演讲 | 陈晓欧:赛道升级——大资产管理时代的新思维

观点地产网

2019-11-14 18:20

  • 大资管时代的新思维是全周期运作,融、投、建、管、退,要从资本跳到资产,再从资产跳到资本,如果把两者打通的话,下半场你就是最大的赢家。

    陈晓欧(美国富尚资产集团董事长):简单介绍一下我的背景,我们富尚资产英文缩写叫F.O.G,我们是做商业地产投资管理的,我本人也是越秀的独董,越秀是七八十亿美元的规模。

    今天要讲的题目是一个比较大的题目,主办方给我这个题目,简单的看一看,就是我们在美国和中国两个地方做商业不动产的投资和资产管理,另外我们也做商业部动产资产运营的顾问。

    很多人讲中国地产进入到了一个瓶颈期,好多人说白银时代已经开始了,黄金时代结束了,到底下一步是什么?我认为下一个时代不是白银,也肯定不会是废铜烂铁,下一个时代是钻石时代。钻石和黄金的最大区别是它的含量更稀缺,需要有更好的技巧和工具去采掘,然后有更好的技巧去打磨,更好的营销手段去营销,从而焕发出钻石巨大的价值。

    这个时代下我想讲两个题目,第一个就是资产,我们讲很多资产的问题,资产作为一个基础,(见PPT)通过我们实操的案例来讲,这个图片中的图像,可以看到上海中心,上海中心是上海市一个核心资产,这也是全球的第二高楼,楼高是632米,这样一个资产对我们今天谈的这个资产管理,或者大资产管理时代有什么样的借鉴意义?

    瑞·达利欧写过一本书《原则》,他是做量化对冲的,他在《原则》里面讲过一句话“把良好的管理系统化”,这句话什么意思?

    上海中心这个资产有别于前面很多演讲者讲到的机会型投资,这是一个典型的核心资产,今天所有地产开发界的朋友大部分接触到机会型投资,但大家很少涉及核心资产。

    对于上海中心来讲,在五年以前还在开发的时候,他找到我们富尚资产提出了一个问题,就是说这样一个资产到底应该怎么管?它未来的出路是什么?找了很多的资产界的朋友问,最后我们拿到了一个合约,跟他合作两件事情。

    第一件事情我们叫资产管理,第二件事情叫资本管理,这个项目在上海陆家嘴核心区域,最建筑面积是60万方左右,57.8万,最高度632米,地上就有127层,可以说凝聚了中国现在房地产开发技术的大集成,这个资产绝对是核心资产,它的股东方是上海城投、上海陆家嘴、上海建工集团三家合资的,这个资产不会卖,绝对不会通过销售来实现这个资产的价值,它是通过长久的资产运营来实现价值的。

    我们来分析它这个资产的状态,简单几个数字,这个资产从拿地到建设成本加起来不到200亿,其中最重要的成本构成是之前的地价很低,60万平方米的资产在上海陆家嘴。

    用最简单的算法,如果是10万到15万一平米,这个资产就有600亿到900亿左右,从200亿跃升到了600到900亿的规模,如果这个资产运营到一定程度过1000亿是有可能的,从账面上看这个资产是大买卖的,回过头来看这个资产又一文不值。

    因为这个资本不能够真正的流通起来,砸了200亿都是贷款,到现在为止这个业主方都在还贷款,怎么样把这1000亿套现是一个问题。所以我们面临的挑战,第一件事情我们跟业主方来谈这样的合作,我们要精细化的雕琢这个资产,这个精细化的雕琢是要有系统的、有计划的、有目的的去雕琢,而不是我们进去以后,就像我们今天谈到的一些私募,简单的说招商、物业管理、市场品牌的推销。

    我们要有一个规划,比如说十年内我们做什么事情,十年内我的估值到什么层级,十年内我的KPI指标是什么,十年内我的财务指标是什么,这个规划情况下我们倒推到这十年内的计划,然后把它分布实施到每一年实现什么计划,然后到这个资产管理的精细雕琢之后的最大一个动作是什么呢?就落到了资本管理,最后1000亿变成一个上市的REITs,或者一个上市的公司,1000亿如果把30%的股权在市场中流通的话,那就是300亿的股权价值,远远把200亿的投资覆盖了。

    这个大思路底下,我们一直做的事情就是这个资产从开发到运营的体系,和它整个价值的体现。我们引入了美国一套完整的体系,BOMA是美国最大的业主协会,在17个国家有分会,有八万多个会员,大部分都是基金、保险公司、政府机构等等。

    它研究的就是从业主角度怎么去感觉好一个资产,这个管理不是短线的,是增值把它卖掉,这也是一种很重要的思路,但是这个业主协会关心的是,大多数都是REITs,他关心是的一个长线运营以后,通过中长期投资,然后精细化管理实现一个巨额回报。

    这个状态下,我们引入了这套体系,把上海中心整个一套完整的体系梳理了一下。我们有一个GAM体系,是有八大模块,从战略规划到财务管理、投资融资、开发建设、招商租赁、楼宇运营、市场营销,最后加一项人力资源,我们认为所有的资产管理要落到人上,落到团体上,这一套体系运用到上海中心,逐渐朝国际化的资产品质在靠近。

    所以我们认为所有的资本运作,所有的REITs,所有的上市公司也好,还是怎么样的一种增量也好,你资本的增级也好,靠的都是资产作为基础,这是我们第一个操盘项目的简单介绍。

    这个概念和我们短线操作开发增值有点不一样,它是核心资产的一种打法,这种打法在国内我认为还是一个空白,大多数的业主还是以短视的业务看待自己的资产,或者懵懵懂懂看待自己的资产,怎么退出没有想过,这个是我要讲的第一件事情,就是资产为基。

    第二件事情就是资本为翼,我们讲讲越秀。越秀是2005年12月21日上市的一支全球第一个以100%的中国资产为基础的REITs,越秀在上市的时候是这样一个状态,当时2005年香港开始REITs试点,总共选了三家。

    第一家就是领汇,现在已经做到了过千亿港币了,然后就是鸿富,李嘉诚的,第三个就是越秀,越秀当时所做的资产组合是以广州的四栋写字楼资产为基底的,价值是45亿估值,到今天通过不断地REITs平台的操作、并购、扩张,资产增值已经突破了400亿,十多年时间翻了10倍左右。

    从侧面可以看到,钻石时代的打法和黄金时代的打法是不一样的,钻石时代是资本加资产的一种打法,就是资产为基,资本为翼,这个翼能让你飞起来,能让你做成乘法。

    最后简单讲一个案例,当初越秀在2015年的时候收购这个上海竹园,它现在的江湖地位是什么呢?就是未来的上海证交所会搬到竹园里面去,现在还没有搬进去,我们当时看中的这个物业叫做宏嘉大厦,这个资产它跟香港上市REITs来讲还差了一点意思,它的租金回报率是4%到5%左右,已经做的还不错了。

    但是在香港上市的REITs我们要求是6%到7%的回报,差了两到三个点,怎么办?这也是所有收购方的一个痛点。这个资产我们归类成什么呢?它不是增值型的,它是核心增益型的资产,这个核心增益型怎么看呢?4%到5%个点的回报率提升到6%到7%,半年内要提升。

    简单总结一下,当时我们做了几个事情,我们做的事情包括,第一点内功,内部想办法,包括前面几个做增值型的演讲人都提到过的,我们要做一些装修,这个装修改造当时做了很大的调整,不会投太多钱做公共区域的改造,做了一些大堂的简单装修,增加了一些公共区域的利用。但是最重要的一点我总结一下,是我们当时看中了它的租约管理。

    什么意思呢?当时基金管理有点像半调子,招的都是大租户,他认为大租户最好,大租户他可能租你很多的面积,但同时可以压低你的租金,我们在收购这个资产的时候,他的租约里有几个到期的大租户,我们认为这个大租户之后可以不跟他续约了,我们就终止了,可能很多人说你终止大租户租约,银行这种大租户为什么?

    我们把大租户分成小租户,化整为零以后,我们把原来四层楼一个租户变成四层楼八个租户,那你的单位租金会有很大的增益,这样短期内就可以把租金水平往上提了,这是一个动租约的概念。

    除了内功以外,我们还练外功,收购成本我们要动动脑筋,像越秀这个REITs在香港资本市场有一个规定,总市值的45%是可以做融资贷款的,可以做并购贷。做并购融资,大概500亿左右规模的话,45%将近有200亿、300亿的规模,可以从香港资本市场进行融资,拿融资来的钱进行并购,这个融资的成本是多少呢?2%左右,2%以下,刚才有几位老总提到华润的成本是4%,万达的成本是8%,光这个融资就差了四个点,你还去干租金回报率,那就白干了。

    这个状态下我们利用香港市场的外部融资低成本在境外做的并购,一下又拉低了几个点的成本,半年之内就满足了REITs的要求,成功在REITs上退出。这样一个操作可以看到,未来我认为趋势是开发商他还会存在。

    刚才朗诗申总讲到了,开发的企业不会在短期内消失,因为这个市场很大,他应该和我们资本运作的REITs形成这样一个良性互动的互动关系,越秀所做的也就是这样一种互动关系,这在中国房地产的下半场,钻石时代的上半场是一个盈利丰厚的企业,这是我们看到的一点。

    所以越秀做的就是“开运金”的内容,越秀已经在金融板块做到了全牌照的金融,保险、基金等等一大堆东西全有,他收购了国外的创新银行。

    所以总结一下今天给的题目“赛道升级”,我认为大资管时代的新思维是全周期运作,融、投、建、管、退,要从资本跳到资产,再从资产跳到资本,如果把两者打通的话,下半场你就是最大的赢家。

    撰文:陈晓欧     

    审校:劳蓉蓉



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