观点直击 | 佳源国际:骤降的负债率与大湾区布局

观点地产网

2019-08-27 23:17

  • 无论是管理层对于今年上半年的介绍,还是问答环节中媒体的提问,基本围绕着两个方向延伸:一是骤降的净资产负债率;二是在粤港澳大湾区及香港市场的布局。

    观点地产网 相同的地方,相近的时间,8月27日,佳源国际再次在香港四季酒店举行中期业绩会,与去年仅相差一天。

    出席活动的基本上除了熟悉的面孔,包括主席兼非执行董事沈天晴、副主席兼执行董事黄福清、联席公司秘书兼执行董事卓晓楠,还有两个“新人”,副主席兼总裁、执行董事张翼和CFO张翔。

    经过沈天晴简短的开场后,张翼介绍了佳源国际上半年的业绩亮点。在介绍时,张翼脸上满是笑容,而一旁的沈天晴也频频点头,两人都表示了对公司中期业绩的满意。

    张翼在会上介绍到,2019年上半年,公司合约销售强劲增长,盈利能力也稳步提升。其中,合约销售超过87.2亿元,同比提升了18.6%;合约销售面积达到了86.7万平米,合约销售均价12693元,同比增长了24.1%。

    盈利方面,公司全年确认上半年收入为53亿,同比提升了20.2%;核心净利润10.6亿,同比提升到22.7%,核心净利润率为20%;毛利为18.4亿元,同比提升27.1%,毛利率为34.7%,属于行业较高水平。

    纵观整场业绩会,除了上述亮点外,无论是管理层对于今年上半年的介绍,还是问答环节中媒体的提问,基本围绕着两个方向延伸:一是骤降的净资产负债率;二是在粤港澳大湾区及香港市场的布局。

    骤降的净资产负债率

    公告显示,截至6月30日,佳源国际净资产负债率为107.6%,相比2018年12月31日的约159.3%,下降了51.7个百分点。

    关于净资产负债率的骤降,张翼表示,债务结构明显优化作为公司中期业绩亮点之一,7月份分别完成了两期优先票据的发行,总额达4.5亿美元。完成后,净资产负债率得到了大幅度改善。

    “长期债务比例大幅度上升,长、短期债务比例目前为7比3,平均债务年限是超过了2年,为2.34年,超过2年都是行业比较好的水平。”张翼补充说道。

    据了解,佳源国际分别于5月22日、7月11日,发行了均为2022年到期的优先票据,发行本金总额均为2.25亿美元,票面利率为11.375%和13.75%。

    发行的两个长期优先票据中,佳源国际将部分资金用于置换短期内到期的债券。张翔表示,公司上半年还了很多优先债券,包括1月份还了3.5亿元美元,4月份、5月份均还了5000万美元,使得整个债务比例结构发生了变化。

    张翔说道:“跟去年相比,优先票据减少了十个点,信托和资管两部分的比例就会适当增加,这是一个重要的变化。但是在这个变化后,我们发行了4.5亿美元的优先票据,这是长期的票据,对于整个债务结构的改善也发挥了重要的作用。”

    此外,今年4月,佳源国际与包商银行、大业信托、国通信托及中航信托等6家金融机构签订战略合作协议,获得上述机构人民币430亿元授信。对此,张翔表示:“与这些金融机构签订协议是支撑着公司整个发展空间的一个过程,包括为具体执行落地项目提供金融支持。”

    佳源国际上半年在债务结构上的操作和变化,释放了公司资金的流动性,加上80亿元的资金回笼,再加上430亿元的授信,可以让其在保持一个稳健的财务环境下,全面冲击年初定下的280亿元合约销售目标。

    关于280亿元的销售目标,张翼在会上充满信心的说道:“上半年合并报表是87.5亿,但是因为安徽资产的注入,上半年带来了20多个亿的销售额,在年底时会体现出来,所以上半年合约销售额是110亿,上半年完成了全年任务的42%,下半年应该要完成58%。我们对下半年完成全部的任务应该是有足够信心的。”

    浙企的大湾区野望

    佳源国际作为一家起家于浙江、壮大于江苏的企业,在2019年上半年87.2亿元合约销售额中,77.25%来源于江苏省,包括泰州、宿迁、南京、扬州等城市,香港的贡献仅占到了总销售额的5.32%,为4.64亿元。

    而在今天的业绩会上,恰恰是“5.32%”成为了整场的焦点。当张翼介绍完公司业绩亮点后,现场进入问答环节,开始的两个问题均与香港项目密切相关。

    不难看出,外界对于这家深耕江浙两省的企业远征粤港澳大湾区的关注。

    据观点地产新媒体统计,整个业绩会提问环节共有7个问题,4个问题都涉及到香港项目及奥港澳大湾区中香港市场的布局情况,数量远超过了负债与融资相关问题。

    公告显示,截止6月30日,佳源国际在香港共有3个项目,分别为屯门汇贤一号(新合里)项目、葵涌成功中心项目、屯门菁隽项目,总建筑面积约7.33万平米,上述三个项目佳源国际均占70.1%的权益。

    其中,菁隽项目于7月14日首次开盘,共推出344套,当天签约337套。对此,沈天晴表示:“从进入香港开发地产以来,我们感觉香港市场还是不错的。从菁隽项目开盘的情况来看,也出乎我们的意料,15亿销售一下子就消费完毕了,说明香港的市场还是非常有潜力。我们相信随着整个大湾区的发展,香港未来也一定会发展。”

    关于香港市场未来的布局,沈天晴表示,至于发展的下一步,还是以合作为主,“因为香港市场我们不是太熟,但是要融入香港市场,要跟香港本地开发商进行合作,这样发挥各自的优势,对我们项目的成功非常有好处,以典范项目为经验,进一步在香港发展。”

    在粤港澳大湾区布局上,佳源国际刚在深圳成立了佳源南方集团,并于完成了公司组织架构搭建,主要负责深圳、珠海、广州等城市的项目。经过一段时间的布局,截至6月30日,其大湾区土储占960万平方米总土储的15%。

    对于大湾区前景的展望,沈天晴表示,未来在项目发展上,会以投资资金为优先去考虑大湾区的发展。如果同等条件下的项目,我们会倾向大湾区,花更多的精力去研究如何把握机会和重组兼并。

    最后,他表示:“目前大湾区销售只占5%,但是如果未来是280亿的销售额,(大湾区)会占到16%。”

    撰文:利晋 黄子慢    

    审校:徐耀辉



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