海航基础：收购英礼、英智公司全部股权对公资金周转压力较小

观点地产网讯：10月28日，海航基础设施投资集团股份有限公司就海航基础20亿元收购英礼、英智公司全部股权回复上交所问询。

据观点地产新媒体了解，于10月19日，海航基础披露公告称，公司子公司海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司(简称“国际旅游岛”)拟与关联方海航资产管理集团有限公司(简称“海航资管”)及海南晟澄实业有限公司(简称“晟澄实业”)分别签订股权转让协议。

彼时公告称，国际旅游岛将分别以8亿元、12亿元收购海航资管持有的海南英礼建设开发有限公司(简称“英礼公司”)100%的股权、晟澄实业所持有的海南英智建设开发有限公司(简称“英智公司”)100%的股权。

针对前后多次交易标的公司股权的原因和合理性以及相关决策的审慎性，海航基础表示，在重组时英礼公司和英智公司对应的海口海航大厦资产为已完工的地产项目，除部分自用楼层，其余楼层基本已出租，出租对象主要为海航集团内部关联单位。2016年-2017年期间海航资产管理集团有限公司和海航实业集团有限公司（海南晟澄实业有限公司的控股股东）为满足下属成员公司办公场所需求，向公司提出购买海口海航大厦办公资产，经过公司相关权力机构审议通过后，以股权置换形式出售已完工的地产项目，符合公司当时去库存的发展需求。2016年和2017年公司处置英礼公司和英智公司合计实现利润7.26亿元，占三年累计实现业绩承诺的14.44%。

海航基础表示，本次公司购买英礼公司和英智公司股权是基于看好海南自由贸易区（港）的发展前景，随着海南自由贸易区（港）政策的逐步落地，海南区域房产后续存在较大升值空间，本次拟收购标的资产属海口市地标式建筑，位于海口市国兴大道7号，海南省政府西侧，地处大英山核心商务区，周边基础设施及商业配套齐全，为海口市大英山CBD区域高端写字楼，收购该项资产有利于公司长远发展。

海航基础又称，2018年-2019年期间公司控股股东受海航集团整体流动性影响，偿债能力及抗风险能力有所下降，目前虽在努力化解流动性风险，但未来的不确定性有可能对公司产生不利影响，本次向关联方购买英礼公司、英智公司有助于减少与关联方相关资产规模。本次交易尚需提交股东大会审议，届时关联股东须回避表决，待股东大会审议通过后方会执行本次交易。

关于交易作价。上交所问及，此次交易标的英礼公司和英智公司100%股权以资产基础法评估作价分别为8.23亿元和12.23亿元，与重组和前次股权转让时的评估作价差异较小，以及收购定价的合理性。

海航基础表示，2015年至2017年，海南省房地产商品住宅跨越式上涨，虽然商业地产虽跟风上涨，但远不及商品住宅，基本保持正常的稳定价格，因此本次交易标的估值较前次股权转让时估值未有明显变化。

同时，周边商铺的销售价格，一层均价约在 4～5万元/㎡，二层以上逐层递减。写字楼销售价格均价在1.8～2.8万元/㎡。本次交易标的资产估值均在上述市场交易价格范围内，因此本次交易价格合理、公允。

关于标的资产质量，海航基础表示，从经营情况来看，英礼公司和英智公司所属楼层2018年出租率为68%；2019年，通过整合内部单位办公资源、努力拓展外部客户，截止2019年9月出租率已达77%；2020年，将进一步丰富及调整海口海航大厦租赁业态，拓展小微型企业进入大厦一层内部可租区域办公，并积极推进底层商业区域的出租工作，争取在2020年内实现出租率90%以上。

从财务指标数据来看，英礼公司和英智公司2018年合计实现营业收入6,729.91万元、净利润-5,556.34万元，亏损的主要原因为投资性房地产采用公允价值计量产生的的公允价值变动损失合计8,425.33万元，剔除此事项后2018年度英礼公司和英智公司实现的扣非净利润分别为33.40万元和729.26万元；2019年度1-5月份，英礼公司和英智公司实现的扣非净利润分别为94.28万元和914.97万元，已超出2018年全年盈利水平，整体盈利能力有所提升。同时，预计英礼公司和英智公司的出租率将进一步上升，整体盈利能力将进一步提升。

此外，关于此次交易的付款方式和资金来源，以及是否会对公司资金周转造成压力。海航基础表示，截止2019年9月30日，公司货币资金合计约147亿元，公司拟分别以财务公司存款12亿元、商业银行存款8亿元，合计20亿元向关联方收购英礼公司和英智公司。目前公司生产经营状况正常，此次交易对公司资金周转压力较小。