观点直击 | 罗宝瑜:瑞房未来以商业地产为主(实录)

观点地产网

2019-08-29 00:18

  • “希望租金收入可以慢慢增加到占总收入的30%或30%以上,但这是一个中期的目标,不会是接下来两年可以做得到的。”

    观点地产网 “今天是一个全新的管理层组合。”瑞房2019年中期业绩会上,罗康瑞没有现身,女儿罗宝瑜已经可以独当一面。

    与罗宝瑜并排列席的还有集团董事总经理、财务总监及投资总监孙希灏以及瑞安管理(上海)有限公司董事总经理王颖,后者也是首次亮相瑞房业绩会。

    某种意义上,如今瑞房也在逐渐打破过去城市更新、重资产为主要模式的固有印象,而是转型专注于商业物业的房地产开发商、业主及资产管理者。

    回顾瑞房过去半年的表现,尽管销售同比下降,但商业方面的表现依旧可圈可点。

    数据显示,瑞安房地产于2019年上半年的合约物业销售额及其他资产处置为34.22亿元,较2018年上半年的137.28亿元下跌75%,其中住宅物业销售占96%及余下为商业物业销售;录得收益79.02亿元,较2018年同期的190.32亿元,下降58%。

    租金方面,2019年上半年,瑞安房地产的综合租金及相关收入较2018年上半年的9.48亿元上升17%至11.07亿元。

    受益于投资物业的稳定表现,上半年,瑞安房地产股东应占溢利为13.26亿元,较去年同期上升8%,毛利率上升18个百分点至45%,而2018年上半年为27%。

    与此同时,期内,瑞房净资产负债率微升4个百分点至44%,现金及银行存款则上升4%至159.92亿元。经过过去几年出售物业的现金回流,瑞房的财务表现逐渐趋稳。

    孙希灏表示,接下来短期内债务压力相对小,也没有特别大的融资需求和其他太大资金需求。

    下半年销售有信心

    尽管上半年销售不尽如人意,但管理层对全年100亿销售目标依旧信心十足。

    正如瑞房在财报中表示,下跌主要由于2019年上半年并无资产处置及住宅销售项目集中在下半年推售。

    业绩会现场,王颖透露,上半年销售是符合公司原来的计划和预期。

    其续称,下半年已经可以获取预售证或销售的项目总量,包括武汉天地项目、武汉光谷项目,可售资源总体销售价格达到170亿人民币,因此非常有信心在今年完成100亿销售目标。

    观点地产新媒体了解到,上半年,瑞房除了在南京有一个项目进账,在土地获取上并没有更多动作。

    2019年6月28日,瑞安房地产以总代价约为1.4785亿元收购南京江南水泥有限公司(一家中外合营公司)34.8%股权,该合营公司直接全资拥有南京栖霞区栖霞镇总面积月31.9万平方米)的土地使用权。

    数据显示,于2019年6月30日,瑞安房地产在上海、武汉、重庆和佛山中心地段有九个处于不同开发阶段的项目,土地储备总建筑面积为860万平方米,包括670万平方米的可供出租及可供销售面积和190万平方米的会所、停车场和其他设施。

    因调控没有放松迹象,以及整体经济环境的影响,大部分房企对下半年的形势并不乐观。

    不过,王颖并没有太多担心:“虽然整体的市场有点向下,但这是一个结构性的情况,整个中国市场来看,三四线城市受的影响相对比较大,瑞房项目所在的一线和强二线城市,一直以来就是调控比较严厉的城市,所以政策的影响已经不算很大。”

    另外,她透露,从目前的市场反馈来说,无论是上海还是武汉的项目,自从开了售楼处以来,基本上来访或表示有兴趣的客户量还是非常充足的,所以公司对于下半年的推销还是很有信心。

    至于买地,孙希灏表示,公司会不停地看市场的机会,如果未来半年一年市场放缓的话,可能对瑞房来说有更多能投资的机会。公司一直都有关注,也希望未来半年有一些现在在谈的目标能够谈成,能够有新的投资机会。

    可售货值方面,王颖透露,未来住宅销售资源总体还会达到140万平方米,总销售金额为720亿左右,其中瑞安房地产本身应占权益在460亿。

    未来以商业为主

    与住宅销售相比,上半年瑞房在商业地产上的表现更为活跃,上海是其最重要的市场。

    整体来看,2019年上半年,瑞安房地产综合租金及相关收入较2018年上半年的9.48亿元上升17%至11.07亿元。

    报告期内,瑞安房地产完成收购Brookfield于China Xintiandi Holding的权益,由瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台于2019年6月20日完成收购上海企业天地5号。

    至此,瑞安房地产于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达165万平方米,当中总建筑面积53%已竣工作收租之用,余下面积则处于发展阶段。

    与此同时,上海物业组合的总物业组合资产值约为730亿元,瑞房于该物业组合的整体实质权益为57%,应占资产价值总额约为420亿元,较2018年12月31日的340亿元上升24%,占其投资物业资产价值的绝大部分。

    业绩会现场,罗宝瑜更对旗下每个投资物业的租金表现进行逐一介绍。

    “我们上海太平桥项目整体的租金有15%的升幅,佛山方面也看到26%的租金增长,另外两个在南京的轻资产项目,也在今年开始开业……”

    不过,在经济整体不乐观的情况下,瑞房旗下投资业务的收租增长依旧受到怀疑。对此,罗宝瑜并未太过悲观。

    “虽然短期我们看到市场有一点压力,特别是国际品牌的扩张意愿比较保守,但长期来看我们也非常看好,特别是一线城市的消费率非常强劲,因此长期来看完全没问题。”

    她同时指出,公司有一半在建物业带来新的租金收入比较大,包括上海有两个大的物业,一个是去年7月买的地,一个是上海瑞虹新城,两个单位超过60万平方米商业物业未建,三年后基本会分批落成。对租金收入来看,有一个比较大的升幅。

    孙希灏进一步补充:“希望继续在上海扩大商业物业范围和资产管理范围,因为长远来看,上海市场整体上是一个空间发展比较大的市场。”

    值得一提的是,过去几年,为了践行“轻资产战略”,瑞房一直通过出售物业进行资金回笼,同时降低负债,而被问及未来是否会继续出售物业时,孙希灏表示,“我们一直都有继续看物业、资产,会从资产回报的角度来评估是否会继续出售物业。”

    他同时强调,出售的原因不是要减债或套现,而是希望尽量提升整体回报,也就是通过出售回报表现不好的物业,再将资金拿回投新的目标。

    对于瑞房未来的发展,孙希灏总结称,预计未来几年会继续转型向商业房地产为主导的方向推进,扩大商业资产的管理范围、物业的规模,特别是在上海的市场。

    至于未来收入构成,他表示,当然希望租金收入可以慢慢增加到占总收入的30%或30%以上,但这是一个中期的目标,不会是接下来两年可以做得到的。

    以下为瑞安房地产有限公司2019年度中期业绩发布会现场实录:

    现场提问:国内市场调控情况下,怎么看下半年住宅销售情况?

    王颖:其实从整体的政策环境来说,我们看到中央政府的决心还是比较坚定的,一直强调“房住不炒”。

    在过去的半年时间里面,在一线城市和强二线城市,实际上总体的供应销售和价格还是维持比较稳定的态势,比如武汉的价格从年初到现在还是有轻微的上涨,供应和成交也是维持在比较好的水平,上海也是同样的情况。

    虽然整体市场有点向下,但这是一个结构性的情况,整个中国市场来看,三四线城市受的影响相对比较大。回过头来看,项目所在的一线和强二线城市,实际上一直以来就是调控比较严厉的城市,所以政策影响已经不算很大。所有的客户如果有兴趣来买房,实际上他们对所有的限购政策也有充分的了解和充分的准备。

    第二,在这样的市场环境中,还是取决于我们项目的位置、项目开发的品质。大家也非常清楚,无论在上海还是武汉的项目,我们所在的地理位置都非常优越。

    比如在上海,是内环内稀有的住宅项目,整个内环内本身住宅的供应是非常小的,所以销售和需求价格,其实还是取决于供求的关系。相信在住宅销售上,现在手上所持有的可销售物业还是非常有信心的。

    第三,从基本的市场反馈来说,无论是上海还是武汉的项目,自从开了售楼处以来,基本上来访或表示有兴趣的客户量还是非常充足的,所以对于下半年的推销我们还是很有信心。

    现场提问:租务方面,包括消费需求方面,上海或内地可能今年没有之前那么厉害,预期接下来的租金升幅会怎样?商业地产份额中想扩大,未来可以提高租金的水平有多少?

    罗宝瑜:租金收入方面,我们在上海也不是非常担心,虽然短期我们看到市场有一点压力,特别是国际品牌的扩张意愿比较保守,我们觉得现在也可以理解。

    长期来看我们也非常看好,特别是一线城市的消费率非常强劲,而上海作为中国的金融中心,我们觉得长期来看完全没问题,并且全国的消费率是最高的。

    我们其他租金收入未来有什么增长的点,第一,整个计划来看,一半在建的物业,带来新的租金收入比较大。包括上海有两个大的物业,一个是去年7月买的新天地旁边的地;一个是上海瑞虹新城。两个单位加起来超过60万平方米商业物业未建,三年后基本会分批落成。对我们的租金收入来看,会有比较大的升幅。

    现场提问:净负债率是比较合理的水平,会不会继续出售和购买物业?租金收入未来占比会是多少?

    孙希灏:其实没有一个很特定的目标、租金收入或与物业销售的比例是多少,因为现在相对来说租金的比例还是比较小,未来两三年主要的收入来源或利润来源都是以销售为主。

    不过,公司所以朝着商业地产主导的方向,相信也是一个中长期的目标,我们当然希望可以慢慢增加到占总收入的30%或30%以上。相信对我们整体的财务或整体收入有一个更加好的分布,但这是一个中期的目标,不会是接下来两年可以做得到的。

    另外,资产出售。刚才我们也提到在目前的负债率40%-50%水平,我们相信是一个比较可持续的水平,也没有再有需要大幅度减低负债率的需要。

    其实我们一直都有继续看物业、资产,有哪些可能表现不了我们心目中的回报水平,会考虑继续出售。但出售的原因不是要减债或套现,而是希望尽量提升整体回报,哪些物业我们觉得提升的空间不大,我们可能会考虑出售或把资金拿回投另外新的目标。

    现场提问:公司的财务都挺稳健的,负债率不是很高,请问下半年有没有拿地计划?

    孙希灏:我们一直都有在看,有些什么新的拿地机会,也有一些土地现在可能在前期做一些工作,看看有没有机会拿到。

    当然我们其实过去都没有一个特定的目标,每年要投多少金额,拿多少量,所以要说一个实际的目标,其实没有。

    我们会不停地看市场的机会,如果未来半年一年,市场放缓的话,可能对我们来说有更多能投资的机会,我们一直都有关注,也希望未来半年有一些现在在谈的目标能够谈成,能够有新的投资机会。

    撰文:黎倩 黄子慢    

    审校:徐耀辉



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