业绩稳步达标八成 中海地产还斥资990亿补仓核心城市

观点地产网

2019-10-08 23:23

  • 中海今年可售货值约达7000亿港元,其中下半年可售货值达5000亿港元,意味着只需要去化30%多就可以达标。

    观点地产网 上半年业绩增速普遍下降的房企们,为了在金九银十的销售节点抢收一番,接连推出折价、全员营销等手段,有房企甚至单月销售逾800亿元。

    一向贴着“稳健”标签的中海,似乎依旧踏在自己的节奏上。

    10月8日,中国海外发展有限公司发布公告,连同其附属公司、合营公司及联营公司的合约物业销售金额约为340.66亿港元,同比增长29.15%,相应已售楼面面积约为157.44万平方米。

    340亿的单月销售是中海年内第二高的销售业绩,但就整体而言,除6月份销售冲刺至511.85亿港元以外,今年中海的单月销售基本维持在300亿左右。

    前9月,中海系列公司的累计合约物业销售约为2902.17亿港元,同比增长28.17%,累计已售楼面面积约为1375.94万平方米,同比增长11.71%。

    近29%的增长速度是中海的常态,2018年及2019年上半年该公司销售金额分别达3012亿港元、1942亿港元,同比增速在29%上下。

    按照2019年的销售目标3500亿元计算,截至目前,中海已完成年度目标的83%,这样的完成比率在房企中同样位于前列;此外,于9月30日,中国海外系列公司录得已认购物业销售约为319.84亿港元,预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

    另据观点地产新媒体了解,中海今年可售货值约达7000亿港元,其中下半年可售货值达5000亿港元,意味着只需要去化30%多就可以达标。

    这样的稳健却引起了资本市场的质疑:为何不调整3500亿的目标指引?据观点地产新媒体此前了解,主席颜建国对此回应是,中海始终追求利润,规模和效益要平衡去对待;对于目标调整,则始终未予以松口。

    销售保持自己的节奏之外,在拿地上,中海也与其他喊着“下半年原则上不拿地”的房企不同,将购置土地的发力点一如既往放在下半年。

    相比于8月份在纳储上颗粒无收,9月单月,中海在天津、西安、长春、北京和上海收购了五幅地块,应占楼面面积合共约82.81万平方米,应付土地出让金约为84.39亿元人民币。累计前9月,中海系列公司已斥资990.84亿元拿地。

    其中,近期最受关注的是北京摘地,这已经是中海年内第三次在首都落子了。

    9月25日,地块优质、交通便利的瀛海地块引来了开发商们的争夺。该地块为大兴瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块,土地面积4.59万平方米,为限竞房用地,纯住宅,执行90/70限制政策。经过30轮的激烈角逐,中海最终以32.7亿元竞得该地块,溢价率25.77%,楼面价3.24万元/平方米。

    更早前,7月,中海力退首开联合体、金茂联合体、合生等,最终以79.4亿元的价格斩获丰台区造甲村地块,折合楼面地价超过6万元/平方米,溢价率为18.79%,刷新了北京丰台“地王”纪录。

    时间再退回到2月份,中海以44.4亿元的价格摘得大兴区一宗住宅混合公建用地,地块建设用地面积7.93万平方米,建筑控制规模不大于17.70万平方米。

    按此计算,中海年内已斥资156.5亿元在北京包揽下三宗地块。

    在持续补仓下,整个华北区域在销售上也呈现出优势。公告披露,前九月,中海地产华北地区销售金额最高,为567.14亿港元;华东地区次之,销售金额为474.78亿港元,排在其后的是则是北方地区、华南地区、西部地区、香港及澳门,销售金额分别为357.51亿港元、321.29亿港元、199.23亿港元、97.70亿港元。

    另据观点地产新媒体统计,除一季度前几大区域销售金额水平相近,后面的月份华北区域销售均稳坐头筹。而2018年,中海全年销售中华北地区同样贡献最大,录得合约物业销售575.45亿港元。

    除对重仓区域发力外,中海今年也明显在其他区域,尤其是一线城市发力。

    其中,于9月份,在拿下北京瀛海地块的当天,中海以12.4亿元斩获上海长宁区地块,出让面积1.67万平方米,折合楼板价3.4万元/平方米,这也是近十年来长宁区推出的首宗纯住宅用地。

    相比于此前专注于市区的布局,这次中海较为少见地落子外环的远郊区域。当然,这并不代表中海转移阵地,今年7月,中海于去年10月联合中环斥资94亿摘下的红旗村项目已经亮相,这一曾为上海市区最大“城中村”项目命名为“中海·臻如府”。

    除此外,在广深,中海以54亿元获深圳光明区项目,以及斥资33.57亿元在广州亚运城、广钢新城热门板块连拿两地——而这两区域也基本处于土储告急的状态。

    不完全统计,中海今年已至少花费256.47亿元在四个一线城市拿地。若加上香港启德两宗地块,中海今年在核心城市买地已超300亿元。

    一定程度上加重核心城市的投资与发展,也可以从中海的售价上反映出来。据数据显示,2015年至2018年,中海每平方米销售单价从1.43万元升至1.89万元,而截至前九月,这一数据已升至2.11万元。

    不过,尽管单价随之水涨船高,市场对于中海能否在高价拿地下保持盈利水平还是持观望态度。而据中海此前表态,这家“最赚钱公司”似乎很是自信,他们认为地块的核心位置及优质条件足以抵消拿地成本的升高。

    撰文:林心林    

    审校:钟凯



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