博鳌特写 | 冯辉明:三盛现在处于战略增长期

观点地产网

2019-08-27 19:51

  • 有些房企今年计划收缩规模、收敛发展,但三盛总体仍处于战略增长期,因为组织架构、管理体系、发展战略都到了爆发的临界点,同时底层资产非常健康。

    观点地产网 迈入而立之年的闽系房企三盛集团,对于事业的追逐有了更高目标。其中一个特征便是,三盛计划年内在上海虹桥商务区设立新总部,在国内著名的金融中心扎根,预示着它渴望对接更广阔的资本市场。

    和设立新总部一样备受期待的,还有三盛集团过去一年多时间里组建的管理团队。

    自2018年下半年起,三盛启动人才升级计划,包括中海、新城、龙湖、佳兆业等房企及三盛内部的人才陆续在此完成职业生涯的升级,其中去年底和今年5月加入的明星经理人冯辉明、冯劲义“双冯”组合尤为受关注,全新配置的团队将带领公司到达何种高度引人遐想。

    与之呼之欲出的是三盛集团在地产板块的“双千亿”战略,这是董事长林荣滨2018年制定的发展目标,内涵是三年实现总资产规模过千亿,合并收入过千亿。如何细化战略并落实到执行层面,是三盛新管理团队要面临的挑战。

    这考验职业经理人们的智慧、视野、魄力及手腕。在近期举办的2019博鳌房地产论坛上,三盛集团常务副总裁冯辉明接受博鳌直播间采访,详细剖析三盛的发展逻辑及战略规划等事项。

    三盛集团一直是闽系房企里稳健发展的代表,过往主要追求质效双优,但近年来对于房地产规模也有了新的计划。数据显示,2016-2018年,三盛的销售额从138亿元升至350亿元,年复合增长率达60%;今年该公司提出三年“双千亿”目标,官网披露土储1000多万平方米,货值2000亿元。

    实现“双千亿”目标,三盛计划架构以财务、战略管控为导向的企业价值管理体系,因此对战略、机制、体系、人才等提出了更高要求。

    而冯辉明作为融资、财务、运营领域的资深从业者,早在去年底进入三盛时便提出提升资金财务系统运营管理水平,加强财务十二维度的专业管控等想法。他还推动了“三年滚动战略+年度商业计划+年度预算管理+全周期目标管理”的全面管理和落地执行。

    对此冯辉明解释称,三年滚动战略是每年做一次三年的战略,其中第一年会将年度预算分解到月度,以此进行动态跟踪考核,同时进行包括奖惩机制在内的调整;其次在区域层面落实三年滚动战略,各区域上报未来三年规划,明确对标公司、竞争对手,公司增长率、收益率、人均效能等多维度目标。

    “在这种战略下做三年远景规划,第一年要形成可执行的预算,后两年是动态调整、跟踪。待年底再回顾并动态修整,检讨一年的预算执行是否有问题,面对未来三年可构建什么样的目标,需要什么样的资源支持。通过这种动态调整,让区域非常清楚它们的目标。”

    他进而提出,三盛过往管理比较人性化,但也会带来刚性和狼性的不足,未来通过三年滚动战略的管理体系,能为团队适当地注入刚性和狼性。因为将“双千亿”目标透过这套管理体系分解落地,在财务、运营、投拓、采购、设计等方面进行细化,可清晰看到公司每年所需增长速度、人力效率、组织配备等方面的支撑。

    有了战略制定、战术执行,三盛对于未来增长也更为成竹在胸。冯辉明对观点地产新媒体指,三盛的地产集团资产在500-600亿元,若每年保持40%左右的增速,冲刺千亿的难度并不大;至于销售收入,过去两年部分快周转房企平均复合增长率约为65%-70%,而三盛希望更稳健发展,因此保持40%-50%增长率,通过三年左右时间也可以达到千亿。

    “冲刺千亿”是近几年中型房企普遍存在的现象,背后大多数是企业维持保持行业地位和话语权的需求。对此冯辉明也坦言,现在行业集中度给大家的压力越来越大,企业不往上走,对人才、资源、资本的集聚能力都会相应下降,因此三盛也一定要冲规模。

    “在房地产行业,千亿代表了一个门槛。”他如是总结。

    除了外在因素,三盛还有一个重要的内生因素在驱动发展,用冯辉明的话说便是“集体的共识”。他解释称,今年公司新进了很多高管,公司上下展开过多次深入讨论,大家都希望将公司打造成“更大的平台”。

    “就像总裁林荣滨先生所说,公司要以坚定的目标,坚韧不拔的意志去冲击‘双千亿’。”他表示,在这种目标驱使下,三盛将融资、运营等部门迁至上海,也是为了对接更多的人才、资源、资本。

    兴许是深入交谈了许久的缘故,冯辉明逐渐放松下来,向我们介绍了更多关于三盛发展的细节。

    “三盛现在处于战略增长期。”冯辉明表示,有些房企今年计划收缩规模、收敛发展,但三盛总体仍处于战略增长期,因为组织架构、管理体系、发展战略都到了爆发的临界点,同时底层资产非常健康。

    他进一步表示,三盛历史上大约70%-80%的项目都来自收并购,这种渠道保证了公司较高的利润率,现在公司也在参与部分招拍挂项目,希望合理补充货值。三盛在年初制定了每年补充500-600亿元货值的计划,年内可动用资金近300亿元,按照两倍以上的货地比,基本上是可以实现拿地目标。

    观点地产新媒体不完全统计,自6月份以来,三盛陆续在宁德、常州、泉州等城市竞得土地,其中8月16日以总价4.58亿元、溢价率18%首次竞得常州的地块。

    但三盛的拿地仍需要严格遵循内部管控指标,冯辉明强调,公司每个项目的资金都要做好平衡,内部要求在指定时间内现金流回正,并且要严格监管、实时动态调整,通过现金流管理体系有效支撑资金。他透露,公司预测经营性现金流能占总现金流的60%左右,因此能在融资收紧的形势下保持现金流平衡。

    “我觉得三盛今年最重要的是做一些转型探索。”据他介绍,三盛首先要做战略转型,目前已构建“一体两翼”模式,以房地产为主,教育、科技为两翼,保证有持续爆发力;其次做文化转型,实现温情、狼性结合;第三是组织转型,围绕战略构建体系;第四是机制转型,通过机制把团队变成自我驱动的主体。

    冯辉明乐观表示,上述转型会成为支撑三盛未来冲刺千亿的重要力量。“因为从推动模型来讲,所有的公司,最后对它们形成影响的,第一是战略,第二是机制,第三是体系,第四是组织。”

    撰文:钟凯 林心林    

    审校:徐耀辉



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