亿万停车蓝海 阳光海天如何赋能商业未来

观点地产网

2019-11-25 22:41

  • “我们做生意的最终目的不是完成交易,而是把它当成一辈子最重要的事来做。”

    观点地产网 以智慧停车为主要方向的停车场建设,在致力于解决广大群众“停车难”问题的同时,也正成为前景可观的消费投资点。

    7月30日,中共中央政治局召开会议,明确要求稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设。

    这是“城市停车场”首次被写入中央政治局会议的议程中,意味着这项在大多数人眼中看似小众的产业已经得到顶层政策的支持。

    事实上,随着中国近年经济高速发展以及居民消费水平提升,汽车作为家庭的重要资产,保有量不断攀升。公安部数据显示,截至2019年6月,中国汽车保有量已达到2.5亿辆。

    但在享受汽车带来便捷的同时,庞大的停车缺口却成为了车主们新的烦恼。据了解,目前中国城市汽车与停车位的平均比例约为1︰0.8,远低于发达国家的1︰1.3。

    如何挖掘更多的停车资产,创造卓越的停车体验,是值得社会思考的一大问题,也是阳光海天自2006年成立以来不断探索、提升的方向。

    从最初的规划设计、施工、运营到如今的资产管理、大数据,阳光海天用十三年的时间精心细磨,打造出一套完善的停车资产管理解决方案和覆盖全产业链的专业停车服务。

    “我们做生意的最终目的不是完成交易,而是把它当成一辈子最重要的事来做。”在1月份的工作年会上,阳光海天停车产业集团总裁江沁园曾如此描述阳光海天对停车事业的执着以及期盼。

    公开资料显示,江沁园先后任职宝洁、贝恩公司、阳光100集团,在房地产管理、投资咨询、以及市场营销领域有着超过25年的从业经验。最后他一头扎进停车事业中,或许是看到了这个行业存在着的巨大空间。

    在11月15日的观点商业年会上,我们见到了这位儒雅的企业管理者,并与他进行了一场深入的对话。这一次,我们听到了江沁园对停车产业更为理性及多元的看法。

    进击:亿万停车蓝海

    阳光海天诞生于2006年,地点是北京的地下室。那时候,从对外经贸大学毕业两年的闫亮联合大学同学,一起将创业的方向瞄向了停车产业,十三年后成就了全国最大的停车管理公司。

    江沁园透露,目前阳光海天在全国拥有25万个车位,市场份额占据国内第一,并远远将其他竞争者抛在身后,“第二名连5万个车位都没有”。

    未来5年,阳光海天为自己定下了100万个车位的目标。但江沁园指出,就算阳光海天5年实现了100万个车位,也只占整个存量市场的1%。“我们虽然是国内最大的,但是整体规模还是小。”

    事实上,如果把西方发达国家的停车产业比如成熟稳健的中年人,那么国内就只能算是刚刚学会走路的孩童。相关报告指出,美国被称为“装在轮子上的国家”,停车产业收入近百十亿美元,每年提供约5万个就业岗位。

    江沁园指出,在国内目前为止不算新增的车位数,停车产业领域能覆盖接近1亿个车位。而从整体发展来看,还没有太多的大公司介入到这个领域,因此是一个不折不扣的蓝海。

    蓝海意味着商机。看到商机,快速切入,占领消费心智,这是被无数企业奉为圭臬的商业理念。但与此同时,蓝海也意味着市场尚未成熟,投身于其中的掘金者还需要投入大量的资金,去开拓市场,建立规模。

    在停车行业深耕13年,阳光海天精通运营上的各种门道,每个项目都能够以较低的成本迅速完成。但停车资产首先是资产,需要不断投入,加上要迈开脚步发展,阳光海天对资金确实有着极大的需求。

    “我们5年之内计划可能要使用的资金量将会达到600亿左右。”江沁园毫不讳言,从股本金到夹层融资,到各种各样的债券,不断发展的阳光海天需要不同层级的资金来匹配,而这也是整个行业不得不去面对的挑战。

    观点地产新媒体了解到,2017年末,阳光海天曾获得由华平投资领投、红星美凯龙跟投的15亿元资金。2018年,其携手蚂蚁金服共同入股下属企业“停简单”,并与海航集团、中民投等共同成立了停车产业基金。江沁园强调,阳光海天一直以来都做融资,从来没有中断过。

    其实对任何企业来讲,打通资本渠道最为理想的方向便是上市。按照江沁园的说法,以阳光海天现有的规模,现在就能实现上市,但并不是最好的时机。

    “我们还是希望把企业规模做得更大一些,这样能够得到一个独角兽的地位,到时候上市对公司来说可能才是最好。”如此看来,规模与估值才是阳光海天未来所期盼的,而这一切都要建立在更为精细化的运营以及服务上。

    链接:商业与停车未来

    随着互联网蓬勃发展以及数字化转型持续深入,作为商业地产的重要配套部分,停车场已经不再是简单的物理空间,而是进化成一个数字化的场景,将时间、空间、周转率以用户的需求链接起来。

    “阳光海天干了13年,专门做这一类资产的整合和研究,我们不仅仅是运营商,而是用大数据帮助业主作出最好的决策。”江沁园表示,阳光海天已经拥有很多大数据,也开始尝试让大数据变成指导资产管理的重要手段。

    据他介绍,目前阳光海天已经研发出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停车系统一体化解决方案,基于物联网和人工智能的基础上,将停车产业相关所有工作系统化、数据化、平台化和移动化。

    “这是一个非常有意思的东西”,江沁园饶有趣味地表示,AIPP可以直接打通停车客户、楼上商户乃至商场业主之间的联系,形成一个生态闭环,实现客户导流以及商业赋能。

    也就是说,这是一套以停车为流量入口、以会员体系为核心构建而成的闭环消费体系。在这个体系中,每一位车主的进出与支付,都是刚需的,也都会被纳入到大数据分析中,最后帮助商业地产延长客户逗留时间、提高会员渗透率、客单量。

    当然,如何采集更多的数据,吸纳更多的会员,一直都是阳光海天的思考方向。据江沁园介绍,目前阳光海天主要聚焦于两类市场,一是商用市场,包括购物中心、综合体、写字楼等;二是是政府拥有的停车资源,比如医院、机场。

    在这些高流量、商业类项目中,阳光海天一个车位每天的使用量一般能达到3辆车,高峰的时候达到9辆车。“也就是说一个车位上吸引了9个会员,这9个会员每天还是会变化的。”

    逐步累积的大数据在实现客户导流以及商业赋能之外,也开始帮助阳光海天作出更为理性的商业决策。“如果停车价格从1块调到2块,会不会有大的客流损失?”江沁园表示,数据会做决定,数据也会说服业主执行决定。

    通过数字化提升精细化运营,进而提升停车资产质量,这是阳光海天的的优势。因此从停车场租赁层面来看,一般的停车场租金占租金总收入3%,资产回报率为1%,不到2%;运营得好的停车场占总租金5%,做得最好的停车场占总租金10-15%。“比如阳光海天就能做到。”江沁园笑笑说。

    以下为观点地产新媒体对阳光海天停车产业集团总裁江沁园的部分采访实录:

    观点地产新媒体:停车行业跟商业地产起来密切相关的两个行业,您觉得这两个产业的关系是怎么样的?

    江沁园:我觉得基本是成正比的,商业物业如果做得越好,车辆来的频率就会越高,所以对停车场的收入来说,这肯定是非常严重相关的。我们经营了这么长时间,也遇到很多业态下滑造成的损失,特别是最近写字楼行业不是太景气,所以有些损失。

    当然我们更多的是一些优质客户,每年客流量的巨大增长,给我们也带来了很大的好处。

    观点地产新媒体:近年来2019年商业地产的波动还是比较大的,怎么去应对?

    江沁园:我举个例子,我们接手的一个前期项目,其实在天津它的表现并不像项目上那么好,我们想了很多办法,怎么样把这个停车场填满,首先是引入了周边一些居民的车辆,形成了一定的月租的规模,管理公司一般不会这么做,只有我们专门干这件事情的人才会想到这种办法。

    另外还有一些分时租赁的企业,因为那个地方还是比较核心的,我们又拿出整个地下半层都放给分时租赁的车,甚至临时的一些协议,我也签了一些4S店,供它做车的仓库来使用,因为它在核心区找不到地方,这些都是我们专门干停车的管理公司才能扎扎实实去做的。

    商业管理团队主要想做好的还是楼上,楼下一般来说是不太花时间精力去弄的,楼上才是客源的保证,阳光海天通过增值服务来弥补楼上客源的缺失,也取得了很好的成绩。

    观点地产新媒体:所以即便商业地产这边有一些波动,相对来说也还是有一些缓冲的。

    江沁园:对,逼着我们想办法做增值、引流,我们就干这个。

    观点地产新媒体:阳光海天跟其他的同行相比最大的差异化是什么?

    江沁园:我们不是在一个竞争的层面,阳光海天是一个全服务的公司。所谓全服务,我们是有投资能力,重资产我们也做 ,这样一下子就把很多竞争对手撇在后面了。

    我们还是一个大数据公司,最近正在研发的AIPP平台,是其它的所有竞争对手都还没有做的,现在有一些设备厂商会提供一些独立的小系统,但真正把这些小系统汇聚到后面做一个独立大平台的公司好像只有我们一家。

    我们在停车场衍生能力方面也下了很多工夫,我们是中国第一个投资了一个小仓储的公司,是中国第一个投资于专业洗车店的公司,现在已经开了200家了,这些衍生业务加起来,其实对停车场的流水也是跟竞争对手区别非常大的。

    我们还有一个中国停车规划研究院,是专门做停车前期的一些设计、标识、交通流线这些业务的,给客户提供了非常大的价值。

    观点地产新媒体:现在商业地产,包括停车业务,都受到数据或者说智能化的影响,在这一块,阳光海天有什么新的进展?

    江沁园:我先介绍一下目前智能化设备的竞争地图,有两类。第一类是像捷顺这类的设备商,一般是直接卖给业主,由业主用他们的本地终端,主要实现了扫码和支付进场功能。

    第二类公司是数据公司,在中国有两家大数据公司,一家是ETCP,一家是停简单,停简单就是阳光海天的下属企业。到目前为止已经大概进了接近8000个车场,有效客户数是4500万个。

    阳光海天跟主要的竞争对手的区别是我们专注,我们更专注于高流量,商业类的项目,所以我们一般一个车位每天的使用量有时候能达到3辆车,甚至高的停车场能达到9辆车。也是说一个车位上吸引了9个会员,我这9个会员还是变化的,今天这9个人和第二天的9个人还是不一样的。所以我积累了那么多用户,那么快,就是靠聚焦于商业,大流量的车场来实现的。

    我们跟竞争对手不一样的是我们还做很多城市级的项目,这是一个更大的平台,整个城市的政府资源拿出来跟我们合作,这样大数据的流量会跑得非常快。

    观点地产新媒体:现在在停车行业的现状是怎么样的?

    江沁园:停车行业整体来说是一个蓝海,没有很多有能力的大公司在这个领域,所以给我们一个很大的机会。我们现在整个的车位数大概是25万个,在中国已经是牢牢的第一名,第二名跟我们的差距非常大,他们连5万个都没有,这就是中国的现状。

    而中国的市场,目前为止不算新增的车位数,停车领域能覆盖到接近1亿个车位。阳光海天5年目标是做到100万个车位,但就算5年实现了100万个车位,我们也只占整个存量市场的1%,所以整个市场是大得不得了。

    观点地产新媒体:但是企业发展到一定的程度,会跟资本有更多的接触,阳光海天会有一些融资方面的计划吗?

    江沁园:停车资产首先是资产,而且如果公司要发展得比较大,对资金的需求量还是非常大的,阳光海天5年之内计划可能要接近使用的资金量将会达到600亿左右。

    观点地产新媒体:像这样的话,资本的另一端就是上市,阳光海天有上市计划吗?

    江沁园:有上市计划,其实阳光海天现在的规模就能上市,但是我们还是希望能够把企业的规模做得更大一些,这样我们能够得到一个独角兽的地位,那个时候我们上市可能对公司来说最好。

    观点地产新媒体:那您对这个行业未来的判断或者期许是什么样的?

    江沁园:我只能看短期,我看的期间就是3-5年,我们如果能够完成3-5年的发展速度,我们成为牢牢的中国的第一,也许还会有一些国际上的扩张。

    我们现在要提高平台的技术能力,真真正正能够为To B的客户起到非常大的引流作用,我们现在的引流作用是有限的,还没有摸索到最好的办法,但是我们已经帮他实现注册会员的档案增加。

    观点地产新媒体:获取项目方面我们会不会有一些城市的选择,或者标准?

    江沁园:我们基本上比较喜欢一线、二线城市的核心区域,针对商业项目是这样。针对政府项目,当然一二线城市也是主攻方向,但是现在我们突然发现有一个市场是被大部分竞争对手忘记的,就是三四线城市的城市级停车,这是一个非常大的机会。

    未来3-4年的窗口,我们也有一个比较大的计划,叫做三年50城,就是三年要进驻到50个三四线城市。

    观点地产新媒体:对阳光海天来说,目前的项目是轻资产项目更多还是重资产类项目更多?

    江沁园:租赁类项目算是轻资产,我们租赁类项目占到整个项目数的接近一半,其它的是偏重的。

    观点地产新媒体:这对资金考验还是蛮大的。

    江沁园:那当然,所以我们的融资是不断的,它是一个持续融资的过程。

    撰文:曾剑萍 陆欣    

    审校:徐耀辉



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