博鳌主题论坛侧记 | 多元化问与答

观点地产网

2019-08-11 01:35

  • 博鳌房地产论坛的思想碰撞仍在继续,并且将关注点再一次放在了多元化的发展道路上。

    观点地产网 古希腊哲学家赫拉克利特曾说过:“上坡路和下坡路都是同一条路”,用此来形容房地产行业再恰当不过了。

    每个行业的发展中,都包括了初期、成长期、成熟期和衰退期。从这个角度来讲,房地产行业似乎正在从成长期进入成熟期,这也就意味着,这个行业的快速发展阶段正在过去。

    这一观点出自博鳌房地产论坛主题论坛现场一位经济学家之口,对此,有企业家指出,虽然整个行业的增长速度在减缓,但是整个需求空间仍然存在。

    事实上,就在大家纷纷讨论行业需求几何、如何拿地、怎样融资的传统问题时,有一些房地产企业正在将目光放在住宅以外的多元行业。

    也因为市场依然有刚性需求和改善性需求存在,这些企业在追求多元化发展的时候,也可以进一步在行业内挖掘增长空间,实现规模化的增长。

    经过了激烈研讨后,博鳌房地产论坛的思想碰撞仍在继续,并且将关注点再一次放在了多元化的发展道路上。

    运营时代下的转变

    从最初的住宅主业出发,历经多次变迁后,房地产衍生出了最早一批“副业”,其中就包括了商业地产。至此,慢慢开始出现了关于“多元化”的讨论。

    从最开始的百货时代到购物中心时代,再到如今的新商业时代,商业地产已经走过了许多个发展阶段。时过境迁,社会消费趋势和人们的消费观念发生了根本性的变化,而商业地产的内涵也从传统购物中心延展到了写字楼等物业。

    作为传统房地产行业的延伸,商业地产与住宅开发有着截然不同的运营逻辑,两者最大的区别在于“运营”二字。

    “正常情况下,房子建好卖完了就会交给物业公司管理,这是住宅的逻辑思维。但这样去做商业做写字楼却行不通,投资人远期的投资回报得不到很好的体现。”楷林控股董事王如民在主题论坛上发言时指出,这一逻辑下涉及到的只是“管理”,但有一个新的观念,不是投融管退,应该是投融营退。

    除此之外,王如民心中的另一个关键词是“流量”,在其规划中,控股、参股方、客户等自带流量,而这些流量对公司布局商业地产具有推动作用。

    “我们刚刚引进了一家独角兽企业APUS,它原来只有五百平方米,一年之后用了六千平方米。”在王如民的计划中,与优质资源合作能够让其进一步走向全国化:“APUS的引进对我们影响很大,营销模式也从原来的'先有楼后招商'转变为'先有商再找楼'。”

    营销模式转变的背后,所折射的其实是一个时代的变化趋势,市场的变化也在倒逼企业不得不做出相应变化。

    “每一次经济转型期,商业地产都面临着一个调整期。”福晟商业集团总裁吴洋也抛出了自己的问题:“经济下行期时,商业地产该怎么应对?”

    中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会委员长蔡云则表示,自己对于市场的预判是“不唱衰”:“尽管我们土地收紧,供地收紧,还有市场消费的转变造成冲击。但展望未来,商业地产仍有发展空间。进入大数据时代我们需要思考的是,什么样的产品适合市场?”

    蔡云认为,商业地产未来的发展方向在于“深耕存量,精致增量”。其次,她表示还要把握好运营能力。

    蔡云对于运营能力同样看重:“这是我们商业开发未来的一条必经之路,也是我们取胜的唯一出路。”

    会场内讨论仍然热烈,但也留给了众人一个思考命题:商业地产或许确实正在从开发时代逐渐转入运营时代。

    物业公司的多元样本

    谈论商业地产,绕不开的是存量市场。而作为存量地产中收益稳,风险低,回报高的产业,物业已经成为了房地产生态链中最受欢迎的一环。

    传统并购扩张的碧桂园服务,与京东、360合作化身科技公司的彩生活,极具代表性的他们成了最好的对比对象,因为两者走向了两种截然不同的成长道路。

    有趣的是,两个公司的管理层李长江与唐学斌在结束了博鳌直播间的采访后,在走廊上见到了彼此,像多年老友一样相约拍了张合照。

    当前楼市面对的焦虑并没有引起碧桂园服务执行董事兼总经理李长江的忧心,对房地产的未来既不悲观,也不乐观,“关注”便是他的态度。

    李长江的观点是,无论房地产行业是15万亿还是10万亿,对物业行业而言,都是量的增加。因为最后所有的建筑物,小区、商业、写字楼,这些都要交给物业来提供服务。

    让李长江有如此自信的一部分原因还在于,物业行业的头部企业是可以开拓新市场的,包括走向农村、城市、企业、三供一业等更多、更大的市场,以及过去物业并没有覆盖所有的住宅。

     “物业管理费产生的收益终究有天花板。”李长江说,增值服务成为了碧桂园服务眼中突破常规收益的工具,“这是真正能够产生收益的部分”。在物业公司的竞争中,服务就是核心竞争力,如果有好的服务,业主的黏性甚至会形成对物业的依赖。

    在彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌看来,在服务前面还有个社区,对于彩生活来说,他们注重的是社区服务模式。

    在京东、360入股后,唐学斌认为,把一个传统的物业管理变成一个现代服务业,变成一个能够面向千家万户提供精准服务的平台,这样的企业才有价值。

    智慧社区与信息平台是彩生活的理解,在大数据时代下,唐学斌正利用手上巨大的流量变成更多可能性,从而建立一个完整的生态体系。

    目前,物业公司仍未找到自己发展历程中最完美样本,但作为资本市场中备受宠爱的行业,承担着房地产多元化转型的重任。

    地产链条上的探索

    究竟是多元化还是收敛聚焦,不同的房企会给出不同答案。不仅如此,众人对于“多元化”的理解同样各有差别。有的认为汽车、农业算是多元化,有的则表示:“多元化也应该在房地产链条上开展多元化。”

    事实上,如果按照后者标准来界定,不少企业家都在走着“多元化”道路。商业、物业、长租、资本等等,随着市场日趋成熟,企业沿着房地产链条延伸出来的道路也在不断增多。

    “关于未来发展的方向,我们其实已经在开始大举进入了。第一个是地产相关的服务领域,包括长租公寓、养老、绿色物业,我们都非常看好。”朗诗青杉资本董事总经理方旭东如是说。

    在主题论坛上,方旭东介绍说,长租公寓业务是朗诗的战略性业务之一。根据朗诗的预测,这一行业两三年前属于政策风口,并且很快就会进入到血拼期:“过了这个阶段,仍能在市场上立足的企业才能收获果实。”

    有业内人士曾说过,多元化的目的是为了辅助主业更好发展,朗诗或许做到了这一点。除了长租外,朗诗同样在资本市场占据了一席之地:“股权投资是朗诗青杉资本一直在做的事情,而这也是为了解决房地产对于资金、融资、成本的焦虑。”

    从方旭东口中得知,朗诗的债务一直保持在一个稳健的水平上。“2018年我们上市公司的有息负债率不到40%,有息负债的综合成本也就7%左右。”方旭东指出,之所以朗诗能够达到这一水平,是因为不用贵的钱,不用银行以外的钱。

    “我们把高成本的资金、前融的资金都转化成了股权投资,每一个项目都有一个大的投资人,这个投资人帮助我们做股权投资,我们是小股操盘,所以我们在债务的压力上也是比较从容的,这也是我们以后会大力继续发展的股权投资业务,做资产管理。”

    与朗诗思路类似,曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁李战洪直言道称:“如果我们只盯着房地产市场来做,你跑得越快,死得越快。”

    他表示,如果能够同时做好两到三个市场,比如做好文化市场、教育市场的同时把地产市场做好;又或者依托康养的主题,同步做好地产市场。

    基于这一观点,新鸥鹏旗下共有五个集团,三家上市公司,具体包括了文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团、文化演艺集团。

    “这一点对未来十分重要,我们不仅仅是要做好房地产市场,还有其他的市场。”李战洪说。

    撰文:陆欣、李标    

    审校:劳蓉蓉



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