合富商业:琶洲,将代言广州中心区商务新高度

观点地产网

2019-09-26 15:07

  • 广州作为粤港澳大湾区的门户枢纽,正加快建设国际科技产业创新中心,打造以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑的综合型现代产业体系。

    广州作为粤港澳大湾区的门户枢纽,正加快建设国际科技产业创新中心,打造以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑的综合型现代产业体系。其中,集创新平台与生态文化资源优势的海珠区,在互联网创新引擎的推动下,中心城区地位不断凸显。

    海珠区城市中心地位日益凸显

    过去在广州有句民谚:“宁要河北一张床,不要河南一套房”,这里的“河南”指的便是海珠区,海珠区作为工业区的历史已不复存在了。如今的海珠区,作为广州唯一的岛区,四面环水,有着得天独厚的地理和人文环境,位于“一江两岸三带”黄金水岸精华段、广州新城市中轴南延线、广深港澳科技创新走廊交汇的创新节点,成为广州的开放门户与创新枢纽,战略地位日益凸显。未来,海珠区更将打造成为粤港澳大湾区资源配置枢纽,加速全球高端资源集聚,进一步扩大区域创新辐射效应。

    海珠区生态环境好,拥有近50公里的珠江岸线环绕,同时有海珠湖、海珠湿地公园2大生态绿心。摊开广州地图可以看到,三分之二的广州珠江黄金水岸为海珠区所占据,同时拥有全国罕见的特大城市中央湿地,面积比纽约中央公园大三倍的国家级湿地公园——海珠湿地公园。未来海珠区将会依托珠江滨水岸线、海珠湿地等优质生态资源,打造现代化城市中央公园。为吸引高端产业、高端项目与高端人才集聚提供绿色磁芯,建设绿色、生态、宜居、宜商、宜游的中心城区。海珠区更位列2018年中国百强区第21名,百强区以占全国不足1%的土地面积,以9%的人口创造了全国近四分之一的GDP,成为引领我国经济发展的重要动能引擎。

    海珠区写字楼总体供不应求,价格稳中上升

    据合富研究院整理的来自广州阳光家缘的数据显示,2016年至2019年上半年,海珠区一手写字楼市场新增供应量只有约6.8万平方米,其中2016年、2018年全年新增供应量更为“O”, 仅2017下半年有新增供应2.7万㎡,直至2019年位处琶洲的中岱国际品牌广场带来新增供应写字楼4万㎡,海珠区一手写字楼市场极为渴市。

    与此同时,同期海珠区的一手写字楼成交量为14.8万平方米,过往的存库得以消化,海珠区一手写字楼市场整体呈现出供不应求的态势。近三年,海珠区写字楼成交主力来自于2016年的保利世贸 G座,由合富辉煌商业地产引进广东省广告有限公司购买保利世贸G座写字楼及商铺约2万平方米,成交金额超6亿元;此外,2017年底,合富辉煌商业地产引进大唐电力购买保利天悦广场四期保利MO独栋写字楼作为大唐电力华南总部,成交金额超7亿元;同年,合富辉煌成交海珠区赤岗磨碟沙的邦华环球贸易中心整栋塔楼写字楼的大宗交易。

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生表示,随着海珠区城市中心地位的日益凸显以及琶洲互联网创新集聚区未来2年写字楼供应放量的情况下,未来海珠区将成为广州写字楼租售成交的热点区域。

    据合富研究院整理的来自广州阳光家缘的数据显示,2016年至2018年,海珠区近三年一手写字楼成交均价高于广州市整体水平,海珠区近三年一手写字楼成交均价分别为30650元/平方米、27695元/平方米及37680元/平方米,同期全市一手写字楼成交均价分别为24827元/平方米、26754元/平方米及23235元/平方米。其中,2018年海珠区一手写字楼成交均价比全市均价高 67%,主要成交来源于琶洲板块内的保利叁悦广场。近年来海珠区写字楼价值逐渐凸显,琶洲板块未来有产业规划利好带动,商务需求旺盛,预计未来写字楼成交价格会逐渐上涨。

    海珠区写字楼格局自西向东,档次逐步提高

    海珠区早期以工业空间为主导,居住、商业以及其它城市公共配套均为了满足工业发展所需。改革开放后,海珠区的房地产业发展迅速,其空间格局由工业城区向生活城区转变,导致海珠区的写字楼市场整体发展相对缓慢,跟随政府对产业规划改造和交通系统构建的步伐,海珠区整体写字楼发展格局历经了由西向东的拓展及升级过程:从早期滨江西路到江南大道昌岗板块,随后往东至客村一带,直到目前发展如如火如荼的琶洲板块。

    海珠区写字楼在空间格局上经历了自西向东的发展历程,与此同时,海珠区写字楼的档次亦逐步提高,从滨江西、江南大道一带的乙级写字楼、次甲级写字楼逐步发展到如今琶洲板块的甲级写字楼、超甲级写字楼林立的局面。

    琶洲写字楼市场发展如火如荼

    海珠区中心城区地位的凸显、广交会以及琶洲互联网积聚区的带动,琶洲已成为广州商务核心区域,呈明显行业集聚效应,未来将承接越来越多企业积聚。2014年,琶洲与珠江新城、国际金融城合称“一江两岸三城广州大CBD”,在未来十年,琶洲将与珠江新城、国际金融城三足并立,共同构成广州发展“黄金三角”。

    此外,海珠区拥有举世瞩目的国际会展中心——琶洲国际会展中心区,作为“中国第一展”的广交会每年在此举办。会展业是海珠区重要的名片以及五大主导产业之一,为新技术、新产品搭建向世界展示的交流平台,加速国际创新资源的集聚,推动企业积极参与对外经贸合作,提升产业国际竞争力。

    而琶洲互联网创新集聚区作为海珠区未来重大发展机遇与战略平台,是广州市建设国际科技创新枢纽的重要支撑与广州“黄金三角区”科技引擎,是全市经济发展新的重要动力源和增长极,创新枢纽地位日益凸显。目前琶洲互联网创新集聚区吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、科大讯飞、唯品会等多家总部企业,未来写字楼总体供应量超300万平方米,众多地标级写字楼陆续落成,未来将实现年产值上千亿,成为互联网创新创业优选地。

    琶洲互联网创新集聚区的总部写字楼,除了通过品质化、精细化的理念优化城市设计外,更是将互联网思维的“开放”、“共享”融入到每个建筑和景观设计中,开创了“花园式”“开放式”“社区式”的办公环境,给广州带来不一样的景观,充分体现“24小时活力CBD”。如腾讯广州总部大楼,建筑面积约21.4万平方米,配3层室外公共平台,并配建咖啡厅、酒吧、便利店、充电桩等公建配套,将空中花园和避难及设备空间相结合,设计成一个个飘出去的观赏性平台,还可以开会及健身,开放办公环境的设计让工作其中的人有了更多的交流与沟通,让办公环境不再冷冰冰。此外其设计还将微信“亲人”、“亲用户”的理念融入其中,做一个开放性的建筑,让科技可以被普通大众所看见、触碰,项目大堂层、二层大平台、负一层艺术长廊和一层架空层是向市民全开放的,市民可从南边的广场,走进腾讯大楼的第二层大平台,再一直漫步到江边。

    另据合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生表示,随着广州城市地位的不断上升,近2年广州整体写字楼市场租赁活跃,空置率仅为6%左右,整体写字楼租金水平近几年保持平稳向上,整体增幅为9%左右,而其中尤以琶洲板块增幅最快,2018年同比租金增高达17%。随着粤港澳大湾区及政府对板块的精准定位,商业巨头齐聚,琶洲区域已发展成为广州写字楼市场的热点板块,其商务价值已得到市场认可。

    未来5年:广州中心区写字楼市场看琶洲

    珠江新城经过多年的开发和发展,已面临无新货供应的局面,据统计2019年上半年珠江新城新增写字楼供应为零,同时,金融城受制限高影响,超120米的大楼建设进度目前都是一拖再拖,发展缓慢,而琶洲板块的建设如火如荼,在未来2-3年写字楼市场将集中爆发。

    相比珠江新城经过近20年漫长时间的开发,琶洲后发优势明显,在土地出让时就设了限,开工时间、完工时间都非常明确。目前板块内已聚集了21家巨头企业,17个已经动工,一线江景地块均为大咖所占据,腾讯、阿里、唯品会总部大楼沿江一字排开,二线江景位置则有国美、粤传媒大厦等写字楼,阵容强大。据合富研究院统计数据显示,海珠区预计2019年-2021年写字楼可售货量达 39 万㎡,将缓解全市中心区写字楼新货短缺现象。

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生更表示,琶洲板块更将成为广州写字楼热点区域,未来5年,广州中心区域写字楼市场主要供应量来自于琶洲!琶洲,将会代言广州中心区写字楼市场的新热度、新高度!

    审校:欧阳颖



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