景瑞地产助理总裁唐军:定制地产将进入“爆发期”

观点地产网

2019-10-28 15:56

  • 打磨3年,景瑞地产初步诞生了一个定制地产的超级IP!

    图:景瑞地产助理总裁兼集团运营管理中心总经理唐军先生

    打磨3年,景瑞地产初步诞生了一个定制地产的超级IP!

    从战略、研发、实践、全国化推广到平台体系完善,景瑞亮相了一个能够支撑大规模个性化定制开发的新品牌——“Space me精彩家平台”,这同时也是一个由传统开发企业转向以客户为中心的定制服务平台。

    这个平台发布后,意味着景瑞定制化开发或将在全国化推行进入“加速期”。

    何为“Space me精彩家”?

    这个让业内倍感神秘的“精彩家平台”,到底是什么?

    是一个超级的装修公司吗?答案是NO。

    采访景瑞地产助理总裁兼集团运营管理中心总经理唐军先生,首先要强调的是,精彩家,是一个超级定制平台,而绝不是一个装修公司,甚至这个平台下的装修业务景瑞完全不会自己做,而是找第三方专业公司进行服务植入,景瑞要站在更高格局,去搭建一个更成熟、更高效、更完善的大规模个性化的地产定制服务平台。

    其次,既然是个超级平台,那么这个平台的核心模块是什么?

    “Space me精彩家”包括三大模块,即定制开发前端的“客户需求洞见”体系、中端的“卓越定制化产品力”拆分建造体系、以及后端的“产品供应链交付和服务体系”。具体而言,景瑞“Space me精彩家”定制体系立足人居空间,融入户型、精装,健康,智能,收纳,家具和配饰等七大维度的“定制”,不断整合理念相同的品牌商成为合作伙伴,打造景瑞独有的“柔性供应链”体系,最终确保定制化产品高品质、低成本、高效率的落地。

    其三,应该说,打磨3年后,景瑞“Space me精彩家”平台运行已进入“深水区”,也逐步诞生了自己的平台主张和价值观。这一点从 “Space me精彩家”的品牌名称,就能窥见景瑞定制的真谛。

    其一、前缀Space,强调空间主义,空间“个性化”,这是定制地产的关键;

    其二,me,代表“我的生活我做主”,房子要懂你的生活诉求和愿望,这意味着房子从过去的开发商做主到如今的客户“当家做主”,这是惊人的飞跃;

    其三,精彩家,景瑞强调一个产品观——即“生活因定制而精彩”。在景瑞的定制精彩中,户型可定制,风格可定制,智能化、硬软装、健康设备品牌选择等,都是可选可定制的。

    的确,生活,房子,本该如你所愿,真正实现你的房子你做主!

    强大的“定制化菜单”

    既然“定制”如此之好,那么对客户而言,定制房子到底该如何操作呢?

    对此,景瑞Space me精彩家给出了强大的定制化三维选装系统。

    首先,景瑞定制要明确的——是有限选择,是主流性菜单选择。

    过度个性、过于小众不是景瑞的“菜”,而在景瑞内部,景瑞要求定制必须覆盖所有城市、所有项目。即不仅是高端项目,刚需和改善也都要做定制地产。景瑞希望2年之后,实现100%的定制化项目覆盖率。

    其次,景瑞的定制菜单天然具有客户需求的“大数据”统计学。

    从具体定制内容而言,景瑞依据大量客户需求调研和AI智能匹配推荐后,将客户需求,抓大放小、抓主流关键的切分后分解为7大维度。即在空间、精装、健康、智能、收纳、家具、品饰等展开客户的多样化、全方位的个性定制。7个目录更多像一级目录,7大维度之下又细分为N个小模块……截至目前,景瑞提供定制的产品种类超过226个品类。

    基于此,客户就能按照自己的偏好、品味、家庭结构、消费实力、审美等选择自己的精彩家——实现“你的房子你做主”!

    举个例子,景瑞“空间定制”就是备受客户关注的受欢迎模块。在景瑞,通过户型产品的结构外置、管井位置优化、楼板加厚、层高预留等一系列前置动作,就可以为户型、空间定制和空间可变提供支撑。比如客户是喜欢大浴缸、喜欢大横厅、还是喜欢更多房间,都由客户自主决定,一次成型交付。 

    同时,同一居家单一空间,比如主卧空间也可多种定制。以景瑞在杭州的景瑞天赋127平米产品为例,主卧套间的功能就有勾选“菜单”,你是选择内置书房、还是内置婴儿房、还是做巨大的衣帽间……不同之处你自己来打钩定制。

    其三、不仅是定制菜单多,而且可瞬间让“定制选项”自动生成“现房VR体验”!

    定制“体验感”是惊艳的,景瑞“客户定制”不单单是给客户一个个菜单选择,更多直接在“定制成果”进行了颠覆式创新——即实时生成沉浸式的VR虚拟空间——系统可以实现一家人(多角色)同时在定制空间内等比例真实空间行走,实现多人、实时、互动。即对自己定制的房子户型、风格、品牌、智能、软装等可实时形成类似VR的3D房子实景呈现,“所想”即“所得”!

    据唐军介绍,这一体验技术,在地产行业景瑞还是首家!

    截至目前,景瑞提供定制的产品种类超过226个品类,而客户具有75%的选装率。

    定制超级平台:BIM house

    客户在前期把房子定制好之后,景瑞如何“兑现”?而且一个社区各家定制的房子都千房千样,景瑞是否能够“应对自如、不出差错”?

    唐军强调:“景瑞地产定制化,需要的不仅是单一能力,而是一套强大的智能智慧体系在支撑,这超越了传统人工、手工所难以解决的效率、精准等难题。

    即客户定制好自家的房子之后,自动会在景瑞3年倾力打造的从销售端到交付端一体化的信息平台BIM house中生成。整个过程是智慧自动化的。即消费者只需在线上按自己个性化需求偏好、品味、购买力形成定制化精装修清单,平台自动生产每家每户的“图纸”,100%的一户一图和一户一单,而且景瑞通过BIM系统,自动化实现图纸到材料采购到现场施工的信息在线化管理,实现一站式交付,整个过程完全不用人工去拆分、衔接和验证,基本都是自动化、智能化解决。”

    这个强大的 BIM house平台,到底有何惊艳的“功效”?

    其一、定制“可视化”,基于精彩家定制的“选装销售”。传统选装虽不错,但都在住宅毛坯交付之后,而且选装也没有“具象”的现房体验,无法看到成品模型,所以这一定程度上限制了消费者“选装定制”的欲望。景瑞源头的定制选装,有2大特点。第一,客户可以在开盘之时到交房之前就可以通过选装销售数字化平台,在销售的一销(开盘时间点)、二销(开完盘三个月)、三销(交房前六个月)三个不同阶段进行7大定制维度的相应在线选购,这样开发商交房就是定制成品;第二、客户每一次选购,都可以通过线上虚拟现实的VR体验,精准展现自己的定制房子的最终“效果图”。

    其二、BIM系统自动生成“一户一图”、“一户一清单”。

    景瑞即插即用的产品模型库,与洞见系统的客户定制精装需求,通过BIM house系统的贯通最终快速生成“一户一图”,同时形成拆单系统,为营销、招采、工程提供数据基础,这样就能为不同家庭高效匹配一户一图和相应的材料设备、招采,如果通过传统手绘、CAD制图,工作量过大,效率极低,且容易出错。

    其三、自动化的拆单与柔性供应链。对定制地产而言,核心难点不在于前端客户定制,而核心在于定制后的“精装拆单系统”和“柔性供应链”的支撑。

    首先,个性定制、一户一图对随后的精装拆单提出了巨大的考验,比如家用电器都是标准化的单品,容易拆分,但类似壁纸等,尺寸不一样,材质不一样、品牌也可能不一样,你如何去拆分?对此,景瑞更多以模块化的概念来区分和组合产品、小批量,多批次。

    又比如拆分很多企业还是半智能、半人工的方法,甚至很多企业依靠全人工去拆单,导致人工配置和成本都提升了,对此,景瑞在拆单上实现了生产方式的变革,即通过BIM系统实现自动化、智能化、快捷化拆单,直接一键算量、需求清单拆分,这样避免了通过人工一户一图拆单的低效率,这一点,景瑞对定制订单的拆单系统领先了很多同类企业。

    其次,柔性供应链的支撑也非常关键,目前景瑞BIM 系统实现了拆单后的品牌供应商进行针对性的派单,以数据化贯穿了前端客户需求、设计图纸、材料种类、供货质量、物流管理和生产计划等精装匹配的柔性供应链管理。

    其四、数字化工地是一个变革。传统工地无论图纸、交付、货物验收都是线下衔接和操作,工作复杂且因为是人工,所以很难避免不出差错,但景瑞数字工地是基于BIM 系统,把传统工地上的图纸、交付信息、工程进度和货物等所有工地环节都数字化、信息化、彼此关联化,这样就可以过程中对每个关键操作环节起到高效的把控。

    其五、数字交付和维修服务的自动化。一户一图的个性定制如何交付?交付之后如何保持维修保修的高效?这是交付考题。对此,景瑞基于BIM house系统,打通了数字交付,即交付给客户一个BIM化的模型数字家。

    数字模型家,能够反映出客户家庭的所有尺寸、材料、管线等数据,而不是传统只有一张黑线的白纸。

    同时能够帮助客户实现准确定位和问题反馈,系统准确的派单给对应服务人员,自动匹配供应商,节省中间环节的许多等等,实现了传统维修中转过多,效率慢的破题。

    供应链提速

    景瑞定制化地产,最大的挑战不在于前端的定制平台搭建,也不是一户一图的清单拆分,而核心是最后端的产业供应链体系。即如何通过完备的供应链实现客户成千上万的定制化需求的低成本、高品质、多样性满足。

    即表面上丰富多样的个性化菜单选择,但实质考验的景瑞定制化背后供应链的丰富度和品质优势。

    因此,景瑞定制供应链体系,在保证品质、品牌、安全、服务等基础前提下,景瑞有两大努力方向:

    其一,提供多品类、多层次符合客户定制需求的供应链产品和服务,做到客户各种定制选择的丰富性和高响应度;其二,提升规模,提升成本优势。要快速提升精彩家定制选装率、客单价和整体规模量级,真正发挥规模效应和平台效应,景瑞就可以拿到更多的集采、战略采购的优惠价格,反过来又促进消费者更多的选择,最终形成“正循环”!

    首先,从整体房子定制供应链讲,前端的硬装模块,产品市场都相对“公开透明”,价格也相对明确,这也导致硬装模块往往利润空间微薄;而后端的软装产品,往往整个市场透明度低,价格混乱,缺乏标准、个性化需求强烈……因此,这个领域往往利润率相对较高。因此,景瑞定制化的合理利润可能更多依赖软装模块,再加上软装销售周期相对更短,更快,所以做好软装,对景瑞定制自我造血,能够事半功倍。

    对此,景瑞怎么应对?

    唐军给出了3个策略。

    其一、规模永远是一种产业博弈的超级筹码,未来景瑞需要快速做大定制地产规模,这样反过来会对供应链,尤其是软装供应链产生更大的需求,直接F2C,这样规模越大,产品单价越低。

    其二、除了规模优势之外,景瑞也在加速在定制精装供应链上进行精准投资,通过投资孵化、入股、收购等手段整合供应链资源,形成更强大的景瑞战略资源,进而降低成本,稳定服务。

    其三,供应链部品和模块多,客户一个个零星的挑选会非常劳神,同时,在景瑞定制地产初级成长期,往往有些单品价格与市面上价格并没有太大优势,截止目前,景瑞10大单品中往往只有6到7个品类是真正具有明显价格优势的。

    基于这2点,景瑞开始针对定制一个个模块设置“定制优惠包”,比如卫生间促销包,厨房促销包、电器三合一打包促销包……这样的话,综合比较,景瑞的定制物品的优惠力度、品质保证是有“显著竞争力的”。

    小结

    的确,定制地产,不是一种单一能力,真正考验的是企业全链条研发和整合能力,考验企业系统的实力。

    而打磨3年定制地产后,景瑞地产正力图在2年之内实现景瑞定制项目全国范围内100%落地,而在这个过程中,随着定制地产体系平台不断再完善,再迭代,未来可以实现景瑞地产“Space me精彩家”将独立走向整个地产行业,为其他开发商定制开发进行“快速赋能”!

    审校:劳蓉蓉



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