观点直击 | 张亚东:绿城在触底回升 今年完成2000亿(实录)

观点地产网

2019-08-26 23:33

  • 无论是中交的一面还是老绿城的一面,在经历了掌舵人变更后的迷茫与阵痛后,如今的绿城就是那个连接过去与未来的真实绿城。

    观点地产网 宋卫平正式辞去董事会主席的一个半月后,绿城中国发布了2019年中期报告。

    8月26日下午,张亚东准时出席在香港举行的业绩发布会现场,并率领一批新管理层亮相。

    除了首席财务官兼公司秘书冯征为老面孔外,两位执行总裁兼执行董事耿忠强、周连营,财务资金中心执行总经理陈红伟都是第一次出席业绩会。他们当中既有从中交过来接替李青岸和李永前的耿忠强、周连营,也有十多年的老绿城人陈红伟。

    这是这家公司过去五年里,管理层的第三次更换。从宋卫平、曹舟南到张亚东,中交入主5年来,无论是对规模的追逐,还是对内组织架构、管理制度的调整,绿城正在适应新旧周期交替下的改变。

    不过,在张亚东上任一年后的这次中期成绩单中,绿城却出现了营收、利润下降。另一方面,毛利率上升到30%以上,财务逐渐趋稳等又透露出绿城的另一面。

    半年报显示,期内,绿城累计取得合同销售金额743亿元,实现营业收入186.58亿元,股东应占利润为20.58亿元,三项数据同比都有所减少;同时,期内绿城的毛利率为32%,同比增加13.9个百分点。

    财务方面,截至2019年6月30日,绿城的净资产负债率为58.6%,并持有银行存款及现金(包括抵押银行存款)482.32亿元,总有息贷款865.59亿元,其中一年内到期借贷余额为人民币179.61亿元,占总借贷的20.8%。

    无论是中交的一面还是老绿城的一面,在经历了掌舵人变更后的迷茫与阵痛后,如今的绿城就是那个连接过去与未来的真实绿城。

    用张亚东的话来说:“上半年绿城各项产出性指标都是触底的,现在绿城已经越来越稳定,进入了回升的通道。”

    2000亿目标与下半年压力

    据观点地产新媒体了解,这是近三年来,绿城各方面数据首次出现下滑的现象。

    数据显示,2019年上半年,绿城营收186.58亿元,同比下降44.4%,股东应占利润20.58亿,较去年同期下降11.9%,734亿的半年销售额也比去年同期的754亿减少20亿,其中投资项目合同金额494亿,投资项目销售均价25031元/平方米。

    尽管仅完成全年目标2000亿的38%,但张亚东指出,上半年绿城的表现已超预期。

    据其透露:“年初计划,上半年完成全年的24%已经很多了,现在已经达到了1/3略强,所以比我们年初预计的数要好一些。”

    对于营收下降,冯征的解释是,上下半年竣工面积的不均衡。他续称,上半年绿城新开工449万平方米,竣工135万平方米,下半年预计新开工493万平方米,竣工484万平方米,全年竣工面积预计较去年同期提升25.8%。

    因此,尽管上半年的营业额较去年有大幅减少,但全年预计是增加的。

    而在货值储备上,张亚东透露,下半年的货值大概是2263亿,如果去化速度达到55%,全年就能完成2000亿。

    半年报显示,2019年上半年,绿城整体销售去化率为61%,其中新增房源去化率达77%。

    另据绿城现场透露,截至2019年6月30日,绿城累计已售未结转额为1216亿元,其中权益部分为670亿元。

    预计这一部分将在未来两到三年逐渐释放,其中2019年下半年预计结转443亿元,权益268亿元,2020年预计结转473亿元,权益254亿元,2021年后结转300亿元,权益148亿。

    值得一提的是,尽管一直以来,绿城都以产品为“特长”,但在运营管理上却存在短板,尤其随着规模扩大,这一缺陷暴露的问题足以令这家公司陷入险境。

    据张亚东介绍,经过半年的进一步优化,绿城的运营能力也在持续提升。

    具体而言,目前绿城已经做到4个月开工、9个月开盘、14个月现金回正,并朝着5912进行提升。

    与此同时,从今年年初起,绿城开始推行跟投制。数据显示,上半年绿城的跟投项目达103个(回顾期内绿城一共拥有125个项目)。

    张亚东介绍,目前公司有一部项目分高管是强制跟投,有一部分是员工自愿跟投,而自愿跟投非常踊跃。

    不过张亚东也坦诚,由于中美贸易战的情况,公司判断短期内房地产下行压力比较大。

    持续拿小镇和TOD项目

    尽管营收、利润双双下降,但回顾期内,绿城的毛利率达到31%,较去年同期有17%的增长,同时实现核心利润来24.3亿,核心利润率13%。

    对此,冯征指出,一方面由于项目的溢价表现尚可,另一方面也是得益于公司成本管理,包括各项费用的减少。

    他同时认为:“这其实才是绿城真实的项目毛利率,而30%以上也是比较理想的状态。”

    事实上,要实现高毛利率,除内部的管控成本外,拿地时土地成本很大程度就决定这一项目推出后的利润表现,因此拿对地、拿好地才是更为关键所在。

    张亚东透露,今年上半年毛利率比较高其中一个很重要的原因就是小镇项目,“我们的小镇和TOD的利率情况基本上还能保证在两位数,这就是在投资的均好性上,我们一部分要拿招拍挂,另一部分还要拿小镇和TOD。”

    其续称,绿城今年的计划是自己拿10个小镇,协同各区公司再拿10个小镇,估计今年完成20个小镇的问题不大,小镇也依然是绿城现在的布局重点。

    据观点地产新媒体了解,2016年7月,绿城内部成立四大集团,其中就包括小镇集团,2018年,绿城再度进行大规模组织架构调整时,小镇集团也依然保留在其重资产板块中。

    另有公开数据称,在2018年绿城中国1500亿的销售额中,小镇集团贡献了其中的1/10左右,但在利润额方面却贡献了将近1/3。因此,小镇项目的低成本、长周期开发模式既能对冲风险,也能为绿城带来更稳定的利润回报。

    尽管如此,张亚东也坦言,通过上半年拿地和房地产市场的调控措施,绿城未来的毛利率并不能继续维持如此高水平,“上半年我们拿地的利弊测算已由原来的至少百分之十几下降到现在的一位数。”

    半年报显示,2019年上半年,绿城新增地块共计19个,总建筑面积约为322万平方米;总成交金额约人252亿元,其中归属于绿城支付的约为181亿元;预计新增可售金额约626亿元,其中归属于绿城权益约367亿元,新增土地平均楼面价约12837元/平方米,新增土地成本较去年末的11398元/平方米上涨了12.6%。

    在张亚东看来,不仅绿城,未来整个地产行业或许都很难再实现目前的高利润。

    另外其透露,“实际上截至今天,我们已经拿500亿的现金拿到了1500亿的货值,估计年底至少能拿到2000亿的货值,并大多集中在一二线城市,占了近90%。”

    与此前40%权益不同的是,绿城上半年拿地的权益达到了65%,“因为以前我们的资金层面比较紧张,所以只能合作,现在我们的权益大幅提升,所以这也说明我们的资金能力在持续增强。”

    百年人寿、代建与多元化

    地产开发主业的规模之外,绿城也在寻找多元化的可能性。

    其中,金融就是绿城十分看重的板块。去年12月,绿城公告称以27.18亿收购百年人寿保险11.55%的股份,并表示对百年人寿拥有控制权。

    不过随着今年7月奥园宣布32.6亿入股百年人寿,令市场猜测绿城在百年人寿的去留问题。

    8月26日一早,绿城发公告称终止收购百年人寿,卖方将退还全部购买价。

    业绩会现场,张亚东也为此回应,由于在有效期内百年人寿那边没有得到银保监会的批准,所以就自然而然地终止了。

    但他同时表示,未来,绿城对养老板块和金融业务还是会持续构建的,也不排除继续寻觅保险、金融类的机构做一些合作或者持股,有一些公司也已经在洽淡,但还没有最终定论。

    不过,作为一个长期战略,多元化并不是短期内绿城所急迫的事。

    张亚东透露,未来绿城要构建一个持围绕主业的多元综合产业体系,拉长上下游的产业链条,在同样一个产业上形成一个产业树,构成比较稳定的业务,形成绿城一个新的增长点。

    此外,报告期内,绿城的代建业务继续保持增长。

    数据显示,2019年上半年,绿城代建项目实现合同销售面积约206万平方米,合同销售金额约249亿元。

    与此同此,回顾期内,绿城新增项目达59个,截至2019年6月30日,绿城集团代建管理项目合计达317个,规划总建筑面积约7284万平米,预计总可售金额约4194亿元。

    不过,对于代建上市,张亚东依旧讳莫如深,仅以一句简单的“正在做一些准备性、基础性的工作”轻轻带过。

    以下为绿城中国控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:今天上午公司发布公告称停止收购百年人寿,原因是什么?会对公司的多元化业务带来哪些影响?绿城中国是否会继续寻找保险行业的投资机会?另外,代建业务的上市计划是怎样的。

    张亚东:收购百年人寿是去年的一个协议,约定自去年的12月26日到今年6月26日,6月26日需要银保监会批准,如果不批准就到6月26日停止。

    实际上我们对养老板块和金融系统还是持续想构建的,但是由于在有效期内,百年人寿那边没有得到银保监会的批准,所以就自然而然地终止了。

    现在也一样,我们还是在积极探讨金融板块不断补强的动作,以后有机会,我们在这方面还要持续加强。

    关于管理集团的代建板块的上市大家也很关注,我们正在做一些准备性、基础性的工作,我们会按照上市的规则来推动这项工作。

    现场提问:今年绿城中国的利润率很高,毛利率也是历史最高的,目前看来是与小镇项目有关系?未来小镇占项目的比重是怎么样的?另外,绿城中国今年的融资成本创历史最低,未来的融资成本有没有可能进一步下滑?

    张亚东:今年确实毛利率比较高,其中一个很重要的原因就是小镇项目,其他的还有营造能力、成本管控的因素。

    这和小镇确实是高度相关的,但实际上我们通过上半年拿地和房地产市场的调控措施,(预计)未来的毛利率达不到这样一个程度,所以这也如实跟大家报告。但是在以后的结构中,我们可能还是要持续拿小镇、拿TOD等项目。

    上半年我们拿地的利弊测算已由原来的至少10%以上下降到现在的一位数。我们的小镇和TOD的利率情况基本上还能保证在两位数上,这就是在投资的均好性上,我们一部分要拿招拍挂,另一部分还要拿小镇和TOD。包括上半年也拿了一个城市更新的项目,以及和浙江省委省政府正在推广的未来社区。城市更新项目的利润率也是保持在两位数,这些都是保证我们未来的毛利率能够尽量提升的。

    但现在基本上我们也感觉到,再达到这么高的程度也比较难了,我估计是全行业的情况。小镇项目也是我们持续推动的,我们今年计划自己拿10个小镇,协同各区公司再拿10个小镇。

    很多工作上半年都在做,其他的小镇都在途中,估计今年完成20个小镇的问题不大,小镇也依然是我们现在的布局重点,也是体现绿城的产品形式。

    关于融资,我们现在是5.4%的融资成本,在下一步的工作中我们当然希望努力地去争取。但是我们现在的经营团队也高度关注资金方面的政策,特别是中美贸易战情况下,下半年国内国外两个市场的资本情况可能都是我们关注的重点。所以下半年资本成本到什么情况我们还回答不了,我们当然希望持续降低。

    现场提问:下半年的整体情况都不太好,绿城中国有什么应对的方式?上半年负债率还是在安全范围内的,但是供应链160亿还是比较多的,在债务结构优化方面有什么举措吗?

    陈红伟:因为历史曾经有这样的经历,我对这块特别看重。

    在资金的排布上我们是会有几个排布的:限制是怎么样、正常水平是怎么样、好的情况怎么样。尤其是在这样的情况下,我们要做好底线思维,所有的投资都会根据绿城中国整体的情况去排布。

    绿城这几年尤其是修炼内功做得很好,尤其在财务的稳健性上也是逐步提升。目前我们账上的货币基金1年内到期的是负债的2.69倍,这在整个行业里看,都还是非常好的数字,所以我们在资金上比前几年可以相对放松。

    因为这几年也凭借中交的信用背书以及金融机构对绿城的大力支持,绿城这两年在融资方面还是得到了很好的改善。

    但是下半年我们觉得还是不容乐观,尤其是金融政策的调整,我们还是会做好准备。一方面我们会跟各大金融机构加强交流。另一方面,我们手上还有很多债券,最近也拿了一个上交所45亿的公司债。所以我们在资金的充足方面还是非常有信心的。

    关于净资产负债率,我们境外发的一些债券要求是控制在90%之内,但实际上我们每个月度在控制都是不能超过80%。下半年我们会去看市场上有没有一些好的投资机会,可能会适当往上提升,但是一定会控制在红线的80%以内。

    张亚东:我补充一下,我们上半年反映有一个数就是土地储备的权益。以前绿城中国的权益都是40%多,上半年拿地的权益达到了65%,这就说明我们的资金实力。

    以前因为我们的资金层面比较紧张,所以只能合作,现在我们的权益大幅提升,所以这也说明我们的资金能力在持续增强,也更加稳健。

    现场提问:除了产品标准化以及加快开发周期,绿城中国有没有比较特色的举措来提高利润率?关于人事调整,过去几年绿城中国在人员上一直在调,包括现在台上还有两位新来的管理层,从您的角度来看,人员的调动与行业竞争本身的加剧有没有关系?除了绿城中国自己内部在修炼内功,最近有关于滨江的新闻,宋卫平说滨江正在超越绿城,绿城有没有什么回应?

    张亚东:我们的售价这几年在持续上升,从不到2万元到21000多元,去年大概是24600元、24700元,今年大概是25000多元。实际上取得好的利润,是绿城最拿手的本领。

    实际上绿城产品的溢价能力是最强的,由于限价,使得我们的溢价能力体现不出来,这也是我们目前面临的一个巨大的压力。所以我们苦练内功,对产品的体系、产品的效益加大力度,同时我们也在开源节流方面做一些工作。

    绿城现在在产品上就是要坚持我们自己的“四化”:标准化、产业化、科技化、环保化,通过这些措施体现绿城产品的特色特质,优化利润率。

    关于人事调整,实际上7月11日已经讨论过这个议题了,这是一个很正常的行为。按照中交的情况,大家知道一般都是3年到4年都要进行轮转,上一任的两位值总也工作了四年半,是非常正常的轮转。周连营总和耿忠强总来了我们也很高兴,至少稳定四年。我们也会根据经营情况进行协商,这是很简单的事情。

    关于滨江的情况我不太了解,但是我们和滨江的合作还是非常紧密的,和滨江的交流也非常密切。最近和滨江合作的项目也有好几个,至于其他的情况我还不太了解。

    现场提问:房地产融资收紧,境内外融资困难会不会上升?下半年发债情况如何?另外,可以再说一下公司短期和长期的战略吗?

    陈红伟:讲到下半年整个金融政策,我们还是倍感压力的。第一、我们一直认为现在的绿城和之前的绿城相比有很大的改变。第二、绿城对标同行,我们可能觉得有压力,但是机会还更多。

    下半年资金的来源肯定主要是靠内源性资金来发展,我们最近也一直在积极地与各家总行在沟通,基本上也得到了一些保证。

    另外,资本市场对绿城还是非常认可的,我们在拿地和实际发行等方面都得到了资本市场相关机构的充分认可,具体金额和具体计划也要看最后的实际情况。

    开发贷基本上是按照项目进度的方式,具体的资本市场这块我们会与相关机构作进一步沟通。

    张亚东:公司的长短期战略,我本来是没想多讲的,但又回到这样一个话题。从绿城来讲,实际上特别是我担任董事会主席以后,我更多关注的是绿城未来的十年的发展。

    所以应该说,我们要做三方面的工作,第二和第三方面实际上就是我们长期的战略,第一方面就是我们的短期和长期的战略。

    也就是说绿城未来要构建一个多元的综合产业体系,当然我个人是反对多元化的,但我是支持围绕主业进行多元化的。

    我一直在讲拉长我们的上下游的产业链条,在同样一个产业上形成一个产业树,构成比较稳定的业务。按照这样一个思路,我们短、中、长期的战略就是三大部分:

    第一,做好我们传统的房地产开发,这主要是以重资产为代表的绿城这25年来的所作所为。重资产持续做好,既是我们短期的任务,也是我们长期的任务。

    第二,长期战略就是要强化轻资产业务,我们的代建以后要形成和重资产并列的支柱,来支持绿城整个集团的行稳致远。

    第三,综合产业的布局,这个以后要变成绿城的一个新的增长点。

    大家知道我们原来有“绿城+”,现在就要大力推动“绿城+”,这既可以理解为绿城的各种加法,在产品上赋予生活的内容,把它智能化。

    我们还有“绿城家”,使得绿城真正的落地理想生活服务商,使得我们不是给大家造房子,而是给大家造生活,进一步给大家造一个舒适的家,另外还要形成“绿城佳”。

    构筑这几个“加”就是综合产业的布局。一是绿城的科技板块,就是要赋予这些内容,赋予智能化的内容,智能化多了,我们的服务和产品就会使大家更舒适,生活更美好。

    二是构筑绿城的生活集团,这里有我们的4S服务、养老服务等等,这些都是为了构筑我们的多元化板块。三是围绕房产体的下游延伸的绿城服务,都是我们在拓展的。

    所以也可以跟大家说,最近绿城生活的4S集团下一步将全面展开家装服务。目前由于限价的原因,大部分房子不搞精装了,但是我们觉得这对房产品的舒适程度是极大的不利,所以我们也以4S集团为班底,开展家装服务,这也相当于是我们综合产业的一小部分,使得这些综合产业一起支撑主业的发展,也希望这些综合产业未来能和轻资产、重资产形成三分天下,用三个支柱来支撑绿城集团的行稳致远。

    这三大方面也是之前和大家介绍的我们的长期战略落地的具体策略,所以就是从这个角度给大家补充我们的短期、长期的战略。

    撰文:黎倩 陆欣 林海研    

    审校:徐耀辉



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