原报告 | 世茂房地产“我有一个梦想”

观点指数研究院

2019-09-20 19:02

  • 只是世界总不是静止的,2019年已然过半,“重回前十”一直是世茂内部的目标。为了这个目标,世茂在淡市的行情周期中,开启了大规模的收并购。

    观点指数 继2013年销售额增长46%,世茂房地产在2014年继续表现出高成长性,全年实现销售额670.7亿元。首次迎来排行榜的高光时刻,位列房企销售排行榜前8,此后再未挤身前十。

    经历两年的“掉队”后,2017年,世茂首次突破千亿门槛,实现合约销售1007.7亿。同时,世茂在2017年业绩会上发出进取的声音:世茂将在2017年至2019年迎来高速增长期。

    但是,2016年的930之后,市场风向已变,对于重仓一二线城市的世茂来说,限购倒逼着它要赶回进度,重回前十之路,显得举步维艰。

    只是世界总不是静止的,2019年已然过半,“重回前十”一直是世茂内部的目标。为了这个目标,世茂在淡市的行情周期中,开启了大规模的收并购。

    销售营收加速并行

    世茂房地产董事局主席许荣茂认为:“我们前两年增速太快,负债太高,库存太多,利息上去了,工程质量也没控制住。”

    世茂房地产因此发起了一场变革,在三四线城市实现严格的“以销定产”,控制开工,将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市;其次,将90%以上的新增投资放在一二线城市;还有降低融资成本,调整债务结构。

    在2017年结束去库存调整后,世茂房地产近两年的销售同比增速愈加飞快。2016年实现合约销售金额681.2亿,同比增速2%;2017年合约销售额1007.7亿元,同比增47.93%;2018年合约销售额1761.5亿,同比增74.8%。2019年上半年就已突破千亿大关,达到1003.4亿。

    在合约销售面积方面,2016年合约销售面积491.8万平方米,同比下降11%,2017年世茂明显开始提速,实现合约销售面积606.2万平方米,同比增23.26%,2018年实现合约销售面积1068.7,同比增76.29%。

    2019年上半年,世茂房地产实现营业收入565.6亿元,同比增加32.9%,其中物业销售收入为532.4亿元,同比增长30.9%。平均入账销售价格从2018年上半年的12740元/平方米增加23.3%到2019年上半年的15713元/平方米。

    上述数字的上涨,得益于世茂的推盘计划及产品结转结构。2019年中期公告显示,世茂的销售物业收入占据营业收入的94.13%。2019年上半年入账项目分布于44个城市,且大都位于经济发展水平较高及需求旺盛的一、二线,和强三四线城市,其中一、二线城市占其物业销售额的81.3%。同时,所入账项目的“抗风险”及“强溢价”的能力亦使得世茂项目的均价不断上涨。

    而面向未来,世茂的新开工和竣工面积也在提高。其中2019年上半年新开工面积达1,049万平方米,在建面积达3,408万平方米,竣工的总楼面面积约为543万平方米,较去年同期的400万平方米上升了35.75%。

    据世茂首席财务官丘钧山透露,预计下半年竣工面积达3500万平方米。2019年全年可售资源为2229万平方米,按照18048元/平方米去换算的话,全年销售货值达4000亿。

    万亿货值在手

    经历两年调整后,尽管许世坛于2019年中业绩会上表示,世茂没有一定要回前10的压力。但事实或许并未如此。

    2016-2018三年中,过去重仓一二线城市的世茂开始做出战略性布局调整,降低土地成本。观点地产研究院观察发现,在新增土储城市分布方面,2016年除了江苏、浙江外,世茂在其他省份基本只布局一线城市、直辖市和省会城市,且新增地块也依然围绕在一二线城市。新增土储楼面地价均价为10944元/平方米。

    2017年,世茂开始战略性调整城市布局,新增布局城市18个,包含8个三、四线城市。到了2018年,世茂于年内布局43个城市,三、四线城市占7成;新增96宗地,三、四线约占63%;新增土储面积1615万平方米,三、四线城市土储面积占58%。受此影响,2018年世茂的新增土储楼面地价下降到5099元/平方米,较2017年的10861元/平方米下降53%。

    在拿地力度上也能体现出世茂的决心,2016年世茂新增土储面积仅为396万平方米;2017年新增土储面积1060万方米,同比增167.7%%;2018年增加1615万平方米土储,同比增52.4%。城市布局由2016年的43个逐年上升至47个、87个,截至2019年中期报,世茂城市布局达到101个。

    原本连续几年布局城市未超过50个的世茂,2018年至今把城市面扩容到了101个,为自己的销售赶超进度奠定了基础。

    更为亮眼的是,世茂的项目数量自2016年的132个项目增加了128%,2019年中期已经达到301个项目。尤其是在2018年里,一年内增加的项目数高达100个左右。

    观点研究院此前研究发现,加大与同行的合并,也是世茂近年来项目数增长的原因。

    据观点研究院不完全统计,3月至今,世茂集团通过旗下两个上市平台世茂股份、世茂房地产已先后收购泰禾、明发、万通、粤泰的13个项目,其中涉及泰禾的项目数量达到9个,累计斥资约134.11亿元。

    2019年世茂的销售目标为2100亿,截至今年上半年,世茂合约销售额达1003.4亿,完成全年目标的47.8%。同时大体量的土储货值为下半年冲击销售前十奠基,世茂2019年全年可售资源为2229万平方米,全年销售货值达4000亿元。如果按照保守53%的去化率,世茂基本上可以完成2019年2100亿元的销售目标。

    据年报显示,2017年世茂的总货值达8000亿元,2018年为9000亿元,2019年上半年达到了10500亿元。同时,世茂便开始积极布局大湾区,截至2019年6月,世茂在粤港澳土储货值已达2600亿元,占总货值的24.76%。

    “前十”道阻且长

    手握超300个项目的世茂,重回前十之心迫切。纵观TOP100头部房企销售额,如果仅仅是完成自己的销售目标显然并不能使得世茂重回前十。

    据“观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单”显示,世茂于2018年、2019年中的榜单排名分别为11和12名,离前十之路只剩一步之遥。

    据“观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100榜单”显示,TOP5开发商2018年的销售金额增长仅30.9%,TOP10房企的销售金额增长为31.9%,TOP20的销售金额增长49.6%。而2018年世茂的销售金额达1761.8亿元,同比增长率为74.8%,2019前8个月累计合约销售总额约1419亿元,同比增长41.48%,可见其对于重回前十的强烈愿望。

    若世茂可以保持约70%的高年增长率,预测2019年销售总额可达2995.06亿元。取样观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100排名第十位的企业,其销售额为2006.4亿元,2019年若按照同比增长31.88%来预测,则2019年TOP10销售金额门槛值为2637.6亿元,世茂重回前十仿佛胜券在握。

    可现实就那么简单吗?

    观点指数研究院整理部分头部房企近三年来的销售数据,可以看到对比其他房企,世茂确实加速了脚步,然而,重回前十似乎并非易事。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    “前十”的座次你追我赶,而接连的融资收紧信号,使得长期高杠杆运营的房企在资金上开始抓襟见肘,不少房企开始表示将在2019年下半年减少土地市场上的动作,更加聚焦于推盘去化,例如某房企开启了7.8折的促销活动。

    再加上年初业绩会定下的销售目标给予房企的营销压力,预计2019年剩下来的几个月,会有更多房企加入到促销大军之中,各房企接下来的单月销售金额相信会有一个触底反弹的过程。

    不过2019年半年报显示,世茂房地产上半年账面现金约为522.34亿元,未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。2019上半年其净负债率为59.6%,已连续第8年维持在60%以下的较低水平。优越的资金流动性,为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。

    可以看到,休养生息两年后归来的世茂,拥有充足的土储、货值,控制得当的负债率等,使得世茂仍有加杠杆的空间。

    但如今市场下行,世茂最终能否成功周转并购的项目并突破,使自己的规模更上一楼,今年前十宝座是否有世茂一席之地,仍是未知数。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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