前海“地主”土地整备落幕 中集、深圳国际213亿等价置换土地盛宴

观点地产网 国庆到来前夕，深圳前海两位“地主”双双发布了关于前海土地整备的最新消息。据此，继招商蛇口之后，中集集团、深圳国际的前海土地整备也终于进入尾声。

据公告显示，经前海管理局（“深圳市前海深港现代服务业合作区管理局”）按整备协议约定收回相关前海用地后，两家公司将获置换新规划条件下同等价值的土地使用权，享有的补偿价值共达212.64亿元，其中中集集团享有的补偿价值为128.91亿元，深圳国际享有的补偿价值为83.73亿元。

事实上，上述几家公司的深圳前海土地被协议收回及置换，主要是在2010年国务院批覆《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的基础上，根据深圳市政府2013年6月正式落实《前海深港现代服务业合作区综合规划》而做出。

《前海深港现代服务业合作区综合规划》指出，前海将被打造成重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等产业的国际化新区域。该综合规划指出前海合作区内已出让的工业、仓储用地（即原规划条件下用地）变更为商业、办公、居住用途（即新规划条件下用地）。三家公司前海项目也已纳入深圳前海深港现代服务业合作区的范围。

或许，在几大“地主”前海土地都被收回之后，前海未来也将迎来不少的土地盛宴，对于很多房企来说，这都将是千载难逢的机会。

中集集团：获63万平米土储

观点地产新媒体查看公告了解，中集集团全资子公司深圳南方中集集装箱制造有限公司于2019年9月29日，与深圳市规划和自然资源局（深圳规土委为其前身）、前海管理局就三块宗地的整备事宜达成一致并签署了《土地整备协议书》。

三块宗地即T102-0152、T102-0153、T102-0154宗地，位于深圳市前海深港现代服务业合作区07及09开发单元，合计52.4万平方米。

根据本次整备协议的主要合同内容及履约安排，各方同意由前海管理局按整备协议约定收回三块宗地整备范围内全部用地。

与此同时，各方同意按照整备协议确定的方法计算本次土地整备对南方中集的补偿价值为128.91亿元，并以此价值向南方中集、或南方中集上级公司——中集集团、或中集集团所属全资子公司置换新规划条件下同等价值的土地使用权（简称“置换用地”）。

而遵循规划指标原则不变、业态相对均衡、地块相对集中成片等原则，各方同意置换用地面积约为9.21万平方米，总建筑面积约为62.79万平方米。

置换用地规划指标显示，在62.79万平方米的总建筑面积中，办公面积为44.28万平方米，商务公寓面积约3.83万平方米，商业共12.99万平方米，公共配套、交通配套及市政配套设施共1.69万平方米。

来源：企业公告

另悉，上述置换用地的土地使用权价值为125.16亿元，该价值与南方中集享有的补偿价值128.91亿元的差额为3.74亿元。各方同意另行协商解决该差额部分的等价值土地使用权置换问题。

而置换用地最终坐标、面积、规划指标等以土地使用权出让合同的相关条款为准。置换用地的地价不再另行计收。

前海管理局同意自整备协议中三块宗地的不动产注销登记手续完成之日起三个月内，与南方中集，或南方中集上级公司——中集集团，或中集集团所属全资子公司，签署上述置换用地的土地使用权出让合同。置换用地土地使用权起始日期为2015年1月1日，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。置换用地中的商务公寓可以进入市场销售。

中集集团认为，签署整备协议有助于加快推进前海土地整备的进展，也有利于集团把握深圳城市发展和更新改造的机遇，提升集团现有资源的整体效益和股东回报，符合公司及股东的整体利益。

深圳国际：等价置换83.73亿土地

同样于9月29日，深圳国际控股有限公司与深圳市规划和自然资源局（深圳规土委为其前身）及前海管理局签订土地整备协议书。

据此，合约各方同意由前海管理局按协议约定收回深圳国际于前海所拥有的全部五宗面积合共约38万平方米的土地。

同时，合约各方同意按照协议确定的方法计算本次土地整备对深圳国际的补偿价值为83.73亿元，并以此价值向该集团置换新规划条件下等价值的土地使用权；及合约各方同意对整备范围内深圳国际有合法审批手续或不动产登记的地上建、构筑物按重置成新价经评估后给予货币补偿，不再进行土地置换。

前海管理局按照深圳国际享有的补偿价值共计约83.73亿元置换等价值的土地使用权给后者，置换用地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为39.58万平方米（含地下商业、地下配套设施及在19-08-03地块中配建政府人才住房9081平方米）。

此外，根据土地整备协议，前海管理局同意自整备范围内涉及的不动产注销登记手续完成之日起2个月内，与深圳国际签署置换用地的土地使用权出让合同。置换用地的土地使用权起始日期为2015年1月1日，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。置换用地中的商务公寓可以进入市场销售。

而据观点地产新媒体过往报道显示，于2015年10月，深圳市规土委及前海管理局就同意在前海深港合作区19单元6街坊中安排约3.88万平方米用地，作为深圳国际先期启动项目用地。“前海首期项目”即位于深圳国际前海五宗土地之一的T102-0069宗地内，该宗地由原单一的物流仓储用地变更为以产业办公为主、配套高端商业和居住功能的综合性用地，土地价值预计大幅提升。

先期启动项目计容面积约10万平方米，包含地下商业用途和其它停车场等地下空间在内的总建筑面积将达到约16万平方米，已获前海管理局列为前海自贸新城建设重要工程之一。

因此，对于此次前海土地整备补偿83.73亿元，深圳国际表示，继2017年度，集团已就前海首期项目确认税前收益约24.4亿元后，前海余下的约59亿元的土地整备补偿，将在土地出让合同签订后，相关金额能够可靠计量时，集团将予以确认为收益。

深圳国际于公告中称：“前海片区的土地价值自2015年1月1日到现在已有较大幅度的增长，加上未来前海片区作为粤港澳大湾区发展战略的重要组成部份，开发前景广阔。土地整备完成后，将进一步明确本集团在前海片区的土地权益，同时随着未来该置换土地资源的逐步开发及价值的逐步释放，将有助于进一步促进本公司业绩的持续增长。”

深圳国际还表示，签订土地整备协议标志着集团推进已久的前海项目土地整备工作取得重大突破，进一步明确了集团在前海区域土地权益价值，为下一步顺利签订土地出让合同奠定基础，同时未来也将有利于提升集团在该片区的资源价值，推动集团物流产业相关的土地综合开发和发展。

或许，相对比招商蛇口前海土地整备高达500万平方米建筑面积的等价置换，中集集团和深圳国际的新置换土地显得并不那么抢眼，但对于企业本身而言，这无疑是一次超级土地红利的释放。

去年12月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布前海土地整备公告，作为“前海三大地主”体量最大的一位，招商局旗下2.9平方公里土地最终获得了900多亿增值，与土地注入招商蛇口时升值将近1.5倍。

按照最新协议，前海土地置换出的经营性用地占地逾92万平方米，建筑面积近500万平方米。在寸土寸金的深圳，这部分土地大多可用作商住用途开发，对应可售货值逾4000亿元。