香港传真 | 盘旋在合景泰富、龙湖项目上空的焦虑

观点地产网

2019-09-11 00:37

  • 合景泰富、龙湖团队并不是唯一表达乐观情绪的群体,其它推盘的发展商近期亦有相似表态。

    ONE

    香港房地产市场似乎较少喊出“金九银十”的口号,但对于销售节点的把握,两地却表现出惊人相似。

    据不完全统计,进入9月份,香港预计有包括中信泰富、新鸿基地产、高银等发展商旗下四个新项目齐推,提供逾2000伙单位,这被当地市场解读为“炽热”的信号。

    9月10日,合景泰富与龙湖合作开发的香港启德坊二期项目“尚·珒溋”,也借势向媒体开放。项目总占地约9721平方米,建筑面积约5.3万平方米,其中二期计划计划提供667伙,标准单位包括六种户型,涵盖一房至四房,面积介乎332-1072呎;其中三房占比最多,达47.9%。

    这是合景泰富在香港布局的第二个项目,该公司于2017年5月联合龙湖以总价72.3亿港元竞得启德一宗住宅用地。2017年2月,合景泰富还联合龙光地产斥资168.55亿港元投得香港鸭脷洲宅地。那段时间内房企在香港攻城略地,一时风光无两。

    如今时隔两年,合景泰富和合作伙伴迎来了收获季节。今年2月消息,项目于1月申请预售楼花同意书,预计可于年中推出,提供667伙。但无论是合景泰富还是龙湖,在2019年半年报中鲜有披露该项目相关销售情况。

    在合景泰富的销售版图中,香港尚·珒溋项目占据了一定地位。它连同杭州临平项目、苏州太湖新城项目、无锡天宸悦府、广州朗云花园等20个项目,是下半年预计推售的重要资源,合景泰富预计下半年内可售货值达人民币1000亿元。

    因此并不难理解,双方公司的营销团队在推介尚·珒溋时,频频提及项目附近的启德河景、启德地铁站、双入口设计、户型多样性等亮点的目的。

    观点地产新媒体现场了解,合景泰富集团市务及营销总监(香港及海外)张诗韵指,冀望临近中秋节开放示范单位,主要为展示项目的设计等;龙湖集团香港项目营销总监黄少鸿则表示,项目短期内会上载售楼书,有机会月内推售。他们多次表达类似“对项目有信心”的观点。

    对于项目定价,上述团队却始终守口如瓶。无论与会媒体如何提问,他们均以“视乎市场情况再决定”应付。

    TWO

    定价策略始终是围绕在启德尚·珒溋项目推介会上的高频词之一,反映出房价依然是房地产最敏感的元素。过去几个月香港社会性因素的影响,也加剧了媒体对“是否降价”的关注。

    观点地产新媒体了解,在现场,有媒体追问项目团队,“市场情况”是指何种情况?待黄少鸿回答系指“短期内其他竞争对手推盘”后,他们索性抛出那个疑问:“最近社会事件是不是对开价有影响?”

    对此,黄少鸿一开始有意回避,片刻之后才回复:“香港始终地少人多,供应量比较少。”他转而强调:“我们对(项目)前景也非常有信心。”

    类似的问题也被抛给了张诗韵,她从买房的低频高价属性分析称,置业是一种长期考虑,当中要考虑到一些经济因素、个人负担能力、项目户型、项目位置等因素,因此不能局限地看今日状况。

    张诗韵同样试图传递信心:“现时最影响买家判断的是息口问题,息口现在是在减息周期,可以预示中长期都是一个低息的环境,对于买家部署自己的安排有一定帮助。”

    今年下半年,美联储宣布调低0.25厘,为逾10年来首次减息。当时香港美联物业方面表示,虽然预期香港今次未会跟减,但低息环境将进一步延长,对楼市起支持作用。

    至于目前的香港楼市,尚·珒溋项目团队仍表达了看好的态度。张诗韵回应称,香港楼市从1月起连升五个月,最近两个月只是轻微下跌。她认为市场需要合适的调整才适合长线发展,否则很快出现断层的负担能力。

    张诗韵进而回应,香港1-7月一手房大概是1.8万宗成交,二手房也有2.6万宗成交,这和过往没有相差太远。现时投资者较为谨慎,但市场上仍存在用家的需求,所以对于整体市场不会有太忧虑的情绪。

    此前8月份合景泰富中期业绩会上,该公司主席孔健岷也表达过类似观点:香港整体需求比较大,近期楼市虽然价格有所调整,但推盘还OK,楼市还是不错的。

    在推介会的最后,尚·珒溋项目团队终于正面回应媒体关于定价的问题:“其实不一定是定价便宜就能促成成交,要视乎当时的供应量,以及合乎当时的市价。”

    THREE

    合景泰富、龙湖团队并不是唯一表达乐观情绪的群体,其它推盘的发展商近期亦有相似表态。

    9月4日,高银金融集团市场策略及销售总监陈秀贤表示,香港社会气氛问题等属于短暂性,旗下何文田豪宅项目不久后将推出市场;9月9日,宏安地产执行董事邓灏康同样表示,香港住宅刚性需求强劲,楼价料平稳发展。

    但持谨慎甚至相对悲观态度的案例亦不在少数。8月份,包括长实旗下波老道21号豪宅项目,新鸿基地产旗下港岛西半山豪宅陆续暂缓推盘。在该月内的中期业绩会上,某千亿房企董事局副主席兼执董甚至庆幸地表示,公司旗下的香港项目并未在今年推盘。

    仲量联行指,全球宏观经济环境不明朗,加上香港社会气氛,影响房地产市场气氛,下半年推盘速度有所放缓,7月和8月合共只有4个全新楼盘登场。中原地产发布数据称,8月份香港十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得165宗,创2019年以来新低,总值13.57亿港元,创2019年次低。

    按照市场预测,下半年香港最多有1.6万伙新盘单位推出,料会审慎定价。这种预测很快在发展商的推盘策略上显露部分端倪。

    观点地产新媒体了解到,在合景泰富、龙湖尚·珒溋项目推介的同日,9月10日,新鸿基地产旗下汇玺第5期公布首张价单,定价767万港元至5041.9万港元,价单呎价24,985-33,324港元,90天即供最高20%折扣。新鸿基另提供现金回赠或家具优惠。

    粗略计算,新鸿基汇玺第5期折后单价19,988港元至26,659港元,该价格较2018年8月汇玺第3期重推时2.17-2.88万港元为低。

    对此新鸿基地产副董事总经理雷霆回应称,近期楼市稍为放缓,所以将汇玺III预期价钱调低,与两年前汇玺II首批价钱相若。他还重申,项目是合理价钱推盘。

    FOUR

    一些第三方机构对2019年全年楼市的预测,在严谨的同时仍透露悲观气息。

    9月10日,戴德梁行发表对香港住宅及物业投资市场的相关报告。观点地产新媒体了解,该机构大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示,第三季度香港楼市转差,住宅成交量价齐跌至接近首季的水平,6-8月每月的成交宗数均少于5000宗,较5月份的8208宗明显减少,原因主要是“内忧外患的影响”。

    戴德梁行预计,在市场气氛趋向审慎的背景下,9月住宅成交量将维持在大约4500宗的水平,其中二手成交的跌幅会较一手明显。

    陶汝鸿甚至抛出了一个断定楼市继续下行的预测——

    “供应量落后于预期及息口低企,对仍对楼价有支持作用;但外围因素及社会气氛影响下,后市楼价有下滑趋势,若社会情况持续,料年底前楼价将再跌5-10%,令全年楼价升0-5%。”

    莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文,同样向观点地产新媒体分享了自己的研究成果:“以近日社会情况及市况计,估计未来数月会向下调整约5%,但2019全年仍有少许升幅。”

    在市场受限的情况下,发展商的推盘策略陆续集中在刚需层面。林浩文表示,估计发展商未来数月主要推中小型单位为主,未来几个月一手表现仍会比较突出,占整体成交3-4成。但2019年全年一二手成交量只有约5.8万宗,中产会面临较多不稳定因素。

    至于豪宅,他认为仍需等一段时间,市场才能逐步消化。他续指,香港发展商一般负债很低,不着急推出市场。

    观点地产新媒体了解,除了上文所提长实、新鸿基旗下豪宅,此前合景泰富也宣布旗下鸭脷洲项目推迟至明年入市。该项目是合景泰富与龙光打造的豪宅项目,今年初曾预计最快于3月申请预售,预料提供约300伙。

    撰文:钟凯 黄子慢    

    审校:武瑾莹



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