2019年度中国商业地产TOP100榜单

观点指数研究院

2019-11-15 13:56

  • 凯德、华润与恒隆位列“2019年度中国商业地产TOP100榜单”三甲。三地不同背景的商业地产商名列前茅,一定意义上也说明了中国商业地产市场的多元以及光明前景。

    在多地调控、融资收紧的市场焦虑下,住宅市场未来充满不确定性,而在另一片价值洼地之上,商业地产却大展锋芒。无论是攀升高峰的大宗交易金额,商业资产格局洗牌;还是创新物种与金融化的渗入,都在昭示着,商业地产正在往多元化、新格局的道路上转向,并将带来无限的市场想象。

    而在拼搏前行的路上,变化与破局,竞争依旧激烈。那么在这一年里,谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机,成为了这片红海的领跑者,谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆?

    2019年度中国商业地产TOP100,百强企业在这荣誉榜单中用数据展现他们的实力,用成绩续写他们的辉煌。

    11月15日在2019观点商业年会现场,观点指数研究院向全行业发布“2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”。

    榜单点评

    1.凯德首次登顶,华润、恒隆位列榜眼探花

    时隔一年,“2019年度中国商业地产TOP100榜单”紧张和惊喜同步上演。100强竞争和以往一样激烈,要在全国的商业地产商中脱颖而出,需要的不仅仅是靓丽的经营数据,还有先进的发展理念,积极进取云云。

    经过300多天的耕耘与细作,“2019年度中国商业地产TOP100榜单”正式揭晓,分别是凯德、华润与恒隆。来自三地不同背景的商业地产商名列前茅,一定意义上也说明了中国商业地产市场的多元以及光明前景。

    其中需要注意的是,过去几年,凯德进步明显,继去年夺得榜眼后,首次问鼎“2019年度中国商业地产TOP100榜单”。从凯德的发展轨迹来看,其在中国的布局不断扩围,资产规模也日益壮大。

    自1994年进入中国以来,25年的时间里,凯德已在中国42座城市拥有或管理200多个项目。除了新加坡本土市场外,中国也成长为凯德的两大核心市场之一。

    目前凯德在中国的总开发规模约2300万平方米,管理的总资产超过2800亿元人民币。包含今年10月揭开水晶连廊神秘面纱的重庆来福士,凯德在中国已经布局购物中心51个,办公楼26个,商业综合体24个,以及24000多套服务式公寓。

    截至2019年9月30日,凯德集团管理资产1317亿新元。投资组合涉及多元房地产类别,包括办公楼、购物中心、商业综合体、服务公寓、酒店、长租公寓等,业务遍及全球30多个国家的200多个城市。

    凯德之外,华润置地商业的发展也不容小觑。作为内地代表,华润置地商业较好地消化了三地的优秀基因,既有港资的沉淀,亦有外资的金融思维,更兼顾内地商业地产商的积极进取。今年华润置地商业位列榜眼之位,继续为来年积蓄能量。

    从华润置地商业的发展路径来看,过去的25年中,其商业版块获得了长足进步。其中于2019年1-9月,其租金收入达到89.06亿元,有望今年突破百亿大关。这不仅是对于华润置地商业本身,对于内地本土商业运营主体来说,都是值得欣喜的。

    根据2019年中期业绩会上管理层的表态,华润置地商业的拆分节点渐近,未来或许可以期许其与资本市场接轨后,迸发出更大的发展动力。

    三甲的另一个焦点来自恒隆地产,过去的几年中其一直是商业地产TOP100榜单的常胜将军,位列榜单上位,今年同样没有意外。这样的稳定发挥来自于恒隆地产对5大商业基因近乎苛刻的追求——地点、体量、规划、设计、建筑。

    这些要求再加上管理、运营,为恒隆保持优势提供了坚实的基础。仅以上半年来说,内地租赁物业方面,恒隆整体组合的收入增加7%至人民币18.94亿元。其中,上海的恒隆广场在两年前完成翻新后,上半年租金收入达到8.27亿元,录得8%的强劲增长。上海以外的大部份商场,收入及销售均录得双位数升幅。

    2019年8月,历时近8年的精雕细琢,昆明恒隆广场正式开业。加上原有的8个项目,目前恒隆地产已经开业运营的项目达到9个,另有武汉及杭州项目处于发展中。根据2019年中报介绍,恒隆地产位于内地的投资物业的总值为705.88亿港元,超过香港投资物业。

    而发展中的投资物业总值为港币403.35亿元,包括位于内地的昆明(彼时未开业)、武汉及杭州项目,以及沈阳和无锡项目的余下发展期数。这些项目涵盖商场、办公楼、酒店和服务式寓所。

    2.精细化运营,商业TOP100租金增长16.65%

    观点指数以商业TOP100企业作为样本,统计发现过去的一年中,整体租金增长录得一定增长,达到16.65%。尽管关于地产行业的迷茫之声不断传来,但是商业地产行业还是一步一脚印,丈量出自己的价值空间。

    从数据来看,包括上述的华润置地商业在内,租金排名前50的企业中,不乏表现突出的种子选手。其中2019年1-9月中,租金收入超过50亿元的有4家,租金收入处于20-50亿元的有19家。

    而从租金收入增速来看,整体稳定提升,但也呈现出阶梯分化的现象。如图中所示,租金收入增速超过100%的企业占商业TOP100榜单的11.11%。这些企业商业体量一般较小,而过去的一年中,其商业物业业态和面积双双增长,因此租金收入增幅也会相对可观。

    需要关注到租金收入增速呈现负数的企业也不在少数,占“2019年度中国商业地产TOP100榜单”的31.11%。过去的一年中,相对于住宅市场,商业地产感受到的库存压力明显,这也困扰着不少商业项目,使其被同行业竞争裹挟,难以获得突破。

    当然,若果回到租金收入增速的整体分布,可以看到68.89%的企业,过去一年都实现了正增长。一正一负,考验的不仅是企业如何维持持续的增长预期,更考究面对行业愈加集中、多元的生存环境时,要怎么保持及发挥自己的商业优势。

    从2019年购物中心的商业动作来看,不少商业运营商选择主动革新,贴合消费者升级迭代的消费需求,重新组织布局,调整消费业态。这一效果是明显的,比如某企业位于北京的项目,通过调整服装、餐饮等品类,引入更多潮流时尚品牌和高量级内容店,上半年项目租金收入同比增长27.4%,达到2.2亿元。

    当然,也有一些商业运营商一如既往坚守高端奢侈等品牌组合带来的坪效,对于目前时兴的体验式业态、餐饮、小众化倾向保持谨慎。其实,不管是主动革新还是坚守已有的运营理念,都是各个商业地产运营主体对于未来的判断,无关对错,或许需要留待到更远的未来予以审视。

    3.“三人行必有我师焉”,内地、港资各自精彩

    “2019年度中国商业地产TOP100榜单”中,值得予以关注的还有内地和港资的各自亮眼表现。观点指数选取了8个样本企业,当中港企和内地企业各占一半。

    数据来源:观点指数

    以内地样本企业A到D来看,其2019年1-9月的租金收入在所有8个企业中表现较为优异,基本处于28亿元人民币以上。而从增速来看,内地的同比增速均为双位数,处于20%-39%之间,最高的为样本企业B,2019年1-9月的租金收入预计为35.8亿元,同比增长39%。

    该企业除了传统的购物中心以及写字楼外,近几年在商业创新业态,如联合办公、长租公寓等领域也在积极布局。其中,长租公寓方面,其已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,全年收入和开业目标分别为10亿元和8万间。

    对比可以看到,港资样本企业的租金收入相对较为可观,不过增速上则稍逊于内地商业地产商,一定意义上也和港企相对谨慎、稳健的心态有关。

    一直以来,不管是开发、运营、管理还是退出,港资房企都是内地企业学习的榜样,总能在不同的环节中找到学习的范本。不过也许和固有的住宅开发思维有关,内地商业地产行业相对浮躁,追求大包大揽、跑马圈地,静下心来细细雕琢产品的企业还是少数。这也是上述港资样本企业为何布局城市范围小、项目少,但资产值和租金收入却较高的原因。

    8个样本企业中,内地单位资产值贡献的租金收入(即1亿元资产值贡献的租金收入)普遍处于0.02亿元-0.05亿元之间,港资样本企业的该数值则要略高一些。另外从单位面积的租金收入(即1平方米建筑面积产生的租金收入)来看,港资样本企业均过千元,其中最高的为2290.91元/平方米。而内地样本企业最高的仅为632.68元/平方米。

    从以上数据来看,“三人师必有我师焉”,不管是内地亦或是港资,不管是保守还是进取,各有优劣。双方需要做的,或许是针对中国市场的融合和学习,共同进步。

    4.16家企业资产值过500亿元,单位面积资产值稳中有升

    站在2019年末的节点,回看“2019年度中国商业地产TOP100榜单”,不容忽视的就是商业地产商的投资物业资产值,这是活跃在企业报表中的关键指标——既可以提升资产规模、提高利润表现,亦可以作为有利的融资工具。

    从投资物业资产值前20名企业来看,有16家企业的资产规模均超过500亿元,其中500亿元-1000亿元的企业有9家,占比45%;1000亿元以上的企业有7家,占20名企业的35%。

    对于商业地产来说,产生稳定的现金流是亮点之一,但同样需要予以重视的还有资产的保值和增值。通过资产管理、运营,改造、提升,提高市场价值,并辅以相适应的金融手段,在合适的时机实现价值变现。

    投资物业资产值前20名企业中,不乏金融和运营好手。如有个别企业,通过发起和管理基金,让不同投资诉求的资金为商业地产业务服务,解决资金投入大的难题。于此,也可以获得长期持有商业项目的先决条件,再通过集中、专业化的管理,持续提升资产价值,最终退出、获得增值回报。

    观点指数统计资产值数据发现,上述20家企业单位面积资产值(即1平方米建筑面积对应的资产值)基本位于0.35万元/平方米-5.35万元/平方米之间,平均单位面积资产值为1.11万元/平方米。其中有6家企业该数值高于2万元/平方米,1.11万元/平方米-2万元/平方米的企业有6家,这也意味着有8家企业低于投资物业资产值TOP20的平均线。

    总体而言,“2019年度中国商业地产TOP100榜单”的投资物业资产值稳中有升,但单位面积资产值则有待提高。换个角度说,未来商业地产行业不能仅仅追求体量大,还要通过规划、定位、管理、运营,提高资产的价值和租金收入,使得商业地产价值更为名副其实。

    撰文:陈朗洲    

    审校:欧阳颖



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