FUNWORK黄涛与观点对话:联合办公已回归冷静

观点地产网

2019-08-14 19:27

  • 黄涛显然并不过于着急,在同行忙着向资本市场讲故事时,他明白修炼内功的重要性。

    观点地产网 和很多企业家二代不一样的是,黄涛没有急着继承父辈的衣钵,而是选择了独立创业。

    2014年的一趟硅谷之行,黄涛被联合办公这种创新的工作方式吸引。回国后,他随即着手对这一领域进行研究和探索,为此,他辞去中骏集团营销管理部总经理的职位,专心投入创业。

    “我觉得这就是我梦寐以求的办公方式。”问及为何选择打造联合办公时,黄涛对观点地产新媒体表示。

    经过一年的筹备,2015年9月,联合办公品牌FUNWORK在上海正式成立,并同时在上海、厦门开业运营。

    黄涛介绍,FUNWORK致力颠覆以往传统、封闭、压力大的工作方式,打造一个以服务为中心,能共享资源的社交平台。

    虽然联合办公在国内的发展时间并不算长,但广阔的市场空间,以及对这一办公方式的强烈认可,经过四年打磨,黄涛带领着FUNWORK走出一条立足于细分市场,满足高品质办公需求的差异化道路。

    与此同时,随着越来越多的联合办公独角兽企业进入中国,在这片高手林立的市场,FUNWORK面临的挑战与竞争也日益激烈。

    FUNWORK的存量逻辑

    与互联网、创业背景为主体的联合办公品牌不同的是,FUNWORK脱胎于房企,这是房企从增量到存量探索的方向之一。

    2015年初创时,FUNWORK由黄涛一人持全资。经过四年的发展, FUNWORK呈现出的良好势头也获得了中骏集团的肯定,并与中骏所推行的 “FUN+幸福生活”的概念不谋而合。因此,中骏集团于2018年入股FUNWORK 25%的股份,将其纳为“FUN+幸福生态圈”的重要一环,这也使得FUNWORK不仅只具备办公功能,更连接了客户的生活。

    “比如目前FUNWORK总部所在的FUNWORK·中骏广场项目,就是依托于中骏广场这座商业综合体布局的。这里有FUNLIVE长租公寓、FUNWORLD商业地产等,各业态之间通过iFUN智能互联平台连接,通过互联网赋能,实现线下服务到线上的延伸,为用户提供一站式极致服务体验。”黄涛向我们介绍。

    为了打造极致的工作环境,FUNWORK在设计风格上别出心裁,主要以原木系和森林系为主,加上大量的绿植元素和开阔的公共空间,同时设有冥想室、母婴室、洽谈室、书吧、智能密码柜等多功能区域,让客户在最舒适的环境工作、会客之余,更能劳逸结合。

    事实上,联合办公目前主要还是依赖收租的“二房东”模式,即从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业,管理费或者租金的租赁差仍是其基础收入。

    据观点地产新媒体了解,除租金差外,FUNWORK更在开拓新的收入来源,包括管理增值费以及物业增值收益。

    据黄涛介绍,从2017年开始,FUNWORK就开始通过对外输出管理,即为客户提供设计、改造、招商、运营服务,不仅可以增加收入,还能低成本获取业主、基金方物业以达到快速扩张规模的目的。

    至于增值收入的比例,黄涛向我们表示,除了传统的人事、财会、法律等传统增值服务以外,FUNWORK更看重设计装修定制化收费、物业增值类、管理输出类的增值收入,不过由于具体每个项目的运营情况不同,这一类目前占比5-10%不等,但理想是整体达到30%左右。

    在租金差和增值收入的基础上,更进一步的是,作为重要的存量资产,通过物业增值收益获取稳定收入,更符合未来存量地产的逻辑。

    “未来,FUNWORK有计划介入资产管理模式,联合一些基金公司共同出资收购商办物业,这是未来将要尝试的模式。”黄涛透露。

    与此同时,背靠中骏集团的成本管理体系,FUNWORK还拥有业内领先的成本管控能力,在同质同量的基础上,可以极大地节约设计和装修成本。

    尽管与地产开发是不尽相同的两个行业,但商业的逻辑总大多类似,即成本和收益,处理好这两部分,是一个创业者最重要的功课。

    联合办公已回归冷静

    作为一个新兴的行业,在市场格局还未形成之前,跑马圈地、扩大规模总是必经之路。

    截至2019年上半年,FUNWORK已布局全国近10座城市,建立20余个办公空间,管理面积达到20万平方米。

    其中,“北上广深”四座一线城市所布局的营运面积占总布局面积的75%,其余25%则相对均匀地分布于杭州、郑州、重庆、西安、厦门这五座准一线城市。

    对于未来的规模,FUNWORK也有明确的规划,2019年管理面积突破25万平方米,2020年达到35万平方米,2021年和2022年则继续扩张至50万平方米及100万平方米。

    “我们的布局计划还是非常明确的,聚焦一线城市,合理布局新一线和二线城市,接下来重点开拓和计划入驻的城市会有香港、成都、武汉、南京、苏州和天津。”黄涛介绍。

    除了中骏的自持物业外,FUNWORK也积极与其他开发商合作,比如在2018年与绿地集团企业服务平台合作的郑州 · 郑东绿地中心北塔项目,就获得了很不错的市场反馈,因此最近还增持了同一物业的南塔,开辟新的联合办公空间。

    另一方面,2018年的融资风口下,不少联合办公都获得了资本市场的支持,并借此进一步扩大规模。但黄涛显然并不过于着急,在同行忙着向资本市场讲故事时,他明白修炼内功的重要性。

    在他看来,现阶段看重自身能力的提高及各个项目经营情况的展现:“目前我们做到了新开项目6个月完成爬坡60%的目标,8个月进入稳定期,这个是行业内很少公司能做到的,我相信未来当我们想试图通过资本杠杆来解决规模问题的时候,融资是水到渠成的问题。”

    事实上,经过过去几年的迅速发展,黄涛认为,国内联合办公市场已经经历了从野蛮生长再到兼收并购的多轮洗牌,回归冷静。

    不过他同时指出,作为最大的办公市场,中国目前联合办公的渗透率只达到2%,相较于欧美国家5-7%的渗透率,还有相当大的市场,对于联合办公的未来,FUNWORK依然坚定看好。

    “我通常会以未来的5-10年来决定今天所做的事情。”黄涛说。

    以下为观点地产新媒体对FUNWORK创始人兼CEO黄涛先生的采访实录:

    观点地产新媒体:上个月FUNWORK进入了广州市场,在城市布局方面公司是如何考量的?对于公司未来的规模有什么规划?

    黄涛:截止到2019年上半年,FUNWORK在北上广深四座一线城市所布局的营运面积占总布局面积的75%,其余25%则相对均匀地分布于杭州、郑州、重庆、西安、厦门这五座准一线城市。接下来重点开拓和计划入驻的城市包括:香港、成都、武汉、南京、苏州和天津。

    由此可以看出,我们的布局计划还是非常明确的:聚焦一线城市,合理布局新一线和二线城市。

    观点地产新媒体:中骏也有自己的商业写字楼,在布局时,会首先考虑中骏自己的资产吗?中骏在打造FUN+生态圈的概念,联合办公部分怎么和中骏的其他业务产生协同?

    黄涛:中骏的自持物业当然会重点考虑,因为FUNWORK本身就是FUN+生态圈的重要一环,比如目前FUNWORK总部所在的FUNWORK·中骏广场项目,就是依托于中骏广场这座商业综合体布局的,在这里也有FUNLIVE长租公寓、FUNSUPER健身房等,配合商业设施,各业态之间通过iFUN智能互联平台连接,通过互联网赋能,实现线下服务到线上的延伸,为用户提供一站式极致服务体验。

    当然,除自有物业之外,FUNWORK也会积极与其他开发商合作,共同拓展项目,比如FUNWORK·郑东绿地中心北塔项目,就是与绿地集团的企业服务平台联手打造的,基于客户在不同发展阶段遇到的问题提供多样化的助力服务。

    观点地产新媒体:近两年,联合办公也开始受到资本的认可,您如何看待共享办公行业未来的融资环境以及发展前景?未来FUNWORK在资本上会有哪些新的动作和计划吗?

    黄涛:2018是个融资的窗口期,确实有不少联合办公都获得了融资的支持。随着规模的不断扩张,FUNWORK未来也将向资本市场敞开怀抱。

    相比于融资,目前我们更看重自身能力的提高及各个项目经营情况的展现,目前我们做到了新开项目6个月完成爬坡60%的目标,8个月进入稳定期,这个是行业内很少公司能做到的,我相信未来当我们想试图通过资本杠杆来解决规模问题的时候,融资只是水到渠成的问题。

    观点地产新媒体:FUNWORK从成立起就定位比较高端,当时为什么会选择这样的方向?有没有统计过,目前的签约客户中,哪类企业占比比较多?各自的比例大概是多少?

    黄涛:FUNWORK成立起,我们就希望通过极致的空间、极致的细节和极致的服务,创造“精品联合办公”的概念,营造极致办公体验,满足细分市场和消费升级的多元化需求。打造“精品”代表着对品质的追求,这也是刻在FUNWORK DNA中的精神。

    无论是灵活的小团队,还是快速扩张中的中型企业和大型企业空间定制,FUNWORK都提供相对应的办公解决方案。

    目前,我们的客户已经涵盖金融、投资咨询、互联网、传媒、软件技术、游戏开发等20多个行业,其中最多的是互联网行业企业,全国范围内占比达30%,其次是咨询等企业服务类公司,占比约22%,文教传媒类则位居第三,大约占10%。

    观点地产新媒体:越来越多的联合办公选择进驻甲级写字楼,您怎么看这样的趋势?在成本和利润上如何做到平衡?

    黄涛:联合办公整体的体量在不断扩大,面向的客群也日益多元,所以入驻甲级写字楼是必然的趋势。

    根据传统的写字楼租赁方式,企业想要入驻甲级写字楼,会面临很高的门槛和高昂的成本。

    而联合办公可以很好地弥补在租期、租金、灵活度等方面填补物业和企业之间的诉求差,在提升自身品质感的同时也可以带来良好的收益,从而达到三方共赢的结果。

    当然,成本的提升确实会提高一定的风险,这也是对联合办公的品牌影响力和运营能力的考验。

    观点地产新媒体:除了租金收入,FUNWORK还会有哪些增值服务提供,这一部分的收入占比大概会是多少,理想的状态是怎样的?

    黄涛:除了传统的人事、财会、法律等传统增值服务以外,我们更看重设计装修定制化收费、物业增值类、管理输出类的增值收入。

    不过由于具体每个项目的运营情况不同,这一类目前占比5-10%不等,但我们的理想是整体达到30%左右。

    观点地产新媒体:您认为FUNWORK的核心竞争力体现在哪些方面?

    黄涛:我们拥有业内领先的成本管控能力,FUNWORK依托于中骏集团完善的成本管理体系,在同质同量的基础上,极大地节约设计和装修成本,因此尤其在大客户定制方面优势突出。

    另外,FUNWORK有自主研发的智能化体系iFUN平台,将员工管理、客户管理、销售管理、设备管理融为一体。

    最后就是刚刚提到的FUN+生态圈,各种业态以追求品质的85后人群为共通的目标客群,互相导流,相互转化,打造一站式的服务生态体系,让幸福触手可及。

    观点地产新媒体:联合办公发展势头比较猛,有预测称在2030年左右,整个联合办公占商办市场可能会达到30%左右,您怎么看这个趋势?

    黄涛:到2019年,中国拥有4亿办公人口,毫无疑问是世界最大的办公市场,但目前联办的比例只达到2%,相较于欧美国家7%的渗透率,其实还有相当大的市场。

    在过去的短短几年中,国内联办已经历了从野蛮生长再到兼收并购的多轮洗牌,回归冷静,这种优胜劣汰也是发展的必然,也是促进联办行业正向发展的必然。

    对比传统办公方式,联合办公的未来我仍然坚定地看好,我通常会以未来5-10年来决定今天所做的事情。

    所以,FUNWORK也会始终立足客户的角度去思考未来,不断探索新理念、新内容和新模式,去适应未来客户的需要。

    观点地产新媒体:创业四年,您个人觉得最大的挑战和收获是什么?当时是什么契机让您选择联合办公这一领域?

    黄涛:最大的收获可能就是体会到创业的不易吧,所以会一直把自己放进用户的角度,去思考企业的成长需要什么,从而提供客户更有价值的服务。

    其实我一直都有独立创业的想法,2014年,我在美国硅谷参观期间,被联合办公这种创新的工作方式深深地触动,觉得这就是我梦寐以求的办公方式。

    加之我自己也曾在伦敦大学学习建筑,并在中骏集团担任营销负责人,这些前期的积累和沉淀与联合办公的匹配度很高,所以就决定以此为方向,在自己创业的同时,也帮助更多中国的新生代创业者筑梦。

    撰文:黎倩    

    审校:劳蓉蓉



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