博鳌特写 | 地产融资寒冬群像

观点地产网

2019-08-13 21:54

  • 至于如何维持资金需求,各家则给出了多元的答案,或收敛聚焦,或寻求新式路子,危与机转化之道不尽相同。

    2019博鳌房地产论坛·特写 中国的房地产模式主要是负债驱动型,而近两年以来的调控持续针对融资端尤其是前端融资,令房企如同被扼住喉咙。

    在2019博鳌房地产论坛期间,解决“钱袋子”问题成为挥之不去的话题。

    8月8日,与会嘉宾公开谈及几天下来的感受,深处其中人难免不会生发担忧情绪——

    “这几天听得比较多的,都是一些关于融资方面的负面消息。”“大家讲了很多未来一段时间有什么样的危机。”“我觉得形势还是比较严峻。”

    在当天早上的大会上,经济学家、房企高管、金融机构负责人及第三方服务机构高管聚首,对房企的“钱袋子”发表看法及建议。

    几乎所有人都达成了一个基本面的共识:房地产融资已全面收紧,调控之下房企资金链面临考验。

    至于如何维持资金需求,各家则给出了多元的答案,或收敛聚焦,或寻求新式路子,危与机转化之道不尽相同,引人发省。

    信托融资

    溯本求源,京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为,2019年土拍市场火爆是本轮融资调控的导火索。他强调:“3月份以后土地价格飞涨,这可能就是引起新一轮调控的重要原因。”

    在银行贷款、非标融资等常规渠道中,信托作为本轮政策收紧的重点之一,对房企造成的冲击无疑是巨大的。

    7月8日,银保监会窗口指导房地产信托,提出包括未备案项目一律暂停,符合“432”通道类业务全部暂停,地产公司并购类全部暂停等要求;7月10日,地方银保监局召集辖区内信托开会,进一步对地产信托融资提出要求。

    沈建光分享的一份数据显示,在接近20万亿的信托资金去向中,大约有一半左右流进房地产,还有20%也间接流入了房地产,因此真正与实体企业有关的资金量并不多。

    “今后对信托这一块的调控,会越来越严。”他不无担忧地表示。

    不止一个人有这种判断,某私募机构高管透露,自己最近与部份信托的高管沟通,大家都对融资收紧形成了共同认识。另一位嘉宾则认为,窗口指导以后可能会成为一种常态。

    就在博鳌房地产论坛举办期间,8月7日有报道称,银保监会下发“64号文”,要求加强房地产信托合规管理和风险控制,督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展增速。

    调控的靴子落地之快,但市场早有心理准备。

    债券、银行贷款

    只有结合房地产融资政策及数据表现进行观察,“全面收紧”的重量才会如此具象。

    政策方面,部分房地产业务较多的银行被监管窗口指导;作为替代方式的海外发债,发改委连续发文规范备案要求,并限定用途。

    沈建光分享的数据显示,过去几年房企海外美元债发行额度都达到400多亿美元,今年上半年就达到了这个规模,但实际上净融资额仍为负,说明新债尚不足以偿还旧债。

    且按照粗略估算,2019年下半年至2020年将有至少超过万亿人民币的房企债券到期。

    交银国际董事总经理、研究部主管洪灏分析的现象则进一步佐证了上述债务的偿还压力:“房企资金消耗的速度远大于资金来源速度,说明开发商自我储蓄的水平在不断下降。”

    盛世神州基金总裁李万明从操作层面,还原调控的传导过程——

    “原来主要的通道都受到了约束,可能有些信托公司、银行基于长期合作关系,还会继续和你探讨、磋商以前的做法,但是很明显速度会放缓。有些机构的标准会提高,资金可能会落实不到位,比如信托的备案就做不下来。”

    他还给房企提出了建议,认为房企要早做打算,尝试各种融资渠道、各种促销方式,大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。

    股权融资

    房企融资形势严峻,传统融资渠道收窄,需求将转向一些受限较少的其它渠道。其中过往被摒弃的股权融资,在当下的融资环境下将发挥越来越明显的作用。

    在8月8日的博鳌房地产论坛全体大会上,资本市场展示了对融资方式从“债”转“股”的乐观。

    中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远旗帜鲜明地预测,房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。这种观点得到了房企及其它投资机构的认同。

    程骁远提及,过去融资渠道较宽,房企更多采用债权融资或明股实债方式合作,因为地产利润空间仍较大,企业希望尽可能保存利润。另一个原因则或许由于,受金融去杠杆去通道影响,私募股权发展一度遭遇瓶颈。

    这种格局或将随着房地产融资进入“卖方市场”而发生颠覆,机遇突然出现在那些具备境内外资金募集能力、项目投资能力的基金面前。

    李万明甚至直言不讳,当银行、信托资金不能投向房地产的时候,恰恰是“房地产私募股权基金的春天”。长安不动产总经理樊振东也认为,如果房企既想保持规模不掉队,又保证负债率不提高,最容易解决的方案便是让渡股权。

    多家私募基金分享了目前的地产合作开展情况,包括中信资本的基金管理公司与开发商共同作为Co-GP设立基金,霸菱亚洲计划投资粤港澳大湾区等政策支持的区域等。

    除此以外,IPO也是投资机构给出的另一种股权融资方式。过去两年以来包括中梁等多家中小型房企陆续登陆港交所,融资额超过130亿港元,曾粤晖认为,香港搭建良好上市平台后,将会给房企再融资带来诸多便利。

    REITs、CMBS

    从更长远的可持续发展角度,房地产金融化成为与会嘉宾们达成的另一种共识,这个阶段的标志性渠道是REITs。

    被誉为“REITs教父”的孟晓苏,在8月8日的主题演讲中继续年复一年地呼吁公募REITs早日落地中国。他笃信近20年前国外专家所说的一番话:“除了REITs,没有更好的金融创新可讲。”

    但REITs过去多年在国内原地踏步,也引发业界的思考及讨论。

    清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群经过对比分析,发现美国超过60%的不动产企业以REITs为主,但国内95%以上都是开发商。同时国内开发商采用的融资手段多是为项目配套资金,而非出于主动管理目的,与国外的基因不同。更遑论国内没有相关的法律、税收及运营管理能力基础来支撑它的发展。

    在等待REITs到来的前夜,私募基金充当了扮演探索者之一。

    用程骁远的话说便是,通过私募基金培育、挖掘存量资产的潜力,收购、孵化并改造并未成熟的商业物业;通过设立类REITs资产支持证券(ABS),作为REITs来临前的过渡产品,满足房企的部分融资需求。

    另一种资产支持证券CMBS也被与会嘉宾呼吁推广,并被希望被视作解决房企融资的资本优化方式。

    瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷自称在国内推广CMBS长达17年,认为有危才有机,目前政策调控非常严格,可能正是CMBS发展的契机。

    从银行信贷、债券、信托到上市融资、CMBS/类REITs等,在房地产入冬的时候总被反复讨论并运用到实际,最根本是要敬畏市场,顺势而为。正如一位与会人员所言,只要大家共同努力,办法总比困难多。

    撰文:钟凯、李标    

    审校:钟凯



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