博鳌大讲堂 | 蛋壳崔岩开讲: 新时代长租公寓发展之路

观点地产网

2019-08-08 17:53

  • “房子不是用来炒的,我们做的所有的事情还是希望大家能够安居乐业,租住得更有尊严,我们也能为盘活存量房资产做一些事情。”

    崔岩(蛋壳公寓联合创始人&总裁):今天我分享的主题是《大数据赋能——新时代长租公寓发展之路》,所以里面更多的东西其实东西给大家呈现的大量的数字,还有接下来的过程当中,更多的是说过去几年蛋壳在发展当中,我们在数据层面的一些应用或者做的功课,拿出来跟大家一起分享一下。

    分为两部分内容,第一部分是我们看到的这个市场里的机遇或者挑战,第二是在数据驱动层面,我们用了哪些方式,应用到实际的租赁场景下。

    首先是机遇与挑战,这里有一组数据,首先这个市场还是大势所趋,规模不断地扩大,在2030年的时候,我们认为未来10年公寓市场会有2.7亿的租赁人口,租赁市场的规模会达到4.6万亿,接近5万亿。

    现在整个长租公寓市场的规模,把所有的不管是做分散的还是集中的全放在里面,我们觉得整个的渗透率应该还是在2%这样一个体量。当然就这2%的体量,刚才大家都在讲,我们其实还非常辛苦地在做着很多的事情,带来的结果就是过去的一年,在2018年的时候长租公寓的发展经历了一个百分之百的增长。

    第二个就是我们的租赁人口,这里面最关键或者最重要的用户群还是20—29岁,也就是社会未来发展的中坚力量,它占到了77%的用户。这里头最重要的一个体现就是以北京、上海这些一线城市为代表的城市,在过去几年当中首次购房的年龄从30岁已经推迟到了34岁,这些人在这个过程当中其实是租赁市场最主要的用户群。

    另外一组数字就是房屋租赁的情况,还有租赁人口的相关情况。中国的租赁市场的租赁房屋的占比大概在18%,租赁人口的占比大概在11.6%,对标英国、美国、日本,它整个的租赁房源还有租赁人口的占比都已经远远超过了30%。

    蛋壳过去几年以数据为驱动的智慧租赁做了一些什么?我在这里给大家做一些分享。

    数据驱动需求导向,让租房变得简单和快乐,这是我们一直秉承的理念,所以过去4年多的时间,我们都是围绕这件事情做我们整个租赁的场景,也就是蛋壳所有的事情都是围绕这个事情来实现的。

    简单介绍一下蛋壳,我们是2015年1月份在北京成立的,一年之后在2016年5月份的时候开始全国的布局,到2018年年底,我们覆盖全国10个城市。今年6月份我们管理资产的规模大概在50万间。

    传统的租赁我们看作是一个C2C的模式,我们更多做的是在这两个C之间加入了长租公寓运营商,我们把它称之为C2B2C的模式。在这里面最主要的体现是在运营和管理过程当中得到的体现。

    在运营管理过程当中,真正体现在大家面前的,我们认为就是我这里列的三点,第一是租房的流程和运营过程的标准化,我们相信过去几年在行业里面做得比较不错的一点,也就是我们的标准化程度。第二是呈现给大家的装修的风格。第三是不管租客还是房东端,我们提供最基础的维修和保洁的服务。虽然说维修和保洁服务在日常是最基础的,但是真正要做好这一点是非常困难的事情。举一个最简单的例子,国内应该没有一家可以跨城市来运营最基础维修和保洁服务的供应商。

    我们4年覆盖了10个城市,管理资产大概50万间。

    这是蛋壳的人群画像,跟刚才拿出来的整体租赁市场的人群做一个对比,最显著的是上面列的四个特点:第一,都是90后的白领,第二本科以上学历的人占了90%以上,第三是他们对租住生活是有品质要求的,也承认品质带来的溢价。第四是他们不希望在路上花费更多的时间,还是希望有更多的时间享受生活。这是我们提炼出来的我们的用户群的显著特点。

    从今年1月1号开始,蛋壳正式进入集中式市场,但是我们做集中式市场的时候,更多的还是基于蓝领的项目,这就是我们集中式的公寓,大家看到更多的是服务于企业的宿舍。

    回头来说,租赁做的是什么?我们把它简单地提炼出来,我们认为最重要的就是两点,第一是产品,第二是服务,我们把产品和服务的事情做好,与最基本的需求,也就是刚才大家看到的我们主要目标用户群,做一个需求上的匹配。一个合理的价格得到的实际上是租赁的本质。

    在这个过程当中,我们做了一些什么呢?这实际上是说整个蛋壳公寓运营的基础的模型。我们把我们整个的运营过程从最开始我们接收到资产,到最终成品出租之后,交付给客户,为客户提供服务,整个的链条,底层是提供系统,基于各个不同的环节的系统做支撑,上面是我们强大的蛋壳大脑,我们有一套完整的BI风控体系,为整个运营过程提供服务。

    究竟蛋壳是怎么选址的?哪些房子或者说哪些资产可以符合蛋壳的模型做运营,哪些资产不做运营,整个过程实际上是背后有一套完整的选区模型,我们会把交通、企业情况、商圈情况、市场情况、租客的偏好以及未来可预见性的规划,在一层一层的数据进行叠加,呈现出一个500米×500米的小方格,在这个基础上选择可运营的资产做精细化的管理,还有实现刚才的整个运营过程。

    整个的运营过程,所有的终端销售或者地面运营的团队没有这套房子收不收的决策权,决策权是基于我们大的运营体系,我们团队在运营过程中需要向我们的智慧大脑提供数据的样板。我们通过这个方式来定价,盘活我们的运营方的资产,同时运营好我们手里的每一个资产。

    在运营过程中除了通常意义上大家讲的大数据之外,其实中数据和小数据的应用也是非常关键的事情,这里头最明显的体现就是两个点,一个是在供应链管理过程当中的标准化,这个更多的过程其实在中数据应用层面的体现。再有就是服务层面,现阶段我们认为还是一个小数据的过程。

    再往后,我们所有的这些过程会运用到我们整个运营过程的方方面面,从大的整体到某一个城市,最终颗粒度会细化到某一个小区,包括小区实际的运营人员,所有的过程全部通过精细化的运营管理,通过数字的方式来实现。

    后面这个是说我们整个供应链的过程,因为蛋壳过去几年还是在不断地扩大自己的规模,换句话说我们还是一个高速增长的过程。而在这个高速增长的过程当中,我们前端资产的供应链对我们来讲就是一个至关重要的过程。

    现在我们可以实现在全国有3000个工地可以同时开工,在这个过程当中,我们整个链条上的管理实际上是非常精细的,这个过程的体现方式就是这个链条上所看到的,从房态的分析、成本的分析、定价的决策到最终整个用户体验的过程,不断地迭代我们在产品层面的体现,以及给用户体验方面的改善,会发生这种根本性的变化,不断地在这个过程当中实现循环。

    最后就讲到我们整个的运营环节的末端,也就是我们的售后服务环节。首先我们有一个全国性的整体的明确的客户服务中心,下设呼叫中心、服务管理和运营体系,这整个过程构筑了后端的运营服务的过程。

    通过我们这一系列的努力,我们得到了下面这个数字,第一是在租客的综合服务,比普租体验高15%。第二是性价比、满意度会高41.7%,另外一个就是大家一直以来很难体会的,但是我们通过数字能够证明的,就是真正做到了稳定房屋的租赁价格。

    最后我们想说的是:房子不是用来炒的,我们做的所有的事情还是希望大家能够安居乐业,租住得更有尊严,我们也能为盘活存量房资产做一些事情。

    蛋壳一直秉承着“让租房变得简单和快乐”,谢谢大家。

    撰文:崔岩    

    审校:劳蓉蓉



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