博鳌特写 | 融资冬天的礼物与课堂

观点地产网

2019-08-12 01:19

  • 眼下房地产公司确实要渡过一个难关,就是融资的大门不断关闭。

    2019博鳌房地产论坛·特写 房地产依旧发展着,2018年创造了15万亿的销售规模。

    "15万亿,整个决策层都很担心。"巴曙松说,一些"不太严肃"的销售排名是否足够客观和靠谱?

    贾康等人高度赞同,学者们认为,需要将更多的目光聚焦于利润、税收等能反映企业真实发展的数据,他们支招:"规模、盈利性指标、财务稳健指标、创新指标……"

    听到此,作为房企的代表,招商蛇口刘伟赶紧补充:"作为房地产企业,适度的规模还是有必要的。"他很坦诚,绩优生招商蛇口在班里排名靠前,会很光荣。

    的确,如今房企销售额仍在不断创新高,如此决策层担着的心怎么也放不下,只能"降降温",给房企的发展增加点难度,融资就是其中一把利剑,每砍一刀都是重伤。

    这也给博鳌房地产论坛今年的话题提供了背景,亦或者说,关于融资,人们总是聊也聊不够。大会两天,融资这条暗线隐藏其中。

    一个礼物

    "眼下房地产公司确实要渡过一个难关,就是融资的大门不断关闭。"

    发言者是阳光城的吴建斌,他从不一本正经地念发言稿,演讲向来干货满满。如果不是熟知他的从业经历,他看起来更像是一位和蔼的大学教授。

    来自一线,他对市场有很直观的感受,他告诉我们,去年的融资环境,他尚不能下决心称为"冬天",但今年,"冬天"真的要来了。

    以前的日子着实好过,"最高峰2015年下半年开始,所有融资大门都打开,30多种工具可以用,给房地产公司创造了非常好的融资环境。"吴建斌语速平缓,音调不高,看起来从来不会跟谁红脸。

    话语温柔却一针见血,"企业管理的核心是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理,而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流的管理。",吴建斌将现金流看得非常重要,他将演讲主题定为:把现金流管理当做当前最为重要的事来抓!

    不知台下的嘉宾们是否忧虑自己的现金流。

    但当这几个大字出现在身后巨大的弧型LED大屏幕上时,与会来宾都抬起了头,打起了精神,融资难已经是共识了。

    下半年,银保监会、发改委列了各种各样的政策,对银行贷款、信托、发债都全面收紧。近日,银保监会下发64号文,加强房地产信托合规管理和风险控制。

    紧箍咒带得越来越紧了,所以,吴建斌要给大家上节课:"从财务角度,如何配合公司在这个阶段渡过难关。"

    "以前是所有门都打开,现在是慢慢把这些门都关起来,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。"

    那么,现在的融资工具还有哪些?短暂的停顿后,吴建斌的PPT给了我们答案,是关于股权类、债权类以及项目层面的清晰罗列。

    选择空间并不多,但企业还是要生存下去,优秀的还是要保持一定的发展速度,吴建斌提了几个建议。

    首先,将能用的融资工具用到极致;其次,抓住短暂的窗口期。他称,在静观其变的时间段,尽可能少花钱,多回笼资金,解决资金流动性问题。

    "第三是控预期,年初大家对自己的预期安排是5%-10%,3月小阳春,很多公司又把预期提高了。"吴建斌似乎有些担忧,他说,这样投资了就很大,资金又没回来,融资现在又不像原来那样畅通;第四点则是控增长。

    吴建斌的演讲向来很多干货,在演讲中,他给出的这件棉袄是这个"冬天"最好的礼物了。

    上一堂课

    不同于吴建斌的实战经验,金融专家和研究学者更倾向于理论及数据研究,分析市场。

    供需理论是经济学里最重要的理论之一,需求大于供给会导致价格上涨。若要保持供需平衡,便只能扩大供给或者降低需求。

    博鳌房地产论坛,大佬们齐齐开讲经济学。可惜,"供需平衡"短短四字,是现实中最可望而不可及的奢求。

    "我们要做的不是限购,不是抑制居民对于房地产的需求,尤其是居民改善生活的需求,而是应该加大房地产的供给。"洪灏一语中的,只有这样才能有效地让房价上升的压力下降。

    巧合的是,前一天登场的樊纲上台后第一句话是:"应该多放我们2001、2002年的照片,那时年轻。"

    而他同样也讲了经济学:"价格由供求决定,这是市场经济基本的机制,我们要在需求和供给两个方面来进行分析,分析价格和市场的走势,这是基本的分析方法。"

    他从供给讲起:"市场不均衡的一个重要问题有时候在于需求旺盛、供给跟不上,甚至需求可能是正常的,而供给是受压抑的。"

    樊纲问台下,不做供给方面的事情,价格不就上涨吗?这是一个反问句,答案大家都知道。

    他称,过去相当长的时间里,我们就在犯这样的长期战略性的错误,这个错误就是城镇化的战略,给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励他们去建房、增加供给,而严格限制大城市,而人又迁移进了大城市。

    大城市需求旺盛,又得不到供给,还要严格控制容积率,就造成了过去供求关系的严重失调,也就造成了大城市价格上涨、小城市库存积压,从而导致房地产市场的两极分化。

    由此,需要研究人的迁移,人们追求美好生活需求的驱动下,会向什么地方转移?

    "在城市化进程阶段上,小城市的人口正在流出,往大城市转移。"樊纲告诉我们,所以住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。

    撰文:陈玲    

    审校:钟凯



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