原报道 | 凤凰岛“沉没”

观点地产网

2019-09-20 23:19

  • 凤凰岛是近年来海南房地产起伏的典型案例,而曾宪云也只是众多海南淘金客中的一个。

    观点地产网 “凤凰岛早就没有房子卖了。”在海南做了6年地产销售的方橙(化名),并没有经历凤凰岛最炙热的那段时光。

    从2002年开始填海建设,到2010年1月开盘,这座占地1200亩的人工岛经历了16万每平的巅峰时刻,随后一落千丈,最低时触及5.5万底价,狂热的投资客们或被套住,或仓惶离场。

    另一方面,由于近年来海南全省对环保的高度重视,大批人工填海岛屿都难逃被整改的命运,除凤凰岛外,也不乏海花岛、如意岛、半山半岛等后起之秀。

    如今,人们对这个曾是海南“狂热楼市”缩影的梦幻填海岛屿正渐渐淡忘,大部分地产销售也仅仅是听说过这个项目,只有一些资深的地产从业者仍对其记忆犹新。

    沉默许久后,凤凰岛再次传出被挂牌转让消息。

    9月16日,北京产权交易所披露,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权,其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,后者的核心资产为三亚凤凰岛项目。

    天眼查信息显示,曾宪云为三亚凤凰岛投资集团的实际控制人。

    此外,与凤凰岛投资集团同时捆绑转让的还有三亚钰晟投资100%股权,转让底价为7.64亿。钰晟投资由王玉妹全资持股,后者同时持有三亚邮轮港10%股权。

    换言之,此次转让的为三亚邮轮港55%股权,加上2014年曾宪云已转让出三亚邮轮港45%股权予中交集团。至此,曾宪云将不再持有三亚凤凰岛项目。

    曾宪云离场

    “这种大宗交易,应该有一个比较长的谈判过程。”对于此次凤凰岛项目转让,海南资深业内蔡奕(化名)并不意外。

    项目目前的情况来看,自从2018年被中央环保督察组点名并责令整改后,凤凰岛的房地产开发就处于停滞状态。

    “后续想做成可变现的房地产项目可能性已经不大,所以对曾宪云来说,转让是最好的结果。”上述业内人士表示。

    公开资料显示,凤凰岛位于三亚湾“阳光海岸”的核心区,占地面积1258.8亩,是海南最早的人工填海岛屿,由一条近400米长的跨海大桥与三亚市区相连。

    2002年,凤凰岛规划正式形成,共分两期开发。其中,一期全长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩(36.5万平米),规划总建筑面积48万平米,二期岛屿占地47.4万平米,与一期岛屿由整片沙滩连接。

    同年,湖北地产商曾宪云用700万元从众城集团手中收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。

    根据曾宪云与三亚市政府签订的投资协议,凤凰岛将打造国际邮轮港、1幢国际会议中心(七星级酒店)、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目,并成为三亚的地标建筑。

    尽管规划美好,但大体量的开发对曾宪云来说压力巨大,加上合作的几个股东中途离场,凤凰岛的开发一度陷入困局。随后曾几度更换股东,股权关系交叉复杂,令人眼花缭乱。

    其中,2006年浙江国都控股从曾宪云手中购入凤凰岛股权,次年3月凤凰岛项目被调整为旅游综合体。

    直到2010年,凤凰岛形成四大股东,分别为浙江国都、曾宪云、李树平、远东地产的周霖,并成立三亚凤凰岛邮轮港公司。

    在股东的不断更换中,凤凰岛也在缓慢开发。2010年,凤凰岛公寓首次开盘,最高峰时期这里的房价一度达到16万每平方米,本地人望洋兴叹,投资客则趋势若骛。

    火热的楼市很快回复理性,缺乏变现物业的回血,浙江国都资金承压。2014年,中交建收购邮轮港公司45%股权,交易金额为49.62亿元,凤凰岛再次易主。

    根据此次挂牌转让的信息,凤凰岛投资集团目前的股东结构为:海口胜丰热带农业植物园开发有限公司持股48.5%、新疆大正宝通创业投资有限公司持股20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

    天眼查显示,经过层层股权穿透,曾宪云为凤凰岛投资集团的实际控制人,后者持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,加上同时捆绑转让的三亚钰晟,此次转让标的为三亚凤凰岛国际邮轮港公司55%股权。

    这也意味着,如果股权转让完成,曾宪云将彻底退出凤凰岛项目。

    “从曾宪云的角度来说,之前引入中交就已经实现了一部分的解套。所以在凤凰岛未来没有明朗开发前景下,用这个价格转让彻底退出,已经算是很好的结果了。”

    sorry,凤凰岛”

    从2000年开始填海,海南一共批复建设的人工岛达11个,三亚凤凰岛是其中一个“传奇”,也是海南填岛的缩影。

    凤凰岛的起点很高,最初曾以对标迪拜为目标,打造成国际知名的旅游度假岛,并喊出“sorry,迪拜”的口号。

    一开始的规划中,这座梦幻岛屿上将拥有观海豪宅、七星级酒店、游艇会等娱乐场所,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

    但热闹是投资客的,对三亚人来说什么也没有。

    据海南本地人回忆,凤凰岛刚开盘的时候,有大量来自全国的炒房客涌入这个人口不到70万的城市。漂亮的售楼小姐、各款豪车停在售楼处前,当时一个号甚至卖到了200万。而对当时人均月收入三四千的三亚人来说,这一切都与他们无关。

    “本地人基本都买不起,能买的也大都是政府限价房,或者依靠啃老买商品房。”在海口做公务员的90后女生依雯无奈道,在她看来,本地人基本不会去炒房,但外地人的到来则抬高了海南的房价。

    不过,凤凰岛的剧情很快急转直下。股东的频繁更换令项目进度缓慢,加上海南省内的环保风暴,凤凰岛的规划不得不进行调整,项目就此搁浅。

    据观点地产新媒体了解,2017年底,“历史最严”的环保风暴督察席卷海南。

    凤凰岛成为众矢之的,中央环保督察组点名称其以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权,但实际主要用于房地产和酒店开发,由于填岛造成水流变化,三亚湾西部岸线遭到侵蚀。

    事实上,在地产销售方橙看来,全国没有哪个地方会比海南更重视环保,比如近海200米的地方不允许开发,因为环保不能挖沙子,导致海南部分的石头和沙子都是从马来西亚进口。

    “为了空气,海南可以不要GDP。”他总结道。

    也因此,2018年初,凤凰岛接受暂停建设、暂停营业的处理,同时支出超过3700万元的生态补偿资金。随后相继卷入环保风暴的还有日月湾、恒大海花岛、中弘股份的半山半岛、如意岛,以及富力红树湾等。

    最新挂牌信息显示,一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店(含产权式酒店)已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设。

    另外,二期填海工程形成的土地用途,包含邮轮港码头设施和旅游、商业、文化、娱乐等经营性项目。

    蔡奕介绍,现在凤凰岛的定位主要是做旅游邮轮港了,前期投资和运营的回收期都会非常漫长,所以没有其他可售物业的话,一般民营企业是没办法运作的。

    对于坊间有传拆岛的传言,蔡奕则认为,基本没有可能。首先建成的物业不是轻易就能拆掉的,另外目前规划更改只是让后续还在填海的部分进行调整,而不会整个岛拆除。

    不过,在经历长达近2年的停工整顿后,这座逐渐荒芜的人工岛能否继续“叫板迪拜”,早已不得而知。

    海南淘金客

    某种程度上来说,凤凰岛是近年来海南房地产起伏的典型案例,而曾宪云也只是众多海南淘金客中的一个。

    曾几何时,“去海南买房过年”是内陆许多城市买房客的心声。这当中,除了众所周知的东北人,也有来自长三角的投资客,甚至在江西、湖南的一些三四线城市里,也有不少去海南买房的人。

    他们当中既有投资客,也不乏用来自住的人。去年家里刚在五指山买房的江西姑娘林芬(化名)就表示,身边很多朋友的父母都在海南买了房,有些很早就买了,“也不一定是为了炒房,主要是为了自住,过年一般都会带家里老人去海南。”

    蜂拥而至的买房客造就了海南楼市的繁荣。

    2010年1月份,国际旅游岛宣布建设时,仅五天时间,海南商品房交易171亿元左右,是2008年全年的总和,房价涨幅是全国的5倍。

    相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,有的市县甚至达到70%,经济对房地产的依赖很大。

    从事房产销售六年,方橙回忆最好的年份是2016年和2017年,“海南到了冬季,都是来旅游看房的人,内地有钱人多的是,但海南就这么大。”

    然而,需要指出的是,近两年海南房地产已大幅放慢了脚步。

    2018年4月22日,海南推出全域限购,针对不同限购区域,非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月或60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。包括海口、三亚、琼海等热点城市都是五年社保,而海口更将房价限制在17300元每平。

    在蔡奕看来,对于80%市场以来岛外的海南而言,调控政策的影响是立竿见影的。

    2019年9月16日,海南省长在国新办发布会上公布的数据显示,2019年1-8月份,海南的房地产销售面积降低52%,房地产销售额降低50%,并再次强调,海南要避免再次出现房地产的大起大落。

    “这几年慢了一点,一是地不好拿,另外拿了地也要摇号才能开发,比如文昌建房子就有一定指标,比如今年可以建多少方。”方橙坦言,因为房子不好卖,很多卖房的朋友都去云南、广西、贵州了。

    但他依然选择留在岛内,现在二三线还有点小涨,“因为越不让你买,就越多人想买。现在很多开发商还留着一部分房源不卖。”

    至于限价和限购,方橙则透露,海口虽然限价,但是一些好的地段还是可以卖到两万五到三万,业主要补差价,但是差价是不包含在合同里的。另外,对于限购的地方,业主可以先签协议,等补齐了社保再签合同。

    看起来,他对海南的房地产仍有信心。

    房企去留

    同样进退维谷的还有房地产商们。他们在看到市场红利的时候纷纷抢入,也在最强调控的作用下艰难度日。

    其中,有人选择收缩战略,及时止损,有人则静观其变。

    去年八月的业绩会上,夏海钧就曾表示,海南调控政策对恒大确实造成了一定困扰,好在恒大在海南整体库存不大,未来会降低开发建设的速度,同时考虑将海南项目的住宅部分通过租赁、养老等方式盘活。

    “海南目前在整体调控中,如果有压力的情况下,就暂时放一放。”不久前的业绩会上,绿地香港董事局主席陈军在回应关于海南问题时,也表达的类似的看法,他继而称,海南在绿地香港总的占比不大,暂时不做也没有太大关系。

    近两年才布局海南的旭辉,在去年的全域限购政策后,也立即做出了反应。据观点地产新媒体了解,去年中,旭辉海南事业部被降级为城市公司,归深圳公司管理,另外旭辉参与的几个海南项目也纷纷退出,仅留下三亚铂悦亚龙湾项目,但此前也因环保问题被停工。

    在蔡奕看来,现在的调控政策影响最大的就是房地产行业本身,特别是那些重仓海南的房企,而从目前的表态来看,海南市场短期是不太乐观的。

    但他同时指出,海南市场实际也是一个比较有弹性的市场。

    “如果自贸区在海南有比较大的体制突破,同时在政策开放的背景下,房地产也有空间可为,因为海南的购房人群是面向全国的。”

    只是,从短期来看,这一放松的可能性并不大。房企们去留选择的背后,如人饮水,冷暖自知。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

    撰文:黎倩    

    审校:徐耀辉



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