博鳌大讲堂 | 黄立平开讲:产业地产走出地产逻辑

观点地产网

2019-08-08 19:28

  • 如果说我们是以地产为立足点来考虑产业地产,它就必须要遵循地产的基本规律,或者说是在遵循地产基本规律的前提下去服务特定的行业。这个逻辑是有问题的。

    黄立平(中电光谷联合控股有限公司董事长、总裁 ​):刚才我听了7位发言,深受启发。房地产的发展肯定在房地产的服务业,所以无论是长租公寓还是保利正在推的公共服务,乃至联合办公,都是房地产服务业发展的一些新的景象。

    我今天给大家提供另外一个新的角度,我想各种新的信息的交汇,大家相互的启发,是推动整个行业进步非常重要的动力。

    产业地产这个概念不知道是哪一年出现的,大概是在10年前,我现在也没有考证出来究竟来源于谁,"嫌疑"比较大的可能还是媒体。过去我们都高科技园,或者叫产业园,后来逐渐叫产业地产,而且大家似乎都比较乐于叫这个概念。

    也许有这么两个原因,第一个原因,因为"地产"比较有力量,它的组织效率比较高。咱们所在的这个清水湾,过去雅居乐在这里一年可以卖一两万套房子,这个效率很高。似乎也希望产业的载体能够用一个高的效率来进行组织。但是的确产业地产给很多的企业,也给很多人带来一些困惑,对我都有困惑。这个逻辑上讲,产业地产是地产的一个细分市场。

    如果说我们是以地产为立足点来考虑产业地产,它就必须要遵循地产的基本规律,或者说是在遵循地产基本规律的前提下去服务特定的行业。这个逻辑是有问题的。我们可能仅凭经验就可以产生几个基本的联想,产业是什么概念?我刚才听到各位发言的时候,断断续续都会听到有产业的概念。其实我们在讲产业地产的时候,我们的空间不是常规的写字楼,否则你就叫地产就行了,叫办公物业就行了,为什么要叫产业地产呢?那一定是新的产业的类型,新的经济的类型,是传统的地产难以服务,甚至无法服务的新的需求。

    新经济是什么?新的产业的类型是什么?它涉及到很多的行业,涉及到很多新的模式,涉及到非常复杂的价值链的内容。所以客观上讲,以地产为出发点来考虑产业地产,很可能会误入歧途,所以这是我今天想跟大家分享的一个看问题的角度,我们要从地产的逻辑里面走出来。

    我想跟大家讲讲近期我遇到的三个例子。

    第一个例子是最近这几个月,我遇到了好几个头部的开发商,他们共同遇到一个问题,在新取得住宅地的时候,很多地方给他们增加了约束条件,就是把产业发展的指标放到了供地的条件里面,有的就直接要求你要在那里辅助建一个产业园,要提供产业发展的动力。我觉得很多开发商比较茫然,因为这些选址的地方大多都在郊区,远离城市中心的地方,过去的写字楼的经验,在这些地方没有办法找到需求的依据,新的产业是什么,大家也缺乏判断力,所以他们需要这方面的帮助,这里面有一个信息的不对称,就是地方政府所想所要和开发商所想所要并不匹配,但是大家已经展开了合作,所以它的后果如何,往往成为一个问题,就是一个不确定性的结果。

    第二种比较突出的现象,我最近连续碰到了三个城市,规模小一点的是四五十万平米,大一点的是100多万平米,都是由政府的平台公司投资开发的。它的立项的指向是新经济、新产业,但是它的方式仍然是城市综合体。这些项目很快地立项投资以后,现在即将竣工,大家开始焦虑。也就是传统的写字楼所服务的那些对象,可能预定的需求并没有出现。

    比如说也是一个万亿以上的城市,他们过去想得更多的是一些金融机构的需求,但是现在项目快竣工了,都是超5A级的楼,一家金融机构都没有入住,他们马上产生了问题,这些房子究竟是给谁用的?梦想加这种模式是一种服务的方式,更多的是为初创企业、中小企业提供一种比较好的体验的空间,但是它加起来就60万平米,一个项目就100万平米,承载究竟是什么?

    第三个就是我们看到在过去20年比较快速的城市化的过程中,很多城市的工业遗产基本荡然无存,过去像上海、广州保存得比较好的,还有一些已经把它作为创意经济或者城市的时尚消费的空间,但是大多数城市基本上没有了。现在有一些过去的大型的制造企业、传统的制造业,包括有色金属等等,现在有一些新的空间出来,政府下了很大的决心,一定要保留工业遗产。

    这些空间进入城市以后,用什么样的思路去重构城市的新产业?这些都是我近期遇到的课题。这也是跟我们自身的业务关联度比较大的。由此我们可以看到有一个基本的现象,就是产业地产问题越来越呈现多样化和复杂化。用简单的市场的需求来做出决策,投资开发,现在肯定不能持续。

    我们总的房地产的宏观政策,我想这两天大家一定得到了很多的信息,这三点恐怕是基点:第一是减少房地产的金融属性,雄安模式的基本点就是这一点,赋予它更多的金融属性之后,就很容易出现投机的市场。第二是抑制房地产的市场属性,也就是价格不是完全由市场决定的,政府是要干预的。第三是回归房地产的功能属性,使用是它的最基本的功能。我觉得这对住宅实用,对其他的领域从某种意义上讲是更实用。产业地产是否能够找到与这样的政策环境相匹配的方法论?我觉得这是从事这项工作必须要深入思考的问题。

    我们今天究竟有没有一种具有普遍意义的所谓的模式?也就是产业地产的开发模式,它存在吗?它究竟是什么,能说清楚吗?我觉得这些也是困扰我的问题。

    我简单地给大家捋一个头绪,就是我们对产业园发展现状的四个基本的判断。

    第一,从整体看,办公楼市场供应过剩,通过厂房增量需求缺乏动力。除了北京、上海之外,我估计在中国现在找不到第三个城市是供应不足的。特别是三线城市,办公楼实际的空置率是非常高的。前重庆市长黄奇帆有一个公式,一个人究竟需要多少办公面积,一个城市的经济总量究竟需要什么样的办公楼与之匹配,他算账算得是很清楚的。

    但是重庆现在大体有不低于1000万办公楼的闲置。简单讲,一个人两平米,或者2万GDP一平米,这样的算账至少到今天可以证明,不是所有的城市都适用。在制造业的比重比较大、服务业相对落后的城市,这个显然是不适用的。我们可以比较肯定地得出一个结论,就是我们现在过剩的这些城市,他们对办公楼和需求之间的关系,以及价格的杠杆这个最基本的经济学的问题是没有弄明白的。

    第二,郊区办公楼的市场不同程度弱于中心城区市场。我们现在讲的产业地产,绝大部分指的是在那些新区、郊区、城乡接合部区域性发展的市场,它是一个新城区的整体性的开发,是城市化的一种方式。在这些区域相对过剩的现象更加严重。

    但是整体的新区建设的过程中,它又避免不了按照总体规划要建设这样的类型,所以这里面就给我们的房地产的服务业既提出了课题,也创造了机会。

    第三,多数的产业园区开发企业是处于亏损的状态。这个比例很难说具体,70%或者80%甚至更多,真不好说,我们讲的是一个比较公允的财务制度的判断,特别是有一些政府的平台公司,因为它以推动产业发展为主要的目标的时候,对于不动产本身的经营的状态,他是不把它作为主要的评价指标,或者说它是淡化这个指标的。在这种情况下,我们对这个市场进行总体判断的时候,这也要作为一个非常重要的参考的依据。

    第四,未来几年多种渠道新增加的产业园的项目将不断地涌现。即便是供应量过剩,即便是有大量的空置,但是我们现在的这种经济结构、产业结构、推动经济发展的方式,我们希望是创新驱动,但是总体的推动上,它还是要素推动,还是投资推动。不去投具体的项目,就投这个产业的载体,这一点我们今年看到各地方新增的项目,在谋划中的项目,过去已经建设、即将竣工的项目,投入市场的量非常之大。

    下面我也跟大家分享一下关于产业园区发展趋势的三个观点:

    第一,产业园区经营越来越成为异常复杂的经济行为,无非简单采用复制的方法有效解决问题,能够用单一地产方法达到商业目的的机会越来越少。因此,产业地产必须以产业发展思维为出发点和落脚点。什么是产业发展的思维呢?首先是以产业集群和创新生态的培育为出发点的,不是以能卖多少房子、租多少房子为出发点的。当然最终你要体现出来你的不动产的收益水平,但是作为出发点,它就会变成大家有投资机会,蜂拥而上,找不到新动能,他就自然的用传统的动能,投资拉动地手段就会被放大。

    第二,在产业园区的开发业务中,我不知道在座有多少有这样的业务,或者在从事这样的业务,我们经常遇到的是一些企业的领导,他们分不清的往往是什么叫做战略价值,什么叫做策略价值。比如说我拿到一块地,能够迅速地开发,把它卖掉盈利,这究竟是战略价值还是策略价值?也就是说你除了能够赚到钱,还能有什么对你有意义的地方,对社会有价值的地方,如果这个问题弄不清楚,在这样的市场环境下,在这样的经济发展的阶段,我觉得决策就容易出问题。

    第三,有效的产业组织必须构建全要素的专业能力。刚才我们谈了长租公寓、共享办公这种新兴的细分市场业务的发展好的企业的基本状况。但是如果说我们立足于一个城市来想问题,立足于一个区域来想问题,这种专业的非常细分的方式的切入,往往是效率不够的。因为这个城市和区域,无论是经济问题还是城市问题,还是社会发展问题,它都是综合性的。现在我们很难找到单一的问题,所以你如果用很专业的、很窄的一种方式去进入的时候,你就缺乏手段。

    实际上你就给政府或者这个区域的经济组织者提出了更高的要求,他必须能有鉴别力,他有分拆资源的能力,因此你才能到那里找到机会。这些资源在谁的手上,他们用什么方式来处理这些资源,往往关系到我们这些细分业务究竟能不能在那里发展。比如说现在最大的长租公寓,过去可能是在城中村的那些区域,未来一定是政府的平台公司来投资的业务,或者说成为住宅开发里面的一个配套的比例,成为在竞地价的时候一个约束的条件,也就是大的开发商一定是要做长租公寓的。

    在这样一种市场环境中,他的市场的存在空间究竟在哪里?我觉得这些其实都需要深入思考。包括办公,当然我相信共享办公可能比长租公寓相对容易,因为过剩的资源相对多,你可以选择的机会就相对多,如果这些资源都不是完全按市场配置的,那你怎么寻找资源呢?这些都促使更多的企业必须要努力地构建全要素的专业能力,尽管很难,我觉得这个困难比我们做细分市场的开拓从某种意义上更难,但是它一定是某些企业必须要做的,你做不到这一点,你就无法面对一个新的市场需求的结构。

    依我来看,任何时候考虑“整体的最优比局部的最优显得更重要”的这种思维方式将会成为我们应对未来经济社会发展非常重要的哲学思想。在这样的一个思想的框架下,最近几年我们在积极探索两种方法论。

    第一种姑且叫系统规划的方法论,熟悉开发业务的一定知道,现在城市和产业发展、经济发展中遇到的比较突出的一个矛盾是城市规划的脱节,无论是城市的总体规划,土地利用总体规划,还是经济社会发展的总体规划,由不同的部门在完成,他们相互之间沟通是有的,但是彼此真正理解这个本质的含义是不够的。再加上各种专业的规划,包括能源、交通,特别是产业的规划,缺乏多种规划,特别是顶层的规划内在的关系。在这样一种状态下,城市发展,特别是新区的发展,我们现在经常讲产城问题,比较流行的是小镇,但是那个地方究竟应该怎么发展,谁能把这个问题总体上从宏观到操作能讲清楚,我觉得这是最大的问题。

    政府往往从几个总体规划上的工作是一定要做的,但是它们之间的关系即便中央不断地在讲多规合一,但是我觉得它现在的问题在于缺乏多规合一的操作性的基础。比如说我们做宏观经济规划的部门(发改委)和做具体的城市规划和土地利用规划的规划部门,他们之间没有复合型的人才,搞规划的不太懂产业,不太懂城市发展的宏观的那些跟它那个尺度上的关系。而搞宏观经济的又缺乏空间上的概念,所以拿出来的规划在具体实施中往往有问题。当然现在因为有很多城市在推城市设计,所以中间参与的人越来越多,他就提的意见越来越多,但是开发商立足于微观,那就是地产思维。

    如果你要立足于整体,你是否能提供一条新的方法论,来解决区域发展的总体问题,我觉得目前能够这样做,一定有非常大的商机,因为有很多需求。我们已经在最近几年把很重要的工作精力和我们的优势资源放到为一个区域的发展提供解决方案、提供综合性的战略构思上,我觉得这个实践的效果是比较不错的。

    第二种是综合运营的方法论。前面几位讲的都是专业的运营,但是当你面对一个区域的时候,比如说你要承担这个区域的发展责任的时候,刚才保利的那位嘉宾从物业管理的角度已经提出了一个问题,就是你要对这个区域发展整体负责,这时候过于专业的业务模式就有局限性,你无法做到,你只能在微观的环节中起作用,这时候就需要有整体的综合的能力,去形成对一个整体发展的结果能够负责的解决方案。我觉得这也将是未来产业园的发展对于主要的参与者的一个必须参与的基本条件。我们现在也在努力地探索综合运营的方法论。我们有一个说法,叫做"在专业化基础上的综合化",现在要演变成"综合化基础上的专业化",这也和观点地产今年论坛的题目"平衡与重构"是吻合的。我想只有好的平衡的能力和大的重构的决心,我们的地产才会迎来高质量的发展。

    谢谢各位的聆听。

    黎振伟:谢谢黄总。还有5分钟到7点了,大家还是这么认真,说明我们真是充满正能量和专业的分量。

    我来做这个互动之前,我看了观点给您的访谈,他们的总结是"爱思考、善语言,一个地道的湖北人"。我还要加一句,您有丰富的经历和理论的总结。产业地产和长租公寓是不一样的,我在30年前也在给政府策划产业园项目,它是一种老大难问题,黄总谈到这一点,我觉得讲得很好,走出地产的逻辑,包括这次博鳌论坛也都在探讨哲学的话题、逻辑的问题。您一开始提到了科技园到产业地产是一个有问题的逻辑,但是也没办法,这就是中国发展的必然,因为如果没有地产,很多产业园就根本不应该去做,确实是这样,政府就是这样做出来的。

    另外您谈到了对产业园发展的四个现状判断,这些现状我相信各位都很清楚,如果没有土地作为支持,没有地产,根本就没法搞。产业实在太重要了,怎么培育产业,可能是今后我们大家要思考的。

    最后一点您谈到了产业园发展的趋势,那几个异常复杂的经济行为,我们的产业的出发点,以及特别最后谈到的必须以系统的思维去引领我们的个体的行动,这一点上我认为可能市长更应该听听。

    非常感谢黄总用这么深刻的语言跟大家来探讨他的经验,这种分享我认为是很难得的。

    大家有没有什么问题?产业园应该是开发商拿地的一个重要的途径,过去是什么样的做法,今后应该怎么做,同时有没有机会探讨跟黄总一起合作,我想这也是黄总输出您的经验和您的心得更好的一种方式,这也是一种合作的机会。

    提问:黄董事长讲得特别好,要走出地产的逻辑。现在我们在跟政府沟通的过程中,最热门的一点,也是政府最关注的一个痛点,它其实是产业的问题,它希望有更多的产业,形态各异的产业,能够结合它的地域特色的产业。武汉光谷也是一个非常亮丽的名片,我也是在武汉上大学的,所以我对武汉也特别有感情。

    我想问一个问题,政府希望我们做一些社会性的配套的服务的产业功能,但对于地产开发商而言,它更微观一点,站在他的角度,他要看现金流,要看周期,他不像政府,政府有很多社会职能,它可以用一个相当长的周期来看。所以我的问题是,如何将地产开发和产业的营造能够有一个很好的结合点。我想对于开发而言,它更多的是现金流,如果没有现金流,它是无法长期做产业地产的,在这一点上,我想问一下黄董事长,有没有更好的产业园的开发思路,或者是能将地产开发结合到一起的思路?

    黄立平:这个题目太难了,如果能够很快做出判断,它就不是一个问题,开发商有足够的能力和资源把房子卖掉,只要它能够在合理的价格,如果做出来能以合理的价格出租,它很快就会做。现在的问题就在于,可能卖不掉,或者他给你设了约束条件,这不能卖,只能租。我们的做法是,首先我们得看能力,我没有这个能力,我就不能做这样的事,我可以动员他自己去做,我告诉他怎么做,所以这一块现在成为我们的主要业务,就是说该政府去做的事情,不可能由企业给你分担。开发商当然现在不一定比政府会算账,他给你一块住宅地,再给你一块工业地或者科研地,现在如果总规上不好调,有时候也会配商业地,让你达到产业发展的目标。

    这时候通常有两种做法,第一种是算住宅的账,住宅地是否能够比别人拿得更便宜。第二种是我在这里能有多少盈利,我把这个合理的收益守住之后,再看做这件事的代价够不够,如果这个代价合理的话,我就干了。但是当做不出来的时候就会犹豫。我们也经常跟政府讲,你就分别算账,你把住宅算好账,大家就明白住宅怎么干,这件事你自己来想怎么干,你不知道怎么干,你就找人来教你干就行了,这样就比较明了,就怕他们把简单的问题复杂化,打一个包,给开发商带来困惑。

    我最近已经遇到好几宗这种事了,包括佳兆业、雅居乐、富力,他们都遇到这种事,为了拿地,有时候要下一个很大的决心,那个决心又是他现在不擅长的。所以我建议先把这个账算清楚了,找人合作来处理那个比较难处理的事。

    黎振伟:简单的问题千万不要复杂化,要跟政府算好账。

    提问:黄总您好,我是在海南这边做商业地产的,目前是操盘一个海口的类似产业地产的项目,但是实际上它是一个工业地产。我想听一下您对中小企业做产业地产的建议。现在普遍是产业地产,包括工业地产这一块,招商是有点困难的。

    黄立平:我提一个问题,大家可以思考。克强总理在2015年11月提出了经济发展的新旧动能转换,连续三年政府工作报告都提这个概念,十九大报告也提,什么是新动能?如果对这件事你没想明白,我觉得你肯定驾驭不了,因为老的动能是过剩的,我们的产能是整体过剩的,现在中美博弈,我们肯定要经历一段更困难的时候。所以你如果这个时候贸然去投资,肯定风险很大。

    我给你举一个例子,就在海口的边上,我们在那里有一个项目,在澄迈县的海南生态软件园,这个项目承载了海南省软件开发信息服务业的70%,集全省之力在做这件事,我们做的也还不够满意,我们觉得还应该更好。但是海南缺人才,所以你要技术创新,你没有人才,这是无米之炊。现在怎么办呢?都是搬人才,候鸟式工作。

    即便如此,这个市场也是有限的,我们那个项目现在大概有3万人入驻。但是在广州,3万人、5万人的园区3年就做起来了。在深圳南山区的软件产业基地,是深创投投资的,去年我统计了一下,他们三年时间集聚了大概10万人。所以它的城市的能力不一样,它的资源的禀赋不一样,你要做决策的时候,要考虑当地的情况。哪怕你在海口,你说澄迈成功了,为什么海口就不能做呢?它就是不能做,你要看海口有多少空置的办公楼。

    黎振伟:谢谢黄总无私奉献您的经验。今天我也很感慨,这是我主持的第三场大讲堂,这是最多人的一次,也是大家最认真的一次,看来我们这个学习还真是有价值。

    撰文:黄立平    

    审校:刘满桃



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