博鳌特写 | 福晟吴洋:不能以开发商的思维做商业

观点地产网

2019-08-23 23:24

  • 归根结底,就是“不能以开发商的思维去做商业,要用运营商的思维去做商业,这是最关键的”。

    观点地产网 作为2019博鳌房地产论坛的嘉宾主持,吴洋在台上侃侃而谈,对话、主持、演讲......穿着蓝色会服的他,精神干练。

    在博鳌晨跑上再次见到吴洋,他已是一身运动装扮,迎着海南的微风与朝霞,在这片热土上奔跑。

    随后吴洋缓缓走进博鳌直播间,这一次,身穿白色T恤,带着黑框眼镜的他更像是个温柔耐心的导师,细细讲述他与商业地产的故事,以及他对商业运营的独特理念。

    吴洋告诉我们,他从2000年开始涉足商业地产,至今已有19年的时间。

    从一个商业地产“小白”,到商业地产乔布斯、城市会客厅之父,吴洋似乎有很多话想说。

    商业地产的苹果之路

    “2011年行业内给了我两个称号,一个说我是商业地产乔布斯,我认,但另一个说我是城市会客厅之父,我说千万不要再叫了。”

    吴洋开玩笑的说道,城市会客厅之父这个称号把他喊老了,但更重要的是,在他看来,这个称号太重了,他承受不住。

    吴洋是个谦虚的人,在商业地产行业摸爬滚打了十九年,依旧保持着一颗学习的心态,回忆起最初涉足商业地产的模样,他露出了青涩的笑容。

    “我是2000年到上海,那时候加入了上海证大,当时正好在做一个10万平方米的社区商业”,吴洋表示,最初做商业地产的时候,他心里也没有底,毕竟那个年代国内做商业地产的人并不多,而他对商业地产还有很多方面不了解。

    于是,吴洋和他的团队就出国走访,到日本、美国、英国学习,与一些相应的商业机构沟通交流。

    “现在的商业已经变成一个交际空间,在2000年之初就是交际空间,只不过我们国内没人去挖掘,没人去注意”,交流之后,吴洋提出的第一个观点便是交际空间。

    随后,2005年,吴洋又提出了要把社区商业变成会客厅的概念,2006年,他又提出了商业地产双体验的观点。

    在吴洋看来,双体验的第一层要义是建筑空间的体验,简单来说就是让人们愿意到这个空间来,就算没有购物的需求也愿意到这个场所来;第二层要义则是商品业态的体验,这一层体验则是拉动消费者直接消费的关键要素。

    “建筑空间的体验和商品业态的体验,两个是没有高低之分,是并重的,只有具备这两个东西的体验感,才能成为一个很好的社区会客厅。”

    但在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中,他表示,仅有建筑空间的体验感加上商品业态的体验感是不够的的,要用乔布斯的思路去做商业,抓消费者的未来,不断营造他所需要的场所。

    正如乔布斯曾经强调的:“消费者并不知道自己需要什么,直到我们拿出自己的产品,他们才发现,这是我要的东西”,在吴洋眼中,做商业地产也一样,并不是消费者想要什么就给他们什么,“我们不要做消费者现在想要的东西,我们要做消费者未来想要的东西”。

    “这就是当时苹果的理念,我就联想到商业上,商业上也是这样,但实际上,消费者是不忠诚的”,话语间,吴洋扬起自己的手机向我们展示起来,他告诉我们,他从第二代苹果手机开始用起,直到最近才换了华为P30。

    “我现在觉得它确实比苹果好”,吴洋坦诚说到,“我也是消费者,我也不忠诚,我不可能盯着一个川菜,我就天天去吃川菜”。

    从商十余年,吴洋清楚的认识到,要让消费者有忠诚度,就必须不断为消费者提供新鲜的东西,能引起消费者好奇的东西,用专业的话语来讲,就是抓住消费者的消费偏好和消费趋势,从而为消费者营造相应的消费场所。

    归根结底,就是“不能以开发商的思维去做商业,要用运营商的思维去做商业,这是最关键的”。

    他以国外的商业为例,向我们解释如何以运营商的思维去做商业。首先,在做商业的过程中,除了一部分用于招租以外,运营商会一般保留一定的存量物业,由自己的商业公司运营。其次,运营商会设定一定的比例,由自己进行调整。

    “一个商业,如果你有20%的面积不断在变化,它的主题在变化、业态在变化,总是符合潮流的东西,那就能抓住一批人”,他认为,“如果用简单的一种租赁方式,最后都同质化,肯定会被市场淘汰”。

    “所有的业态都要从后端来指导前端,从运营端去思考,去指导开发”,随后,吴洋又给我们举了好几个例子,以便我们能够以浅显易懂的方式去理解他提出的观点。

    商业新起点

    两年前,吴洋正式加入福晟,他告诉我们,目前,福晟集团的商业和住宅配比是二八分,其中20%是商业,80%还是以住宅为主。

    “我在2017年初加入福晟以后,发现福晟已经存有的商业项目的结构,主要是写字楼。我就去想,写字楼应该怎么做?”

    对于商业地产,吴洋很有耐心,他提到,现在,写字楼在人们的生活当中已经不仅仅是一个商办空间,它更像是一个生活空间。“所以,我们要从员工的角度去思考问题,这样做的话,客户的黏性就很强了。”

    他向我们介绍,福晟的办公楼中设立了商务智慧体,被称为Office Tree,这个体系打通了企业跟政府之间、企业跟企业之间、企业跟员工之间的三个维度,建立起一个共享的区块,通过大数据对接,让整个办公楼联系起来。

    通过这个商务智慧体,办公楼里的员工能够能找到自己的生活空间、自己的爱好空间;企业之间能够互相交流,进行业务往来;与此同时,该体系还与政府端共享,按照政府的规定、政策一键式完成诸如工商注册、纳税等复杂的流程。

    “在商业发展方面,福晟还处于一个发展期”,吴洋表示,福晟集团目前的商业物业多半还是以持有物业为主,主要是写字楼,目前为止,福晟集团还没有开发过大型的购物中心,开发的都是5万平方米左右的社区商业。

    但吴洋强调,“我们这两年就会有3个购物中心诞生,有的在造了、有的在设计规划了”。

    他告诉我们,入职福晟后,他规划了一个商业的“五福系列”产品,其中包含两个写字楼体系,三个商场体系。

    “写字楼体系分为福晟钱隆广场,这是一个以写字楼为主的综合体,将来可能还会融入酒店、购物中心。另一个是现在已经存有的甲级写字楼,叫做福晟金融中心,也叫FFC。”

    至于商场部分,吴洋介绍到,这三条产品线包括福晟MALL、福街和福晟里。福晟MALL是以4到5万平方米为主的社区商业;福街是根据各地区的产业特色、文化旅游特色建立的商业街区;福晟里则是城市核心区域的购物中心,主要面对年轻人群,属于比较时尚的购物场所。

    对福晟的商业地产,吴洋一直是信心满满,他表示,“我想用三年的时间把这个平台搭建起来并做强,打造出中国商业地产里面的一种精而美的管理模式”。

    撰文:龚丽欣 刘子栋    

    审校:徐耀辉



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