合富商业:城市向东,第二CBD成广州商务“新宠”

观点地产网

2019-09-26 14:01

  • 城市核心区外溢的需求以及大湾区之下广州的商务发展都亟需找到新的载体,与珠江新城一脉相承的第二CBD经过近年发展,已逐渐成为广州商务“新宠”。

    每个城市都有它独特的发展脉络,摊开广州城市发展的进程,各大繁华商圈和商务区不断更迭,一条“自西向东”的脉络跃于眼前。城市核心区外溢的需求以及大湾区之下广州的商务发展都亟需找到新的载体,与珠江新城一脉相承的第二CBD经过近年发展,已逐渐成为广州商务“新宠”。

    广州城市发展向东

    广州城市新旧中轴线的变迁,是广州中心东移的最初兆示。广州传统中轴线从中山纪念堂到北京路,以鲜明的纪念传统建筑为特色,是广州早期的政治、文化、经济中心;而新中轴线北起燕岭公园、南到珠江新城和海心沙,矗立着的是一座座城市封面的地标,承载更多的是经济命脉。

    (广州新旧中轴线分布图)

    谈及广州城市的发展轨迹,必定绕不开母亲河——珠江。从最初的十三行、天字码头、沙面岛,都是过去重要的商贸中心,再到现沿着珠江两岸顺延发展的珠江新城、琶洲、金融城、至临港经济区,广州以“向东”为主旋律的发展脉络一目了然。广州新旧商圈发展更同样见证着广州向东发展的方向:从最初的上下九商圈、北京路商圈、到环市东商圈、天河北商圈,再到珠江新城,繁华商圈的相继更迭兴起,其发展的步伐也一路往东。

    (广州珠江两岸发展轨迹图)

    广州新旧中轴的接替,繁华商圈的不断更替,新老CBD的一脉相承,与珠江东流的发展,共同构成了广州城市发展的“东进”主脉。

    广州商务发展向东

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生表示,广州的商务发展历程正如广州的城市进程一路向东,一脉相承,从第一代的环市东商务区、第二代的天河北商务区、第三代的珠江新城CBD再到第四代的广州第二CBD,广州商务中心的发展先后经历了四代的更替兴起。

    (广州商务区分布图)

    张总表示,广州第一代商务区是上世纪80年代的环市东商务区:随着广州电子大厦、花园酒店、广东国际大厦的相继建成,标志着广州最早的中央商务区的诞生。以对外贸易、法律会计等服务机构、环保能源等传统行业和政府相关机构为主,形成环市东CBD特有的行业特征。广州第二代商务区是上世纪90年代中快速兴起的天河北商务区:得益于广州东进南拓的规划、六运会在天河的成功举办以及广州东站的开通完善,环绕体育中心的天河北商务办公区在短时间内迅速崛起,以中信广场为首的地标办公建筑,集聚了大量的房地产、金融保险和跨国公司总部。

    而随着天河北商务区的发展饱和,广州第三代商务区——珠江新城的规划在1993年提上日程。经过10年的规划完善,在第十六届亚运会的助推之下,花城广场、海心沙、图书馆的公建配套如星罗棋布般落位于此,多个地标写字楼如雨后春笋般冒出。2010年西塔的建成,标志珠江新城的发展已成规模,与天河北共同构成了天河CBD,成为了国务院承认的中国三大CBD之一,一举成为代言广州城市的新封面。

    珠江新城作为广州300米以上摩天大楼最密集的地方,也是广州地区世界500强企业最密集的区域,诞生了一批无论是外部形象还是内部硬件都具备了革新性的地标大楼,除了吸引了新兴行业企业的落户,同样吸纳了环市东和天河北商务区由于企业升级换代需求的迁出潮,例如P&G以及普华永道便是当时从天河北迁往珠江新城办公的。可见新兴商务区凭证其连片的规划、政府政策的倾斜扶持和楼宇硬件的提升,其生命力总是更加勃发,后发优势更显活力。

    第二CBD成广州商务“新宠”

    经过20多年的发展,作为第三代商务区的珠江新城中央商务区已基本无新增商办项目供应,其发展趋于饱和,中心区高端产业的外溢亟需找到落位。沿着城市东进的脉络,与珠江新城一脉相承,第四代商务区——第二CBD,在时代的呼唤中横空出世,以连片规划、南向江岸线、港口产业文化的特色,与前面三代的商务区形成了明显的区别。

    2017年广州政府以前瞻性的眼光明文出台将规划以“国际金融城——黄埔临港经济区”为核心的广州第二中央商务区,范畴囊括了天河、海珠和黄埔三个行政区域,扣除水域,足足覆盖59平方公里,核心区占地18.1平方公里;以建设世界级滨水区为目标,规划发展航运、现代服务、金融、创新产业等为主,将支撑广州向全球城市更高等级的方向发展,打造成为广州未来发展的新引擎。

    (第二CBD规划范畴)

    按照规划,第二CBD的核心由金融城与临港经济区共同组成,其中金融城定位为世界级的金融活力区,目前已引入超60家世界500强金融总部,汇聚多个金融大鳄,起步区已相继交付使用,商务氛围渐浓。

    临港经济区则定位为全球创新港城和粤港澳大湾区的现代服务创新区,融合了黄埔港遗存文化,产业定位上以总部经济、港航服务、产业金融、高端商贸、电子商务、文化旅游等特色产业。

    (临港经济区南片六大功能区示意图 )

    随着中心商务区的供应逐步减少,写字楼供求逐渐向东转移。根据合富研究院监测,从2017年起,第二CBD的写字楼成交量合计高达43万㎡,已赶超珠江新城的18万㎡,显然已成为广州商务的后起之秀。

    (珠江新城及第二CBD供求对比 数据来源/合富研究院)

    其板块卓越的成绩表现中,包含了多个总部企业购买进驻。在金融城板块中,以合富辉煌商业地产代理的保利金融大都汇为首,以其30万方的规模优势、鼎踞金融城核心中轴位置、扼守广州东西主干道黄埔大道一线召示性的综合优势,吸引了多个客户关注,如太平洋财产保险购买10层办公物业、三七互娱购买多层办公物业、手游企业吉比特购买了小独栋写字楼等巨头企业已竞先入驻,创下了多单数亿元的成交。

    同属第二CBD的临港经济区中,合富辉煌商业地产代理的标杆项目——保利鱼珠港,作为第二CBD的启航里程碑,同样备受关注。保利鱼珠港为110万㎡的临江商务区,以其前所未有的综合体规模自成一城,以及其不断迭代的硬件水平、总部形象和江景资源,已吸引了生物科技、金融总部、华南国企等众多大型总部企业购买,2018年更是创下了80亿的销售金额奇迹,2019年1-6月再创广州商办市场传奇,以超17亿的成交金额再度荣登广州写字楼成交榜首。

    (数据来源:根据相关成交数据整理)

    第二CBD写字楼供求平衡,价格稳中有升

    近年第二CBD连连刷新成交高度,多个总部企业入驻,无疑已成为了广州商务的新宠。展望未来,第二CBD以其连片供应将成为未来中心区的发展重点。据合富研究院数据显示,截至上半年,第二CBD的存量合计约27万㎡万,显然将占据中心区供应的主力。

    (中心区各区写字楼存量及潜在供应  来源/合富研究院)

    除了在售项目存量,第二CBD更有多个总部拍地及旧改项目进行中,例如广州日报新媒体中心、省级媒体产业总部、鱼珠湾海丝创新中心、黄埔国际邮轮项目、中国黄金集团粤港澳黄总部等,将为第二CBD再添重彩。近年金融城东区和临港经济区南区的规划公示,更是兆示着核心区连片发展的规划已尘埃落定,未来将成为中心区的写字楼主阵地和总部集聚区。

    (2019年第二CBD规划及土拍动态)

    第二CBD写字楼供求平衡,价格稳中有升。据合富研究院监控,第二CBD的两大板块在2015年后价格趋势一直保持明显上升的态势。2019年初金融城东区新拍地块的折合楼面价3.7万元/㎡更是创新高已超第二CBD在售均价,发展前景可期,必定成为广州“下一个十年”的期待。

    (第二CBD两大核心板块近年写字楼供求量价图 来源/合富研究院)

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生认为:2019年是第二CBD利好不断的一年,定位升级、规划出台、多条地铁线路加持规划,多个总部相继确定进驻,第二CBD规划的发展前景已跃然纸上,集合了最优质的地标物业、总部经济企业和商务人群,未来将成为珠江东岸的一条黄金经济带。

    审校:欧阳颖



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