观点直击 | 禹洲林龙安:首先是要在2020年做到千亿(实录)

观点地产网

2019-08-27 18:11

  • 林龙安在会上展望:“未来3至5年,首先是在2020年做到千亿规模的合约销售。”

    观点地产网 在上市十周年的节点上,禹洲地产在公开场合的每一次发声都显得格外谨慎,此次的中期业绩会也不例外。

    仍是由林龙安带领一众管理层出席,包括执行总裁许珂,副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓,副总裁兼浙皖区域总经理、杭州公司总经理齐鸣,副总裁兼沪苏地区总经理夏溧。

    阵容颇为强大,不过主要的发言人除了林龙安,就是回归的老将邱于赓。许珂只作了一些补充回答,其余两位副总裁并未开口。

    禹洲今年上半年在保持稳健的同时,加快了推货的节奏。年初林龙安提及,2019年要完成670亿的合约销售额。

    于是业绩会一开始,林龙安就明确表示:“今年上半年推货440亿,合约销售去化率为65%。下半年会加大推盘的力度,供货达到800亿,只需要50%的去化率就可以完成全年的目标。”

    2019年670亿销售目标,是为了2020年千亿销售铺路。林龙安在会上展望:“未来3至5年,首先是在2020年做到千亿规模的合约销售,之后将保持稳健增长的态势。在扩大规模的同时,努力提升整体的盈利水平,未来3至5年,争取核心利润率能冲到前20。”

    千亿征途之一:卖楼与买地

    回顾2019年上半年的推货情况,邱于赓在会上介绍道:“上下半年合约销售是四六开,上半年完成了40%,下半年要完成60%,其中新货占80%,旧货占20%。”

    中报显示,上半年禹洲地产累计合约销售金额为人民币284.74亿元,合约销售面积为185.3万平方米,合约销售均价约为15366元/平方米。其中,长三角区域共贡献合约销售金额达人民币196.7亿元,占总合约销售金额的69.04%。

    据了解,上半年禹洲合约销售贡献来自25个城市,主要集中在长三角,而海西区域和其它区域大约占30%左右。邱于赓也提及,从整个合约销售的布局来看,上半年合约销售主要还是集中在一二线城市。

    除了长三角地区,林龙安在会上透露,粤港澳大湾区已经作为集团的第二大业绩来源地,不仅在公开市场拿地,还有在产业、城市更新改造方面支撑集团的战略布局。“未来还会关注广州、珠海等城市,所有大湾区的城市都会关注。”

    据悉,禹洲在大湾区已布局香港、惠州、中山、佛山。目前,正在大湾区接触一些城市更新类的项目,今年下半年会陆续有项目从一级转到二级阶段。

    事实上,禹洲超过8成的土储都位于一二线城市。截止到6月底,禹洲共有土地储备1918万平方米,总货值超过3400亿元。

    邱于赓表示:“目前公司在建面积已经突破1000万平方米。”

    “明年冲千亿的规模,1000亿对比3400亿,大约是1:3.4,在不加大拿地的情况下,现有土储已经能支撑全口径冲千亿的要求。”邱于赓同时透露,下半年不会为了冲规模而多拿地。

    上半年,禹洲通过公开招拍挂以及收并购的方式,在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅地块,权益土地储备地价合共约人民币141.3亿元,权益归属总建筑面积逾153.44万平方米,平均楼面价为人民币11106元/平方米。其中,13幅位于现有已进入的一二线城市。

    拿地的开支上,邱于赓分析,整体严格按照合约销售额的一半去做拿地的预算,今年上半年总的回款是242亿,因而上半年支付地价权益口径是128亿。

    按照全年670亿合约销售水平推算,那么全年权益拿地开支约为200亿。他计算道:“上半年支付了120多亿,下半年还有60-70亿可以拿地的空间。”

    千亿征途之二:盈利与负债

    通往千亿的道路上,也不免磕磕碰碰。纵使以规模、利润与风险控制三驾马车并行,向来自认为“经营稳健、盈利能力较强”的禹洲,也要接受市场的考验。

    中期业绩报告披露,禹洲地产2019年上半年毛利为人民币31.4亿元,同比上升7.77%;毛利率为27%,与去年同期相比下降4.53个百分点。报告显示,毛利率下降主要是由于期内交付项目的产品结构发生变化所致。

    近三年来,禹洲地产毛利率连续下降,2016年毛利率为36.37%,2017年降为35.4%,2018年更是降至30.72%。

    对此林龙安回应称:“今年全行业的毛利率已经降到25%左右,对禹洲来讲,未来土地的价格还会有上升的可能,同时对一二线城市的限购、限价非常厉害,几乎没有上涨的空间,所以在拿地的时候,一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间。”

    他预计,未来禹洲可实现的毛利率在25%到30%之间,还是要高于行业平均的水平。

    与此同时,上半年禹洲的净负债比率和融资成本也略有上涨。于2019年6月30日,净负债比率为72.7%,加权平均融资成本为7.47%。

    对此邱于赓解释,整体的净负债比率和去年底相比,轻微上涨了5%左右,“这个水平其实也不高,因为同行普遍存在净负债比率上涨的趋势。”

    对于融资成本的上升,他认为这是一个市场的趋势,也不是集团能控制的,“现在三年期的美元债,成本会超过7%,而五年期的美元债成本会超过8%。”

    “我们唯一能控制的就是如果境外比较便宜,我们在境外多做一点,境内比较便宜,就在境内多做,目前到7.5%的水平也算不错。”邱于赓表示。

    因而,禹洲在上半年在融资方面也利用多元化的方式,在境外发行了15亿美元优先票据,优化了美元债的年期分布,同时在境内发行了人民币35亿的公司债、人民币6.4亿的物业管理费ABS和两笔人民币共7.12亿的供应链ABS。

    对于未来的融资债务占比,邱于赓提到,目标是境内债务占总债规模的60%,境外债务占比40%。

    以下为禹洲地产股份有限公司2019年中期业绩会现场问答实录:

    现场提问:现在净负债比率和融资成本比去年同期都有略微的增长,为什么会有这样的情况?今年上半年成立了城市更新部门,是不是针对大湾区拿地而成立的?听说跟武汉奥山控股可能会进行多元化的合作,有什么最新的动态?

    邱于赓:关于净负债比率的问题,今年整体的净负债比率和去年年底对比,大约是轻微上涨了5%左右,这个水平其实也不高,因为同行普遍也是存在净负债比率上涨的趋势。

    为什么会上涨呢?今年上半年我们拿了一些地,这些地未来对盈利的贡献是蛮关键的,所以在可接受的范围内,我们还是能接受这个净负债比率轻微上升一点,也是为未来的增长做打算。

    成本上升这一块最主要的原因是2017、2018年,特别是上半年融资成本特别低,境外的美元债一般只有5%、6%左右。现在整个情况是有点区别的,如果现在做一个三年期的美元债,成本超过7%,如果做五年期的美元债,成本会超过8%,这是一个市场的趋势,这也不是集团能控制的。

    我们唯一能控制的就是,如果境外比较便宜,在境外多做一点,境内比较便宜,就在境内多做,所以整体下来会看到整体的融资成本只是轻微上涨,目前不到7.5%的水平,也算不错,因为好几家地产公司体量、规模比我们大,也差不多是这个水平。

    许珂:城市更新这一块,上半年我们抓住投资窗口,在一季度拿了一些地,但是我们对下半年以及未来一段的投资,我们觉得应该要多途径并举,不能只做公开的招拍挂,这里面包括了收并购、城市更新和产业购地,所以我们也成立了城市更新事业部。

    刚好大湾区规划出台,大湾区是我们城市更新部目前的主战场,未来随着业务的进展也不限于大湾区。

    在大湾区我们现在确实是在接触和做一些城市更新类的项目,今年下半年会陆续有一些从一级转到二级阶段的项目,当然更多的还在孵化期,所以可能随着我们的进度,会陆续地再来给大家报告。

    关于奥山控股,这是一家做冰雪综合体做得非常好的公司,所以这些产业合作的伙伴,也是现在在大力拓展产城融合的合作伙伴。

    这里面也包括我们的股东华侨城,还有奥山以及通用航空的正阳,我们都有一些产城类的项目在推进,在未来一两个季度内也会有一些项目落地。

    现场提问:有没有新进入的大湾区城市?华侨城入股一年多以来,给公司带来了什么益处?包括商业方面、产业地产,公司未来会不会向多业态、多业务的方向发展?关于毛利率的问题,今年的表现不是很理想,是什么原因导致的?

    林龙安:我们在大湾区的投资已经进入了惠州、中山、佛山,去年年初在深圳也买了一栋办公大楼,相对来讲也是比较低的价格买的,包括在香港也有项目,这一块大家也是比较关注的。

    大湾区已经作为集团公司的第二大业绩来源地,所以我们会加大在大湾区的战略布局,不仅仅在公开市场拿地,还有在产业、城市更新改造方面支撑集团的战略布局。未来我们还会关注广州、珠海等等城市,所有大湾区的城市我们都会关注。

    去年,华侨城入股禹洲,成为我们的第二大股东,华侨城亚洲香港上市公司总裁也成为我们的董事会成员,在资本层面上对禹洲高度认可。我们稳健经营的方式,得到了华侨城的高度认可,也支撑着我们未来和他们战略合作层面的落地。

    我们第一个合作项目在中山已经落地了,这是在项目层面的落地。大家也知道华侨城是中国做文旅产业比较成功的一个集团性企业,所以在文旅产业的拓展方面,我们也会紧密地合作,发挥各自所长。

    关于毛利率的问题,我不知道大家有没有关注,今年全行业的毛利率已经降到25%左右,对禹洲来讲,未来土地的价格还会有上升的可能,同时对一二线城市的限购、限价非常厉害,几乎没有上涨的空间,所以在拿地的时候,我们要求投资部门一定要以现有的价格倒算盈利空间。

    当然禹洲也可以承诺比行业平均水平高一点的毛利率,未来可实现的毛利率在25%到30%之间,也是要高于行业平均的水平,以此支撑禹洲稳健经营、跟股东共赢,确保去化的同时也确保盈利。

    这是禹洲历来的追求,也是跟股东共赢的追求,确保了禹洲每一年给股东派息的实现。

    现场提问:今年公司的归母净利润和核心净利润比去年是有所提高的,而且公司在销售金额上面有比较大的增长,但是行政费用、销售开支反而比之前都有一定的下滑,公司在成本管控上做了哪些事情,是怎么样实现这种相对来说大幅改善经营利润的结果?

    邱于赓:费用方面的管控,大家可以留意一下,我们这一年下来在区域深耕方面的战略更明确,有好多的资源我们已经整合了。

    比如说在长三角的有些区域,好多成本是可以相互分摊的,这样做起来就更有效率了,因为从合约销售或者是交付的区域分布来看,大家可以看到主要集中在六大都市圈,都市圈里面贡献最大的是长三角,然后是海西、环渤海,如果区域深耕下去,费用是可以下降的,特别是管理费用和营销费用都是可能降低的,在行业比较困难的时候,就需要对费用特别关注。

    许珂:除了区域深耕这个很重要的策略,我们还有几个举措,首先是今年我们加大了自销团队和自建渠道的比例,目前自销占业绩贡献超过一半,销售费用上比第三方代理公司是更低的,自建渠道成本也是更低的。

    另外,我们把人均产出当做一个很重要的指标,所以现在人均的产出规模也在不断地提升。现在这种行业竞争下,我们是要勒紧裤腰带过苦日子的,同时提升自己专业能力的要求,向内挖潜,这样整个费率、成本才能不断地控制。

    在成本方面,我们今年在加大集采,包括加大战略合作伙伴的力度,各方面的工作都在做,所以逐渐体现出来一些效果。

    现场提问:今年的合约销售提高的还是比较明显的,其中权益占比是多少?跟2018年上半年相比,权益的占比是不是有所下降?为什么?

    邱于赓:因应规模的要求,我们适当地把权益的占比调整了一下,去年大概是70%的水平,今年上半年大概是在60%左右,所以权益适当做了一些牺牲,目标就是先冲过千亿以后,我们把这个权益慢慢提上去。

    另外,也是基于平衡风险的考虑,如果说现在所有项目都是公司自身去经营,也存在一定的风险,所以我们也加大了跟一些知名地产公司的合作,把风险适当地降低。因为最近地价也比较高,所以通过这种安排,也适当平衡一下风险。

    整体来说,这个权益去到60%的水平,我们不会再往下跌了,60%是一个底线,冲破千亿以后,会从60%再慢慢往上提,可能会提到70%、80%,这是未来几年我们会考虑的战略。

    现场提问:现在公司外债比例高了很多,行业大概是35%左右,怎么处理外币债务比例达到4成以上的水平?人民币一直下跌,怎么处理这个风险?在冲规模的时候,土储要怎么处理?上半年拿了140多亿土地,下半年会拿多少土地?要保障未来冲千亿,可能需要3到5年销售额的土储,土储规模要冲到多少?拿地的金额会有多少?未来公司的负债率去到什么水平,融资成本会控制在什么样的水平?

    邱于赓:大家比较关心外债的比重,现在我们也会严控外汇的风险,并不是放任不管。

    为什么我们外债比重会提升?因为今年境内的融资环境收得比较紧,而境外这一块,特别是美元债又比较宽松,整体成本跟去年年底相比有一定幅度的下调,而且跌得比较多,所以我们也是平衡成本的因素,在境外做多了一点美元债。

    我们以后的目标是境内占总债规模的60%,境外占比40%。现在海外美元债确实稍微上涨了一点,但是现在占比也不超过一半,所以这个水平我们觉得还是可控的。

    另外,就是外汇的风险我们也考虑过,海外的美元债对于集团现金流的影响面不大,唯一的影响是在利息开支方面,因为利息是实打实要付给债券投资人,本金部分我们是可以在境外通过再融资把债务置换,做一个年期长的债务,所以本金方面不会受到太多的影响。

    利息方面,因为人民币的贬值,我们要付的利息要多一点。所以这方面我们考虑了,也有做对冲,大家也可以看一下我们的公告,里面有一个金融工具的收益,这个收益其实就是在做人民币对冲的时候赚回来的钱。

    在人民币汇率方面,也是一个区间的波动,并没有一个很大幅度的贬值,今年大约就是贬了5%,我们觉得这还是可以接受的水平。如果说会大幅波动的话,我们可能会考虑做更多的对冲,只是目前看来还没有太多的必要。

    拿地的开支方面,整体我们严格按照合约销售额的一半去做拿地预算。今年上半年回款是非常不错的,达到了242亿,这是权益口径的,我们拿地的开支,在上半年支付地价权益口径是128亿,我们觉得这个水平还是控制在比较合理的范围。

    全年权益拿地开支,按照670亿合约销售水平,权益拿地开支是200亿。上半年支付了120多亿,下半年还有六七十亿的空间可以拿地。如果下半年合约销售做得再理想一点,这个空间还会提升。

    我们也是因应销售和回款的情况再决定拿地,一般控制在销售额的5成左右,这对净负债比率的影响也不会太大。我们的净负债比率控制在大约70%左右,大约就是70%到75%。所以大家可以预期整年合约销售上升的情况下,整体净负债比率是不会有一个比较大幅度提升的,还是差不多保持在现在的水平。

    关于土储的问题,刚才提到我们有1900万方的土地储备,对应货值大概是3400多亿,明年冲千亿的规模,1000亿对比3400亿,大约是1比3.4,所以这个土储水平是能支撑千亿目标的,在不加大拿地的情况下,现有土储已经能支撑全口径冲千亿的要求,所以大家不用担心我们为了冲千亿而在下半年拿特别多的地。

    林龙安:邱总在禹洲上市的时候,在公司服务了7年,后来离开了几年,在外面更加成熟了,然后又回到禹洲大家庭,感觉还是回这个家好。

    我们董事局把他请回来,他对公司的忠诚度和衷心度比较高,以及对公司的管控体系更加清楚,另外他出身于安永,对财务体系的管控更加清楚,也更加明了,也更加能支撑公司从千亿以后走向百年企业,也感谢他回家。

    总的来讲,我们的土地储备下半年还是根据销售来定,这段时间我们的营销中心逼得很紧,因为销售达标了才有办法来支撑集团的再发展。

    禹洲25年一路走来,上市也已经10周年了,可以看到一个稳健经营的禹洲已经展现出来。我们还是以稳健经营为主,以股东利益回报为主,来支撑集团的百年企业、十年规划、五年实施的落地。

    撰文:许淑敏 陆欣 利晋    

    审校:徐耀辉



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