博鳌演讲 | 孟晓苏:呼唤REITs 从房改到房地产金融创新思考

观点地产网

2019-08-08 10:58

  • “在房改之后,我们为了适应房改,推出了多项金融创新,这里面有的已经都实现了。”

    孟晓苏 (国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长 ):今天跟大家谈谈房地产创新这个主题,回顾21年前的7月份,国务院发布了深化住房制度改革的文件,启动了全国的住房制度改革。住房制度改革把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点,应用到住房建设领域,同时也开启了金融创新的过程。

    我还很怀念当年阵容强大的房改课题组,我们的组长和顾问团队都是中国的顶级专家。房改20年,通过长效机制为中国经济发展注入了长期的增长动力,在房改之前中国经济总量只是排世界第7位,房改使得在20年里房地产投资增长了40倍,由此拉动了中国经济总量增长的10倍。

    房改之后,每两年我们平均经济总量超过一个国家,到近几年又进一步拉大了和第三名以后的距离,朱镕基总理高兴地说,是房地产业拉动了100多个产业的发展,而国务院也是接受了我的意见,在2003年就把房地产业列为国民经济的支柱产业。

    现在面对着中美贸易摩擦,中央要求要全面做好六稳工作,就是在去年年底提出的六稳,其中包括稳金融、稳投资、稳预期。韩正副总理在到住建部考察的时候也特别提出了三稳(稳地价、稳房价、稳预期),这些都跟房地产金融有关。

    在房改之后,我们为了适应房改,推出了多项金融创新,这里面有的已经都实现了,我今天讲的是三个方面,就是现在进行时的三个方面。

    第一个谈一谈住房抵押贷款。住房抵押贷款虽然已经成功,但是现在还需要继续推进。当年在银行普遍不愿意向老百姓贷款的情况下,是俞正声部长带着我到银行的行长会上给他们做工作,告诉他们银行抵押贷款为什么老百姓会还钱,首先把供给侧的思想解决了。

    需求端,老百姓当时不愿意借钱买房,怎么解决的?顾云昌就编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,一下子就把老百姓的心结给解开了,近几年我们看到住房抵押贷款发展得很好。但是最近我们也听到了有些监管机构说,居民购房影响消费。

    我大为不解,其实居民购房就是消费,而且居民购房之后还会装修,还会买家具家电,怎么会是影响了消费呢?其实他只是看到了买房人兜里的钱少了,但是他没注意到买房人钱投出去,他通过传导效应,拉动了多项支付,每一个产业的支付又都包括对劳动者的支付,由此拉动了整个消费。

    这些事情可以拿一个形象的故事来比喻,有个美国的故事讲的是,有人拿了100美金去住店,在他去挑选房间的时候,酒店老板就飞快地跑去还钱,他找到了餐馆老板还了餐费,餐馆老板又赶快跑到肉铺老板那里还了买肉的钱,肉铺老板跑到屠宰场交了进货的钱,屠宰场的老板叫来妓女,还了他应该还的钱。而妓女到了酒店,又把她住店欠的钱交了。这一圈支付都是真实的支付,我们不管这个住店的人最后是住了店,形成了他的消费,还是没有住店,把钱拿走了,这一圈支付都是真实的。

    现在我们看到的是银行普遍存在惜贷,并不缺钱,但是银行不敢往外贷,银行愿意给谁贷款?银行知道最好的贷款就是居民住房抵押贷款,资产都是新的,而且付了30—50%的首付款,现在居民房贷余额以后达到38万亿元,占到银行信贷的28%,而且品质优良。

    对于老百姓的贷款,特别是住房按揭贷款,就是给树浇水要浇到树根上一样,看起来是交到树根上,但是它通过树根传导到树叶,把小微企业都救活了。

    这对银行有没有什么风险呢?没有风险,因为中国居民的负债率很低,相对他的房产净值,根据瑞士信贷的统计,负债率只有9%,根据西南财大的统计,负债率只有4.8%。对老百姓的住房抵押贷款,有着货币传导作用的好处,面对经济下行压力,应该考虑向什么地方贷款安全,应该防止银行的惜贷。

    第二个再谈谈我所推动的住房反向抵押贷款,这是在2003年在温总理刚刚上任的时候我就向他提出了建议,他批示之后搁置了10年,在这10年里人口老龄化,而且在这10年里房产大幅度增值,普遍增值了10倍以上。

    中国房屋的长期上涨是一个稳定的趋势,30年新房的销售均价上涨了20倍。到了2013年,国务院再次发文,要推动反向抵押养老保险试点,最终还是由我所创立的幸福人寿所办成,现在主要的销售产品是幸福人寿的房来宝和中保人寿的安居乐。

    这样的产品是这样操作,老人入保之后房屋继续居住,而且居住终身,给付金从入保之后的下个月开始领,而且是供奉终身。老人活着就有住房,又拿钱。

    这笔钱怎么还呢?在老人去世之后,老人的子女把老人借的本金和利息都还了,房子可以拿回去,如果不还钱,这个产品就是按照不还钱设计的,房产不能归保险公司,必须拿到市场上按公允价格拍卖,拍卖的资金优先偿还本息,剩下的都归老人子女,这个做法很讲理,所以老人参保之后,感到自己的生活得到了明显改善。

    现在幸福人寿只做了200多位老人,而这些老人都很满意,一般他们的给付金所得都是他们退休金的1.3-1.5倍。比如北京的康先生,他们老两口一个月只有7000块钱的退休金,他是个失独家庭,现在每个月又从幸福人寿能够拿到1万块钱的给付金,加起来就是1.7万元,他们计算了今后再老一点就住养老院,把这个房子租出去,租金全归老人,这样就可以获得2.4万元,他们感到自己吃穿不愁,康先生说现在每天早上一睁眼想的就是怎么花钱。老先生很幽默。

    现在这个产品要推广到全国,这个产品在中国到底能有多大的规模呢?我们光说中国无子女的老人就占到10%,失独家庭超过了100万个。刚才已经有专家讲到,现在我们的房产总价值已经超过了400多万亿,仅老人和准老人的房产价值就占了其中的一半,而其中无子女的家庭,没有继承人的又占了10%。

    这样算下来,如果光解决这部分人的问题,它的资产规模总量就超过了现在保险业的总资产。它的意义就是能够在养老方面提供一个支柱的作用,是银行提出的5个支柱,其中反向抵押以房养老就可以明显地把个人购买商业保险这个支柱支撑起来。

    最后一个讲讲关于REITs的问题。这些年我一直在致力于研究和推动REITs,我呼吁公募REITs,包括用社会资金来持有政府的公共资产。我们所提出的用REITs可以有效化解地方债,获得了各方面的支持。

    在国务院发展中心,我们在2015年成立了课题组,由我和刘世锦担任组长,请了陈元同志担任总顾问,我们研究的题目就是如何把政府的资产证券化。在这几年,国务院和中央不断地在提出资产证券化的要求和号召,包括2016年李克强总理提出的,探索基础设施等设施的资产证券化。

    关于什么是REITs,在座的是行家我就不多说了,我要说的是这是一个伟大的金融创新,它是把凝固的不动产资产通过基金变成了上市品,所以我对REITs最简明的定义就是不动产收益权进入资本市场流通。在2000年左右,我请国外专家来讲金融创新的时候,他们都说出了REITs,没有更好的金融创新可以讲,这句话应该送给当下的中国。

    各国各地对REITs的规定都有这么几条:按期分红、上市流通、免税优惠和限制投向开发。现在我们面对的是地方债务不断地扩大,基本上没有还本的希望。现在借新债不过是为了还旧债而已,有些地方连利息都还不起。怎么解决这个问题?好在我们的地方债70%以上是用于基础设施建设,是有资产保证的。

    现在我们在住房上要提倡租购并举,要完善住房制度改革,这是习主席提出的要求,租购并举就需要有主体,所以特别提出了要支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。这些住房租赁企业不能光靠资本金,他们靠银行贷款也靠不住,他们就需要用资产证券化的手段来进行。

    中国证监会和基金业协会都在积极地推动着不动产证券化,在没有REITs之前,我们有各种类REITs,包括ABS、CMBS等等,但这些基本上都是债务型的,而不是权益型。

    中央在十九大报告中特别提出了“要提高直接融资比重,促进多层次资本市场发展”,我们发展资产证券化更多的要侧重于权益型。

    这几年在各方面的推动之下,国务院和主管部委都把文件发出来,而且该发的文件都发出来了,包括国务院办公厅提出了,关于租赁房方面的REITs。住建部和证监会发布的关于租赁房方面的REITs。国家发改委和证监会、国家财政部、人民银行和证监会共同发出的支持基础设施不动产证券化,它翻译成“不动产”,主要是指基础设施。去年中共中央办公室和国务院办公厅还对央企提出了资产证券化的要求。

    关于能不能用公募进入到REITs的市场,我们请示全国人大,也做了法律解释,中国证监会依法有权规定公募基金投向资产支持证券,这就看证监会敢不敢作为和愿不愿意作为。我们看到了退休的肖钢同志最近在呼吁公募REITs。为什么你退休了才呼吁?我们希望在职的人也能来呼吁REITs。

    我们这几年还面临着一个问题,就是国进民退很严重,包括过多的发地方债所构成的这些地方平台公司,平添了一批新国企。怎么样能够加强和加快中央已经既定的国有企业和国资改革的方针呢?我认为应当加快三个偿还:

    第一,要把房产还给居民,通过房改已经基本完成,现在还有一些没完成的,要加快推进。

    第二,要把养老金偿还给职工,现在已经通过划转部分国有资本,充实社保基金,来补足过去多年拖欠的养老金的缺口。

    第三,要把借债偿还给债权人,既然你还不起本金,连利息都还不起,那好办,我不让你还本金,我只需要你把它证券化,把资产还给债权人。

    通过这样的做法,它不仅推动了新旧动能转换,也是推动混改的最佳方案,每一单REITs就是一个混改,它可以使虚增资本加快偿还,同时也可以推动中国资本市场的平稳发展。

    为此我借今天的论坛再次呼吁公募REITs早日落地中国。谢谢大家。

    撰文:孟晓苏    

    审校:劳蓉蓉



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