解局 | 太阳新天地流转史

观点地产网

2019-12-03 23:36

  • 六折接盘债权之后,太阳新天地的未来仍有重重迷思待拨开。

    观点地产网 2012年9月,太阳新天地闯关广州珠江新城,立志“改变广州高端购物中心商业格局”。

    彼时,估计谁也不会想到,这一珠江新城最大单体购物中心,七年后会沦落至接近半价甩卖却无人无津的境地。

    今年5月底,太阳新天地被拍卖事件开始发酵,一度闹得沸沸扬扬。几度降价仍拍卖未果后,于近日五矿信托公布广州陛鹿物业管理有限公司以18.08亿元摘牌华骏实业30.41亿债权,华骏实业为太阳新天地购物中心产权人。

    摘牌债权是否意味着太阳新天地觅得新东家?陛鹿物业是什么来头?曾为誉为珠江新城“印钞机”的购物中心为何会被甩卖?又为何无人接盘?

    六折接盘债权之后,太阳新天地的未来仍有重重迷思待拨开。

    七年流转与四次拍卖

    虽然不同于天河城、正佳广场般声名远扬,太阳新天地也有着自己的光辉历史。

    太阳新天地购物中心位于广州CBD珠江新城东部中心北段,项目体量达15万平方米,地上8层,地下4层,定位为集时尚、购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的一站式体验中心,也是珠江新城最大单体购物中心。

    带着光环但无奈出师不利,太阳新天地原定于2010年开业,后因多个高端品牌缺席延期至两年后,最终于2012年9月底全面开业。

    七年时间里,项目经历了数次转型升级。

    从最初定位高端购物中心,而后碍于客流量等问题转型至“快时尚年轻商业”,开始引入一些国际快时尚品牌和特色餐饮等;再到去年,项目定位“家的N次方”,拟投入两年时间,全面从空间设计、业态规划和品牌组合等进行改造。

    通过调整与升级,太阳新天地也一度迎来人流量的提升、租金收入的提高、影响力的辐射。据悉,曾有广州CBD“印钞机级别”的太阳新天地,2018年租金收入达1.8亿元。

    一切看起来平风浪静,但在今年5月底,一则拍卖消息使这一购物中心卷进舆论漩涡。

    5月13日,广州铁路运输中级法院在人民法院诉讼资产网发布公告,位于广州市天河区马场路36号的太阳新天地购物中心将被整体拍卖,起拍价为28.84亿元,涉及资产包括813套房产、车位,其中商业建筑面积90112平方米。

    根据评估报告,相当于仅为物业估值41.2亿元的七折进行出让,但仍然没有吸引买家。截止6月28日10时拍卖时间结束,超17447次人数进行围观,但无一人出手,项目流拍。

    随后于7月,太阳新天地再次拍卖出让,起拍价由28.84亿元降至23.07亿元,近乎估值的五折,同时竞拍保证金也从1.44亿元降至1.15亿元,然而仍是拍卖失败。

    10月27日,转变为变卖方式进行,起拍价不变为23.07亿元,保证金为1.15亿元,依然无人问津。

    面临三次转让失败后,太阳新天地被债权方强制转让债权。11月15日,广东金融资产交易中心网站发布公告,太阳新天地产权人华骏公司的债权人之一兴业银行挂牌转让债权30.41亿元债权,标的金额为18.08亿元并要求一次性付清。

    即是说,此次太阳新天地项目的转让方式,由拍卖华骏公司名下资产太阳新天地购物中心项目,改为转让华骏公司部分债权,原先涉及的813套房产、车位并不在转让范围内。

    就在市场转让无望之际,半个月后,于11月30日,五矿国际信托有限公司发布公告称,已于11月26日与广州陛鹿物业管理有限公司签署了《债权转让协议》,将“兴业银行-广州太阳新天地物业收益权投资单-资金信托之特定物业收益权”债权及担保权利按现状转让给陛鹿物业。

    陛鹿物业是什么来头?据工商信息显示,陛鹿物业成立于2019年11月15日,注册资本100万元,值得注意的是注册时间恰是华骏公司债权挂牌的起始日。

    持股上,陛鹿物业股东为杭州萧山京鲁股权投资合伙企业(持股99%)和浙江金珏资产管理有限公司(持股1%)。其中,京鲁股权背后的股东为浙江省浙商资产管理有限公司(持股99.67%)和金珏资产,且金珏资产大股东同样是浙商资产。

    据观点地产新媒体查阅获悉,浙商资产由浙江省国际贸易集团有限公司持股70%,是银监会批准公布的首批五家地方资产管理公司之一,为浙江省唯一授权参与批量金融不良资产处置和经营的AMC公司。

    事已至此,太阳新天地拍卖事件似乎有了一个转折点,即债权被顺利摘牌。

    然而,债权转让之后,太阳新天地是否有了真正易主的希望?新的债权方会否顺利实现债权,进而接获太阳新天地购物中心资产呢?

    缘起债务与股东纠纷

    事件的走向仍扑朔迷离。

    相关报道显示,目前债权受让人陛鹿物业已向广铁中院申请以太阳新天地整体抵债。

    然而,观点地产新媒体了解到,太阳新天地产权人华骏实业公司并非仅有兴业银行一个债权人,即有多个债权人。另悉,华骏公司目前债务已达48亿多元,旗下资产太阳新天地项目拍卖价23亿元,属于资不抵债情形。

    这就意味着,虽陛鹿物业受让的30亿债权占大比例,但由于资不抵债,目前华骏公司及所有债权人均可以向法院申请破产。若进入破产清算程序,则案件需要中止执行,统一由破产受理法院处理相关执行案件,债权受让人陛鹿物业更无法在短时间内实现债权,以及后续的申请“以物抵债”方式获得太阳新天地产权。

    有熟悉项目的业内人士向观点地产新媒体表示,项目背后牵涉着非常复杂的债权抵押以及股东博弈问题,新买家能否顺利接手,接手后又能否顺利清场进驻,这些都是未知数。

    正是这些错综复杂的关系,成为太阳新天地此前多次流拍的主要原因。

    据悉,太阳新天地产权人华骏公司由广州百嘉信集团有限公司100%控股。在今年6月20日举办的一场太阳新天地购物中心说明会上,百嘉信集团财务副总监吕碧君揭露太阳新天地面临流拍的原因。

    其称,集团严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响,2018年下半年以来因融资迟迟没有批复,逐渐出现欠息、贷款到期无法归还等情况,最终导致债务压力过大,百嘉信集团、华骏实业和太阳新天地的相关房产和银行账户在2018年年底陆续被法院司法查封和冻结,冻结资金逾24.6亿元。

    从太阳新天地的“回血”能力看,每年租金收入1.47亿元,甚至难以覆盖债务利息。

    债务原因迫使太阳新天地拍卖,但真正促使这一购物中心成为烫手山芋的,是股东纠纷导致商场经营出现各种各样的问题。

    据悉,百嘉信集团的股东分为两个阵营,一是持股40%的瑞晟房地产开发(深圳)有限公司,二是合计持股60%的上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)和北京万士丰实业有限公司组成的控股股东阵营。

    业内人士透露,早在拍卖之前,两方股东之间就项目控制权形成对峙,包括发生夺公章证照、公司银行账户U盾等情况。另悉,另一方股东瑞晟公司自今年初引进第三方公司广州戎威物业管理有限公司,用于接管太阳新天地商场的日常经营,出现物业管理权、第三债权人关系混乱的问题。

    此外,太阳新天地还面临着车位业权纠纷,产权多次抵押;原有百货撤场后的正在改造中,但因法院冻结账户导致施工停顿、拖欠工程费用等等问题。

    这些错综复杂的关系,让有意入场的资方望而止步。有项目负责人称,此前万科、华润都有过意向,但之后都不参拍了。

    “从项目本身而言,经营得还算可以,包括出让的价格也是符合市场情况,处于合理区间,是一个还算优质的资产,但因债务纠纷、股东争斗受到牵连,从商场本身而言非常可惜。”上述业内人士对观点地产新媒体表示。

    据相关机构不完全统计,今年广州将迎来30座购物中心开业,是近几年广州零售市场的一个高点。但同时,原有商业项目空置率走高,包括一些老牌商场如越秀区的地王广场,如今大量商铺处于关闭和清柜状态。

    从轰轰烈烈地冲着“改变广州高端购物中心商业格局”的志向而来到如今,太阳新天地目睹着传统购物中心的日益变迁,也见证着房地产行业宏观环境的复杂变化。

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    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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