观点直击 | 深圳控股：投资恒大与下半年百亿计划

观点网 “房地产企业的入账业绩受结转面积影响，按照公司今年的结转计划，大部分项目在下半年入伙竣工，所以大家可能看到上半年的营业收入和毛利都是下降的。”

8月28日，深圳控股在香港举行中期业绩发布会，董事会主席吕华带队，执行董事兼副总裁刘崇、副总裁董方以及首席运营官朱国强一同列席。

投资者关系主管周全负责业绩介绍，一开场，这位女高管便用上述话语为深圳控股上半年业绩做了总结。

2019年上半年，深圳控股结转物业销售面积约16.4万平方米（不包括主要联营公司所占权益），比去年同期下降52.2%；实现物业销售净收入约20.5亿元人民币，比去年同期下降74.5%。

营收方面，深圳控股上半年实现营业额约44.04亿港元，同比下降61.0%。毛利率为33.6%，比去年同期下降约0.7个百分点；实现毛利14.82亿港元，比去年同期下降61.8%。

周全介绍称，截止2019年6月30日，深圳控股未结转收入的预售房款为150.5亿港元，其中70%即105亿港元将在下半年结转，深圳项目占比97%，届时营收和利润将大幅提升。

不过，对于这家深圳最大国有房地产企业来说，现阶段的另一项投资对其利润涨跌也带来许多的不确定性。

投资恒大的影响

数据显示，深圳控股上半年实现权益股东应占纯利4.47亿港元，比去年同期上升105.8%。如剔除集团所属投资物业的公允价值变动和金融资产公允价值变动的净影响，股东应占纯利5.69亿港元，比去年同期下降55.4%。

周全进一步解释，上述金融资产公允值变动，主要因投资恒大地产出现非现金损失2.37亿港元。

两年前的5月份，深圳控股出资55亿人民币入手恒大地产扩大后的2.0522%股权，后随着恒大引入第三轮战投，这部分股权被稀释到1.7626%。

在当时的深圳控股看来，投资恒大地产从经济层面上考虑是很划算的，并预计能带来稳定的回报。不过从2018年中期开始，这场投资开始显现出不确定因素，并直接影响到深圳控股的股东应占利润。

数据显示，2018年上半年，因投资恒大地产，深圳控股金融资产公允值变动而出现的非现金损失达18.88亿港元，核心净利同比下降94%至2.17亿港元；2018全年非现金损失8.5亿港元，核心净利同比减少221.5%，为31.48亿港元.

与此同时，距离恒大地产回A时间表仅剩半年，外界试图透过一切的渠道来探悉这家龙头房企的重组进程，其中就包括了战略投资者们。

观点新媒体现场了解到，在深圳控股这场不足一个小时的媒体会中，至少有三个提问与恒大相关，涵盖重组细节、利润分配以及未来安排。

涉及其他房企，管理层的回答严谨而简短，并没有给外界透露多少信息。吕华表示，关于恒大的下一步都会按照合同推进；朱国强称目前没看到恒大地产重组有什么障碍，希望顺利推进。

至于上半年恒大盈利情况，刘崇表示目前没有得到进一步与盈利承诺相关的信息，去年的分红已经确定，只是推迟派发。

下半年销售116亿

恒大之外，四位管理层更愿意将话题聚焦到企业自身业务上。

数据显示，上半年深圳控股实现销售合同销售额约人民币64.36亿元，完成全年180亿元销售目标的35.8%。在业绩会上，管理层多番表示有信心完成全年目标。这意味着，这家房企决心要在下半年的销售上实现翻番。

据介绍，深圳控股全年可售货值约362亿元，其中深圳货值占约70%，目前剩余货值290亿元，其中一线城市占比72%，二线占比9%，三线占比18%。

在具体的产品类型上，深圳控股住宅项目现有货值74亿元，下半年计划去化25%，包括深圳前海颐湾府、长沙洋湖项目、南京G72项目、泰州锦綉姜城等项目货值68亿元，计划10月推盘，预计去化35%。

同时，深圳深业上城公寓产品剩余货值75亿元，预计去化50%，其他公寓项目货值40亿，计划去化30%。

办公市场的大宗交易更是被寄予厚望，在调控趋严的大背景下，这种一揽子交易方式成为了深圳控股调整业绩的重要手法。

观点新媒体了解到，去年深圳出台“731”政策对商务公寓等进行限售后，直接导致深圳控股部分项目去化率跌至20%左右，进而影响去年业绩，后因最后一个月达成68亿元的大宗交易，才将全年销售拉升至164.53亿元。

在2019年上半年，大宗交易同样占据了深圳控股38%的销售量。具体而言，前5月份深圳控股总合同销售32.3亿元，6月份旗下泰然立城项目实现大宗交易约24.8亿元，最终将上半年销售业绩定格在64.36亿元，同比上涨49.4%。

据介绍，在完成了近25亿元的大宗交易后，泰然立城已与客户签署意向，提前锁定7亿销售额；而深圳泰富广场剩余的16亿货值，同样考虑大宗交易，现正接洽多家客户。

“房企对于每个月怎样去推盘，都有自己的节奏。”朱国强指出，去年四季度前，深圳控股只完成为50%或者60%的销售，最后也是四季度大力推货。

大环境变化不断，无可否认这家房企在下半年也将面临更大的销售压力。不过，一个深圳建设先行示范区政策的出台，或许会让这家扎根在深圳的房企对未来有了更多的想象。

半年报显示，深圳控股现有土储规划总建筑面积约615万平米 ，计容建面456万平方米，二线城市占比约62%，大湾区占比约61%。以计容建筑面积计，深圳项目占土地储备39%，以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。

在吕华看来，深圳要建设先行示范区是空前的利好，也是重大的历史性机遇，目前深圳控股在学习和研讨当中。他也坦言，压力很大，但机遇会大于挑战。