托业协会公布了2019年3季度的行业数据,2019年3季度末资金信托余额18.53万亿元,相较19年2季度末的19.05万亿元下降了5211亿元,环比降幅明显,绝对额创17年来新低。受房地产信托自监管收紧影响,自2015年年4季度以来首次出现余额环比负增长。

    三季度末投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,比二季度末2.93万亿元下降了0.15万亿元,其在资金信托中的占比数据从二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。

    此外,季度新增的房地产信托金额为2307亿元,同比增长6.44%,增幅较上月下降55.0个百分点,增速明显放缓。根据用益信托网统计,10月房地产信托规模再度大幅下滑。10月房地产类信托募集规模为281.72亿元,环比减少60.47%,下滑趋势延续。

    资金信托余额创17年后新低,新增资金增速止跌回升

    2019年3季度末资金信托余额18.53万亿元,相较19年2季度末的19.05万亿元下降了5211亿元,环比降幅明显,绝对额创17年后新低。

    新增信托资金方面,2019年3季度新增信托金额为1.54万亿元,同比去年同期增加22.3%,单季度增速呈现止跌回升态势。

    图:资金信托余额

    图:单季度新增信托金额

    受房地产资金监管收紧影响,房地产信托新增量三季度明显下滑

    受三季度以来房地产资金监管收紧影响,投向房地产的资金信托余额三季度有所下降,三季度末达到2.78万亿元,相较二季度末的2.93万亿元下降了0.15万亿元;投向房地产的资金信托余额同比增速连续三个季度的数据分别是18.34%、16.83%、6.35%,三季度同比增速下滑明显,导致其在资金信托中的占比数据从二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。

    另外,季度为新增的房地产信托金额为2307亿元,同比增长6.44%,增幅较上月下降55.0个百分点,增速明显放缓。

    从新增的投向房地产的信托结构上看,新增的信托资金中约79%自集合信托,21%来自单一信托;其中新增集合信托金额环比二季度下滑41.9%,单季同比增幅为17.44%,增速较上季度大幅下滑68.0个百分点。此前受资管新规的影响受限较多的单一信托(以通道为主)增速在二季度首次转正后三季度再次转负,环比二季度下滑41.3%,同比下降21.91%,增速较上季度下滑29.4个百分点。

    图:投向房地产的资金信托余额及同比增速

    图:投向房地产的资金信托及占比

    房企资金面压力加大,三季度土地市场明显降温

    继5月银保监会发布23号文以及7月部分信托公司接受窗口指导后,三季度以来房地产行业资金监管保持高压态势。

    房企受资金压力加大以及行业调整预期强化等因素影响拿地热情明显减弱,三季度宅地市场溢价率与平均楼面价等均呈现明显回落,溢价率由二季度的22.37%下滑至10.74%,楼面价由二季度的6032元/平下滑至三季度的5576元/平,成交总量与成交总价也分别环比下降0.98%和8.47%。

    从最新跟踪的10月百城土地数据来看,10月百城土地市场各项指标进一步回落,溢价率下行至7.51%低位,楼面价进一步回落至4623元/平。在2019年前三季度新增房地产信托金额已经超过2018年全年的背景下,预计四季度政策层面整体仍将保持当前房地产信托监管的高压态势,房企降价促销等行为或将更频繁出现以应对当前的资金压力。

    图:单季度住宅用地溢价率

    预计4季度房地产信托的增速仍会得到明显控制

    继5月的23号文之后,多家信托公司于7月初收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务。我们认为本轮的约谈是23号文的延续,要求各家信托公司严格落实相关监管要求,也是对今年前两个季度房地产信托融资明显过快增长的约束。11月26日,北京银保监局发布行政处罚信息公开表显示,中诚信托有限责任公司因违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权,信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款,被责令改正,并罚款70万元。从23号文开始,加强房地产融资监管已是方向,类似上述的警示和处罚事件下半年以来频频发生,进一步表明了房地产资金监管程度的提升,预计4季度房地产信托的增速仍会得到明显控制。

    但需要指出的是,下半年以来房地产的资金收紧主要集中在企业端,绝非是一刀切的监管,核心是监管房企融资用途的合规性。在上半年房地产信托高速增长之后,下半年以来对房地产信托进行了更严格的监管,防范相关金融风险的积聚。3季度到位资金中开发贷款的增速虽然较2季度有所放缓,但仍保持了10.6%的较快增速。未来房企合规的开发贷款资金需求仍将得到支持,也保证未来施工和竣工的有序进行。

    到位资金中居民按揭贷款的占比近年来逐年提高。房贷利率在上半年持续下行后在3季度出现缓慢上行。下半年以来的房地产资金端的约束,主要体现在企业端,居民端的影响并不大,三季度房地产到位资金中的居民按揭贷款季度增速在扩大。在房贷利率锚定LPR的情况下,2020年5年期LPR未来大概率将下行,同时银行资产端配置压力较大,居民按揭贷款仍是银行优选的配置方向。我们认为按揭利率未来将会以稳为主,稳中下行,居民的合理购房需求也将得到支持。

    审校:欧阳颖



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