解局 | 普洛斯150亿物流基金的“左右手”

观点地产网 对中国市场颇为钟情的普洛斯继续抛出大手笔。

11月29日消息，普洛斯与多家中国领先的机构投资者联合发起设立新的收益型基金，该基金的投资规模为150亿元人民币，约合21亿美元，将用于在中国投资已完工且稳定运营的现代物流资产。

在此其中，普洛斯担任基金管理人及资产管理人。毫无疑问，这是它极为熟稔的一项职责，毕竟，这已经不是普洛斯首次在中国参与设立物流基金并担任重要角色。

据披露，该基金普洛斯是在中国设立的第三个收益型基金，三支基金总规模达到了490亿元，并且只用了两年时间。

完成退市后，普洛斯加快了在中国的发展速度。2018年2月，与中国人寿联合发起设立了在中国的第一个收益增值型基金，该基金的承诺资本为100亿元，约合16亿美元。

彼时，普洛斯中国区副董事长诸葛文静曾表示，在中国设立收益增值型基金对普洛斯而言是一个里程碑，这使得普洛斯可以根据业务发展战略来选择收购合适的物流资产，进一步壮大全国的物流基础设施网络，我们计划在中国设立更多新的收益型基金。

话音刚落，普洛斯在半年后再次宣布，与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司在中国联合设立新基金。基金类型为收益增值型基金，总额20亿美元。

有业内人士分析称，从基金规模上能够看出，普洛斯在国内的资本雪球已经越滚越大，扩张加速度也将会得到新的提升。

左手是“扩张”

通过设立新基金来进一步扩大基金管理平台，是普洛斯的主要扩张战略之一。

官网显示，加上本次基金，普洛斯目前共有三只收益增值型基金和两只物流基金。其中，两只物流基金的总规模达到了100亿美元，而普洛斯作为资产管理者，分别持有这两只物流基金各56%的份额。

设立基金只是一个动作，隐藏在动作背后的关键词是“资本”。对于普洛斯而言，吸纳资本后最直观的影响便是扩张有了更足的底气。

正如此次设立150亿基金，诸葛文静坦言称，新的收益型基金有利于普洛斯能够更好地抓住国内物流基础设施行业的发展机遇，扩大资产管理规模。

截至今年6月，普洛斯已经进入42个城市，开发并管理着362个物流园、工业园及科创园，物业总面积为4000万平方米。在这一速度下，截止2019年第一季度，普洛斯在国内的市场份额达到了33%。

不过，多年发展下，物流地产领域的入场者越来越多，紧随普洛斯身后的是万纬、易商、宇培等企业，今年一季度时这三家企业的市场份额分别为6.1%、6.0%、5.6%。与此同时，物流地产这个场内的玩家还包括了嘉民、安博、宝湾、平安、丰树。

虽然普洛斯在美国、日本等地同样进行了布局，但毫无疑问的是，中国市场对于普洛斯而言举足轻重。而想要在竞争越发激烈的物流地产中持续保持领先地位，普洛斯明白要让资本滚动起来，推动自己扩张加速。

观点地产新媒体曾与普洛斯方面谈及有关未来几年目标等内容，但截至发稿前并未得到企业给出的明确答复。不过，其联合创始人、首席执行官梅志明的一番表态或许能够给人一些猜测的空间。

其表示，普洛斯未来的构想是成为现代物流解决方案的提供者，即“一个平台”，为合作伙伴提供后台支持、战略，以及资本和资金募集等。

右手是“退出”

从普洛斯的角度看，基金里蕴含着扩张机会。但如果换个角度，从被投资的项目去看，这或许意味着一种退出方式。

据普洛斯披露，此次设立的150亿基金拟投资于约300万平方米的现代物流资产，分布在中国近20个重要的具有明显区位优势的物流节点城市。

一般而言，常见的模式是先设立基金并进行资本吸纳，然后使用资本收购资产包，运营成熟后再置入基金，进行打包IPO或者出售，进而回笼资金再进行新一轮投资。在这一模式下，企业则通过物流地产升值、基金与资产管理费用、人民币升值等获取盈利。

如此看来，普洛斯所设立的收益性基金本质与上述模式大体相同，但又有细微的差别。

一位接近普洛斯的人士透露说，设立基金是在“先有资产”的前提下去做的，“这些都是已经运营成熟的资产，做了五到七年了，这样其实相当于是把原来的投资人换掉。”

换而言之，这是在已有成熟资产的情况下去设立的基金。在该基金设立之初，其实已经明确了这只基金所要投的成熟资产是哪些。上述人士表示，普洛斯此前设立的两次收益性基金同样是类似的模式。

有市场人士指出，这一模式的优势在于对基金投资者而言是稳定性，“因为相对而言资产包是明确的，投资人心里会有底，而且这些也都是已经运营了好几年的成熟物业。”

除此之外，这些资产“原来的投资人”中或许同样有着普洛斯的身影，在资产置入基金后同样能够为普洛斯的现金流“松一松绑”，有利于其能够继续腾出手来寻觅别的投资机会。

有所呼应的是，在本次基金设立时，诸葛文静也指出，该基金的设立进一步反映了中国投资机构对普洛斯的基金管理能力和资产运营能力充满信心。与此同时，新的收益型基金也将帮助普洛斯加速资本的循环利用。

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