观点直击 | 华南城冯星航:我们做得不错

观点地产网

2019-11-21 23:54

  • 虽然华南城短期内仍将利用住宅销售覆盖前期支出,但未来商业和物流地产方面的持续性收入才是公司发展的最终目标。

    观点地产网 11月21日,公布中期业绩后,华南城在香港召开了业绩发布会。

    据观点地产新媒体现场了解,董事局主席郑松兴并未现身,集团副主席兼执行董事冯星航和新面孔集团首席财务总监陈茂昌代表管理层出席。

    不过,发布会全程由冯星航发言,他解释道:“财务总监的空缺已填补,但新任CFO需要一些时间。”

    此前公布的半年报披露,华南城于期内录得合约销售约77.33亿港元,同比增长13.7%;合约销售建筑面积约87.48万平米。按照此前设定的160亿港元计算,华南城已经完成全年目标的48.33%。

    对于上半年的业绩表现,冯星航看起来似乎很满意:“合约销售全年目标160亿,我们已经做了77亿元,财年过半,目标过半,我们非常有信心做到。”

    “有别于其他房地产公司”

    半年报中,净利下降似乎让冯星航略显紧张,业绩会刚开始,就着重解释了净利下降的原因。

    半年报显示,期内,华南城母公司拥有人应占净利润减少25.9%至6.282亿港元。每股基本盈利减少至7.75港仙。而母公司拥有人应占利润及每股基本盈利减少主要由于一项非现金项的投资物业公平价值收益减少所致。

    对此,冯星航表示:“我们相当多的物业都是物业重估,这一两年买地、买物业作为自持的比较少,作为买卖的比较多,重估的面积没有以前多,评估增值也就没有那么多,所以出现了下降。反映公司经营管理能力的应该是核心净利润,上半年有19.4%的增长,我们做得不错。”

    媒体问答环节,媒体提及该问题时,他又进一步强调:“利润下跌跟经济下行、经营一点关系也没有。虽然经济下行、中美贸易有一定影响,但是华南城产业园区的中小企业的经营成本很低,所以也能生存,只是赚得少了。”

    强调完华南城的运营能力,冯星航将重点转移到了持续性收入。半年报显示,华南城上半年实现收入58.27亿港元,同比增长11.8%。其中,持续性收入增长15.5%至11.971亿港元,占总收入20.5%。

    正如华南城一直以来强调的“我们和房地产行业是不同的”,冯星航重申了华南城的公司定位:“我们有别于一般的房地产开发商,华南城的持续性收入包括租金、物业管理费、仓储物流和奥特莱斯,而持续性收入正说明了华南城的生态圈有别于其他房地产公司。”

    不过,值得注意的是,2019年初,华南城成立了投资开发集团和商业管理集团,分别管理本集团的项目开发建设及项目招商运营。

    “以前每个项目一个老总管,现在分为两个集团。开发集团,负责买地卖楼等,商业管理集团,负责可持续性收入。我们看到了不错的成效,不错的成效体现在成本的节省,虽然生意多了,但是销售费用和行政费降低了。”

    数据显示,华南城上半年销售及分销开支减少6.9%至3.239亿港元(2018/19财政年度上半年:3.480亿港元);行政开支减少7.1%至5.557亿港元(2018/19财政年度上半年:5.984亿港元)。

    冯星航续称:“我们预计持续性收入每年有20-30%的增长,上半年已经超过20%,三年这个数会翻倍,超过45个亿。”

    据了解,目前,华南城持续性收入和销售收入的比例保持在2:8左右,物业销售仍是华南城贡献的主力。不过不难看出,虽然华南城短期内仍将利用住宅销售覆盖前期支出,但未来商业和物流地产方面的持续性收入才是公司发展的最终目标。

    “上半年只花了一个亿”

    业绩会上,绕不开的话题还有融资。

    半年报显示,报告期内,于4月发行人民币6亿元8.5%中期票据,华南城于6月增发2年期6,000万美元11.875%优先票据,于8月发行人民币14亿元8%公司债券,于9月取得人民币7.5亿元购房尾款ABS额度。期内,华南城还获得一国有大型银行授予的15年6亿元的固定资产支持融资借款。

    针对融资问题,冯星航显然并不担心,他谈到:“公司在国内定位是商务物流企业,不是房地产企业,所以得到了很多银行的支持。备用银行授信也有154亿,我们的目标是适当延长债务到期日,当然越长越好,希望逐步把一年到期的债务置换成3-5年的贷款。”

    不过,数据显示,期内华南城融资成本有轻微上升。数据显示,华南城融资成本持平于3.023亿港元,相比去年同期上升0.002亿港元。于2019年9月底,由于资本市场情况的变化,华南城的加权平均融资成本轻微上升至7.34%(2019年3月31日:7.17%)。

    对于融资成本上升,冯星航解释:“融资成本其实我们管理的非常好,上年是7.1%,现在是7.3%,没办法,整体融资成本是上升的,但是我们仍然非常克制。虽然高了点,但是没什么关系,因为我们的债少了。”

    另外,报告期内,华南城以人民币约1.157亿元为哈尔滨及郑州等地的项目增购约46.9万平方米可建筑面积的土地,新增土地的主要用途以仓储用地为主。

    “我们全年地投地预算是20亿,上半年只花了一亿,但是我们没有拿地的迫切性。因为我们大概有1770万的土地储备,非常充裕,下半年有合适地再投。”对于上半年拿地甚少,冯星航解释道。

    此外,据冯星航透露,目前华南城商业用地非常多,会更倾向于购买配套住宅或者是仓储物流地,还会选择流动性比较强的地作为买卖,可能会在郑州和合肥。

    撰文:纪晓燕    

    审校:徐耀辉



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